Оценка стоимости земельного участка

Оценка  стоимости земельного участка.

 

  Неотъемлемым элементом  любого объекта бизнеса, его  природным базисом выступает  земельный участок.

Земельный участок — часть  поверхности, которая имеет фиксированную  границу, площадь, местоположение, правовой режим и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном  кадастре и в документах государственной  регистрации прав на землю.

Особенность земельного участка  как составной части имущественного комплекса предприятия состоит  в том, что выгоды от использования  земельного участка реализуются  на протяжении неограниченного времени, в то время как другие активы предприятия  имеют определенный срок службы. Кроме  того, специфика экономической оценки земельного участка обусловлена  учетом в процессе эксплуатации его  многообразной роли как природного ресурса, основы среды проживания населения  и объекта бизнеса.

Необходимо также подчеркнуть  роль государства, земельная политика которого должна быть направлена на рациональное использование и охрану участка, воспроизводство и повышение  плодородия почв, сохранение и улучшение  благоприятной для жизни и  здоровья людей окружающей природной  среды, особенно в городах, способствуя  тем самым принятию научно обоснованных решений в области землепользования и градостроительства.

В современных условиях России земля является одним из наиболее сложных объектов экономической  оценки в составе имущественного комплекса предприятия, что обусловлено  следующими причинами:

 

•   спецификой данного  объекта;

 

•   неразработанностью нормативно-правовой базы;

 

•   неразвитостью земельного рынка в стране.

 

Как показала практика предыдущих десятилетий, отсутствие рыночной оценки стоимости земли порождает неэффективное  землепользование в сельском и лесном хозяйствах, а также нерациональную модель городского развития, прежде всего  размещение в центральной части  городов промышленных зон, а также  экологически вредных предприятий.

Оценка земельного участка  начинается с установления оцениваемых  прав и определения правового  режима. Правовой режим земельного участка включает:

 

•   целевое назначение;

 

•   форму собственности;

 

•   разрешенное использование.

 

Под  целевым назначением  земель понимаются установленные законодательством  порядок, условия, предел эксплуатации земель для конкретных целей в  соответствии с категориями земель. Весь земельный фонд РФ разделен на семь категорий: земли поселений; сельскохозяйственного  назначения; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, обороны  и иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; лесного фонда; водного  фонда; земли запаса.

К землям промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, обороны, безопасности и  иного специального назначения относятся  земли, которые расположены за чертой поселений и отведены в установленном  порядке соответствующим предприятиям, учреждениям и организациям для  выполнения ими хозяйственной деятельности (производства, строительства, транспортировки  и т.п.).

Земли сельскохозяйственного  назначения образуют территории, используемые сельскохозяйственными предприятиями  и организациями для нужд сельскохозяйственного  производства. В их составе выделяются сельскохозяйственные угодья и земли, занятые лесополосами, внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесами, болотами, зданиями и сооружениями, необходимыми для функционирования сельского  хозяйства.

Категория земель устанавливается  на основе их зонирования, которое осуществляется в соответствии с планами развития территорий. Общие принципы и порядок  проведения зонирования земель устанавливаются  федеральными законами.

Форма собственности многообразна. Согласно Конституции РФ (ст. 9) земля  и другие природные ресурсы могут  находиться в государственной, муниципальной, частной и иных формах собственности.

Государственной собственностью являются земли, не находящиеся в  собственности граждан, юридических  лиц или муниципальных образований. Разграничение государственной  собственности на землю на федеральную  собственность, собственность субъектов  РФ и собственность муниципальных  образований предусмотрено в  Федеральном законе «О разграничении  государственной собственности  на землю» от 17 июля 2001 г. №101-ФЗ.

В муниципальной собственности  находятся все земли в пределах черты поселений, за исключением  земель, находящихся в государственной  собственности и переданных в  частную собственность.

Предприятия (юридические  лица) в настоящее время имеют  земельные участки на праве частной  собственности, постоянного (бессрочного) пользования, срочного пользования  и аренды.

Право частной собственности  предприятий на земельные участки  включает право владеть, пользоваться и распоряжаться ими с соблюдением  обременении и иных условий, установленных  законом и договорами.

 Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные  юридические лица не могут  обладать на праве собственности  земельными участками, находящимися  на приграничных территориях  и на иных особо установленных  территориях РФ (ст. 15 Земельного  кодекса РФ).

Право частной собственности  юридических лиц на земельные  участки возникает в результате приватизации государственных или  муниципальных земель, купли-продажи, обмена, иных сделок с землей, а также  в результате внесения участка в  уставный (паевой) капитал юридического лица. Гражданский оборот земельных  участков под приватизированными предприятиями  регулируется: Земельным кодексом РФ, Федеральными законами «О введении в  действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25 октября 2001г. № 137-ФЗ (с  поел. изм. и доп.) и «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ (с поел. изм. и доп.). При этом собственник вправе использовать застроенный земельный участок вместе с расположенными на нем зданиями и сооружениями теми способами и в тех целях, которые не запрещены в пределах данной функциональной зоны населенного пункта.

Нахождение земельного участка  в гражданском обороте является основанием для определения рыночной, инвестиционной или специальной  стоимости земельного участка.

Наряду с правом частной  собственности на рынке земли  необходимо различать и другие вещные права на нее, в частности право  постоянного (бессрочного) пользования  земельным участком, право аренды, ограничения и сервитуты.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком  предполагает владение и пользование  участком, находящимся в государственной  или муниципальной собственности, без установленного срока.

В постоянное (бессрочное) пользование  земельные участки предоставляются  государственным и муниципальным  учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам  государственной власти и органам  местного самоуправления. Все прочие юридические лица обязаны переоформить право постоянного пользования  земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести их в собственность по своему желанию  до 1 января 2006 г.

Не допускается внесение права постоянного (бессрочного) пользования  земельными участками в уставные (складочные) капиталы коммерческих организаций.

При продаже земельных  участков, находящихся в государственной  или муниципальной собственности, собственникам расположенных на них зданий или сооружений устанавливается  следующая цена земли в поселениях с численностью населения:

 

 ·        свыше 3 млн человек — в размере от 5 до 30 ставок земельного налога;

 

 ·        от 500 тыс. до 3 млн человек — от 5 до 17 ставок;

 

 ·        до 500 тыс. человек, а также за  пределами черты поселений —  от 3 до 10 ставок земельного налога (Закон «О введении в действие  Земельного кодекса Российской  Федерации», 2001 г.).

Право аренды земельного участка  означает срочное пользование им за плату на условиях договора аренды. Собственник земельного участка  может предоставить арендатору по договору право ограниченного распоряжения участком — безвозмездного срочного пользования, субаренды, залога. Оценочная  стоимость права долгосрочной или  краткосрочной аренды может определяться путем капитализации дохода арендатора от земельного участка, учитывающего местоположение участка и вид деятельности на нем.

 Разрешенное использование  земельного участка  представляет  собой эксплуатацию земельного  участка с учетом его целевого  назначения, имеющихся ограничений  (обременении) и сервитутов. Земельный участок, предоставленный из государственных и муниципальных земель или приобретенный по другим основаниям, может быть обременен определенными обязательствами:

 

 ·        запретом на изменение целевого  назначения земельного участка;

 

 ·        запрещением способов использования  земельного участка, которые ведут  к ухудшению окружающей природной  среды, деградации земли и снижению  плодородия почв;

 

 ·        требованиями к плотности, высоте  и глубине застройки в соответствии  с градостроительной документацией  и строительными нормами и

 правилами;

 

 ·        запретом на размещение социально-культурных, коммунально-бытовых, промышленных  и иных зданий, строений и сооружений  в пределах соответствующей зоны  или земельного участка;

 

 ·        запретом на продажу, сдачу  в аренду или субаренду;

 

 ·        запретом на изменение внешнего  вида недвижимости;

 

 ·        условием начать и завершить  застройку в течение установленных  сроков;

 

 ·        иными требованиями, установленными федеральными законами, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов РФ и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

 Разрешенное использование  земельных участков определяется  органами исполнительной власти  субъектов РФ и органами местного  самоуправления при зонировании  земель, а также при предоставлении  конкретных земельных участков  и указывается в следующих  документах:

 

 · в постановлениях  органов исполнительной власти  и в решениях органов местного  самоуправления о предоставлении  земельных участковили об установлении особых правовых режимов использования земель;

 

 · в свидетельствах, договорах и иных документах, удостоверяющих права на землю;

 

 · в документах государственного  земельного кадастра;

 

 · в документах государственной  регистрации.

 

Сервитут на земельный  участок означает право ограниченного  пользования одним или несколькими  соседними земельными участками. Нормы, регулирующие отношения по поводу сервитута, содержатся в ст. 274—277 Гражданского кодекса РФ и в ст. 23 Земельного кодекса РФ.

Сервитуты могут устанавливаться  по соглашению между собственниками земельных участков или решением суда. Они подлежат регистрации в  порядке, установленном для регистрации  прав на недвижимое имущество.

Сервитуты принадлежат лицам, не являющимся собственниками земли, однако имеющим возможность в том  или ином объеме использовать чужие  участки в своих интересах  без посредничества других лиц и  собственника, иногда даже помимо его  воли. Они сохраняются и при  смене собственника земли, т.е. «следуют»  не за собственником, а за самим земельным  участком, как бы обременяя его. Об этом необходимо помнить при оценке, так как наличие сервитутов на тот или иной земельный участок служит определенным ограничением прав самого собственника этой земли.

Публичные сервитуты устанавливаются  для продаваемых застроенных  земельных участков, согласно которым  собственники земельных участков должны обеспечить:

 

 ·        безвозмездное и беспрепятственное  использование мест общего пользования  (пешеходные и автомобильные дороги, объекты инженерной инфраструктуры), которые существовали на момент  передачи земельного участка  в собственность;

 

 ·        возможность размещения на участке  межевых и геодезических знаков  и подъездов к ним;

 

 ·        возможность доступа на участок  соответствующих муниципальных  служб для ремонта объектов  инфраструктуры.

Изменение названных и  введение новых публичных сервитутов возможно лишь федеральным законом  или принятыми согласно ему нормативно-правовыми  актами.

Частные сервитуты могут  устанавливаться для обеспечения  прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и  эксплуатации линий электропередачи, связи и газопроводов, обеспечения  водоснабжения, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Собственник участка, обремененного  сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено  законодательством, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование  участком.

Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

Оценка земли подразделяется на массовую кадастровую оценку земельных  участков и рыночную оценку единичного земельного участка.

Цель  кадастровой оценки — одновременное определение  кадастровой стоимости всех земельных  участков в границах административно-территориальных  образований (областей, районов, городов, поселков и т.п.) по оценочным зонам. В соответствии с Постановлением Правительства РФ «О государственной  кадастровой оценке земель» от 25 августа 1999 г. № 945 Государственному комитету по земельной политике РФ поручено провести государственную кадастровую  оценку всех категорий земель на территории России для целей налогообложения  и иных целей, установленных законодательством. Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации  земель по целевому назначению и виду функционального использования  и проводится по единой методике в  целях обеспечения сопоставимости результатов оценки на всей территории РФ. Правилами проведения государственной  кадастровой оценки земель, утвержденными  Постановлением Правительства РФ «Об  утверждении правил проведения государственной  кадастровой оценки земель» от 8 апреля 2000 г. № 316, предусматривается  привлечение к указанным работам  лиц, имеющих лицензию на осуществление  оценочной деятельности.