Основные российские законы в области ипотечных отношений

Поскольку договор, подлежащий государственной  регистрации, считается заключенным  с момента регистрации (п.3 ст.433 ГК РФ), то в силу п.1 ст.341 ГК РФ и п.1 ст.11 Закона об ипотеке с момента государственной  регистрации договора об ипотеке  у залогодержателя возникает  право залога. Необходимости двойной регистрации ипотеки как договора о залоге и права залога нет. Согласно п.77 Правил произведенная государственная регистрация сделки удостоверяется штампом регистрационной надписи на договоре об ипотеке с указанием даты и номера регистрации. П.73 Правил предусмотрено, что при регистрации ипотеки залогодержателю выдается свидетельство. Но согласно п.1 ст.14 Федерального закона от 21 июля 1997г.№122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации прав) свидетельством удостоверяется проведенная государственная регистрация возникновения и перехода права, а проведение государственной регистрации договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки. В соответствии со ст.22 Закона об ипотеке удостоверение государственной регистрации ипотеки также осуществляется посредством регистрационной надписи на договоре. Если это предусмотрено договором об ипотеке, то права залогодержателя могут быть удостоверены надлежащим образом оформленной закладной. Поскольку регистрируется не право залога, а сделка — договор об ипотеке, регистрация ипотеки не может быть удостоверена свидетельством о государственной регистрации права. Кроме того, как установлено п.1 ст.29 Закона о регистрации прав, с заявлением о регистрации ипотеки обращается залогодатель, но право залога возникает у залогодержателя, которому согласно Правилам выдается свидетельство. То есть, с заявлениями должны обратиться обе стороны. В этой части п.73 Правил следует признать противоречащим ст.14, 29 Закона о регистрации прав и ст. 22 Закона об ипотеке. Таким образом, права залогодержателя удостоверяются договором об ипотеке со штампом надписи о государственной регистрации сделки либо закладной. Стороны также вправе получить выписку о регистрации ипотеки, которая выдается за плату, установленную для выдачи информации из Единого реестра [23.С.26].

Если в соответствии с требованиями п.3 ст.340 ГК РФ одновременно с ипотекой здания или сооружения по тому же договору закладывается земельный участок или его часть, функционально обеспечивающая объект, то записи об ипотеке должны быть внесены в оба раздела Единого реестра, сформированные для земельного участка и для здания. Записи вносятся под одним регистрационным номером, поскольку регистрируется одна сделка — один договор об ипотеке. Соответственно, плата за регистрацию взимается за регистрацию одной сделки (а не нескольких прав).

Однако ст.11 Закона об ипотеке содержит правило, отличное от ст.341 ГК РФ: в случае возникновения обязательства, обеспечиваемого  ипотекой, позже заключения договора об ипотеке, право залога возникает с момента возникновения этого обязательства. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, считается обремененным ипотекой с момента возникновения права залога. Из этого следует, что факт заключения и государственной регистрации договора об ипотеке не порождает обременения прав на недвижимость, если не возникло обеспечиваемое залогом основное обязательство. Например, договор займа является реальным договором и считается заключенным с момента передачи денег (ст.807 ГК РФ). Если займодавец и заемщик подпишут договор займа, а затем нотариально удостоверят и зарегистрируют договор об ипотеке в обеспечение обязательств заемщика, то право залога и обременение имущества ипотекой возникнут с момента передачи денег займодавцем, а не с момента государственной регистрации договора об ипотеке. В данном случае договор можно признать заключенным, но ипотеки как обременения не возникает. Исходя из того, что законодатель допускает возникновение ипотеки как обременения позже момента заключения договора об ипотеке, то получается, что при возникновении ипотеки в силу договора сначала регистрируется сделка — договор об ипотеке, а затем регистрируется непосредственно ипотека, при этом в соответствии с п.2 ст.20 Закона об ипотеке должен быть представлен документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства.

При «двойной» регистрации ипотеки  — договора, а затем обременения  ипотекой возникает вопрос: какие права залогодержателя подтверждаются зарегистрированным договором об ипотеке? Получается, что правовые последствия регистрации договора об ипотеке зависят от действий сторон по основному обязательству: право залога по общему правилу возникает с момента регистрации договора о залоге, но если должник докажет, что его обязательство перед залогодержателем как кредитором не возникло, то запись о регистрации договора, равно как и регистрационный штамп на договоре не подтверждают существования ипотеки [22.С.40]. Такая ситуация противоречит основному принципу государственной регистрации, закрепленному в п.1 ст.2 Закона о регистрации прав, — принципу достоверности, согласно которому государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права и сделки. Очевидно, что после государственной регистрации договора об ипотеке залогодатель не может распорядиться переданным в залог имуществом без согласия залогодержателя, даже если не возникло основное обязательство, и имущество еще не обременено ипотекой. В этом смысле диспозитивная норма п.1 ст.37 Закона об ипотеке — запрет распоряжения заложенным имуществом без согласия залогодержателя представляет собой определенное законом существенное условие договора об ипотеке, которое становится обязательным для залогодателя с момента государственной регистрации сделки, а не с момента государственной регистрации обременения ипотекой. Таким образом, регистрация только договора об ипотеке уже влечет ограничение права залогодателя, тем самым обеспечивая интересы залогодержателя.

Другой вопрос: может ли залогодержатель  обратить взыскание на предмет ипотеки, если зарегистрирована только сделка — договор об ипотеке, но не зарегистрирована сама ипотека как обременение? Какие  последствия влечет отсутствие регистрации  обременения ипотекой, если зарегистрирован  только договор о залоге? [22.С.45] Обращение  взыскания на заложенное имущество  будет происходить только в случае неисполнения или ненадлежащего  исполнения основного обязательства. Сомнительно, что удовлетворение законных требований залогодержателя при наличии зарегистрированного договора о залоге возможно только в случае «двойной» регистрации и самой ипотеки. Маловероятно также, что после регистрации договора о залоге залогодатель будет вторично обращаться в учреждение юстиции с заявлением о регистрации ипотеки, прикладывая документ о возникновении обеспеченного ипотекой обязательства и повторно неся расходы по государственной регистрации. Такие документы могут быть представлены залогодержателем, но ст.29 Закона о государственной регистрации и ст.20 Закона об ипотеке ему в этом отказано.

Поставленные вопросы выявляют основную проблему применения законодательных норм о государственной регистрации. Какие сделки подлежат государственной регистрации: все сделки с недвижимостью, либо только указанные в Гражданском кодексе как подлежащие регистрации, либо сделки, порождающие ограничения (обременения) прав на недвижимость? Если незарегистрированное вещное право на недвижимость не считается возникшим (ст.8 ГК РФ), а подлежащая регистрации, но не зарегистрированная сделка ничтожна (ст.165 ГК РФ), то каковы последствия отсутствия регистрации обременения права? Требуется уточнение формулировок нормативно-правовых актов, регулирующих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Однако в настоящее время  можно сказать, что в существующей практике обеспечения ипотекой возврата банковских кредитов достаточно проводить  только государственную регистрацию  залоговой сделки, которая удостоверяется регистрационным штампом на договоре об ипотеке. Кредитный договор является консенсуальной сделкой, поэтому обязательство вернуть кредит в установленный договором срок возникает у заемщика с момента заключения договора независимо от факта получения кредита. На государственную регистрацию в соответствии со ст. 20 Закона об ипотеке представляются нотариально удостоверенный договор о залоге и кредитный договор, после регистрации ипотеки договор о залоге считается заключенным, а имущество обремененным ипотекой.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Исходя из результатов исследования можно сделать вывод, что для  России необходима система ипотеки  и ипотечного кредитования с комбинацией различных методов и финансовых инструментов, различных схем накопления, адресной поддержки ипотеки на основе различных видов субсидирования, совершенствования залоговых правоотношений.

Отлаженная система ипотеки  содержит в себе огромный потенциал  по стимулированию экономической, политической и социальной стабилизации общества. Как и в большинстве стран, ипотека способна стать мощным инструментом экономического развития страны. Ипотека и ипотечное кредитование являются достаточно сложными правовыми институтами. Использовать их необходимо с большой осторожностью, с учетом не только законодательных актов, непосредственно относящихся к ним, но и других законов, регулирующих весь комплекс отношений, связанных с ипотекой жилища и жилищным ипотечным кредитованием. Для устранения нежелательной тенденции неэффективного развития законодательства по ипотеке необходимо совершенствование не только ипотечного законодательства, но и гражданского, жилищного, земельного.

Расширение применения ипотеки  как достаточно надежного гаранта  прав и законных интересов кредиторов должно позволить в значительной степени разблокировать препятствия  на пути развития хозяйственных связей, повысить надёжность капиталовложений, дать мощный импульс жилищному строительству  и ряду других важнейших отраслей экономики. Кроме того, люди должны быть уверены в экономической  стабильности, в том, что они смогут погашать ссуды и что государство  является гарантом накопленных средств, а законодательство действительно  упорядочивает отношения. Крайне необходимо создание безопасных и надежных условий участия залогодателей в ипотечных программах, в получении кредита, покупке квартиры и участии в строительстве объектов жилой недвижимости. Под понятием "надежность сбережений" имеются в виду минимальные риски и максимальная защищенность целевых вкладов от инфляции и недобросовестного партнерства. Гарантом таких отношений должно быть государство. Поскольку ипотека имеет социальную значимость, настало время активизации участия государства в данных отношениях, реализации государственных программ, финансовой поддержки освоения ипотечного механизма и гарантии его применения. Государство призвано играть важную роль в создании ипотечной системы посредством:

• формирования правовой базы для надежного и эффективного функционирования системы;
• формирования системы инвесторов;
• создания механизма социальной защиты заемщиков;
• проведения налоговой политики, стимулирующей участников рынка ипотечного кредитования;
• создания необходимых институтов для организации рынка и участия в управлениями.

В нашей работе мы пришли к выводу, что необходимо активизировать и  систематизировать процессы развития ипотеки, в том числе и на законодательном уровне. Необходимо совершенствование, упорядочивание ипотечных отношений, создание функциональной законодательной базы, которая позволила бы ипотеке эффективно и наиболее выгодно сочетать интересы различных субъектов: «населения - в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и других кредиторов - в продуктивной и прибыльной работе, строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства и, конечно же, государства, заинтересованного в общем экономическом росте».

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список использованных источников

1.  Конституция Российской Федерации: Принята всенародным голосованием 12 декабря 1993г. – Новосибирск: Сиб. унив. Изд-во., 2005. – 48 с.

2.  Гражданский кодекс РФ: В 3 ч. Ч. 1. – М.: Экзамен, 2006. – 352 с.

3.  Федеральный закон от 16.07.1998 №102-ФЗ (ред. от 26.06.2007) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (принят ГД ФС РФ 24.06.1997)// Российская газета. – 2007. - № 276. – 30 с.

4.  Федеральный закон от 11.11.2003 №152-ФЗ (ред. от 27.07.2006) «Об ипотечных ценных бумагах» (принят ГД ФС РФ 14.10.2003) // Российская газета. – 2006. - № 4131. – 21с.

5.  Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ ( ред. от 24.07.2007) « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ( принят ГД ФС РФ 17.06.1997)// Российская газета. – 2007. - №165. – С.25

6.  Постановление Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 №8 « О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Российская юстиция. – 1998. - № 10. – 6 с.

7.  Постановление ФАС ЦО от 3 сентября 1999 г., дело N А09-5744/98-19 // Судебная практика по гражданским делам. – М., 2001. – 656 с.

8.  Постановление ФАС МО от 13 марта 2006г. N КГ-А40/1150-06// Судебная практика по гражданским делам. – М., 2001. – 656 с.

9.  Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда от 9 июня 1998 г. N965/98 // Недвижимость и право //www.realtylaw.ru

10.  Афонина А.В. Все об ипотеке. – М.: Омега-Л, 2006. – 176 c.

11.  Барков Е.В. Ипотека – история и современность // Экономический журнал. – 2005. – №10. – С.101-116

12.  Грудцына Л.Ю., Филиппова Е.С. Ипотека. – М.: Эксмо, 2006. – 336 c.

13.  Зюзин В.А., Королев А.Н. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (постатейный). – М.: ЗАО Юстицинформ, 2006. – 272 с.

14.  Ипотека в России / Под ред. А.В. Толкушина. – М.: Юрист, 2002. – 525 с.