Ипотечное кредитование

 

 

Фонд  социального развития (ФСР)

Пожертвования от юридических лиц

Кредит  банка

Возврат кредита

Заказ на строительство жилья

Банк

Финансирование, строительства и продажи жилья

Продажа собств. жилья

Агентство недвижимости

Подрядчик

Деньги  за собств. жилье

Жилой фонд ФСР

 

Реализация  собственного жилья

Новое жилье

Вторичный рынок 

Приобретение  нового жилья

Оплата  рассрочки

Первоначальный  взнос

Клиент

 

Рисунок 4. Саровская модель жилищной ипотеки

 

Строительный  кредит

Целевые средства из районного бюджета на дотации

Жилье

Строительная  фирма

Фонд  поддержки индивидуального строительства

Администрация Городецкого района

 

Гарантия  проплаты

Жилье

Возврат строительного кредита

Первоначальный взнос

Строительный  кредит

Сбербанк РФ

Деньги  за жилье

 

Клиент

Оплата  рассрочки

Рисунок 5. Городецкая модель жилищной ипотеки

 

Для снижения размера этого кредита  клиент должен внести первоначальный взнос в размере 30...50% стоимости нового жилья, который используется для финансирования строительства, а оставшиеся 50...70% открываются кредитом банка. После завершения строительства клиент реализует собственное жилье, а полученные средства передает управляющему органу в счет оплаты стоимости новой квартиры. Средств от реализации собственной квартиры и первоначального взноса недостаточно для оплаты стоимости нового жилья, поэтому недостающая сумма оформляется как рассрочка платежей новой квартиры.

Процентная  ставка по рассрочке устанавливается  управляющим органом в пределах 7...8% годовых. Дотации по компенсации разницы в процентных ставках банка и ипотечной программы по оплате рассрочки заложена в сумму оплаты процентов той части строительного кредита, которая используется для предоставления рассрочки.

Одноуровневая модель с реализацией жилья в  рассрочку некоммерческой организацией предполагает создание собственного жилищного  фонда для выполнения жилищной ипотечной  программы. Управляющий орган ипотеки  финансирует строительство жилья, которое после завершения строительства  реализуется только клиентам ипотеки. Собственное жилье клиенты продают  управляющему органу по рыночным ценам  для погашения части стоимости  приобретаемой квартиры, который  передает его в ипотечный жилищный фонд для реализации по ипотечной  схеме или на вторичном рынке  жилья.

Субъекты ипотеки в приведенных моделях представлены в обобщенном виде: клиент, строительная фирма, банк, управляющий орган. Экономические связи определены на основе анализа рассмотренных конкретных моделей и приведены к единой схеме.

Основным  преимуществом одноуровневых моделей  перед двухуровневыми является возможность использования их в условиях отсутствия в России устойчивого рынка ценных бумаг. Поэтому создание в ближайшем будущем вторичного рынка ипотечных кредитов проблематично, что и выдвигает на передний план одноуровневые модели, применяемые во всех российских регионах.

Общим недостатком рассмотренных одноуровневых  моделей является необходимость  бюджетных дотаций на компенсацию  разницы в процентных ставках  по банковскому и ипотечному кредиту  и наличие стартового капитала для  приобретения собственного жилья клиентов.

При продаже жилья в рассрочку  требуется достаточно большой объем  оборотных средств для финансирования строительства, в составе которых ипотечный кредит составляет относительно небольшую долю.

Управляющий орган в этих моделях распределяет целевые и бюджетные средства на два потока. Один из них предназначен для приобретения собственного жилья  клиентов. Этот поток можно считать  возвратным, так как бюджетные  средства возвращаются городу в виде приобретенных у клиентов ипотеки  квартир. Второй поток используется для кредитования строительства  жилья по ипотечной программе  в том случае, если в бюджете  имеются в наличии необходимые  средства.

Вместе  с тем одноуровневые модели позволяют привлекать средства населения для финансирования жилищного строительства и увеличить объем жилья (за счет приобретения собственного жилья клиентов) для выполнения других муниципальных жилищных программ. Предлагаемые одноуровневые модели жилищных ипотек могут быть использованы в любой муниципальной жилищной программе, а также достаточно легко трансформироваться в двухуровневую модель [3].

1.2 Анализ двухуровневых моделей

 

В рассматриваемые модели в качестве оператора ипотеки введен банк, производящий выдачу и обслуживание ипотечных  кредитов клиентов. Кроме этого, в  необходимых случаях банк производит целевое краткосрочное кредитование строительных фирм, участвующих в  программе строительства жилья  на основе механизма ипотеки.

Исполнительный (управляющий) орган одновременно выполняет  функции оператора вторичного рынка  ценных бумаг и, кроме руководства  выполнением программы, выкупает ипотечные  кредиты у банка, выпускает ценные бумаги, обеспеченные залогом, и реализует  их финансовым инвесторам. Являясь, как  правило, структурным органом исполнительной власти, управляющий  орган жилищной ипотеки получает и распределяет целевые бюджетные средства, необходимые  для выполнения программы. Кроме  перечисленных функций этот субъект  ипотеки координирует свою деятельность с вышестоящими – региональными  и Федеральным агентствами жилищного ипотечного кредитования.

В качестве базы для анализа двухуровневой модели ипотечного кредитования принята модель жилищной ипотеки - Федеральной программы «Свой дом».

Субъекты  модели представлены управляющим органом  – Федеральным агентством по ипотечному жилищному кредитованию (ФАИЖК), инвесторами, банком (кредитором), заемщиком (клиентом) и застройщиком (продавцом жилья). Первичный рынок ипотечных кредитов (первый уровень модели), представлен  кредитором, клиентом и продавцом  жилья. Их взаимоотношения складываются следующим образом. Продавец жилья  осуществляет строительство за счет кредита под залог участка  земли с возводимым домом. Клиент приобретает жилье у продавца, используя собственные средства и кредит под залог приобретаемой  квартиры.

Целевые бюджетные кредитные средства Правительства  РФ

 

 

Инвесторы

Федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию

Инвестиции

Строительный  кредит

Денежные средства

на  ипотечные кредиты

Продажа ипотечных кредитов

Гарантии  Правительства РФ по ценным бумагам Агентства

Ценные  бумаги агентства

(право аренды с выкупом) 

Застройщик (подрядная строительная организация или индивидуальный застройщик)

Заемщик

(кредит + собственные средства + субсидия)

 

Банк

Залог участка с возводимым домом 

Получение

ипотечного  кредита

Залог жилья (ипотека)

 

Право собственности

 

Деньги  за жилье

 

Рисунок 6. Схема ипотечного кредитования по Федеральной целевой

программе «Свой дом»

 

 

 

 

На  вторичном рынке (второй уровень  модели) происходит рефинансирование ипотечных кредитов с целью получения  инвестиций для кредитования новых  клиентов. Кредитор (банк) реализует  кредиты управляющему органу (ФАИЖК), который, в свою очередь, выпускает  ценные бумаги, обеспеченные залогом. Полученные от реализации инвестором ценных бумаг средства дают возможность для инвестирования новых ипотечных кредитов. Аналогичные схемы разработаны Правительством Москвы для реализации Московской ипотечной программы с учетом концепции развития ипотечного жилищного кредитования в городе. Основными принципами концепции являются следующие:

• учет опыта создания и функционирования ипотечного рынка в стране и за рубежом;
• адаптация к платежеспособному спросу москвичей и особенностям Московского рынка жилья;
• быстрая оборачиваемость средств кредиторов на рынке жилья и обеспечение процесса непрерывного рефинансирования ипотечных кредитов;
• создание инфраструктуры жилищной ипотеки.

Инфраструктура  Московской жилищной ипотеки представлена полным составом субъектов с указанием  движения денежных потоков, ценных бумаг  договорных отношений.

На  рисунке 7 представлена организационно-экономическая модель московской ипотеки, из которой исключены второстепенные субъекты (оценщики и страховщики), а также схема договорных отношений.

 

Целевые бюджетные средства и гарантии Правительства  Москвы

Московское  ипотечное агентство

Инвесторы

Облигации МИА

Средства  в уставной фонд МИА

Инвестиции

Денежные  средства

Продажа ипо-течного кредита

 

Банки

Ипотечный кредит

Продавец  жилья

Деньги  за жилье

Заемщики

Возврат кредита

Жилье

 

Рисунок 7. Модель Московской жилищной ипотеки

 

Анализируя  финансовые потоки московской модели можно отметить их полную идентичность с потоками предыдущей. Аналогичен и состав субъектов, которые выполняя сходные функции, отличаются только уровнем ипотечной программы, в которой они принимают участие.

В Самарской области разработан проект региональной модели ипотеки, который  может быть реализован усилиями Администрации  и Региональных законодательных  органов. По составу субъектов и  выполняемых ими функций (см. рисунок 8) эта модель во многом сходна с предыдущими.

Особенностью Самарской  модели является то, что она в  первую очередь ориентирована на население, как на инвестора. Привлекательность  ипотечных ценных бумаг обеспечивается не только гарантиями администрации  области, но и реальным залоговым  обеспечением. Такие бумаги, по мнению авторов проекта, способны конкурировать  по привлекательности со вкладами в Сбербанк РФ. Предлагаемая модель не требует прямого бюджетного финансирования.

Деньги за жилье

 

Ипотечный кредит

Денежные  средства

Инвестиции

 

Закладная

Инвесторы

Эмиссионная компания

Банк

Заемщик

Продавец

 жилья

Новое жилье

Возврат кредита

Закладные

Ценные  бумаги

Гарантия  Администрации Самарской области

 

Рисунок 8.  Проект модели Самарской жилищной ипотеки

 

 

Подводя итоги анализа рассмотренных  моделей следует отметить, что  в состав субъектов в них одинаков, а направление движения денежных средств от субъекта к субъекту, а следовательно, и их экономические функции в незначительной степени зависят от вида модели. Следовательно, рассмотренные выше модели можно представить в виде обобщенной организационно-экономической модели с ипотечным банком, приведенной на рисунке 9.

Рисунок 9.  Обобщенные экономические модели двухуровневых жилых ипотек