Земельный налог – неотложные проблемы и пути их решения

Первой и главной новацией, задекларированной еще в 2001 г. в  ст. 65 Земельного кодекса и получившей практическое применение со вступлением  в силу гл. 31 Налогового кодекса  РФ («Земельный налог»), стало понятие кадастровой стоимости земельного участка. Важно практическое значение этого понятия, т.к. к нему неизбежно обратятся, например, те землепользователи, которые пожелают оспорить результаты кадастровой оценки в силу увеличившейся налоговой нагрузки.

Понятие кадастровой стоимости  содержится в письме Комитета РФ по земельным ресурсам и землеустройству  № 1-16/1240 от 14 июня 1996 г. «О методологических рекомендациях по кадастровой оценке земли», согласно которому кадастровая стоимость – это стоимость (наиболее вероятная цена продажи) свободного от улучшений земельного участка (прав на него) или вклад земли в рыночную стоимость (наиболее вероятную цену продажи) земельного участка с его улучшениями (прав на них).

Кадастровая стоимость –  это разновидность массовой долгосрочной оценки стоимости земельного участка, отражающая рыночные представления  о ценности земельного участка. Нельзя приравнять рыночную и кадастровую  стоимости земельного участка в  силу следующих существенных отличий:

- Массовость. Кадастровая оценка, в отличие от рыночной, не может учитывать индивидуальных особенностей каждого конкретного земельного участка. Она выполняется по четырнадцати видам разрешенного использования земельного участка на весь кадастровый квартал и механически переносится на каждый конкретный участок, входящий в данный кадастровый квартал.

- Долгосрочность. Кадастровая стоимость фиксируется на определенную дату, причем дата утверждения результатов кадастровой оценки, как правило, существенно позднее даты фактического проведения оценки и используется в течение определенного количества последующих лет. В свою очередь, рыночная стоимость, хотя она и отражает представление о наиболее вероятной цене сделки на конкретную дату тоже в прошлом, как правило, рекомендуется к использованию в течение незначительного промежутка времени.

Следование законодательству об оценочной деятельности. Если подойти  формально, то такой вид стоимости, как кадастровая, даже не содержится в стандартах оценки, утвержденных постановлением Правительства России №519 от 6 июля 2001 г. «Об утверждении  стандартов оценки». Сопоставлять ее со стандартами можно по разному: либо считать ее стоимостью для налогообложения, хотя прямых оснований для этого  нет, либо руководствоваться ст.7 ФЗ «Об оценочной деятельности», которая  гласит: «В случае, если, … не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта. Указанное правило подлежит применению и в случае использования в нормативном правовом акте не предусмотренных настоящим ФЗ или стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов «действительная стоимость», «разумная стоимость», «эквивалентная стоимость», «реальная стоимость» и других …».

Определение кадастровой  стоимости шло с учетом так  называемых оценочных показателей, т.е. характеристик объекта, влияющих на его стоимость, из которых можно  выделить следующие:

-  Местоположение, доступность к центру города, местам трудовой деятельности, объектам социального и культурно-бытового обслуживания населения.

-  Уровень развития инженерной инфраструктуры и благоустройства территории.

- Уровень развития сферы социального и культурно-бытового обслуживания населения.

-   Состояние окружающей среды.

-  Эстетическая и историческая ценность застройки, ландшафтная ценность территории.

-  Инженерно-геологические условия строительства и степень подверженности территории воздействию чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера.

Следует обратить внимание на недостаточно четко сформулированный с точки зрения практического  применения п.3 ст. 66 Земельного кодекса: «В случаях определения рыночной стоимости земельного участка устанавливается  в процентах от его рыночной стоимости». Можно ли это понимать как возможность  представить в Земельную кадастровую  палату отчет независимого оценщика с более низкой по сравнению с  кадастровой стоимостью и заявителю  изменят кадастровую стоимость?

Что бы понять это необходимо, обратиться к налоговым ставкам. Здесь федеральное законодательство дает органам местного самоуправления некоторую свободу, закрепив в Налоговом  кодексе РФ максимальные размеры ставок земельного налога, разделив их на две группы.

- Первая группа – до 0,3 %. Касается земельных участков, отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в поселениях и используемых для сельскохозяйственного производства; занятых жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящийся на объект, не относящийся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) или предоставленных для жилищного строительства; предоставленных для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства.

- Вторая группа – 1,5 %. К ним относятся прочие земельные участки. К ней относятся прочие земельные участки.

Конкретный размер ставок  определяется представительными органами муниципальных образований.

Основные проблемы с которыми столкнулись практически все  муниципальные образования России. Это то, что представительным органам  муниципалитета необходимо было утвердить  до 1 декабря 2005г. новые ставки налога в процентах от кадастровой стоимости  земельных участков. При этом необходимо было не просто механически утвердить  ставки, но обосновать их экономически. Такого рода обоснования должны были осуществляться с учетом ряда факторов.

-Во-первых, необходим анализ изменения налоговой нагрузки на отдельные категории землепользователей.

-Во-вторых, требуется прогнозная оценка изменений поступлений в местные бюджеты.

-В-третьих, принятие мер по обеспечению логической увязки арендной платы и нового земельного налога.

-В-четвертых, анализ социальной составляющей нового земельного налога (это льготы и практика предъявления требований об уплате земельного налога собственниками квартир).

-В-пятых, прогноз и анализ категорий землепользователей, которые окажутся недовольными возросшими платежами.

Все выше сказанное может  опираться на п.3 ст.3 налогового кодекса  РФ, согласно которому «… налоги и сборы  должны иметь экономическое обоснование  и не могут быть произвольными». По крайней мере, представители органов  местного самоуправления должны быть готовы к защите принятых ставок с  точки зрения их экономического обоснования.

Следующим важным моментом стали льготы, список которых согласно гл.31 НК существенно сократились. Если же органам местного самоуправления сохранить прежний перечень, а  такое право у них есть в  соответствии с федеральным законом, то сумма доходов получится значительной. Несомненно, для всех муниципальных  образований это период балансирования интересов местных бюджетов и  интересов граждан (социальный аспект весьма велик, так как речь идет в  основном о землях, предоставленных  для ведения садоводства, огородничества и личного подсобного хозяйства, а также о наименее защищенных категориях граждан).

Однако наиболее заметным явлением стала практика расчета  и предъявления сумм земельного налога к уплате собственникам помещений  в жилых многоквартирных домах. Причины возможных технических  и даже социальных проблем в следующем. Во-первых, знаменателен сам факт предъявления требований об уплате собственникам  квартир, чего ранее никогда не было. Во-вторых, вызывает вопрос этих требований. Например, для собственника двухкомнатной  квартиры площадью 42 кв.м. в классической шестиподъездной пятиэтажке в центре эта сумма составит 450-600 руб. в  год. В-третьих, являются достаточно трудоемкими  подготовка перечня плательщиков и расчет сумм налога. Этим должны заниматься налоговые органы, чтобы предъявить требования в 2008 г. за 2007 г. В-четвертых, имеет место несоответствие отдельных положений законодательства, что может повлечь волну судебных споров о правомерности предъявления требований об уплате земельного налога. Речь идет о том, что в соответствии со ст. 388 НК РФ «налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения». Как известно, право собственности на недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации. В то же время в соответствии с новым Жилищным кодексом РФ собственник квартиры становится собственником общего имущества дома, в том числе земельного участка, в силу закона с 1 марта 2005 г., но не ранее даты формирования земельного участка, т.е. его межевания и постановки на государственный кадастровый учет. При этом никакой дополнительной регистрации не подразумевается. Получается, что налоговым органам надо иметь в виду факт формирования земельного участка под жилым многоквартирным домом, а также быть готовыми к полемике, что без регистрации права общей долевой собственности на земельный участок обязанности по уплате земельного налога не возникает, но возникает обязанность платить арендную плату, так как землепользование в России в любом случае платное.

Еще один, далеко не последний, аспект – это качество доведения  до плательщиков данных государственного кадастрового учета, касающихся площадей земельных участков, видов разрешенного использования и собственно самой  кадастровой стоимости.

Все эти проблемы лишили муниципальные образования возможности  дойти до реального экономического обоснования ставок земельного налога с учетом особенностей деятельности землепользователей по видам разрешенного использования земельных участков. Тем более не получилось обеспечить логическую увязку размеров земельного налога и арендной платы.

Таким образом, принятие ставок земельного налога представительными  органами местного самоуправления основывалось прежде всего на бюджетных интересах, что вполне объяснимо.

Что бы смягчить отрицательные  последствия, до окончания налогового периода необходимо принять следующие  меры:

Органам местного самоуправления подготовить экономическое обоснование  ставок земельного налога и тем самым  снять риск будущих претензий  к произвольному установлению налоговых  ставок.

На федеральном уровне закрепить методологические основы установления арендной платы за пользование  земельными участками в процентах  от кадастровой стоимости земельных  участках.

Доработать положения  Жилищного кодекса в части  возникновения права общей долевой  собственности на земельные участки  в силу закона с момента его  формирования, а именно установить требование о необходимости государственной  регистрации этого права.

Разъяснить порядок уплаты земельных платежей в случае отсутствия зарегистрированного права на земельный  участок.

Остальные аспекты можно  будет обобщить и доработать по окончании  первого налогового периода. Однако уже сейчас ясно, что предстоит  титаническая работа, о масштабах  которой можно судить, если перемножить  количество кадастровых кварталов  в каждом поселении на четырнадцать видов разрешенного использования  земельных участков. Кроме того, необходимо четкое понимание того, что сменилась не просто методика расчета земельных платежей, а  наступил период рыночного платного землепользования, первый этап которого – ликвидация недостатков в законодательстве и доработка механизма взаимодействия власти и землепользователя –  необходимо пройти как можно быстрее.

 

Заключение

 В данной курсовой  работе рассмотрены теоретические  вопросы, связанные с общим  понятием земельных споров, их  классификацией, причинами их возникновения.  Изучены такие вопросы как  порядок и стадии разрешения  земельных споров в судах общей  юрисдикции, мировых, арбитражных  и третейских судах. 

Земельный спор - это правоотношение регулируемое и разрешаемое на основании норм земельного, гражданского, гражданско-процессуального, и арбитражно-процессуального права, возникающее между индивидами и группами лиц, органами государственной власти и местного самоуправления по поводу нарушения или оспаривания их субъективных прав на землю и законных интересов или обязанностей, содержание которых являются притязания сторон этих субъективных прав, законных интересов или обязанностей этих сторон в области земельных правоотношений.

 На основании подробно  описанных примеров показана  судебная практика судов РФ, связанная  с применением законодательства  РФ по разрешению земельных  споров как на территории Красноярского  края, так и в других субъектах  РФ.

 В ходе работы сделан  вывод, что возникновение спорных  отношений связано с нарушением  законных прав субъекта со  стороны других лиц. Отличительным  признаком земельного спора является  наличие объективно выраженных  противоречивых позиций сторон  по предмету спора. В земельном  споре может иметь место как  заблуждение одной из сторон  по поводу предоставленного ей  объективного права на спорный  земельный участок, так и прямое  нарушение субъективного права.  Нарушение этого права может  выразиться в совершении конкретных  действий, либо в неосновательном  уклонении одной из сторон  от производства определенных  действий в пользу другой стороны.

 Законодательство не  дает ответа на вопрос, что  такое земельный спор. Нет четкого  определения этого понятия и  в правовой литературе. Определение земельного спора представляет существенный интерес как в теоретическом, так и в практической отношении.

 В результате проделанной  работы мной сделаны важные  выводы о том, что применение, законодательно установленных правил  разрешения земельных споров, позволяет  установить в каждом конкретном  случае фактические обстоятельства  дела, что способствует вынесению  правильных судебных решений,  стабилизации гражданского оборота,  устранению неопределенности в  отношениях его участников, а  также стимулирует активность  субъектов гражданского права,  позволяет им эффективно защищать  нарушенные права.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список используемой литературы

1. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации (с изм. от 12.07.2011г.) // КонсультантПлюс;
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (с изм. от 01.10.2011г.) // КонсультантПлюс;
3. Земельный кодекс Российской Федерации (с изм. от 19.07.2011г.) // КонсультантПлюс;
4. Федеральный закон РФ №66-ФЗ от 15.04.98 г. «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (с изм. от 01.07.2011г.) // КонсультантПлюс;
5. Федеральный закон РФ №101-ФЗ от 24.07.2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (с изм. от 01.07.2011г.) // КонсультантПлюс;
6. Указ Президента РФ № 485 от 16 мая 2010 г. «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами» // Информационно-правовой портал Гарант;
7. Абдулаева М.И.: Правоведение/ М.И. Абдулаева - М.: Финансовый контроль, 2009. - 561 с.
8. Баканева Н.Г.: Земельные споры: учебное пособие/ Н.Г. Баканева, Д.В. Кузнецов - Краснодар.: КубГАУ, 2011. - 212 с.
9. Горохов Б.А.: Практика применения Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации: практ. пособие. / Б.А. Горохов, В.П. Кнышев, С.В. Потапенко - М., 2009. Издательство «Юрайт». С. 67
10. Дикусар В.М.: Разрешение земельных споров по законодательству Российской Федерации. // Государство и право. 2008. №10. - С. 38.
11. Иконницкая И.А.: Разрешение земельных споров/ И.А. Иконницкая - М. 2010.-С. 217.
12. Ковязина Н.А.: О некотрых вопросах разрешения земельных споров в Российской Федерации. // Юрист.2007. №5.-С. 35-38.
13. Кудрявцев В.Н. Наумов А.В.: Учебник уголовного права. Общая часть/ В.Н. Кудрявцев, А.В. Наумов - М.: Издательство «Спаркс», 2009. - 412 с
14. Краснов Н.И.: Советское земельное право. Учебник/ Н.И. Краснов, В.П. Балезин - М.: «Юридит», 2013. - С. 135-136.
15. Литвак Е.Г.: Судебная практика разрешение земельных споров в РФ/Е.Г. Литвак, В.А. Харченко - М.:АНО «ИКЦ «Бизнес Тезарус».2010. - 96 с.
16. Мусин В.А.: Рассмотрение споров о праве собственности на недвижимость третейскими судами. // Арбитражные споры. 2005. №3. С 23.
17. Осокин М.Н.: Разрешение земельных споров по законодательству // Вестник Московского Университета. Серия 11. Право №1.-С. 42-49.
18. Романов В.А. Споры, возникающие из земельных отношений. // Российская юстиция, 2011. № 8.
19. Социология права. Ростов н/Д: Феникс, 2001. - 480 с.
20. Трубецкой Е.Н.: Энциклопедия права/ Е.Н. Трубецкой - СПб, 2010., с. 201
21. Четвериков В.С.: Административное право: учебник/ - М.: Эксмо, 2011. - 608 с.