Автор работы: Пользователь скрыл имя, 16 Августа 2014 в 15:47, дипломная работа
Актуальность изучения развития ипотечного кредитования жилищного строительства, обусловлена тем, что повышение обеспеченности населения жильём, в том числе с привлечением заёмных средств, является одной из важнейших социально-экономических задач государства.
Развитие и совершенствование системы ипотечного жилищного кредитования является одним из способов решения проблемы российской экономики в области обеспечения населения жильём. Стоит отметить, что не только государство, но и отечественные банки активно и заинтересованно ищут пути и методы эффективного кредитования строительства жилья.
Благодаря принятию Федерального закона от 21.06.1997г. №122 «О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним» была введена единая система регистрации на недвижимое имущество, сделок с недвижимостью и начал создаваться единый банк информации в пределах регистрационного округа.
Кредитные организации, предоставляющие ипотечные кредиты, подчиняются банковскому законодательству. Это федеральные законы «О центральном банке» и «О банках и банковской деятельности».
Возможность рефинансирования ипотечных кредитов на вторичном рынке требует внесения соответствующих изменений в законы, регулирующие фондовый рынок. В частности, в Федеральный закон «О рынке ценных бумаг», «О секьюритизации финансовых активов».
В случае невыполнения заемщиками своих обязательств ипотека предусматривает возможность лишения их заложенной собственности. В случае жилищного ипотечного кредитования – выселение недобросовестных заемщиков. Поэтому в Жилищном, Гражданском и Гражданско-процессуальном кодексах должны быть описаны положения, четко устанавливающие права и обязанности как залогодателей, так и залогодержателей.
Ипотека может быть установлена и на земельные участки, соответственно подобные положения должно содержать земельное законодательство.
Непосредственное отношение к ипотечному кредитованию имеют
также следующие законы: «Об оценочной деятельности» (оценка недвижимого имущества при принятии его в залог), «О кредитных историях», «О жилищных накопительных кооперативах», «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» и.т.п. Что касается специального ипотечного законодательства, то это прежде всего федеральные законы «Об ипотеке» и «Об ипотечных ценных бумагах».
Основным законом, регулирующим отношения по поводу залога недвижимости, является Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», который:
Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» определяет виды ипотечных ценных бумаг и порядок их выпуска; регулирует отношения, возникающие при выпуске, эмиссии, выдаче и обращении ипотечных ценных бумаг, при исполнении обязательств по указанным ипотечным ценным бумагам, в сфере раскрытия информации об ипотечных
ценных бумагах.
Закон «Об ипотечных ценных бумагах» устанавливает правила доверительного управления ипотечным покрытием и контроля за расположением имуществом, составляющим ипотечное покрытие.
Основные законы, регулирующие действия участников ипотечного кредитования можно увидеть в таблице 1 (см. приложение 2).
Для исполнения требований Гражданского кодекса РФ в 1997 г. Был принят Федеральный закон РФ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который стал нормативным актом, непосредственно связанным с осуществлением кредитования недвижимости. В соответствии с этим Законом:
В 2013 году 18 декабря Совет Федерации одобрил закон "О потребительском кредите (займе)". Новый федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с предоставлением потребительских кредитов (займов) физическим лицам в целях, не связанных с предпринимательской деятельностью. Закон вступит в силу с 1 июля 2014 года.
Участники рынка указывают на то, что законопроект о потребительском кредитовании обсуждался уже несколько лет и постоянно допускал слишком широкие трактовки потребительского кредита. Однако только в 2012-2013 годах началось распространение в его версиях действия на ипотечные кредиты. Банкиры отметили несколько основных спорных моментов при распространении действия закона на ипотеку.
Во-первых, при вступлении в силу данного закона заемщики получат новые права, в частности, возможность отказа от уже оформленного кредита в течение трех недель. Ипотечная сделка, в отличие от купли-продажи услуги или товара, во много раз более сложный договор. Если потребитель воспользуется данным правом, то банк не сможет вернуть средства, затраченные на оформление займа. Помимо этого, могут возникнуть ситуации, когда в пользу продавца недвижимости уже будет произведен платеж, и договор на приобретение недвижимости будет передан на регистрацию. Тогда будет необходимо провести ряд дополнительных действий по отмене регистрации ипотеки.
Во-вторых, в качестве обязательного условия законопроект предполагает график платежей, которых при каждом досрочном погашении будет изменяться, что потребует вносить изменения как в кредитный договор, так и в договор ипотеки.
В апреле 2014 года Правительством РФ был одобрен проект закона об уполномоченном по правам потребителей на рынке финансовых услуг (финансовом омбудсмене), который готовило Министерство финансов РФ. Согласно одобренному закону финансовый омбудсмен будет уполномочен разрешать споры между финансовыми организациям и потребителями их услуг. На практике это позволит эффективнее разрешать споры между банками и заёмщиками в досудебном порядке.
Создание подобного института в российских условиях обещает быть актуальным и позволит внести ясность и понятность в разрешении финансовых споров между потребителями ипотечных кредитов, банками и страховщиками.
В современной России отправной точкой ипотечного кредитования принято считать создание Правительством 26 августа 1996 года Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (аналога американского Фенни Мэй), но массовое кредитование началось только с начала 2000-х годов.
Центральный банк РФ начал вести отдельную публичную статистику по ипотечному кредитованию только с 2006 года.
Согласно статистическим данным АИЖК о деятельности рынка ипотечного кредитования за 2008-2013г. (см.рис.1. приложение 3) с 2009 года наблюдается положительная динамика выдачи ипотечных кредитов. Начиная с III квартала 2011 года объёмы ипотечного кредитования превысили докризисные показатели 2008 года, что говорит о полном восстановлении рынка ипотечного кредитования.
Динамика средневзвешенной процентной ставки по выданным ипотечным кредитам в 2009-2013г. показана на рисунке 2 в приложении 3. Как видно из рисунка 2, в 1 кв. 2009г. произошёл резкий скачок как по рублёвым, так и по валютным ставкам кредита (примерно на 3%). В дальнейшие годы ставки стали снижаться, однако начиная с 1кв. 2012г., снова наблюдался их рост. К концу 2012г. на рынке ипотечного кредитования сложилась неоднозначная ситуация. С одной стороны – значительное увеличение объёмов выданных кредитов до 1 трлн.руб., с другой – рост ставок примерно на 0,5% в связи с тем, что фондирование для кредитных организаций подорожало. В течении 2013 года средневзвешенная ставка по выданным ипотечным кредитам имела тенденцию к снижению до минимума в 11,9%, однако к январю 2014года ставка поднялась до уровня октября 2013 года и составила 12,3%.
На рисунке 3 (см. приложение 4) представлена ежемесячная динамика ставок по ипотечным кредитам в рублях за 20010-2014гг на которой мы видим, что в период с февраля 2012г по 2013г минимальная процентная ставка составила 11,9% (ноябрь 2013г.). С началом 2014г. процентные ставки по выданным ипотечным кредитам стали заметно расти и на данный момент наименьшая величина ставки составляет 12,3%. Что касается структуры просроченной задолженности на 01.01.2014г. по сроку допущенных просроченных платежей (рисунок 4, см.приложение 4), то за данный период незначительно выросла доля платежей без просрочки (0,2%). Доля просроченных платежей свыше 180 дней значительно снизилась на 0,5%, что говорит о более тщательном выборе банками заёмщиков и работе с просроченными кредитами.
На рисунке 5 (см.приложение 5) мы видим, что за первые два месяца 2014 года общая доля просроченных ипотечных кредитов значительно увеличилась на 0,7% и составила 4,6%, что приблизительно соответствует показателям на 01.01.2013г. Не смотря на то что в последнее время банки стали предъявлять более жёсткие требования к заёмщикам по не обеспеченным кредитам, поведение банков в сегменте обеспеченного потребительского кредита (в том числе ипотечного кредитования) прямо противоположное — они снижают уровень требований к заемщикам.
Начальник департамента развития банка БКФ Виталий Лавров поясняет: «Стагнация экономики ведет к падению потребительского спроса, и банки вынуждены компенсировать это падение снижением уровня требований к заемщикам в сегменте обеспеченного потребительского кредита»1.
Рейтинг регионов России с наибольшим объёмом выдачи ипотечных кредитов, представленный на рисунке 6 (см.приложение 5) показывает, что в пятёрку лидеров входят такие регионы, как Москва, Московская область, Санкт-Петербург, Тюменская, Свердловская, Челябинская, Самарская области, Краснодарский край, Республика Татарстан. Объём выдачи кредитов в данных регионах составляет по состоянию на 01.02.2014г. свыше 2 трлн. рублей. Далее идут Республика Башкортостан, Краснодарский край, Пермский край, Новосибирская, Нижегородская, Ростовская, Иркутская, Кемеровская, Воронежская области. Их объёмы превышают 1 трлн. рублей. Остальные регионы имеют объёмы выдачи равные либо ниже 1 трлн.рублей, но тем не менее их вклад в общий рост объёмов ипотечного кредитования в РФ весьма существенный.
На рисунке 7 в приложении 6 показана поквартальная динамика количества объектов недвижимости, зарегистрированных в сделках с жильём, а также доля объектов недвижимости, обременённых ипотекой с 2010г. по 2013г. На графике мы видим стабильный рост доли обременённых ипотекой объектов недвижимости, что говорит нам об увеличивающемся спросе на данный вид кредитования.
Опираясь на данные статистики можно отметить общий тренд значительного роста объёмов выданных ипотечных кредитов в период с 2005 по 2013 год. С 2005 года объем кредитования вырос в 24 раза с 56 341 млн.рублей в 2005 до 1 353 624 млн. рублей в 2013 году (см. рисунок 1.1. приложение 3). Учитывая то, что по данным АИЖК в 2013 году 26% из общего числа сделок с недвижимостью были совершены с использованием ипотеки (см. рис.7 приложение 6), и данный показатель непрерывно рос с 2010 года, можно утверждать, что спрос Россиян на ипотечное кредитование будет уверенно расти и дальше.
Очевидно, что бурное развитие ипотеки в России подталкивает развитие рынка недвижимости в целом. Предоставление населению «длинных денег» активизирует рынок и позволяет задействовать ранее недоступные денежные средства, увеличивает спрос на жилую недвижимость. В связи с ростом спроса, застройщикам и девелоперам удаётся реализовывать на рынке большее количество объектов жилой недвижимости, что позволяет ускорить процесс реинвестирования в новые объекты недвижимости.
Особенность Российского рынка ипотечного кредитования и рынка
недвижимости заключается в том, что он является одним из самых молодых в мире.
Такая особенность на начальном этапе позволила применить зарубежный многовековой опыт ипотечного кредитования, использовав за основу западные классические системы ипотечного кредитования.
В мире известны две основные классические системы функциони-
рования ипотечного рынка: американская (двухуровневая) и германская (одноуровневая).
Для развития ипотеки в России была выбрана американская модель.
Суть двухуровневой американской модели состоит в том, что на первом уровне кредиты выдаются гражданам различными банками и некредитными организациями (первичные кредиторы). На втором уровне данные кредиты продаются специально созданным рефинансирующим агентствам, как правило, государственным (в России - АИЖК).
Американская модель ориентирована прежде всего на стандартные финансовые продукты – закладные, ценные бумаги и недвижимость.
По американской модели человек приобретает готовое жильё, оплачивая при этом, как правило, лишь незначительную часть его стоимости наличными, оставшуюся же сумму – заёмными деньгами специализированного ипотечного банка, которые выдаются под залог приобретаемой недвижимости. Возврат этого кредита осуществляется в течении 15-30 лет.
Функционирование такого рода ипотеки обусловлено наличием четырёх основных субъектов рынка: заёмщик (залогодатель), ипотечный банк (залогодержатель), инвестор и государство.
Информация о работе Ипотечное кредитование объектов жилищного строительства