Договоры аренды, найма и лизинга. Образцы, рекомендации, комментарии

Расторжение договора по требованию арендодателя

Требования арендодателя о досрочном  расторжении договора выдвигаются  в случае неисполнения или ненадлежащего  исполнения арендатором своих обязательств. При этом арендодатель вправе требовать  досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в установленный (разумный) срок (ст. 619 ГК РФ).

Если требования арендодателя удовлетворены не будут, то он вправе обратиться в суд и потребовать расторжения договора в случаях, когда арендатор:

• пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или его назначения либо с неоднократными нарушениями (п. 3 ст. 615, ст. 619 ГК РФ);

• существенно ухудшает имущество;

• более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

• не производит капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки в тех случаях, когда производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.^[18]

В договоре могут предусматриваться  и другие основания досрочного его  расторжения по требованию арендодателя, но они, во всяком случае, должны быть связаны с серьезными нарушениями обязательств со стороны арендатора.

Расторжение договора по требованию арендатора По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, если:

• арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (ст. 620 ГК РФ);

• арендодатель не представляет все необходимые документы и принадлежности к арендованному имуществу при условии, что данные обстоятельства значительно затрудняют пользование имуществом (п. 2 ст. 611 ГК РФ);

• арендодатель нарушает срок предоставления имущества в аренду (п. 3 ст. 611 ГК РФ);

• переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (п. 1 ст. 611, ст. 620 ГК РФ);

• арендодатель не сообщил при заключении договора арендатору о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (ст. 613 ГК РФ);

• арендодателем нарушены обязанности по производству капитального ремонта (п. 1 ст. 616, п. 1 ст. 612 ГК РФ);

• имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказывается в состоянии, непригодном для использования (ст. 620 ГК РФ).^[19]

Согласно п. 1 ст. 451 ГК РФ основанием для расторжения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при  заключении договора, если самим договором  не предусмотрено иное.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли  это разумно предвидеть, договор  вообще не был бы ими заключен или  был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Пункт 2 ст. 451 ГК РФ предусматривает условия, при одновременном наличии которых договор может быть расторгнут или изменен судом:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Расторжение договора по таким условиям происходит в случае не достижения сторонами соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении.

При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств  суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения  договора, исходя из необходимости  справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора (п. 3 ст. 451 ГК РФ).

Изменение договора в связи с  существенным изменением обстоятельств  допускается по решению суда в  исключительных случаях, когда расторжение  договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (п. 4 ст. 451 ГК РФ).

ГК РФ установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора (претензионный порядок) в тех случаях, когда имеются основания для расторжения договора аренды по инициативе арендодателя. При этом арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости устранения им допущенных нарушений исполнения обязательств в разумный срок (в письменном предупреждении должен быть указан конкретный срок устранения нарушений).

Если в установленный срок арендатор  не устранит допущенные нарушения, арендодатель может обратиться в суд с исковым  заявлением о досрочном расторжении договора аренды, к которому должны быть приложены документы, подтверждающие факт соблюдения им претензионного порядка разрешения спора с ответчиком (арендатором). Это могут быть копия письменного предупреждения и почтовая квитанция о его направлении с уведомлением о вручении арендатору либо иной документ, доказывающий факт получения арендатором письменного предупреждения.

В случае несоблюдения арендодателем  процедуры досудебного урегулирования спора суд возвращает исковое  заявление без рассмотрения. Возвращение искового заявления не препятствует арендодателю после устранения допущенных нарушений повторно обратиться в суд с просьбой о досрочном расторжении договора аренды.

Соблюдение претензионного (досудебного) порядка урегулирования спора в  случае досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендатора не требуется.^[20]

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором (например, после реконструкции, если по договору арендатор взял на себя такую обязанность).

Если имущество возвращено арендатором  в ненадлежащем состоянии, то арендодатель вправе взыскать с арендатора убытки (ст. 393 ГК РФ).

При невозврате имущества в установленный  срок арендатор обязан вносить арендную плату за все время просрочки, причем это не означает автоматического продления арендных отношений, если арендодатель до окончания срока найма уведомил арендатора о своем намерении их прекратить. Когда полученная сумма арендной платы не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может требовать их возмещения.

Если за несвоевременный возврат  арендованного имущества договором  предусмотрена неустойка, убытки могут  взыскиваться в полном объеме сверх  неустойки, то есть ей придается штрафной характер (ст. 622 ГК РФ). Но в договоре может быть установлена зачетная неустойка, и тогда приоритет признается за договорным условием.

Возвращая арендованное имущество, арендатор  передает также арендодателю произведенные  им неотделимые и отделимые (если это предусмотрено договором) улучшения  арендованного имущества. Возврат имущества оформляется актом приемки-передачи.

Особенности отдельных видов договоров  аренды

Глава 2 Аренда транспортных средств 

Современный процесс производства и реализации продукции (работ, услуг) невозможен без использования транспорта. Использование автотранспорта коммерческой организацией, как правило, обусловлено следующими причинами:

• осуществлением коммерческих перевозок;

• осуществлением служебных перевозок;

• использованием автотранспорта для внутренних производственных нужд;

• использованием автотранспорта для непроизводственных нужд (транспортное обслуживание, связанное с организацией досуга работников, например: спортивных мероприятий, отдыха, развлечений и иных аналогичных мероприятий).

Небольшие организации обычно используют автомобильный транспорт, обладающий наибольшей мобильностью и маневренностью. Требуемое количество единиц автотранспорта (как правило, две-три) может быть арендовано или находиться в собственности организации.

В некоторых случаях для решения  транспортных проблем может привлекаться личный автотранспорт сотрудников организации.

2.1. Особенности договоров аренды  транспортных средств 

Взаимоотношения сторон по договору аренды транспортного средства регулируются параграфом 3 главы 34 ГК РФ. При аренде автотранспорта составляется договор аренды, согласно которому арендатор получает от арендодателя автомобиль во временное владение и пользование за плату.

В качестве арендодателей могут  выступать как юридические, так  и физические лица, в том числе  и не зарегистрированные в качестве предпринимателей без образования юридического лица. Договор может быть заключен либо с собственником автомобиля, либо с лицами, управомоченными собственником или законом (ст. 608 ГК РФ).

Автомобиль, передаваемый по договору аренды, должен быть определенно установлен. Если условия договора не содержат данные об автомобиле, позволяющие его однозначно идентифицировать, то даже подписанный сторонами договор не считается заключенным. Так, в договоре необходимо указать марку автотранспортного средства, его государственный номер. Не будет лишним приложить копию технического паспорта. Документом, подтверждающим фактическое предоставление имущества арендатору, является подписанный сторонами акт, в котором указывается передаваемое имущество, а также его стоимостное выражение.

Размер арендной платы может  изменяться по соглашению сторон в  сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Поэтому  при определении суммы арендной платы иногда целесообразно установить ее в виде фиксированной доли (непосредственно арендная плата) и оплаты компенсации на текущее содержание арендованного автотранспорта, которая может меняться в зависимости от внешних факторов.

Следует обратить внимание на следующие  особенности договоров аренды автомобилей. Так, не все правила, применяемые к общим случаям заключения договора аренды, распространяются на аренду транспортных средств. Например, не применяются правила о возобновлении договора на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение его на новый срок (ст. 632, 642 ГК РФ). К таким договорам не применяются правила о регистрации договоров аренды, предусмотренные пунктом 2 статьи 609 ГК РФ.

Кроме того, арендатор имеет право, не получая согласия арендодателя, сдавать автомобиль в субаренду (если иное не предусмотрено договором), а также от своего имени заключать с третьими лицами договоры о перевозке и иные договоры, если они не противоречат целям использования транспортного средства, указанным в договоре, или назначению транспортного средства (ст. 638, 647 ГК РФ).

Эксплуатация и техническое  обслуживание конкретного транспортного  средства, будь то автомобиль или самолет, имеют свою специфику. Поэтому особенности  аренды отдельных видов транспортных средств могут устанавливаться  транспортными уставами и кодексами (ст. 641 ГК РФ). Например, особенности договора аренды (фрахтования) морского судна установлены Кодексом торгового мореплавания РФ. В связи с этим при аренде отдельных видов транспортных средств следует руководствоваться не только нормами ГК РФ, но и положениями соответствующих транспортных уставов и кодексов.

Согласно ГК РФ, транспортное средство может быть передано в аренду как  с экипажем (п. 1 параграфа 3 гл. 34 ГК РФ), так и без экипажа (п. 2 параграфа 3 гл. 34 ГК РФ). По этим договорам стороны имеют разную степень ответственности и денежных затрат, соответственно и порядок бухгалтерского учета расходов по ним различен.

2.2. Аренда транспортного средства  с экипажем 

Арендодатель, заключивший договор  аренды транспортного средства с  экипажем, помимо собственно автомобиля оказывает арендатору своими силами услуги по управлению и технической эксплуатации этого автомобиля (ст. 632 ГК РФ).

Арендодатель в течение всего  срока договора аренды транспортного  средства с экипажем обязан поддерживать надлежащее состояние сданного в аренду транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта и предоставление необходимых принадлежностей.

При заключении договора аренды автомобиля с экипажем арендодатель:

• предоставляет арендатору имущество за плату во временное владение и пользование. Под владением понимается возможность фактического обладания имуществом. Пользование имуществом предполагает возможность извлечения из него полезных свойств для достижения целей, предусмотренных уставными документами арендатора и договором аренды;

• оказывает услуги по управлению данным автомобилем и по его технической эксплуатации. Предоставляемые услуги должны обеспечивать нормальную и безопасную эксплуатацию имущества в соответствии с целями аренды. Состав экипажа и его квалификация должны отвечать установленным законодательством и договором аренды требованиям. Члены экипажа являются работниками арендодателя. Они подчиняются его распоряжениям, относящимся к управлению и технической эксплуатации автомобиля, и распоряжениям арендатора, касающимся коммерческой эксплуатации автомобиля.