Автор работы: Пользователь скрыл имя, 24 Мая 2013 в 14:34, курсовая работа
В России рынок ипотечного кредитования только зарождается и понятия «ипотека», «закладная» еще не стали привычными для большинства россиян.
Актуальность рассмотрения настоящей темы дипломы обусловлена совокупным действием целого ряда факторов. Первый из них - появление в Российской Федерации в 1998г специального Закона об ипотеке, существенно расширившего диапазон гражданско-правового регулирования отношений, связанных с залогом, определявшийся ранее общими нормами Закона о залоге 1992 года. Новый закон поставил перед отечественными правоведами задачу его глубокого концептуального осмысления, выработки соответствующей правореализационной стратегии, разработки рекомендаций по его совершенствованию.
Введение………………………………………………………………………….3
1.Понятие и предмет ипотеки, основания возникновения и
сфера применения………………………………………………………………..4
2. Законодательство, регулирующее ипотечное кредитование граждан (правовая основа ипотечного кредитования)……………………………………….7
3. Основания возникновения ипотеки. Законная ипотека……………………10
4. Содержание и форма договора об ипотеке………………………………….11
5.Субъекты договора ипотеки, их взаимные права и обязанности………….16
6. Государственная регистрация ипотеки……………………………………..20
Заключение………………………………………………………………………26
Список использованных источников…………………………………………
кредитование граждан
(правовая основа ипотечного кредитования)
Назовем основные законодательные
и иные нормативные правовые акты
в области регулирования
Законодательные акты:
Гражданский кодекс РФ от 30 ноября 1994г. № 51-ФЗ (в ред. от 30
декабря 2004г.), ст. 334—358 (Собрание законодательства РФ, 1994, № 32, ст. 3301).
Закон РФ от 29 мая 1992г. № 2872-1 «О залоге» (Российская газета, №
129, 6 июня 1992г.). Закон о залоге является действующим, однако содержащиеся в нем правила применяются постольку, поскольку они не противоречат ГК РФ и Закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (п. 2 ст. 79).
Федеральныйзаконот21 июля 1997г. № 122-ФЗ (вред. от 30 декабря
2004г.) «О государственной
регистрации прав на
Федеральный закон от 16 июля 1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге
недвижимости)» (в ред. от 30 декабря 2004г.) (Собрание законодательства РФ, 1998, №29, ст. 3400).
Федеральный закон от 20 августа 2004г. № 117-ФЗ «О накопительно-
ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» (Собрание законодательства РФ, 2004, №34, cт. 3532).
Нормативные правовые акты Президента Российской Федерации:
Указ Президента РФ от 24 декабря 1993г. № 2281 «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы» (Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации, 1993, № 52, ст. 5132).
Указ Президента РФ от 10 июня 1994г. № 1180 «О жилищных кредитах» (Собрание законодательства РФ, 1994, № 7, ст. 692).
Указ Президента РФ от 10 июня 1994г. № 1182 «О выпуске и
обращении жилищных сертификатов» (в ред. от 24 августа 2004г.) (Собрание законодательства РФ, 1994, № 7, ст. 694).
Указ Президента РФ от 29 марта 1996г. № 430 «О государственной
поддержке граждан в строительстве и приобретении жилья» (Собрание законодательства РФ, 1996, № 14, ст. 1430).
Указ Президента РФ от 29 марта 1996г. № 431 «О новом этапе
реализации Государственной целевой программы «Жилище» (Собрание законодательства РФ, 1996, № 14, ст. 1431).
Указ Президента РФ от 28 января 1998г.№ 102 (в ред. от 26 мая 2001 г.)
«О президентской программе «Государственные жилищные сертификаты» (Собрание законодательства РФ, 1998, № 5, ст. 567).
Нормативные правовые акты Правительства Российской Федерации:
Постановление Совета Министров РФ от 20 июня 1993г. № 595 «О
Государственной целевой программе «Жилище» (в ред. от 26 июля 2004г.) (Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации, 1993, №28, ст. 2593).
Постановление Правительства РФ от 3 августа 1996г. № 937 (в ред. от
8 сентября 2003г.) «О предоставлении
гражданам Российской
Постановление Правительства РФ от 26 августа 1996г. № 1010
«Об агентстве по ипотечному жилищному кредитованию» (Собрание законодательства РФ, 1996, № 37, ст. 4312).
Постановление Правительства
РФ от 18 февраля 1998г. № 219 (в ред. от 12
ноября 2004г.) «Об утверждении Правил
ведения Единого
Нормативные правовые акты
федеральных органов
Распоряжение Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 26
февраля 1999г. № 195-р «Об утверждении Методических рекомендаций по применению профессиональными участниками рынка ценных бумаг Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (Вестник ФКЦБ России, 1999, № 2).
Письмо Госстроя России от 9 августа 1999г. № СК-2725/29
«О развитии системы ипотечного жилищного кредитования».
Приказ Минюста России, Госстроя России и Федеральной комиссии
по рынку ценных бумаг от 16 октября 2000г. № 289/235/290 (в ред. от 7 февраля 2003г.) «Об утверждении Инструкции о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам» (Российская газета, №225, 23 ноября 2000г.; Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти, 2000, № 48).
Письмо Госстроя России от 17 мая 2001г. № ВП-2567/8 «О
государственной поддержке региональных ипотечных программ за счет средств федерального бюджета» (Информационный бюллетень «Нормирование в строительстве и ЖКХ», 2001, № 3, стр. 10).
Законодательные акты субъектов Российской Федерации.
В настоящее время субъекты Федерации уже приступили к законодательной реализации совместной компетенции. При этом используются различные способы, принятие которых представительной властью, применительно к местным условиям, видится наиболее целесообразным.
Поддержка и эффективное развитие ипотечного кредитования в субъектах Российской Федерации невозможны без формирования соответствующей нормативной правовой базы.
Приведем перечень некоторых
законодательных актов
Закон Новосибирской области от 11 мая 2000 г. № 98-ОЗ
(в ред. от 25 июля 2003г.) «Об
организации ипотечного
Ипотека жилых помещений регулируется нормами гражданского и жилищного права.
Нормы ГК РФ, подлежащие применению в случае возникновения правоотношений по ипотеке, применяются следующим образом:
- то, что касается самого кредита, регулируется нормами § 2 гл. 42 «Кредит», где дано определение кредитного договора и приведены общие положения о его форме;
- так как ипотека представляет собой, по сути, кредитный договор, в обеспечение которого заемщик предоставляет объект недвижимости, то в отношении залога подлежат применению нормы § 3 гл. 23 об обеспечении исполнения обязательств. Так, согласно ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество. Эта и другие нормы о залоге соответствуют Закону об ипотеке.
С учетом сказанного, конечно, основным правовым документом, который регулирует основания возникновения, порядок оформления и юридические последствия возникновения самой ипотеки, является непосредственно Закон об ипотеке. Так, в соответствии с п. 3 ст. 1 этого Закона общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным ГК РФ или непосредственно законом не установлено иных правил. Данный Закон, подписанный Президентом РФ в 1998г., специалисты признают первым специальным Законом, регулирующим систему отношений, возникающих в связи с залогом недвижимости. В нем конкретизированы условия предоставления кредита для приобретения недвижимости с дальнейшим залогом прав на нее [14.С.23].
Кроме того, все указанные нормативные акты регулярно претерпевают те или иные изменения. Сравнение действующего варианта с первоначальной редакцией приведено в Приложении 1.
Законная ипотека
В качестве оснований возникновения залога ГК РФ, Закон “Об ипотеке” предусматривают два основания – договор и закон. Причем закон, предусматривающий возникновение залога, должен содержать указание на то, в силу какого обязательства и какое именно имущество должно признаваться находящимся в залоге. К таким случаям, в частности, относятся правоотношения, вытекающие из п.5 ст. 488, ст. 587 ГК РФ, ст. 77 ФЗ “Об ипотеке”.
Исходя из нормы ст. 334 ГК РФ, основная особенность правоотношений, возникающих при законной ипотеке в отличие от договорной, заключается в юридическом составе, лежащем в основе правовых конструкций. Согласно ст. 10, 11 Закона “Об ипотеке” права залогодержателя возникают с момента заключения договора залога, который считается заключенным с момента его государственной регистрации. Следовательно, правоустанавливающее значение для договорной ипотеки имеет государственная регистрация. Законная же ипотека, напротив, считается установленной при наступлении указанных в Законе обстоятельств. Например, п. 1 ст. 587 ГК РФ устанавливает, что при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика таковой приобретает право залога на это имущество.
Следовательно, для законной
ипотеки государственная
Сфера применения ипотеки довольна широка. Это обеспечение обязательств по кредитному договору (договору займа), а также обязательств, основанных на договоре купли-продажи, аренды, подряда, перевозки грузов, другом договоре [20.С.56].
Гражданский кодекс РФ не предусматривает отдельного наименования для договора об ипотеке. Проект закона об ипотеке предлагает понятие “закладной”.
В законодательстве предусмотрены особые требования, как к форме договора, так и к его содержанию. Необходимо отметить обширный перечень условий договора о залоге, которые признаются существенными. В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор не может считаться заключённым, если между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет залога, его оценочная стоимость, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (п.1 ст. 339 ГК РФ).
Оценочная стоимость предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре в денежном выражении. Оценка может быть поручена и коммерческой организации оценщиков. На практике банки, занимающиеся ипотечным кредитованием, сотрудничают с крупными риэлтерскими компаниями, имеющими собственные отделы оценки недвижимого имущества. Стоит заметить, что сегодня при оценке одной и той же квартиры в разных фирмах разница может достигать 10 - 15 тысяч долларов [26.С.25].
Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его величины в денежном выражении, основания его возникновения и срока исполнения. Если величина обеспеченного ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, должны быть указаны порядок и другие необходимые условия её определения. В том случае, когда обязательство подлежит исполнению по частям, в закладной должны быть указаны сроки соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.
В договоре об ипотеке может быть предусмотрено, что ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объёме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счёт заложенного имущества, либо в фиксированной сумме. Если в закладной указана общая фиксированная сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в объёме, превышающем эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой.
В проекте закона достаточно подробно разработано содержание закладной. Практическое значение закладной состоит в том, что она позволяет упростить и ускорить оборот прав по обеспеченному ипотекой обязательству либо по договору об ипотеке, поскольку в отличие от уступки прав по обеспеченному ипотекой обязательству либо по договору об ипотеке, которая должна совершаться в той же форме, что основной договор, а сама передача прав подлежит государственной регистрации, передача прав по закладной производится путём совершения сделки в простой письменной форме, не требующей государственной регистрации смены залогодержателя.
Внесение в закладную сведений об описании имущества, на которое установлена ипотека, и правильное указание места его нахождения является не менее важными, чем сведения о размере и сроке денежного обязательства. В случае неисполнения должником обязательств по закладной по погашению денежного обязательства, залогодержатель вправе обратить взыскание на предмет залога, указанный в закладной. Не совпадение описания предмета ипотеки с данными в закладной, а также не правильное указание адреса нахождения предмета ипотеки может послужить для суда основанием для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество.
На практике при внесении указанных сведений возникают трудности в установлении достаточности данных, позволяющих идентифицировать предмет ипотеки. Поскольку закон не определяет перечень таких сведений, то вопрос решается по согласованию с кредитором и впоследствии оценивается судом в случае судебного спора. В то же время, каждый кредитор может минимизировать свои риски, потребовав включения в закладную тех сведений, которые, по его мнению, являются достаточными для последующей идентификации предмета залога [17].
Информация о работе Основные российские законы в области ипотечных отношений