Ипотечное кредитование объектов жилищного строительства

В расчётах мы отталкивались от ранее определённой оптимальной ежемесячной выплаты по кредиту, равной 36 000 руб.

Для готового объекта жилой недвижимости полная стоимость кредита с учётом процентов за 15 лет составила 8 819 052,82 руб. (201,1% от рыночной стоимости квартиры).

Ежемесячный платёж по кредиту составил 44 878,81 руб., что на 8 878,81 руб. больше оптимальной выплаты для данного заёмщика. Данный платёж включает выплаты как основной суммы кредита, так и процентов. Выплаты процентов рассчитываются, как 13,5% на остаток кредита на начало платёжного периода, а выплаты основной суммы – разница между месячным платежом и выплатой процентов по кредиту. На рис.2.1. мы видим, что выплаты по основной сумме кредита сначала небольшие, а к концу срока увеличиваются.

Для строящегося объекта жилой недвижимости полная стоимость кредита с учётом процентов за 10 лет составила 5 109 593,78 руб. (170,3% от стоимости квартиры, указанной в договоре долевого строительства).

Ежемесячный платёж по кредиту составил 38 829.94 руб., что всего на 2829,94 руб. больше оптимальной выплаты для данного заёмщика. Данный платёж включает выплаты как основной суммы кредита, так и процентов. Выплаты процентов рассчитываются, как 13,5% на остаток кредита на начало платёжного периода, а выплаты основной суммы – разница между месячным платежом и выплатой процентов по кредиту.

На рисунке 14 мы видим, что выплаты по основной сумме кредита сначала небольшие, а к концу срока увеличиваются.

В обоих рассмотренных случаях ипотечного кредитования динамика выплат процентов носит обратный характер – в силу того, что остаток кредита в начале срока большой (кредит ещё не погашен), выплаты процентов максимальны, а затем, по мере погашения кредита, снижаются. Остаток кредита на конец каждого месяца равен разнице между остатком кредита на начало месяца и выплат основной сумм кредита. Данная схема погашения ипотечного кредита называется самоамортизируемой3. Практически все ипотечные кредиты являются самоамортизируемыми.

 

 

           основной  долг по кредиту            проценты по кредиту

Рис. 14 График выплат по ипотечному кредиту на готовое жильё

 

            основной  долг по кредиту            проценты по кредиту

Рис. 15 График выплат по ипотечному кредиту на строящееся жильё

 

Наиболее близкими к оптимальным ежемесячным выплатам по ипотечному кредиту оказались выплаты по кредиту, взятому под строительство жилья. Это объясняется меньшей стоимостью недвижимости и соответственно меньшим размером кредита, привлекаемого для покупки данного объекта. Не смотря на больший срок ипотечного кредита для покупки готового жилья (по сравнению со сроком кредита на строящийся объект), ежемесячный платёж по кредиту на готовое жильё оказался критически большим для рассматриваемого заёмщика (44 878,81 руб. при ранее определённом максимальном 45 000 руб.). В случае, если ежемесячный платёж по кредиту составляет 50% и более, возрастает кредитный риск наступления неплатёжеспособности заёмщика (просрочка платежей, в худшем случае невозврат кредита).

Для снижения кредитного риска и понижения кредитной нагрузки, заёмщику целесообразно привлечь созаёмщика (-ов). При наличии созаёмщика (-ов) будет учитываться их совокупный месячный доход, что значительно снизит долю выплат по ипотечному кредиту приходящуюся на каждого созаёмщика. Также для снижения ежемесячного платежа по ипотеке имеет место увеличение первоначального взноса, так как на рисунке 16 мы видим график зависимости ежемесячного платежа от размера первоначального взноса, построенный по данным для расчёта ипотечного кредита на готовое жильё. На данном графике мы видим, что уже при первоначальном взносе от 35% рыночной стоимости кредитуемой недвижимости ежемесячные выплаты по кредиту составят 35 424 рублей, что не выходит за рамки ранее определённой для заёмщика оптимальной суммы ежемесячных выплат (36 000 руб.).

Таким образом, рассчитывая срок возврата кредита необходимо руководствоваться двумя моментами. С одной стороны увеличения периода выплат позволяет заемщику увеличить максимально возможную сумму кредита, а с другой стороны  — чрезмерное продление данного срока приводит к значительному удорожанию кредита.

Очень важно на предварительном этапе ипотечного кредитования правильно оценить реальные источники дохода заёмщика и возможность осуществлять ежемесячные выплаты по ипотеке.

Цель следующего этапа «Сбор и проверка информации о клиенте и залоге» — выявление потенциальных некредитоспособных заемщиков, для чего проводят проверку трудоустройства клиента, подтверждение его текущих доходов и расходов, проверку клиента службой экономической безопасности кредитного учреждения и оценку собственности клиента, предполагаемой к продаже для получения суммы первоначального взноса, оценка предмета залога.

 

Рис. 16 График зависимости ежемесячного платежа от размера первоначального взноса (пример ипотечного кредитования готового жилья)

 

Заемщику поясняют требования кредитного учреждения к предмету кредитуемой сделки: приобретаемая недвижимость должна быть ликвидной, права со стороны третьих лиц на объект залога должны отсутствовать и т.п.

Стоит отметить, что сегодня банки определяют надежность заемщика не только по тест-анкетам и по наличию справки 2 - НДФЛ, но и с помощью других инструментов, важнейшим из которых является кредитная история.

Например, если заемщик имеет погашенный без просрочек авто кредит на достаточно дорогой автомобиль, является востребованным специалистом, владеет недвижимым имуществом, то у него увеличивается вероятность получения кредита.

При оформлении заявления на ипотечный кредит определяется технология получения ссуды и дальнейшего обслуживания кредита, разрабатывается график платежей и порядок его изменения, рассчитывается максимально возможная сумма кредита, оцениваются дополнительные активы заемщика (акции, облигации, недвижимость, автомобили, драгоценности), документально подтверждаются доходы и обязательства. Затем оформляется запрос в службу экономической защиты кредитного учреждения, на основании которого проверяется заемщик: обычно проверяются действительные доходы и расходы заемщика, место работы (в случае его смены в течение последних двух-трех лет устанавливаются причины).

На следующем этапе «Оценка вероятности погашения кредита» проводится андеррайтинг заемщика. Андеррайтинг — процедура, которая включает оценку кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки. Для этого анализируются финансовые возможности заемщика, оценивается его стремление погасить кредит, вычисляются коэффициенты по ипотечному кредиту и оцениваются риски, после чего предоставляются рекомендации кредитному отделу. Учитывается уровень образования клиента, профессиональный опыт, уровень квалификации, занятость в стабильно развивающемся и потенциально доходном сегменте рынка.

Затем принимается решение о выдаче кредита или отказе в кредитовании. Отказ должен предоставляться в письменном виде с указанием

всех причин, препятствующих кредитованию.

При выявлении ложной представленной информации заемщику будет отказано в предоставлении кредита. Если принято решение продолжить переговоры, потенциальному заемщику предоставляют список необходимых документов по кредитуемому объекту недвижимости приведённых в приложение 13.

Основные коэффициенты, рассчитываемые на данном этапе:

-  отношение периодических платежей по кредиту (ПП) и периодического дохода заемщика (ПДЗ):

  0,49 (для готового жилья)

0,43 (для строящегося жилья)

Данный коэффициент позволяет определить сотрудникам банка кредитную нагрузку на заёмщика, чем выше данный коэффициент, тем выше кредитная нагрузка. Стоит отметить, что каждый банк самостоятельно устанавливает приемлемый порог кредитной нагрузки на своих клиентов и этот показатель может меняться в зависимости от экономической ситуации в стране, на ипотечном рынке и рынке жилой недвижимости.

-  отношение жилищных расходов и совокупного дохода заемщика показывает какую долю от ежемесячного дохода заёмщика, он тратит каждый месяц на свои жилищные нужды (покупка еды, одежды, оплата квартплаты и.т.д.). Чем меньше эта доля, тем больше «запас прочности» платёжеспособности данного заёмщика:

0,33

В данном случае заёмщик тратит около 1/3 своего дохода на жилищные нужды, что позволяет банковским работникам рассматривать данного клиента, как платёжеспособного.  

Заметим, что допустимые параметры данного коэффициента банки

также устанавливают самостоятельно, опираясь на статистические данные и практику ипотечного кредитования.

-  отношение суммы запрашиваемого кредита к стоимости приобретаемого имущества:

0,85 (для готового жилья)

0,85 (для строящегося жилья)

Коэффициент отношения суммы запрашиваемого кредита к стоимости приобретаемого имущества является одним из ключевых при вынесении решения банком об ипотечном кредитовании того или иного объекта жилой недвижимости. Данный коэффициент позволяет определить в какой мере выдаваемый ипотечный кредит обеспечен рыночной стоимостью объекта недвижимости. (приемлемый размер данного коэффициента может отличаться в разных банках в зависимости от экономической ситуации в стране и рынке недвижимости)

-  отношение суммы предоставляемого кредита к минимальной цене

продажи недвижимого имущества (минимальную сумму продажи примем за 85%)

1 (для готового жилья)

1 (для строящегося жилья)

Данный сможет ли рыночная стоимость кредитуемого объекта недвижимости покрыть размер кредита в случае реализации данного имущества при наступлении неплатёжеспособности заёмщика. В нашем случае стоимость жилых объектов едва покрывает запрашиваемую сумму кредита (следует уменьшить запрашиваемую сумму кредита). Данный коэффициент должен быть меньше единицы, чтобы в полной мере гарантировать обеспечение выделяемых банком кредитных средств. Границы данного коэффициента, как и всех вышеупомянутых, банки также устанавливают самостоятельно, согласно внутренним нормативам и нормативам ЦБ РФ.

Следующий этап — «Принятие решения по кредиту». На этом этапе оформляется запрос о проведении оценки объекта залога, разрабатываются заключение юриста о приемлемости предмета залога, заключение специалиста по оценке вероятности погашения кредита, анализируются риски, оформляется залог недвижимости, принимается решение о величине кредита, процентных ставках, сроках кредитования, порядке погашения кредита.

Решение по кредиту принимается на основе экспертного заключения, объединяющего всю собранную информацию о заемщике и объекте залога. Кредитный проект рассматривается на кредитном комитете, при принятии положительного решения выбирается схема оформления в залог приобретаемого жилья с последующим уведомлением заемщика.

На этапе «Заключение кредитной сделки» оформляются и заключа-

ются следующие договоры:

-  договор купли-продажи недвижимости; 
-  кредитный договор; 
-  договор ипотеки (подлежит государственной регистрации); 
-  договоры страхования.

Договор купли-продажи недвижимости, на приобретение которой берется кредит, заключается между заемщиком и продавцом этой недвижимости. Помимо стандартных пунктов, обязательно указывается номер кредитного договора и реквизиты банка-залогодержателя.

В кредитном договоре стороны предусматривают сумму предоставляемого кредита; срок, на который предоставляется кредит; размер уплачиваемых заемщиком процентов за пользование кредитом; очередность погашения кредита и процентов по нему; основания для досрочно

го расторжения договора и взыскания кредита и процентов по нему и др.

Права и обязанности сторон по кредитному договору и договору об ипотеке должны гарантировать кредитору и заемщику защиту их интересов и возможность отстаивания своих прав. В случае, если заемщик не в состоянии возвратить кредитные средства, кредитор имеет право обратить взыскание на заложенное имущество.

Договоров страхования заключается несколько, в соответствии с количеством объектов страхования. Для снижения риска кредитора осуществляется страхование ипотечного кредита. Застрахованные кредиты имеют большую ликвидность на вторичном рынке. Во многих странах с рыночной экономикой функционирует система государственного страхования ипотечных кредитов, выдаваемых как государством, так и частными кредиторами.

Чтобы быть застрахованным государственным учреждением, ипотечный кредит и объект залогового обеспечения должны соответствовать довольно жестким требованиям. Система частного страхования более привлекательна для заемщика и кредитора, так как недвижимость, используемая для залога, может не отвечать стандартам государственного страхования; заемщик имеет возможность взять кредит с небольшим начальным платежом; размер страхового платежа меньше, чем в случае государственного страхования; страховка дает возможность кредитору продать закладную на вторичном рынке.

Страхование недвижимости осуществляется в соответствии с условиями ипотечного договора. Банк-залогодержатель имеет право преимущественного удовлетворения своих требований из страхового возмещения перед другими кредиторами, поэтому целесообразно страховать заложенное имущество на сумму, эквивалентную или превышающую размер основного долга с учетом процентов. Банк имеет возможность проверять наличие и состояние заложенного имущества в нату-