Автор работы: Пользователь скрыл имя, 28 Февраля 2015 в 19:15, курсовая работа
Создание системы долгосрочного кредитования граждан на цели приобретения жилья позволит увеличить их платёжеспособный спрос и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения. Оно обеспечивает взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками, финансово-строительными компаниями и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики.
Введение…………………………………………………..……………………….3
Часть 1. Оформление механизма ипотечного кредитования в России….…….4
1.1. История ипотеки в России………….……………………………………..4
1.2. Сущность и понятие ипотечного кредитования. Предпосылки для начала реализации системы ипотечного жилищного кредитования и её основные участники ………………………………………………………….………....6
1.3. Особенности ипотеки различных видов недвижимого имущества…….9
Часть 2. Реализация московской ипотечной программы в Инвестсбербанке.13
2.1. Инвестсбербанк в ипотечной программе Правительства г. Москвы…13
2.2. Основные условия ипотечного кредитования и требования к заёмщику………………………………………………………………………………….15
2.3. Взаимодействие банка и заёмщика. Платежи при ипотечном кредитовании………….…………………………………………………………………..19
Часть 3. Проблемы и пути совершенствования правового механизма ипотечного кредитования…………….…………………………………………………26
Заключение……………………………………………………………………….29
Список литературы……………………………………………………...……….30
Первичный рынок определяется взаимодействием заемщика и банка, а его инструментами являются собственно ипотечные кредиты. Цепочка банк — посредник — инвестор составляет содержание вторичного ипотечного рынка, инструментами которого являются ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами.
Ипотечное кредитование в сфере промышленности.
Многие предприятия испытывают острую нехватку оборотных средств, в частности свободных денежных средств, без которых невозможны реконструкция и модернизация производства, приобретение сырья, материалов, повышение уровня конкурентоспособности продукции.
Залог предприятия в современной российской практике встречается довольно редко. Это объясняется, прежде всего, отсутствием эффективного механизма оценки такого имущества, сложностями в его реализации, длительностью и высокой стоимостью затрат на оформление договора, большим количеством необходимых документов и др. Для заемщика в этом случае необходимы консультации опытных юристов, так как риск потери всего имущественного комплекса предприятия весьма велик.
Обычно в имущественный комплекс предприятия при его залоге включаются все материальные и нематериальные активы, в том числе: здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, исключительные права и т. п.
Обязательство, обеспечиваемое ипотекой предприятия, должно по сумме составлять не менее половины стоимости имущественного комплекса предприятия со сроком исполнения не менее одного года после заключения соответствующего договора. Банк при оформлении договора об ипотеке предприятия обычно уделяет значительное внимание оценке не только собственно имущества предприятия, но и его задолженностей (особенно перед бюджетом). Это связано с тем, что покупатель, который приобретает на публичных торгах предприятие, одновременно приобретает также и все обязанности собственника предприятия. При залоге отдельных производственных объектов действующего предприятия обязательна всесторонняя оценка возможностей их реализации в отрыве от единого хозяйственного комплекса. Для рассмотрения возможности предоставления кредита под залог предприятия банку требуется, прежде всего, технико-экономическое обоснование использования и возврата кредита. В заявку на получение ипотечного кредита под залог предприятия также входят бухгалтерский баланс предприятия, график поступления доходов и обязательных платежей и другие документы по требованию кредитора. Кредитное подразделение банка обращает особенное внимание на несоответствия в финансовом плане доходов и расходов предприятия на период кредитования, сравнивает с аналогичными планами за предыдущие периоды, проверяет наличие необходимой производственно-технической базы для выполнения этого плана (например, производственных и складских площадей, оборудования, трудовых ресурсов и т. п.).
Стоимость предмета залога при ипотеке может определяться несколькими способами:
У залогодателей юридических лиц имущество отражается по остаточной стоимости на балансе организации. С учетом того, что основные фонды предприятия подвергаются периодической переоценке для приведения их стоимости в соответствие с рыночной ценой на момент переоценки, можно предположить, что остаточная стоимость достаточно реально отражает цену основных фондов предмета залога.
Если заемщик не выполнил в срок своих обязательств по договору, взыскание обращается на предмет залога в пользу банка. Обычно банк не имеет права на самостоятельную реализацию предмета залога на открытых торгах. Для этого предусмотрена специальная процедура, которая производится за определенный процент от выручки предмета залога на торгах.
При залоге недвижимости обращение взыскания на предмет залога производится либо по решению суда, либо на основании соглашения сторон, удостоверенного нотариально. Исключение из данного правила составляет залог предприятия или недвижимости, имеющей особенную историческую или культурную ценность.
Реализация недвижимости на торгах (или аукционе) начинается с установления первоначальной цены недвижимости по соглашению между сторонами (либо по решению суда). Если же торги не состоялись, банк имеет право заключить соглашение с залогодателем о приобретении имущества по его начальной цене. В таком случае ипотека прекращается.
Если соглашение о продаже банку предмета залога не состоялось, назначаются повторные торги, где цена имущества снижается на 15%. В случае, когда недвижимость не была никем приобретена и на повторных торгах, банк имеет право покупки этого имущества по цене на 25% ниже первоначальной. Ипотека считается прекращенной, если залогодатель не воспользовался этим правом в течение месяца с момента окончания повторных торгов.4
Особенности ипотеки земельных участков, зданий и сооружений.
Если залог зданий, строений осуществляется одновременно с залогом земельного участка, то залог земельного участка, если иное не предусмотрено договором об ипотеке, не требует залога зданий (сооружений), расположенных либо строящихся на заложенном земельном участке.5
Но ипотека зданий (сооружений) допускается с одновременной ипотекой земельного участка, на котором оно расположено, либо части этого земельного участка, достаточного для функционального обеспечения закладываемого здания (сооружения).6
Следует отметить, что залог квартир, расположенных в многоквартирных домах, может осуществляться без залога земельного участка, на котором расположен дом или другое строение.
Часть 2. РЕАЛИЗАЦИЯ МОСКОВСКОЙ ИПОТЕЧНОЙ ПРОГРАММЫ В ИНВЕСТСБЕРБАНКЕ.
2.1. Инвестсбербанк в
ипотечной программе
В 2000 г. ИНВЕСТСБЕРБАНК выдавал ипотечные
кредиты по трем различным схемам:
Кредиты по МИП и АИП являются льготными (с пониженной процентной ставкой), поскольку Банку средства для их выдачи предоставляются целевым образом и на льготных условиях, но предоставление этих кредитов обусловлено рядом жестких требований к Заёмщикам (в т.ч. по официальному подтверждению уровня доходов).
Кредиты по СИП являются коммерческими (с рыночной процентной ставкой), но к Заёмщику предъявляются более мягкие требования. АИП также имеет более жесткие требования по страхованию. МИП ориентирована только на москвичей, а СИП и АИП - на любых Заёмщиков, независимо от гражданства. Основные параметры этих программ, определяющие их преимущества и недостатки для Заёмщика, представлены в Приложении 1.
Московская ипотечная программа (МИП) разработана Правительством Москвы совместно с Международной группой экспертов Гарвардского университета. Концепция МИП соответствует классической двухуровневой схеме ипотечного кредитования и подразумевает наличие первичного и вторичного ипотечных рынков.
На первичном ипотечном рынке уполномоченные Правительством Москвы банки выдают ипотечные кредиты на покупку жилья непосредственно физическим лицам-заёмщикам.
Основным оператором вторичного ипотечного рынка является Московское ипотечное агентство (МИА), которое выкупает у уполномоченных банков залоговые обязательства на недвижимость, а затем, под их обеспечение и гарантии Правительства Москвы, будет выпускать и продавать на внутреннем и международных рынках ценные бумаги с целью притока средств для рефинансирования ипотечной программы.
По Московской ипотечной программе Правительством Москвы пока уполномочены работать 4 банка: Банк Москвы, Московский банк Сбербанка РФ, Мосстройэкономбанк, Инвестсбербанк, который был включен в число банков, уполномоченных Правительством Москвы для выдачи ипотечных сертификатов и кредитов заёмщикам в рамках Московской ипотечной программы распоряжением № 915-РМ Мэра г. Москвы от 7 сентября 1998 г.
Для осуществления работы по выдаче ипотечных кредитов в Инвестсбербанке создано все необходимое: разработаны и внедрены соответствующие технологии, отработано нормативно-правовое обеспечение, созданы документационная база, информационное сопровождение, механизмы по экспертизе выдаваемых кредитов и сопровождению их государственной регистрации.
K настоящему времени около 1000 потенциальных заёмщиков оформили заявления на предоставление ипотечных кредитов. Кредитный комитет Инвестсбербанка вынес более 200 положительных решений о возможности кредитования. Инвестсбербанк заключил 95 кредитных договоров на сумму свыше 1,5 млн. долл. США. При этом 32 московские семьи уже вселились в новые квартиры, купленные за счёт полученных кредитов. 7
Основные условия ипотечного кредитования:
Налоговые льготы.
Заёмщик ипотечного кредита имеет право на налоговые льготы: он освобождается от уплаты подоходного налога в пределах суммы, затраченной на покупку жилья (включая выплаты процентов по кредиту), но не большей, чем 5 тыс. минимальных размеров оплаты труда (МРОТ), установленных законом. Иными словами, подоходный налог выплачивается заёмщиком только с части его доходов, превышающей 5 тыс. МРОТ.
Указанные льготы предоставляются на три года. Получаемая при этом экономия сопоставима с суммами выплат процентов по кредиту
Требования к заёмщику и покупаемому жилью.
Во-первых, Московская ипотечная программа имеет ограничения: она предназначена только для физических лиц с московской пропиской (регистрацией).
Во-вторых, прежде, чем получить кредит, требуется пройти в Банке собеседование, в ходе которого оценивается платёжеспособность потенциального заёмщика, при этом важную роль играют: зарплата, профессия, уровень образования, состояние здоровья, стаж работы, состав семьи, имеющийся бизнес.
Кроме того, необходимо выполнение следующих обязательных требований:
Дополнительные факторы, влияющие на выдачу кредита.
При принятии решения о выдаче заёмщику ипотечного кредита Банком учитываются следующие положительные факторы:
Информация о работе Развитие ипотечного кредитования в России