Ипотечное кредитование объектов жилищного строительства

ральной и документальной форме.

Если кредит привлекается для приобретения жилья, то заемщик должен заключить с рекомендованной кредитным учреждением страховой компанией договор страхования жизни и здоровья заемщика от несчастных случаев и договор-обязательство страхования квартиры.

Страховая компания до заключения договоров страхования тщательно изучает представленные заемщиком документы, выясняя степень надежности возврата ссуды заемщиком. Если выдача кредита осуществляется без достаточных гарантий, страховщик может установить более высокую тарифную ставку или отказать в заключении договора страхования.

Этап завершается перечислением кредитных средств безналичным

 или другим путем согласно договорам купли-продажи или платежному

поручению заемщика.

На этапе «Обслуживание кредитной сделки» осуществляется прием

платежей, проверяется соответствие фактических выплат графику платежей, ведется отчетность по выданным кредитам. Помимо этого, со стороны банка ведется работа с проблемными кредитами, переговоры, заключение нового кредитного договора, изменение условий договора (срока, процентной ставки, порядка погашения), обращение взыскания на заложенное имущество.

«Закрытие кредитной сделки» — заключительный этап ипотечного

кредитования. После полного погашения задолженности по кредиту, уплаты начисленных процентов и штрафных санкций ссудный счет заемщика обнуляется и, таким образом, происходит закрытие кредитной сделки. Соответственно, ипотека прекращается, о чем делается соответствующая запись в Государственном реестре РФ.

Если заемщиком и залогодателем не выполняются условия кредитного договора или договора об ипотеке, кредитор обращает взыскание на заложенную недвижимость в судебном или внесудебном порядке.

В случаях, когда заемщик не в состоянии до конца выполнить договор ипотеки, включается четвертая сторона. Если возникает проблема возврата кредита, то сначала, происходит работа по поиску взаимоприемлемого решения. Возможно изменение графика погашения платежей, отсрочка в погашении основного долга. Но если у заемщика изменилась платёжеспособность и возврат кредита невозможен в принципе, то для обеих сторон предпочтительнее выработать решение в добровольном порядке. Наиболее вероятен вариант продажи жилья и приобретения на оставшиеся деньги менее комфортабельного жилья или его аренда. И нередки случаи, когда это происходит в досудебном порядке. Иногда все-таки возникает самая нежелательная ситуация, когда производится судебное обращение взыскания.

При наступлении несостоятельности заёмщика возможно принуди-

тельное и добровольное обращение взыскания на заложенное имущество (рисунок 17 и 18)

Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, в российской Федерации возможно во внесудебном и в судебном порядке. Однако при ипотеке жилой недвижимости обращение взыскания возможно только через суд с целью недопущения незаконного давления на заемщика со стороны кредитора.

В случае наступления несостоятельности заемщика первичный кредитор продолжает перечислять на счет вторичного кредитора (держателя закладной) все предусмотренные кредитным договором выплаты до момента продажи жилья, заложенного в обеспечение кредита. Окончательные расчеты между ними происходят после реализации объекта залога.

 

Рис. 17 Погашение кредита за счет добровольной продажи имущества

Покупатель закладных (вторичный кредитор) формирует пакеты (пулы) ипотечных кредитов, диверсифицируя кредитный риск каждого такого пакета посредством включения в него достаточно большого числа ипотечных кредитов. Он выпускает ценные бумаги (облигации), которые размещаются на внутреннем и внешнем финансовых рынках. Вырученные от продажи ценных бумаг средства вторичный кредитор направляет на рефинансирование первичных кредиторов.

После полной выплаты ипотечного кредита заемщик обращается в орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с заявлением о снятии обременения в виде залога с приобретенного на кредитные средства объекта недвижимости и подтверждающими документами. Орган государственной регистрации оформляет запись о снятии обременения.

Таким образом можно отметить, что в Российской Федерации не существует унифицированной и обязательной для всех процедуры предоставления ипотечного жилищного кредита. Порядок предоставления ипотечного кредита может различаться в разных банках. Кроме того, могут быть использованы различные схемы в зависимости от вида сделки

(ипотека  в силу закона, ипотека в силу  договора, социальная ипотека).

 

 

 

 

Рис. 18 Погашение кредита за счет принудительной продажи имущества

Существенную роль в процессе ипотечного кредитования играют следующие моменты: рынок приобретения жильё (первичный, вторичный), платёжеспособность заёмщика («стабильное» экономическое положение заёмщика или «нестабильное»), размер первоначального взноса (чем больше взнос, тем меньше проценты по кредиту), срок кредитования (чем больше срок, тем меньше ежемесячный платёж, но больше проценты по кредиту), процентная ставка по кредиту (определяется на основании вышеуказанных данных).

 

2. Необходимые ресурсы для ипотечного кредитования

Процесс привлечения кредиторами с использованием различных способов долгосрочных инвестиционных ресурсов для выдачи ипотечных кредитов заемщикам на первом уровне ипотечной системы по-другому называют рефинансированием ипотечных кредитов. Процедура рефинансирования ипотечных ссуд является ключевым процессом системы ипотечного кредитования.

Рефинансирование может осуществляться через накопительные вклады населения на счетах банка-кредитора, через продажу банком закладных на первичном рынке или через эмиссию ипотечных ценных бумаг (например, ипотечные облигации). Эмиссия может осуществляться как банком-кредитором, так и компанией-инвестором, которая самостоятельно оперирует с данным видом ценных бумаг, размещая их на фондовом рынке как высоко ликвидные и доходные ценные бумаги.

Традиционными источниками финансовых ресурсов для ипотечного кредитования служат: собственные средства кредитных организаций, заёмные средства, привлекаемые на основе субординированных кредитов, депозиты физических и юридических лиц, вексельное и корпоративное облигационное финансирование

Согласно Закону Российской Федерации «Об ипотечных ценных бумагах» использовать права требования по кредитам можно двумя основными способами: в качестве залогового обеспечения (ипотечное покрытие облигаций) или путём секьюритизации в ценные бумаги (ипотечные сертификаты участия или инвестиционные паи), которые в свою очередь могут быть выпущены на вторичный рынок для рефинансирования и диверсификации ипотечных кредитов.

На сегодняшний день секьюритизация является одним из эффективных способов повышения ликвидности ипотечных кредитов, позволяя привлекать долгосрочное финансирование.

Эмиссия ипотечных ценных бумаг подлежит обязательной государственной регистрации. При этом с целью защиты интересов держателей таких ценных бумаг и минимизации риска целесообразно, чтобы сумма находящихся в обороте ипотечных ценных бумаг была меньше или равна сумме выданных ипотечных кредитов, а срок обращения ценных бумаг не превышал срок действия ипотечных и кредитных договоров, т.е. необходимо, чтобы выполнялись следующие условия:

 

(3)

          

где:

ИЦБ- цена ипотечной ценной бумаги;

ИК - величина ипотечного кредита;

 - период обращения ипотечной ценной бумаги;

 - продолжительность ипотечного кредита;

1. индекс разновидности ипотечного кредита, лежащего в обеспечении выпуска ценной бумаги.

 

На российском рынке используются два вида ипотечных ценных бумаг: облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия (ИСУ). В отличии от облигаций, ИСУ не являются долговыми бумагами, а предполагают участие инвестора в доходах от ипотечных активов.

Примечательно, что с июня 2014 года на Московской бирже (ЗАО "ФБ ММВБ") будут действовать новые требования для включения облигаций с ипотечным покрытием и ипотечных сертификатов участия в котировальные списки первого и второго уровней4. В частности, для списка первого уровня надёжности (А1) объём выпуска облигаций или ИСУ должен быть не менее 1 млрд. руб. То есть теперь банк должен выдать ипотечных кредитов на сумму более 1 млрд. руб., для того чтобы появилась возможность выпустить ценные бумаги обеспеченные данными кредитами и разместить их на ММВБ. Для облигаций этого списка действуют также условия обязательного раскрытия отчётности, наличия рейтинга у самого выпуска, его эмитента или поручителя, а для ИСУ – отсутствие в составе ипотечного покрытия требований, обеспеченных незавершённым строительством и ряд других условий.

Рассмотрим процесс секьюритизации на примере ЗАО «КБ ДельтаКредит».

Банк выдавал ипотечные кредиты сроком на 10 лет по фиксированной процентной ставке 13,5%. Затем, банк утвердил решение5 о выпуске двух траншей ипотечных облигаций на семь и пять миллиардов рублей (серии облигаций 13-ИП и 14-ИП соответственно). Облигации размещаются по номинальной стоимости равной 1 000 рублей каждая, что соответствует 100%  от номинальной стоимости облигаций.

Начиная со второго дня размещения облигаций обеих серий, покупатель при совершении сделки купли - продажи помимо цены размещения облигаций уплачивает накопленный купонный доход (НКД), рассчитываемый по следующей формуле:

НКД = C1 * Nom * (T - T(0))/ 365/ 100 %,

 где:

Nom - номинальная стоимость одной облигации в рублях

C1 - величина процентной ставки 1-го купонного периода, в процентах годовых,

T(0) - дата начала размещения облигаций

T – дата размещения облигаций.

 

Если в качестве примера взять величину купонной ставки равную 8,5%, а разницу между датой размещения облигаций и датой начала размещения облигаций принять за 30 дней, то получим :

НКД=8,5%* 1000* 30/ 365/ 100% = 6,98 рублей

 

получаем накопленный купонный доход спустя 30 дней с момента выпуска облигаций равный 6,98 рублей.

Расчёт суммы выплат на одну облигацию производится по следующей формуле:

Кi = Ci * Nom * (Ti – T(i-1))/ 365)/ 100 % 

где:

i - порядковый номер купонного периода, i=1-20;

Кi - сумма купонной выплаты по каждой облигации, руб.;

Nom –номинальная стоимость одной облигации, руб.;

Сi - размер процентной ставки i - ого купонного периода в процентах годовых (%);

Ti- дата окончания i-ого купонного периода;

T(i-1) - дата окончания (i-1)-ого купонного периода (для первого купонного периода – дата начала размещения).

 

Приведём пример расчёта выплаты на одну облигацию по приведённой формуле (примем разницу (Ti – T(i-1)) равную 30 дням):

Кi = 8,5% * 1000* (30/ 365)/ 100 %= 6,98 руб.

Выплата на одну облигацию после 30 дней с момента окончания купонного периода составит 6,98 руб.

Срок погашения облигаций 10 лет. После размещения и продажи облигаций банк получает средства в размере эквивалентном выданным ипотечным кредитам. Таким образом, соблюдается точное соответствие активов и пассивов банка. Гарантией выполнения банком обязательств по ипотечным облигациям служат выданные ипотечные кредиты, по которым банк получает стабильный доход в виде разницы получаемых по кредиту процентов и процентов, уплачиваемых держателями облигаций.

Используя такой способ мобилизации капитала, нужно отметить, что банк несёт риск преждевременного погашения кредита заёмщиком, например, при понижении процентных ставок, в результате чего облигации окажутся необеспеченными доходами по выданным кредитам и заложенным имуществом. В этом случае банку придётся платить более высокий процент по необеспеченным облигациям.

В настоящее время Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) разработаны стандарты и процедуры предоставления, рефинансирования и обслуживания ипотечных кредитов которые обеспечивают надёжность всей схемы в целом и, в том числе, надёжность источника погашения

Выпускаемые ипотечные ценные бумаги обеспечены долговыми обязательствами (кредитами), предусматривающими ежемесячную выплату процентов и части основного долга; поручительством банка по кредитам, права по которым переуступлены оператору вторичного рынка; ипотекой жилья, обеспечивающей кредит.

Принципиальное отличие применяемых моделей рефинансирования заключается в разделении или объединении функций кредитора и эмитента ценных бумаг. Объединение функций в рамках деятельности кредитной организации формирует одноуровневую модель, их разделение – двухуровневую модель ипотечного кредитования.