Особенности бухгалтерского учета у инвестора

При ведении счета 20 к нему открываются соответствующие субсчета, и, как правило, стоимость работ, выполненных субподрядными организациями, учитывается на отдельном субсчете счета 20.

Выручкой от реализации для строительной организации являются объемы выполненных и принятых заказчиком строительно-монтажных работ. Данные о выполненных работах, их состав, наименование, объем и стоимость указываются в акте о стоимости выполненных работ - форма КС-2. Основанием для отражения в бухгалтерском учете выручки от реализации строительно-монтажных работ являются первичные учетные документы, оформленные с соблюдением установленного порядка.

Информация о доходах  и расходах организации, связанных  с обычными видами ее деятельности, согласно Плану счетов финансово-хозяйственной деятельности организаций обобщается на счете 90 «Продажи».

Сумма полученной выручки  от выполнения строительно-монтажных  работ отражается в бухгалтерском  учете записью:

Дебет 62 Кредит 90-1

- отражена сумма выручки  на основании учетных документов.

Счет 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» кредитуется в корреспонденции со счетами по учету денежных средств и расчетов на суммы поступивших платежей.

Суммы полученных авансов  и предварительной оплаты согласно условиям договоров строительного  подряда учитываются подрядчиками (субподрядчиками) на отдельном субсчете к счету 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками».

Дебет 90-3 Кредит 76 (субсчет  «Расчеты по НДС за выполненные, но неоплаченные работы»)

Дебет 90-3 Кредит 68 (субсчет «Расчеты с бюджетом по НДС»)

- принимается к учету НДС в составе суммы, предъявленной к оплате за выполненные СМР (в случае если учетной политикой организации установлено определение выручки от реализации по мере выполнения и предъявления к оплате расчетных документов - выручка «по отгрузке»);

Дебет 90-2 Кредит 20 (субсчет  «Фактическая себестоимость работ, выполненных собственными силами»).

Определение финансового  результата от сдачи строительно-монтажных  работ осуществляется в учете  проводками:

Дебет 90-9 Кредит 99.

Для отражения в учете сдачи объектов в целом, такие хозяйственные операции применяются следующие проводки.

Дебет 20 (субсчет «Строительно-монтажные  работы, выполненные субподрядными  организациями») Кредит 60 (субсчет «Расчеты с субподрядчиками»)

- на стоимость принятых  подрядных работ без НДС;

Дебет 19 (субсчет «НДС по подрядным работам» (в части  неоплаченных работ) Кредит 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» (субсчет «Расчеты с подрядчиками»)

- на сумму налога  на добавленную стоимость в  стоимости принятых субподрядных работ.

Авансы и предоплата по хозяйственным операциям, связанным  с расчетами за реализуемую товарную продукцию (работы, услуги), являются налогооблагаемой базой по налогу на добавленную стоимость  независимо от учетной политики, выбранной  для целей бухгалтерского учета или налогообложения.

Полученные средства от заказчиков должны рассматриваться  как авансовые платежи или  предоплата и оформляться проводкой:

Дебет 51 Кредит 62 (субсчет  «Расчеты по авансам полученным»).

Дебет 62 (субсчет «Расчеты по авансам полученным») Кредит 68 (субсчет «Расчеты с бюджетом по налогу на добавленную стоимость»).

При завершении отдельных  этапов СМР или объекта в целом  необходимо произвести зачет ранее  начисленных сумм налога на добавленную  стоимость с полученных авансов  и предоплат:

Дебет 68 (субсчет «Расчеты по НДС») Кредит 62 (субсчет «НДС»)

- отражена сумма ранее  начисленного НДС по полученному  авансу, но не более суммы налога  на добавленную стоимость, отраженной  по кредиту счета 68 с реализации СМР, под выполнение которых ранее был получен аванс;

Дебет 62 Кредит 62 (субсчет  «Расчеты по авансам полученным»)

- на полную сумму аванса, включая  НДС.

Данные проводки исключают повторность  начисления НДС по готовой продукции  и полученным авансам, а также  позволяют определить задолженность заказчика при окончательном расчете с учетом выданных ранее авансов как сальдо по счету 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками».

 

Особенности бухгалтерского учета строительного производства у заказчика

 

Прежде всего определимся с  понятиями. Инвестор вкладывает собственные, заемные или привлеченные ресурсы в строительство. Свои вложения он делает через застройщика, который осуществляет реализацию инвестиционного проекта, организует строительство, контролирует его и ведет бухгалтерский учет производимых при этом затрат. Если застройщик выполняет строительные работы с привлечением строительно-монтажных организаций (подрядчиков), он называется заказчиком-застройщиком.

Деятельность заказчиков-застройщиков по организации строительства объектов осуществляется на основании договоров строительного подряда, заключаемых между заказчиками-застройщиками и подрядными строительно-монтажными организациями.

При заключении договоров строительного  подряда стороны руководствуются  действующим гражданским законодательством, в частности главой 37 «Подряд» Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

При выполнении своих функций заказчики  не вправе вмешиваться в предпринимательскую  деятельность других субъектов инвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними. Заказчики наделяются правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором на капитальное строительство и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Основные функции заказчика  по организации процесса строительства  остаются общими, а детализация возложенных  на него обязательств с включением дополнительных обязанностей заказчика  или усечением их объема должна регулироваться в договоре между инвестором и заказчиком.

Часть функций, на выполнение которых  не требуется специального разрешения, заказчик может передавать подрядной  организации, что должно быть соответствующим  образом отражено в договоре между  ними.

Одной из функций заказчика является ведение бухгалтерского учета, аналитического и статистического учета, составление и представление отчетности как официальным органам (налоговой инспекции, органам Минфина России, если строительство ведется с привлечением бюджетных средств - объем капитальных вложений при строительстве, который отражается в учете заказчика), так и инвестору по его запросу об информации о ходе строительства и расходовании финансовых и иных материальных ресурсов.

Затраты застройщика  по принятым к оплате или оплаченным подрядным работам, выполненным  подрядчиками на строительных объектах, учитываются в составе незавершенного строительства до их ввода в эксплуатацию или сдачи инвестору. В состав затрат по незавершенному строительству, отражаемых по счету 08, входят также остатки по счету 07 «Оборудование к установке», 16 «Отклонение в стоимости материальных ценностей» (в части, относящейся к стоимости приобретенного оборудования).

Строительство может  вестись как из материалов подрядчика, так и из материалов заказчика.

Если подрядчик ведет  строительство из своих материалов, то заказчик оплачивает ему стоимость материалов в составе стоимости выполненных подрядных работ, когда рассчитывается с ним за принятые работы. Если же материалы на стройплощадку поставляет заказчик, то в договоре строительного подряда следует предусмотреть данное обстоятельство и определить, покупает подрядчик у заказчика материалы или заказчик передает их ему на давальческой основе.

Передавая материалы  подрядчику, заказчик делает у себя в учете проводку:

Дебет 10-7 Кредит 10-8

- переданы материалы  подрядчику.

Стоимость использованных для строительства материалов подрядчик  указывает в Справке о стоимости  выполненных работ и затрат (форма  КС-3). Получив эту справку от подрядчика, заказчик включает стоимость израсходованных  материалов в затраты незавершенного производства.

В учете заказчика  делается запись:

Дебет 08-3 Кредит 10-7

- списаны материалы,  использованные при строительстве  объекта.

Если у подрядчика останутся материалы, он обязан вернуть  их заказчику либо оставить у себя, оплатив их.

Пример:

ЗАО «Феномен» - заказчик при строительстве спортивного комплекса для отделки построенного здания приобрело материалы на 720 000 руб. (в том числе НДС - 120 000 руб.) и передало их генподрядчику, ведущему строительство. Генподрядчик использовал только часть материалов на сумму 400 000 руб. (без учета НДС), а оставшиеся материалы вернул заказчику.

В учете заказчика  данная операция отражается проводками:

Дебет 10-8 Кредит 60

- 600 000 руб. (720 000 руб. - 120 000 руб.) - оприходованы приобретенные  отделочные материалы;

Дебет 19 Кредит 60

- 120 000 руб. - отражен НДС  по приобретенным отделочным  материалам;

Дебет 10-7 Кредит 10-8

- 600 000 руб. - переданы материалы  подрядчику;

Дебет 08-3 Кредит 10-7

- 400 000 руб. - использованы  материалы для отделки построенного  гостиничного комплекса;

Дебет 10-8 Кредит 10-7

- 200 000 руб. (600 000 руб. - 400 000 руб.) - получены материалы, не  использованные подрядчиком.

В состав расходов на содержание заказчика входят следующие статьи расходов:

- материальные расходы;

- расходы на оплату труда;

- амортизационные отчисления;

- прочие расходы (включая  суммы налогов и сборов, начисленных  в порядке, установленном законодательством  Российской Федерации).

Фактические расходы  по организации строительства являются для заказчика-застройщика расходами по обычным видам деятельности. Он отражает их на счете 20 «Основное производство», затем списывает в дебет счета 90 «Продажи» субсчет 90-2 «Себестоимость продаж».

С учетом специфики деятельности заказчика представляется, что заработная плата основного состава его работников - дирекции, службы технического надзора, сметно-нормативного отдела и отдела договорного регулирования, юридического отдела - должна быть отражена в составе затрат по основному виду деятельности на счете 20. Кроме того, другие расходы, необходимые для функционирования службы заказчика, отражаются на счете 20. Это:

- суммы начисленной  амортизации по основным средствам,  задействованным при осуществлении  основной деятельности заказчика  (компьютеры и прочая оргтехника, транспортные средства и др.);

- расходы на информационное, юридическое обслуживание, если  это имеет непосредственное отношение  к деятельности заказчика;

- оплата телефонных  переговоров, включая междугородные  разговоры и услуги сотовой  связи (если строительство ведется  вне места расположения службы заказчика и такие расходы целесообразны и экономически оправданны). Например, для осуществления одной из функций заказчика - технического надзора - сотрудникам необходимо присутствовать на строительной площадке;

- расходы на привлечение сторонних организаций (экспертные центры и организации для производства экспертизы проектной и сметной документации);

- маркетинговые и прочие  информационные расходы, необходимые  для подготовки к заключению  будущих контрактов на строительство;

- расходы на участие в конкурсах и подготовку к ним (включая обучение специалистов, получение разрешений (также речь может идти и о лицензиях).

Выручка от оказания инвестору  услуг по организации строительства  является для заказчика-застройщика  доходом от обычных видов деятельности. Для учета таких доходов предназначен счет 90 «Продажи». Стоимость услуг заказчика-застройщика должна включаться в инвентарную стоимость построенного объекта, формируемую на балансе заказчика-застройщика. Следовательно, выручка от оказания услуг отражается у него по кредиту счета 90 «Продажи» субсчет 90-1 «Выручка» и дебету счета 08 субсчет 08-3.

После приемки законченного капитальным строительством объекта  его необходимо зарегистрировать в  местных органах исполнительной власти. Регистрацию проводит та организация, которой принадлежит объект. Зарегистрировав объект, она включает его в состав основных средств.

Некоторые затраты незавершенного строительства не включаются в стоимость  объекта основных средств. Перечень таких затрат приведен в  Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденного письмом Минфина России от 30.12.93 № 160. К ним, в частности, относятся:

- расходы по возмещению  стоимости строений и посадок,  которые были снесены при строительстве;

- убытки от стихийных бедствий, которые разрушили еще не построенные здания и сооружения;

- затраты на консервацию  строительства;

- расходы по охране, сносу и демонтажу объектов, строительство  которых прекращено;