Ипотечное кредитование

     Недостатки:

1. Самым существенным недостатком ипотеки является так называемая «переплата» за квартиру,  которая может достигать 100% и более. «Переплата» по ипотеке включает в себя проценты по ипотечному кредиту и ежегодные суммы обязательного страхования.
2. В процессе получения ипотечного кредита заемщику приходится нести еще некоторые дополнительные расходы, такие как оплата услуг оценочной компании и нотариуса, плата банку за рассмотрение заявки на кредит, сбор за ведение ссудного счета и т.п.
3. Ещё один «минус» ипотеки – большое количество требований ипотечных банков к заемщикам: документальное подтверждение доходов, наличие регистрации и российского гражданства, определенный стаж работы на одном месте, возможность предоставить поручителей по кредиту и т.д.
4. Начиная исполнять кредитный договор, то есть ежемесячно выплачивать деньги, необходимо внимательно придерживаться сроков, указанных в контракте, иначе банк может оштрафовать заёмщика. Причем, в данном случае не принципиально, опоздал ли заемщик с деньгами на несколько дней или внес их на день раньше.
5. Выбирая ипотечную программу, не стоит ориентироваться только на сумму первого взноса и минимальную процентную ставку. И то и другое может оказаться несколько больше. Банки могут добавлять расходы заёмщика на введение ссудного счёта, на оценку квартиры, банковскую комиссию за предоставление кредита, порой приходится платить за аренду банковского сейфа, рассмотрение заявки, оформления документов у нотариуса и т. д.

Найти идеальный компромисс между преимуществами и недостатками ипотеки каждому предстоит самостоятельно. На сегодня выбор банков и их ипотечных программ достаточно широк.

Преимущества и недостатки ипотечного кредитования за рубежом.

           Недостатки:

Первый, а порой и основной недостаток, участники ипотеки европейских  стран видят в том, что до полного  погашения ипотечного кредита жилье  не считается собственностью. Оно  может быть изъято в пользу либо фонда, либо банка в случае, когда  заемщик не сможет выплачивать кредит в соответствии с тем графиком, который закреплен договором. Так  как эти кредиты выдаются на длительный срок (около 10 лет, а в США некоторые  закладные оформляются со сроком покрытия до 25 лет), то покупатель недвижимости должен быть способен разумно планировать  свою «личную денежную политику», доходы и расходы на долгие годы. А это  требует не только постоянного заработка, но и личной внутренней надежности на свои чисто физические силы.

Так же, российские граждане тоже могут воспользоваться ипотечным кредитом в ряде европейских стран. Схема этого довольно проста. Покупатель жилья в кредит должен открыть счет в банке-кредиторе, перевести на него сумму первоначального взноса, потом все суммы, поступающие и снимающиеся (только продавец может получить с этого счета деньги) контролируются банком-кредитором. Банк всегда может ответить на вопрос: располагает ли клиент средствами, достаточными для погашения кредита, в срок установленный ипотечным договором. Таким образом, требуя, чтобы получатель ипотечного кредита открывал счет именно в их банке, банк тем самым оберегает себя от ряда неожиданностей. Открыть такой счет, пользоваться им для взятия и погашения ипотечного кредита можно практически в любом западном банке.

Однако в Германии и  Англии это сопряжено с рядом  трудностей, возникающих с требованиями иммиграционных служб. На Кипре (а также  в некоторых бывших социалистических странах) это гораздо проще. Там  открытие ипотечного счета рассматривается  в первую очередь как инвестиционное вложение в экономику страны. Прежде чем открыть счет, надо иметь первоначальную сумму и вместе с заявлением на получение ипотеки направить  уведомление о денежной состоятельности, об отсутствии какой-либо задолженности  финансовым учреждениям.

Соотношение первого взноса суммы кредита, сроков и процентной ставки естественно в разных странах  различается, но суть остается все же одинаковой. Большие трудности приносят визовые правила или всевозможные ограничения со стороны иммиграционных властей. Необходимо при этом иметь  в виду, что в ряде стран можно  купить недвижимость или взять ее под ипотеку, но проживать на ней  можно будет только не более 3 месяцев  в году. И даже если ипотека будет  выплачена полностью, допустим в  течение 10-15 лет, то постоянно жить на приобретённой площади все равно  будет нельзя, пока приобретенная  недвижимость не будет рассматриваться  как основание для постоянного  проживания в данной стране [5].

Несмотря на существование многих проблем, в России был достигнут определенный прогресс в становлении системы ипотечных операций. В то же время такая практика в современной России носит достаточно ограниченный характер вследствие наличия ряда причин. Все причины, сдерживающие внедрение ипотеки в России, можно разделить на четыре основные группы: недостаточность правового обеспечения ипотеки, социально-экономическая и финансовая нестабильность в обществе, неготовность и экономическая незаинтересованность российских банков в развитии ипотеки, недостаточность научной и коммерческой обеспеченности предлагаемых сценариев и стартовых шагов по развитию ипотеки [2].

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

В данной работе был проведен анализ российских и зарубежных моделей  ипотечного кредитования.

Модель ипотеки можно  определить как упрощенный образ  оригинала (схемы ипотеки), представляющий собой математическое описание или  графическое изображение отдельных  связей (например, экономических, договорных и т.п.) между субъектами. В отличие  от оригинала с моделями можно  экспериментировать с целью нахождения оптимальных параметров для схемы  ипотеки.

В практике ипотечного кредитования существуют три основные:

• ипотечно-банковская, с концепцией кредитования клиента через ипотечный банк при приобретении жилья;
• ссудо-сберегательная, с концепцией, отличающейся от предыдущей только тем, что для приобретения права на получение кредита клиенту необходимо накопить на специальном счете банка определенную сумму в заданный срок;
• инвестиционно-строительная, с концепцией кредитования клиента из средств строительной компании для реализации построенного ею жилья.

К мировым классическими моделям ипотечного кредитования относятся, например: одноуровневая (германская) и двухуровневая (американская или универсальная) модель.

Анализ  опыта ипотечного кредитования в  России можно выделить наиболее распространенные модели жилищной ипотеки. В контрольной работе очень подробно описаны примеры моделей жилищных ипотек используемых в России.

Несмотря на существование многих проблем, и трудностей, в Российской и мировой практике ипотечного кредитования на сегодняшний день был достигнут определенный прогресс в становлении системы ипотечных операций.

Огромное значение ипотека имеет и для повышения стабильности и эффективности функционирования банковской системы страны. Обеспеченные кредиты более безопасны (по сравнению с бланковыми) для банков, так как при невозврате кредита банк реализует залог и возвращает свои средства. (Разумеется, в случае с ипотекой для этого необходима правильная оценка недвижимости, а также развитый рынок недвижимости.) Снижению риска при ипотечном кредитовании также способствует целевой характер ссуд. Операции с недвижимостью зачастую являются менее рискованными по сравнению с текущими кредитными операциями коммерческих банков.

Ипотечное кредитование, бесспорно, - перспективное направление банковской деятельности. Ипотечный банк является относительно устойчивым и рентабельным экономическим институтом. Поэтому, чем больше в банковской системе таких надежных банков, тем стабильнее и эффективнее ее деятельность в экономической системе в целом.

Ипотечное кредитование жилья в Западной Европе и Северной Америки является одним из основных сегментов банковского бизнеса. Существует несколько подходов, определяющих ипотечное кредитование и рынок, на котором   формируется   спрос   и   предложение   на   ипотечные   кредиты.

Существует еще одна важная сторона влияния системы ипотечного кредитования на стабильность банковской системы, связанная с функционированием вторичного рынка ссуд, обеспеченных закладными. Этот рынок способствует переливу капитала в более рентабельную сферу экономики (диверсификация банковского капитала), а также уменьшает разницу между процентными ставками в различных географических районах, что способствует формированию единой цены капитала в масштабе страны.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
2. Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года;
3. Бузова И. А., Маховикова Г. А., Терехова В. В. Коммерческая оценка инвестиций /под ред. Есилова В. Е. — СПб.: Питер, 2004. — 432 с : ил. — (Серия ≪Учебник для вузов≫).
4. Дарьин Е.М., Трофимов А.В., Трофимова Т.Е., Хавин Д.В.  Ипотечное кредитование. Теория и методика проектирования моделей жилищной ипотеки: Учебное пособие. – Н.Новгород: Нижегород. гос. архит.- строит. ун-т, 2004. – 110 с.
5. М.И. Каменецкий, С.М. Печатникова, Л.В. Донцова. «Ипотечное кредитование на рынке жилья» 2006 год
6. http://ipoteka.cosa.ru/ipoteka.php Основные проблемы развития ипотеки в России