Ипотечное кредитование

 

Основным  из достоинств модели с ипотечным  банком является возможность приобретения в короткие сроки клиентом жилья  по цене ниже рыночной и проживания в нем. Кроме этого, клиент не ограничен  в выборе типа и месторасположения  жилья, может приобретать его  как на первичном, так и на вторичном  рынках.

Клиент  может получить кредит только при  условии накопления части стоимости  жилья в определенной сумме и  в заданный срок. Выполнение этих условий  дает клиенту право на получение  ипотечного кредита. При накоплении до 30-50% стоимости жилья в течение 3-5 лет клиент может получить соответствующий ипотечный кредит. В остальном ссудно-сберегательная модель работает так же, как и банковская. Следует отметить, что ссудо-сберегательная модель жилищной ипотеки только начинает внедряться в практику жилищного ипотечного кредитования в России методом проб и ошибок, что  свидетельствует о недостаточном объеме исследований по этой теме.

Вместе  с тем рассматриваемая схема  имеет ряд достоинств, позволяющих  рекомендовать ее для более широкого использования в практической деятельности: обязательные накопления снижают единовременные затраты клиента и величину ипотечного кредита; накапливаемые средства можно использовать в качестве инвестиций; расширяется круг клиентов за счет привлечения менее обеспеченных слоев населения; за срок накопления создается кредитная история клиента, чем снижается риск невозвращения кредита; процесс накопления воспитывает клиента, приучает его к дисциплине погашения кредита; рассматриваемая схема совместима с ипотечно-банковской, взаимно дополняя друг друга.

Инвестиционно-строительная жилищная ипотека (см. рисунок 9) используется, как правило, на стадии становления системы жилищного ипотечного кредитования в государстве. Как показывает опыт развития стран, при установившейся государственной системе ипотечного кредитования строительная ипотека или отмирает, или трансформируется в банковскую или ссудо-сберегательную. Зарождение элементов ипотеки не в банковской, а в инвестиционно-строительной сфере обусловлено большой потребностью населения в рассрочке по оплате покупаемого жилья и не менее ярко выраженной потребности строительных фирм в большей ликвидности продукции. В России возникновение этой схемы относится к периоду роста стоимости жилья, когда реализация части продукции строительных фирм возможна только при рассрочке платежей.

В рассматриваемой модели строительная фирма совмещает функции управляющего органа и продавца жилья. Ипотечное  кредитование осуществляется за счет доли прибыли от реализации части  жилья в свободной продаже  на первичном рынке. Непроданное  жилье реализуется с использованием элементов ипотеки – рассрочка  платежей под залог приобретаемого жилья.

Основное  достоинство строительной ипотеки  – это возможность функционирования без вторичного рынка ценных бумаг, самостоятельное установление условий  кредитования клиентов и объемов  продаж квартир по ипотеке.

Недостаток  схемы – ограниченный выбор для  клиента типа квартиры и района застройки. По этой причине строительная ипотека  применяется в основном при возведении элитного жилья, расположенного в престижных районах города [4].

 

 

 

 

2. Опыт ипотечного кредитования в зарубежных странах

 

Механизм сделки купли-продажи  недвижимости по схеме ипотечного кредитования чаще всего предполагает непосредственное участие не менее шести основных субъектов рынка: покупателя и продавца недвижимости, профессионального посредника, кредитора, оценщика недвижимости, страховщика. Опыт рынка ипотечных кредитов в  США свидетельствует о несомненной  целесообразности для заемщика использования  в качестве посредников лицензированных  ипотечных брокеров, каждый из которых  обладает доступом к программам колоссального  множества кредиторов, в отличие  от России, где посредником является агентство недвижимости, предлагающее ограниченное количество ипотечных  программ. Широкие альтернативные возможности  получения кредита, используя услуги ипотечных брокеров, позволяют прямо  или косвенно снизить его стоимость.

В практике ипотечного кредитования принято различать две основные модели: американскую и германскую.

Американская модель (двухуровневая) ориентирована, прежде всего, на стандартные финансовые продукты — закладные, ценные бумаги и недвижимость.

Если попытаться выделить основной принцип, на котором базируется американская система, то он будет звучать  примерно так: стандарт, стандарт и  еще раз стандарт. Стандартные  дома, стандартные ценные бумаги, стандартные  условия по кредитам, стандарты обслуживания этих кредитов, — и так во всем.

По американской модели человек  приобретает готовое жилье, оплачивая  при этом, как правило, лишь незначительную часть его стоимости наличными, оставшуюся же сумму — заемными деньгами специализированного ипотечного банка, которые выдаются под залог  приобретаемой недвижимости. Возврат  этого кредита осуществляется в  течение 15-30 лет.

Графически схема классической американской модели ипотеки представлена на рисунке 10.

Рисунок 10. Графическая схема классической американской модели ипотечного кредитования.

 

Функционирование такого рода ипотеки обусловлено наличием четырех основных субъектов рынка  — заемщик (залогодатель), ипотечный  банк (залогодержатель), инвестор и  государство.

Попытаемся более подробно рассказать о роли каждого из них. Допустим, вам захотелось купить дом. Вы приходите в агентство по торговле недвижимостью (риэлтерская фирма) и подбираете себе жилье. После этого  вы обращаетесь в ипотечный банк, который рассматривает вашу просьбу  о выдаче кредита. После того как  банк выдал кредиты, он формирует  ипотечный пул, т. е. совокупность выданных кредитов (совокупность закладных). На этой стадии через специальные компании, занимающиеся продажей закладных по кредитам, и вступает в игру государство.

Используя посредничество крупнейших фирм, государство выступает гарантом по ценным бумагам ипотеки. Ценные бумаги (закладные) продаются инвестору, который  получает по ним постоянный небольшой  доход. Кроме того, должен существовать ряд организаций, типа пенсионных фондов, страховых компаний и пр., которые  в обязательном порядке (согласно законодательству) будут приобретать определенное количество ипотечных закладных.

Рассмотрим другую ситуацию. Допустим, вы хотите начать собственное  дело. Своих сбережений вам на это  не хватает, а краткосрочную ссуду  в обыкновенном коммерческом банке  вам вряд ли дадут, так как слишком велик риск невозврата. Но зато у вас есть небольшой участок земли неподалеку от города или скромная квартирка, оцененная экспертами в $25 тыс. Вы обращаетесь в ипотечный банк с веским обоснованием того, что ваше дело будет прибыльным. Он рассматривает вашу просьбу о выдаче кредита, оценивает ликвидность вашего земельного участка или квартиры и выдает кредит в объеме 60-70% от их рыночной стоимости. После этого развитие событий аналогично предыдущей схеме: выпуск закладных, их реализация на вторичном рынке с помощью государства и т. д.

Германская модель (одноуровневая) значительно отличается от американской. Основное расхождение основано на отношении европейцев к недвижимости как к единичному, неповторимому товару. Это в свою очередь приводит к тому, что каждая закладная осложнена множеством подробностей и не поддается унификации, чем ограничивается вторичный рынок закладных. Никто не будет быстро принимать решение о покупке ценной бумаги, условия, реализации которой в каждом конкретном случае различны. Следовательно, для поддержания баланса активов и пассивов немецкие ссудные компании и банки вынуждены активно выступать в качестве эмитентов собственных ценных бумаг и формировать достаточно большой уставной фонд, что в американской модели не обязательно. Кроме того, для привлечения долгосрочных средств в Германии сильно развита система накопительных счетов (или система строй сбережений). Суть этой системы заключается в следующем.

Если вы хотите получить кредит в банке на постройку дома, то сначала вы должны открыть специальный ≪накопительный счет≫ в ипотечном банке. Как только на счету накопится необходимая часть стоимости будущего жилища (на это уйдет примерно 5-8 лет), вы получаете право на государственную дотацию (до 10% стоимости жилья и льготный кредит для оплаты недостающей части). Погашение кредита обычно длится 10-15 лет. При этом за счет целевых вкладов у кредитных учреждений есть возможность использовать их для выдачи ссуд гражданам, обратившимся за кредитом ранее. Немецкая модель уже на старте предлагает гражданам конкретные типы жилья в районах застройки, концентрируя необходимые средства для освоения территории застройки. Надо отметить, что такая схема ориентирована на людей со средним и даже низким уровнем дохода.

Графическая схема германской системы строй сбережений представлена на рисунке 11.

Рисунок 11. Графическая схема германской модели строй сбережений

 

Кроме того, в зарубежной практике ипотечного кредитования для  целей снижения кредитного риска  по мере развития системы ипотечного кредитования были выработаны различные  модели погашения долга.

В Америке, Германии, Англии и других странах, важную роль в реализации программ ипотечного кредитования играет закладная, как ценная бумага, выдаваемая заемщиком  банку-кредитору и свидетельствующая  о залоге недвижимости. Закладная  продается на первичном рынке  ценных бумаг. Операторы вторичного рынка – компании, предоставившие кредит под залог недвижимости, выпускают  ценные бумаги, обеспеченные закладными и продают их другим инвесторам, обеспечивая тем самым воспроизводство  ипотечного капитала. При этом в  качестве одной из составляющих воспроизводства  капитала является возврат кредитов заемщиком, что может происходить  при участии страховых и трастовых  компаний.

В большинстве банков Украины пытаются реализовать классические ипотечные  варианты, которые сложились в  США и Германии. Кредиты за рубежом  выдаются сроком на 15-30 лет. В среднем  семье приходится отдавать 30% от всего  дохода семьи. Нагрузка, конечно, существенная, но зато семья становится участником ипотечных программ: может оплатить 70% стоимости жилья, а то и больше. Потом подключается государство. В  европейских странах, например, в  Бельгии, оно, по сути, списывает половину этой суммы. Государство в этом случае много выигрывает. Во-первых, решается жилищная проблема: не надо решать вопросы с распределением муниципального жилья, а во-вторых, ипотечные деньги - это хорошие инвестиционные деньги. В то же время развернутая ипотека дает строительный бум. Китай уже давно очень активно использует ипотечные программы из-за уменьшения экономического роста.

У американцев система имеет  некоторые особенности. Банки продают  закладные на квартиру, купленные  по ипотеке. Потом на базе этих закладных  агентства эмитируют вторичные  ценные бумаги. Вырученные за ценные бумаги деньги возвращаются в банки, их опять  вкладывают в ипотеку.

У немцев система одноуровневая. Там  ипотечные банки - особые. Они занимаются другими банковскими операциями, но очень ограниченно. Банки сами выпускают вторичные ценные бумаги. Так они получают дополнительные деньги для реинвестирования в ипотеку. Также у немцев существует система  ссуд в сберегательных кассах: люди, начинающие с нуля, как бы доказывают, что могут платить определенную сумму в месяц, накапливают в  этих кассах деньги.  

Ипотечное кредитование может  стать важнейшим направлением финансовой деятельности, обеспечивающим рост экономики, развитие денежного рынка и капитализации  банков. Речь идет о достаточно крупных  и долгосрочных (на 15-30 лет) кредитах под низкий процент [3].

 

 

 

 

 

3 ПРЕИМУЩЕСТВА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ И ЗА РУБЕЖОМ

Преимущества и недостатки ипотечного кредитования в России.

          Преимущества:

1. Вместо многолетнего накапливания необходимой суммы на покупку жилья, возникает возможность сразу жить в новой квартире или доме. При этом жилье, приобретенное по ипотеке, сразу является собственностью заемщика ипотечного кредита. В новом жилье можно зарегистрироваться как заемщику, так и его семье после подписания договора купли-продажи.
2. Безопасность операции обеспечивается страхованием рисков утраты права собственности на квартиру и ее повреждения, а так же потери заемщиком трудоспособности.
3. Заемщику ипотечного кредита предоставляется имущественный налоговый вычет, который фактически снижает процентную ставку по ипотеке за счет того, что заемщик не будет платить подоходный налог с суммы, потраченной на покупку жилья и с процентов по ипотеке.
4. Длительный срок кредитования делает платежи по ипотеке не слишком большими и, следовательно, не слишком обременительными для бюджета заемщика.
5. Для определенных лиц могут существовать социальные ипотеки в их регионе.
6. Так же в большинстве ипотечных программ предоставляется возможность погасить кредит досрочно.