Имущественные вычеты по НДФЛ

При покупке квартиры в  налоговый вычет могут включаться:

• приобретение квартиры или прав на квартиру в строящемся доме;
• приобретение отделочных материалов;
• работы, связанные с отделкой квартиры.

Принятие к вычету расходов на достройку и отделку приобретенной  квартиры или дома возможно в том  случае, если в договоре купли-продажи  указано приобретение именно незавершенного строительством дома или квартиры без  отделки.⁹

Необходимые документы:

• налоговая декларация по форме 3-НДФЛ;
• документы, подтверждающие право собственности на квартиру (дом);
• договор о приобретении квартиры (дома) или прав на квартиру в строящемся доме;
• акт приема-передачи квартиры;
• платежные документы, подтверждающие факт оплаты расходов, включаемых в налоговый вычет (квитанции к приходным ордерам, расписки продавца квартиры, банковские выписки о перечислении денежных средств в счет погашения ипотечного кредита, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов и другие документы); т.е. как правило, при покупке квартиры вам необходимо взять расписку с продавца о переданной ему сумме денег, кредитный договор (если жилье приобретено под ипотеку или в кредит).

Дополнительно необходимы:

• договор о приобретении квартиры, доли (долей) в ней или прав на квартиру в строящемся доме;
• акт о передаче квартиры, доли (долей) в ней налогоплательщику или документы, подтверждающие право собственности на квартиру или долю (доли) в ней.

После принятия положительного решения нужно:

• заявление на имущественный налоговый вычет.

Необходимо обратиться:

1. пакет документов предоставляется  вместе с налоговой декларацией  по форме 3-НДФЛ в налоговые  органы по месту прописки. Налоговый  инспектор рассматривает декларацию  в срок до 3 месяцев, и даёт  ответ о возможности получения  налогового вычета. Если ответ  положительный, то необходимо  написать заявление, в котором  указать номер личного банковского  счета, на который должна быть  перечислена сумма вычета. В течение  месяца налоговые органы осуществляют  платеж по указанному заявлению.

2. Можно подать заявление  на налоговый вычет работодателю. Но в этом случае необходимо  получить в налоговом органе  документ, подтверждающий право  на имущественный налоговый вычет, - уведомление, в котором указывается  наименование компании-работодателя, которая не будет удерживать  подоходный налог с заработной  платы, реализуя таким образом право сотрудника на получение налогового вычета. Правда, если работник предполагает сменить место работы, то надо иметь ввиду, что уведомление выдается налоговым органом на текущий налоговый период (год) только один раз. То есть после перехода на новую работу, остаток подоходного налога за текущий год можно будет получить только через налоговую инспекцию. С началом нового года для получения вычета у нового работодателя необходимо опять брать уведомление в налоговой инспекции.¹⁰

Срока давности для подачи заявления на имущественный налоговый  вычет нет.

Если квартира была приобретена  более 3 лет назад, то вычет можно  получить с доходов, полученных за последние  прошедшие три года, подав в  налоговую инспекцию декларации за эти периоды.¹¹

 «Имущественный налоговый вычет, предусмотренный настоящим подпунктом, не применяется в случаях, если оплата расходов на строительство или приобретение жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них для налогоплательщика производится за счет средств работодателей или иных лиц, средств материнского (семейного) капитала, направляемых на обеспечение реализации дополнительных мер государственной поддержки семей, имеющих детей, за счет выплат, предоставленных из средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов, а также в случаях, если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии со статьей 20 настоящего Кодекса».

Теперь Налоговый кодекс РФ не требует от налогоплательщиков представлять одновременно и акт  приема-передачи квартиры в собственность, и документы, подтверждающие право  собственности на квартиру (т.е. свидетельство  о государственной регистрации  права собственности). Достаточно любого из этих документов.¹²

Достаточно часто покупка  квартиры в строящемся доме оформляется  инвестиционным договором, согласно которому будущий владелец является соинвестором. Пока дом не будет сдан, строительная фирма не будет оформлять акт передачи. А налогоплательщик до этого момента, соответственно, не получит документальных оснований для получения вычета.

Для подтверждения сумм процентов, уплаченных по ипотечному кредиту, необходимо ежегодно в банке-кредиторе получать выписку произведенных платежей с их разбивкой на сумму основного  долга и сумму уплаченных процентов. Если ипотечный кредит был оформлен в иностранной валюте, то при расчете  налогового вычета все платежи по кредиту пересчитываются в рубли  по курсу ЦБ на день платежа.¹³

Если годовая сумма  зарплаты не покрывает сумму причитающихся  налоговых вычетов, то их можно перенести  на следующий год.

Имущественный налоговый  вычет, связанный с приобретением  жилья, предоставляется только однажды  в жизни. При этом право на налоговый  вычет не возникает, если сделка купли-продажи была проведена между взаимозависимыми лицами - родственниками (понятие «родственники» трактуется с точки зрения Семейного кодекса РФ), сослуживцами, состоящими в отношениях «начальник – подчиненный» и т.п. Кроме того, в случае перекредитования заемщик теряет право на вычет с процентов по новому кредиту, так как он оформляется не на покупку жилья, а на погашение ранее взятого кредита.

Если ипотечное жилье  приобретается в собственность  нескольких лиц (например, супругов), то сумма налогового вычета делится  между собственниками в зависимости  от того, как оформлено жилье –  в общую совместную собственность  или в долевую собственность. Если собственность совместная, то и налоговый вычет полагается один на всех собственников, по умолчанию - в равных долях. Перераспределить доли вычета можно заявлением в налоговый  орган, вплоть до того, что любой  из собственников может получить вычет в полном объеме на себя. Например, если один из супругов имеет большие "белые" доходы, а другой супруг доходов не имеет (или они "серые"), то целесообразно оформить заявление  о том, что всю сумму налогового вычета будет получать супруг с высокими доходами с целью более быстрого получения имущественного вычета. При  этом оба супруга считаются реализовавшими свое право на налоговый вычет, и  ни один из них не сможет использовать его повторно в случае приобретения другой квартиры или дома – такова позиция, озвученная в нормативных  актах Минфина. Но практикующие юристы придерживаются иной точки зрения –  они считают, что супруг, передавший свою долю вычета на 100% другому супругу, сохраняет за собой право вычета, которое может быть им использовано при покупке другого жилья. Вероятно, что на сегодняшний день существует такая практика, и конкретные условия  следует уточнять в налоговых  органах на местах.¹⁴

Если жилье оформлено  в долевую собственность, то вычет  должен получать каждый собственник  самостоятельно и в размере, пропорциональном своей доле. Например, если квартира оформлена по ½ доли на каждого из супругов, то каждый из них имеет право на имущественный вычет с ½ стоимости жилья (но не более 1 000 000 рублей) и ½ процентов, уплаченных по ипотечному кредиту. Передать свое право на вычет в случае долевой собственности нельзя. Если какая-то доля собственности оформлена на несовершеннолетнего ребенка, то с этой доли получить налоговый вычет сможет только сам ребенок по достижении им совершеннолетия и при условии получения им собственных доходов.

И при долевой, и при совместной собственности любой из собственников может воспользоваться своим правом на вычет в размере причитающейся ему доли, или воздержаться от этого, сохраняя право вычета на случай приобретения другой недвижимости.¹⁵

Важно помнить, что для  получения налогового вычета по ипотечным  процентам необходимо, чтобы платежные  документы были оформлены на того собственника, который оформляет  на себя вычет. Либо от получателя налогового вычета должна быть оформлена доверенность на того собственника, который реально  осуществляет платежи по ипотечному кредиту. Причем доверенность должна быть оформлена в письменной форме  до момента внесения денег.

 

Глава 2. Практика применения имущественных налоговых  вычетов по НДФЛ

2.1. Примеры применения  имущественных налоговых вычетов  в зависимости от ситуации

Сейчас на примерах мы рассмотрим, в каких ситуациях и каким  образом применяется имущественный  налоговый вычет по НДФЛ.

Ситуация №1 «Предоставление  налогового вычета в связи с продажей объекта недвижимости».

Продается квартира за 1.500.000 рублей. Налог в размере 13% должен быть оплачен с суммы, превышающей 1.000.000 рублей, т.е. с 500.000 рублей, что составляет:

Н = 500.000 * 13% = 65.000 рублей.

Ситуация №2 «Предоставление  налогового вычета в связи с продажей общего имущества».

Супруги Серовы в 2009 г. продали квартиру, которая была у них в собственности менее 3-х лет, за 1.250.000 руб. При этом квартира находилась в общей долевой собственности по 1/2 у каждого из супругов. Следовательно, имущественный налоговый вычет может быть предоставлен в сумме 1.000.000/2=500.000 руб. каждому супругу.

НБ для каждого супруга = 1.250.000 / 2 = 625.000 – 500.000 125.000 рублей.

Сумма налога составляет:

Н = 125.000 * 13% = 16.250 рублей. ¹⁶

Ситуация № 3 «Предоставление  налогового вычета по имуществу, которое приобреталось по частям».

При продаже квартиры за 2.100.000 рублей, принадлежащей гр. Ивановой в 1/2 доле на основании договора купли продажи с 2001г., и в 1/2 доле на основании свидетельства о наследстве с 2009г., будет учитываться время нахождения в собственности каждой доли. На сумму 1.050.000р. (стоимость 1/2 доли, принадлежащей по договору купли-продажи), налог 13% начисляться не будет, т.к. эта доля находилась в собственности более 3-х лет. На 1/2 долю, принадлежащую по свидетельству о наследстве, будет начислен налог в следующем порядке:

НБ = 1.050.000 – 500.000 (налоговый вычет пропорционально 1/2 доле) = 550.000рублей.

Н = 550.000 * 13% = 71.500 рублей.

Ситуация №4 «Предоставление  налогового вычета при продаже доли этого имущества».

Пример 1. При продаже комнаты в трехкомнатной квартире, выделенной в натуре (имеется отдельный техпаспорт на эту комнату и соглашение собственников), составляющей 1/3 долю в праве собственности на весь объект, за 800.000 руб., в собственности менее 3-х лет, -  налоговый вычет будет предоставлен на всю сумму дохода, т.е. на 800.000 руб., без деления налогового вычета на доли.

Пример 2. При продаже аналогичной комнаты за 1.200.000 руб. – налоговый вычет будет предоставлен в сумме 1 млн. рублей, облагаться налогом будет сумма  200.000 руб., что составляет:

Н = 200.000 * 13% = 26.000 рублей.

Ситуация №5 «Замена вычета при продаже имущества».

Гражданин купил в 2009 году квартиру за 1.500.000 рублей и желает ее продать в 2010 году за 1.800.000 рублей.

В этом случае налогооблагаемая база составляет:

НБ = 1.800.000 – 1.500.000 = 300.000 рублей.

Сумма налога составляет:

Н = 300.000 * 13% = 39.000 рублей.¹⁷

Ситуация №6 «Уменьшение доходов от уступки права требования по договору долевого участия в строительстве».

Гражданин Салов заключил договор долевого участия в строительстве. В 2008 г. он оплатил стоимость своей доли в строящемся доме в размере 950.000 руб. В 2009 г. он уступил право требования на квартиру за 1.500.000 руб. Гражданин Салов не вправе заявить имущественный вычет в размере 1.000.000 руб. Однако он может уменьшить полученные доходы от уступки права требования на расходы, связанные с получением этого дохода:

НБ = 1.500.000 – 950.000 = 550.000 рублей.

Сумма налога составляет:

Н = 550.000 * 13% = 71.500 рублей.

Ситуация №7 «Предоставление  налогового вычета в связи с приобретением  имущества».

Гражданин приобрел квартиру за 2.300.000 рублей посредством кредита в 800.000 рублей. Налоговый вычет предоставляется исходя из 2.000.000 руб. + проценты по кредиту. Т.е. можно будет вернуть подоходный налог в сумме: 2.000.000*13%=260.000 + проценты по кредиту (выплаченные на дату предоставления заявления в налоговый орган).¹⁸

Ситуация №8 «Предоставление  налогового вычета при приобретении имущества в общую долевую либо общую совместную собственность».

Пример 1. Семья Ивановых (мама, папа и ребенок) приобрела квартиру за 1.800.000 рублей в долевую собственность, каждому по 1/3 доле. Налоговый вычет будет предоставлен с суммы равной: 1.800.000/3=600.000 рублей, что составляет: 600.000*13%=78.000 рублей каждому собственнику, имеющему официальный доход. За своего ребенка вычет может получить любой из родителей, но при этом ребенок утрачивает право на получение в будущем имущественного вычета при приобретении своего собственного жилья.