Оценка стоимости земельного участка

На первом этапе  собирается и подготавливается исходная нормативная  и статистическая информация. Необходимая  для оценки земель информация выбирается из материалов четвертого тура земельно-оценочных  работ (1980—1987 гг.) с их последующим  уточнением.

Каждый административный район в процессе четвертого тура земельно-оценочных работ был  отнесен к определенной земельно-оценочной  зоне. Оценочные зоны были сформированы по признакам однородности групп  почв, технологий возделывания сельскохозяйственных культур, климатических условий  и уровня экономического развития территории.

Для проведения оценки в  границах земельного участка сельскохозяйственного  назначения в соответствии с его  экспликацией выделяются:

 

 ·        сельскохозяйственные угодья (пашня,  сенокосы, пастбища, залежь и многолетние  насаждения). Сельскохозяйственные  угодья оцениваются методом капитализации  ренты и методом сравнения  продаж;

 

 ·        земли, занятые зданиями, строениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки  сельскохозяйственной продукции.  Они оцениваются методами оценки  застроенных или предназначенных  для застройки земельных участков.

Земли под хозяйственными постройками (сараи и иные некапитальные  строения), расположенные на сельскохозяйственных угодьях, оцениваются как сельскохозяйственные угодья;

 

 ·        земли, занятые внутрихозяйственными  дорогами, коммуникациями, защитными  полосами древесно-кустарниковой  растительности. Они учитываются  при оценке сельскохозяйственных  угодий.

Далее определяется состав почв на территории оцениваемого участка. Для этого используют карту обследования почв и очерк (отчет) о почвах. На их основе выделяются группы почв по оцениваемому участку в разрезе пашни, сенокосов  и пастбищ. Источник материалов о  почвах — региональный институт по землеустройству или землеустроительное предприятие.

На втором этапе  вычисляется  нормативная урожайность по каждой группе почв для основных сельскохозяйственных культур (пять-семь видов). Нормативная  урожайность сельскохозяйственной культуры опре­деляется плодородием земельного участка, измеряемым в баллах бонитета. В качестве показателя нормативной урожайности может использоваться величина нормальной урожайности, определенная в материалах четвертого тура земельно-оценочных работ.

Кроме того, на базе статистической отчетности по области можно рассчитать среднюю фактическую урожайность  за несколько последних лет.

При этом критериями выбора культур и их чередования являются обеспечение наибольшего дохода и сохранение плодородия почв. Поэтому  необходимо исходить из рекомендуемой  зональной структуры посевов  или фактически сложившейся структуры  посевов. Источник материалов — зональные  системы земледелия.

На третьем этапе рассчитывается величина земельной ренты по главным  возделываемым сельскохозяйственным культурам.

 

 

Земельная рента = Валовой доход - Затраты (с учетом прибыли);

 

Валовой доход = Цена продажи •  Нормативная урожайность.

 

 

 

Для расчетов используется фактическая информация по административному  району, в котором проводится оценка.

Цена продажи сельскохозяйственных продуктов выступает в качестве общественно необходимых затрат и определяется по рыночным ценам  типичных продаж оптовых партий.

Индивидуальные затраты  устанавливаются по данным бухгалтерской  отчетности. Для более точного  исчисления затрат можно использовать зональные технологические карты  возделывания и уборки культур, в  которых расписаны все технологические  операции и нормативные затраты  семян, горюче-смазочных материалов, удобрений и затрат труда по каждой операции. Расчет издержек в денежном выражении осуществляется исходя из сложившихся в районе расположения земельного участка рыночных цен.

Затраты на производство сельскохозяйственной продукции включают: заработную плату, семена, горюче-смазочные материалы, удобрения, автотранспорт, амортизацию, текущий ремонт, общехозяйственные  и общепроизводственные затраты. При  расчете издержек учитывают также  уровень инженерного обустройства земельного участка, в том числе  плотность дорожной сети, классность дорог, близость к транспортным магистралям, пунктам переработки сельскохозяйственного  сырья и центрам материально-технического снабжения.

При нахождении величины затрат нужно учитывать местоположение оцениваемых земель. Рыночное местоположение земель сельскохозяйственных производителей определяется по нормативным транспортным расходам на перевозки за пределами  данного хозяйства, которые устанавливаются  в расчете на 1 га пашни хозяйства. Для определения таких затрат рассчитываются:

 

а)         средневзвешенное эквивалентное расстояние (с учетом класса дорог) перевозок  сельскохозяйственных грузов за пределы  хозяйства (Pv км). Коэффициенты перевода расстояний перевозок грузов по различным дорогам в эквивалентное расстояние: по асфальтированным и с твердым покрытием - 1,0; щебенчатым - 1,5; грунтовым - 2,5;

 

б)        средневзвешенное эквивалентное расстояние перевозок  за пределы хозяйства в среднем  по области (Ро, км);

 

в)         отклонение средневзвешенного расстояния хозяйства от областного (±Р) по формуле

 

 ±Р = Ро - Рx

 

 Дифференциальная рента  по местоположению, обусловленная  нормативными транспортными расходами  на перевозки за пределы хозяйства  в расчете на 1 га пашни, рассчитывается  по формуле

 

 Рента по местоположению = Т● (±Р) ● Г,

 

где Т — стоимость транспортировки 1 т сельскохозяйственных грузов на расстояние в 1 км в среднем по области, руб.;

 

±Р — разность расстояний перевозок сельскохозяйственных грузов за пределы хозяйства в среднем по области и по хозяйству, км;

 

Г— средняя грузоемкость 1 га пашни хозяйств области; объем грузов, ввозимых в хозяйства и вывозимых за их пределы, в расчете на 1 га пашни, т/га.

 

Прибыль предпринимателя  может быть рассчитана на основе среднеотраслевой рентабельности сельскохозяйственного  производства.

 

По наибольшему удельному  весу в товарной продукции определяется наиболее доходная для данной природно-экономической  зоны культура или несколько культур. Выбор наиболее доходной культуры для  данной группы почв и соответственно максимального значения ренты обусловлен:

 

 ·        применением принципа наиболее  эффективного использования при  оценке сельскохозяйственных угодий;

 

 ·        низким доходом в сельскохозяйственном  производстве.

 

Отсутствие ренты при  расчетах по какой-либо сельскохозяйственной культуре свидетельствует о том, что данную группу почв нецелесообразно  использовать для выращивания этой культуры, а оценку необходимо проводить  после перевода земельного участка  в более низкую категорию пригодности. Например, если в качестве пашни земельный участок не дает ренты, то стоимость участка оценивается при использовании его под сенокос.

Все сельскохозяйственные земли  по пригодности подразделяются на три  категории:

 

 ·        пригодные под любое сельскохозяйственное  использование, в том числе  под полевые культуры (пашни, многолетние  насаждения);

 

 ·        малопригодные под полевые культуры, но пригодные под кормовые  угодья (сенокосы, пастбища);

 

 ·        не пригодные для использования  в сельском хозяйстве без коренной  мелиорации (болота и т.п.).

Залежь оценивается методом  предполагаемого использования  с учетом экономической целесообразности ее перевода в иной вид сельскохозяйственных угодий.

При расчете валового дохода сенокосов и пастбищ следует  исходить из нормативной урожайности, которая определяется пересчетом в  центнеры кормовых единиц (1ц кормовых единиц равняется 1 ц овса) на основе рыночной цены овса.

При расчете валового дохода многолетних насаждений рекомендуется  исходить из периодичности их плодоношения и нормативной урожайности плодово-ягодной  продукции.

На четвертом этапе  для расчета рыночной стоимости  сельскохозяйственной земли полученная величина земельной ренты делится  на ставку капитализации.

Ставка капитализации  вычисляется методом кумулятивного  построения.

 

Пример. Нужно рассчитать стоимость сельскохозяйственных участков земли исходя из данных по производству зерна, приведенных в таблице  1. Рентабельность составляет 15% индивидуальных затрат, а ставка капитализации — 24% (безрисковая ставка дохода равна ставке дохода по рублевым депозитам Сберегательного банка России - 10%; региональный риск, характеризующий рискованность сельскохозяйственного производства, - 6%; риск ликвидности отражает развитость рынка сельскохозяйственных угодий и равен 8%; итого 24%).

 

 

 

ПРИМЕНЕНИЕ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА

 

  Сравнительный подход  широко используется в странах  с развитым земельным рынком, особенно для оценки свободных  земельных участков и участков  с типовой застройкой. Данный  подход основывается на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков, т.е. на принципе замещения. Сравнительный подход при оценке земельного участка включает метод сравнения продаж и метод распределения.

Метод сравнения  продаж предполагает, что рациональный покупатель за выставленный на продажу земельный  участок заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по площади и местоположению участок земли. Поэтому цены, недавно  уплаченные за сопоставимые объекты, отражают рыночную стоимость оцениваемого участка  земли.

Принцип замещения исходит  из того, что рынок является открытым и конкурентным, что на нем взаимодействует  достаточное количество продавцов  и покупателей, которые действуют  в соответствии с типичной мотивацией, экономически рационально и в  собственных интересах, не находясь под посторонним давлением. Подразумевается  также, что земельный участок  будет приобретаться на типичных для данного рынка условиях финансирования и находится на рынке в течение  достаточного периода времени, чтобы  быть доступным для потенциальных  покупателей.

 

 

Метод сравнения продаж включает четыре этапа.

 

  Первый этап. Выявление  недавних продаж сопоставимых  объектов на соответствующем  сегменте земельного рынка. Оценщик  изучает земельный рынок, проводит  его сегментирование и определяет, к какому сегменту рынка относится  объект оценки. Сегментирование  рынка — процесс разбиения  рынка на секторы, расположенные  на одной и той же географической  территории, имеющие аналогичные  или конкурирующие варианты землепользования, схожие характеристики объектов  и субъектов.

К характеристикам типичного  объекта для данного сегмента земельного рынка относятся:

 

 ·        зонирование и целевое назначение  использования земли;

 

 ·        плодородие при оценке сельскохозяйственных  или лесных земель;

 

 ·        местоположение;

 

 ·        передаваемые юридические права  собственности и др.

 

Характеристики типичного  для данного сегмента земельного рынка субъекта охватывают:

 

 ·        инвестиционную мотивацию;

 

 ·        платежеспособность;

 

 ·        социально-юридический статус;

 

 ·        источники и формы финансирования;

 

 ·        предпочтения покупателей и др.

 

В результате сегментирования  земельного рынка выделяются участки (сегменты):

 

 ·        используемые для целей садоводства  и огородничества;

 

 ·        используемые для индивидуального жилищного строительства;

 

 ·        используемые для массового жилищного строительства;

 

 ·        под объектами коммерческой недвижимости;

 

 ·        под промышленными объектами  и т.п.;

 

 ·        незастроенные земельные.

 

Далее выявляются недавние продажи сопоставимых земельных  участков на соответствующем сегменте земельного рынка, производится сбор информации о ценах, котировках, спросе и предложении  по продаже аналогичных участков земли. Для сравнения используется несколько проданных земельных  участков. Обычно достаточно от трех до пяти аналогов, но большее число  повышает достоверность оценки. Например, в Испании метод сравнения  стоимости основан по крайней мере на ценах трех недавних сделок или на шести текущих ценах предложений.

 

Второй этап. Проверка информации о сделках с земельными участками. На этом этапе проводится отбор информации с целью повышения ее достоверности  и получения подтверждения того, что совершенные сделки произошли  в типичных рыночных условиях. Данные, собранные о продажах сравнимых  земельных участков, должны быть подтверждены одним из участников сделки (покупателем  или продавцом) или посредником.

Кроме того, при выборе объекта-аналога  обращают внимание на типичный срок экспозиции, независимость субъектов сделки, инвестиционную мотивацию. Инвесторы  должны иметь аналогичные мотивы, а покупаемые земельные участки  — одинаковое назначение и разрешенное  использование. Для определения  возможного использования объекта  оценки следует учитывать нормы  зонирования. Например, если два земельных участка находятся в разных зонах, исключающих их одинаковое использование, они не могут рассматриваться как сравнимые.