Ипотечное страхование в России

Количество обслуживающих  организаций - минимально (как правило, это только страховая организация).

В двухуровневой модели ипотечного кредитования кроме заемщика и кредитора  участвуют посредник (ипотечное  агентство) и/или участник финансового  рынка (ипотечная финансово-инвестиционная компания).

Условные обозначения: 1 - кредитный договор, 2 - договор об ипотеке, 3 - договор страхования  заложенного жилья, 4 - договор купли-продажи  жилья, 5 - генеральное соглашение, 6 - агентский договор, 7 - договор переуступки  прав требования по ипотечным кредитам, 8 - договор о порядке осуществления  операций с ценными бумагами ипотечного агентства, 9 - договор страхования  предпринимательского риска, 10 - договор  купли-продажи ценных бумаг.

На первом этапе реализации договорных отношений между участниками  двухуровневой модели ипотечного кредитования заключаются кредитный договор  и договор об ипотеке основных участников - заемщика и кредитора.

После получения кредита  заемщик заключает договор купли-продажи  жилья с продавцом или его  строителем, после чего число участников данной модели увеличивается с целью  сведения риска основных участников к минимуму

Со страховой организацией заключаются договора страхования  предпринимательского риска и заложенного  жилья.

На вторичном ипотечном  рынке между кредитором и ипотечным  агентством заключается соответствующее  соглашение об уступке прав требования по ипотечным кредитам, а также  договор доверительного управления приобретенными правами требования. Это позволяет кредитору продолжать четко контролировать заемщика, получать комиссионные за обслуживание кредита, а на средства, полученные от агентства, расширять кредитные операции

В настоящее время разработано  множество типов ипотечных кредитов, различающихся в зависимости  от схем выдачи и погашения.

Постоянный ипотечный  кредит предусматривает выплату  кредита на аннуитетной основе, т. е. равными регулярными платежами, состоящими из процентного платежа и платежа по основной сумме кредита, и позволяющими погасить кредит по истечении установленного срока (такой кредит называют самоамортизирующимся). Кредитор устанавливает:

- максимальную величину  основной суммы кредита в процентах  от стоимости собственности, которая  рассчитывается по следующей  формуле: 

где: Кз - коэффициент ипотечной задолженности (обычно не более 75-80%, так как чем он выше, тем больше риск нарушения заемщиком своих обязательств);

И - сумма ипотечного кредита;

С - стоимость объекта недвижимости.

- срок кредита (обычно  предусматривается штраф за досрочное  погашение, в процентах от оставшейся  суммы долга);

- процентную ставку, исходя  из преобладающих на рынке  условий. 

Ипотечные кредиты с переменными  выплатами предусматривают разную периодичность погашения основного  долга и процентов, а также  другие дополнительные условия [6, с. 34].

Кредиты с «шаровым» платежом предполагают единовременный итоговый «шаровой» платеж по кредиту. Подразделяются на кредиты с замораживанием процентных выплат и выплат по основной сумме  долга до истечения срока кредита  и кредиты с выплатой только процентов.

Кредиты с замораживанием процентных выплат и выплат по основной сумме долга до истечения срока  кредита не предусматривают каких-либо выплат; погашение долга и процентов  по кредиту производится в конце  срока. Использование таких кредитов ограничено: к ним прибегают земельные спекулянты, которые рассчитывают на продажу объекта в конце срока за сумму, позволяющую выплатить кредит, проценты и получить прибыль от продажи.

Кредиты с выплатой только процентов предусматривают регулярную выплату процентов в течение  срока кредита, а в конце срока - «шаровой» платеж основной суммы  долга.

«Пружинный» кредит (с фиксированным  платежом основной суммы) предусматривает  осуществление равновеликих периодических  платежей в счет погашения основной суммы, а также процентных выплат на непогашенный остаток, соответственно с каждым периодом суммарный платеж снижается.

Кредит с участием предполагает, что кредитор получает, кроме платежей по кредиту, определенную часть регулярного  дохода или часть от суммы увеличения стоимости недвижимости, либо и то, и другое. Так кредитор страхует себя от возможных потерь при высоких  темпах инфляции. Кредиты с участием имеют относительно низкую норму  процента, следовательно, позволяют  приобретать более дорогую недвижимость.

При предоставлении кредита  с участием в доходах кредитор претендует на часть превышения чистого  операционного дохода, приносимого  объектом недвижимости.

Кредит с участием в  приросте стоимости предполагает, что  кредитор будет иметь долю в возросшей  стоимости недвижимости. Эту долю кредитор получает, когда недвижимость продается или в другой обусловленный  момент. Сумма увеличения стоимости  недвижимости равна разнице между  ценой продажи (или оцененной  стоимости на текущий момент) и  ценой покупки. Стоимость капиталовложений заемщика, сделанных в период владения, прибавляется к цене покупки.

Дополнительный доход, получаемый кредитором, носит название «крикер». В обмен на его получение кредитор снижает ставку за пользование денежными средствами [11, с.43].

Канадский ролл-овер (от англ. rollover - катающийся, плавающий) предусматривает деление срока кредита на заранее установленные временные интервалы. Для каждого из этих интервалов с учетом конъюнктуры рынка устанавливается своя процентная ставка.

Повышение или снижение процентной ставки вызовет соответствующие  изменения в сроках амортизации  и/или в размерах ежегодных платежей. Например, увеличение процентной ставки означает увеличение срока амортизации  и/или увеличение размера ежегодных  выплат, и наоборот.

Использование такого типа кредита является механизмом защиты кредитора в случае увеличения темпов инфляции, когда обычно кредитор терпит значительные убытки, а заемщик приобретает  дополнительные средства, теряемые кредитором.

Ипотека с обратным аннуитетом - финансовое соглашение, согласно которому кредитор периодически выплачивает  заемщику заранее оговоренные суммы  в зависимости от стоимости недвижимости, которая является обеспечением кредита.

Такие кредиты позволяют  пополнить доходы пенсионерам, которые  владеют собственностью. Пожилой  человек получает пожизненную ренту  в обмен на постепенную утрату прав на собственную квартиру. Предполагаемый временной период может быть ожидаемым  оставшимся сроком жизни собственника (который постепенно становится пользователем) или же периодом, определеннымконтрактом [11, с. 38].

Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам.

По объекту недвижимости:

- земельные участки;

- предприятия, а также  здания, сооружения и иное недвижимое  имущество, используемое в предпринимательской  деятельности;

- жилые дома, квартиры  и части жилых домов и квартир,  состоящие из одной или нескольких  изолированных комнат;

- дачи, садовые дома, гаражи  и другие строения потребительского  назначения;

- воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и  космические объекты; объекты  незавершенного строительства.

По целям кредитования:

- приобретение готового  жилья в многоквартирном доме, либо отдельного дома на одну  или несколько семей в качестве  основного или дополнительного  места жительства;

- приобретение дома для  сезонного проживания, дачи, садовых  домиков с участками земли; 

- приобретение земельного  участка под застройку.

По виду кредитора: банковские и небанковские.

По виду заемщиков (как  субъектов кредитования):

- кредиты, предоставляемые  застройщикам и строителям;

- кредиты, предоставляемые  непосредственно будущему владельцу  жилья;

- по степени аффилированности заемщиков.

Статус объектов незавершенного строительства был изменен в  январе 2005 года. До этого времени  объекты незавершенного строительства  не относились к недвижимому имуществу.

Как правило, кредиты на приобретение готового жилья предоставляются  единым разовым платежом на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного  проживания, на инженерное обустройство земельного участка (прокладку коммуникационных сетей).

Кредиты могут предоставляться:

- сотрудникам банков;

- сотрудникам фирм - клиентов  банка;

- клиентам риэлтерских  фирм;

- лицам, проживающим в  данном регионе;

- всем желающим.

Способы рефинансирования ипотечных  кредитов [30, c.15]

Способ рефинансирования

Вид кредитного института

1.Выпуск ипотечных облигаций   

Ипотечные банки  

2.Предварительные накопления  заем щиков, государственные субсидии 

Стройсберкассы

3.Собственные, привлеченные  и заем ные средства (в том числе займы меж дународных организаций) 

Универсальные банки  

4.Продажа закладных ипотечному  агентству или крупному ипотечному  банку, собственные, привлеченные  и заемные средства (в том числе  займы международных организаций) 

Кредитные учреждения, зани мающиеся ипотечным кредитованием и заключившие договор с ипотечным агентством или круп ным ипотечным банком 

По способу амортизации  долга:

- постоянный ипотечный  кредит;

- кредит с переменными  выплатами;

- кредит с единовременным  погашением, согласно особым условиям.

По виду процентной ставки:

- кредит с фиксированной  процентной ставкой;

- кредит с переменной  процентной ставкой. 

По возможности досрочного погашения:

- с правом досрочного  погашения;

- без права досрочного  погашения;

- с правом досрочного  погашения при условии уплаты  штрафа

По степени обеспеченности (величине первоначального платежа). Сумма кредита может составлять от 50 до 100% стоимости заложенного  имущества.

Кроме того, ипотечные кредиты  могут быть:

- обычные и комбинированные (выдаваемые несколькими кредиторами);

- субсидируемые и выдаваемые на общих условиях.

Таким образом, ипотечный  кредит играет большую роль в замещении  госу дарственных источников финансирования потребностей пред приятий, фирм и жилищного строительства банковским кредитом на надежной основе. Его развитие способствует наращиванию инвестиционной активности хозяйствующих субъектов в условиях дефицитности кредитных ресурсов долгосрочного характера, высоких темпов инфляции.

В странах с развитыми  рыночными отношениями практикуются разнообразные виды ипотечных кредитов. Они могут быть классифицированы по различным признакам:

- по объекту кредитования

- по способу обеспечения  гарантии возврата ссуд;

- по характеру рынка  использования ипотечных облигаций;

- по субъекту кредитования

 

 1.2 Развитие рынка ипотечного кредитования в России

 

Термин "ипотека" впервые  появился в Греции в начале VI веке до н.э. (его ввел архонт Солон) и был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями (первоначально в Афинах залоговым обеспечением служила личность должника, которому в случае невыполнения обязательства грозило рабство).

Для этого оформлялись  обязательства, а на границе принадлежащей  заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что  указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора  в наименованной сумме. На таком  столбе, получившем название "ипотека" (от греч. hypotheka - подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли [16, с.52].

Начало ипотечного кредитования в России можно отнести к царствованию императрицы Елизаветы Петровны. В 1754 году был учрежден Государственный  Заемный Банк. Его главной операцией  являлась выдача ссуд под обеспечение движимого и недвижимого имущества. Предписывалась обязательная продажа обеспечительного предмета для удовлетворения Банка. В случае неудачной продажи недвижимости по долгам отвечало и остальное имущество должника.

При выдаче ссуды Банком предполагалось обязательное представление  поручителя: третьи лица ручались за то, что данное имение, представленное к закладу, действительно принадлежало лицу, ходатайствующему о выдаче ссуды.

В дальнейшем устав Земельного Банка был переработан, продажа  залога как необходимая мера удовлетворения была распространена и на вотчины, которые  оставались за Банком в качестве арендных имений лишь в случае неудачной переторжки.

С середины 60-х годов ХVIII века в России стали появляться ипотечные учреждения, основанные на капиталистических принципах. Уже к концу 80-х годов сложилась целая система ипотечного кредита, состоящая из сословных и земских, взаимных и акционерных, частных и государственных кредитных учреждений. Ипотечные банки предоставляли долгосрочные ссуды под залог частных земель в сельской местности и домов в городах. Средства для выдачи ссуд банки аккумулировали за счет выпуска акций и продажи ипотечных облигаций - закладных листов.Такая система просуществовала до 1917 года.

В основе своей деятельности ипотечные кредитные институты  руководство вались сходными принципами в отношении определения объекта  залога, методов оценки, механизмов рефинансирования ипотечных кредитов.

Согласно распоряжениям  Министерства финансов при приеме залога ос новной акцент ставился на возможности приносить в течение всего займа постоянный доход.

Под доходом понимались условия  отдачи заложенного имущества в  аренду, наемная плата за землю, контракты, приносящие доход. А потому ипотечным  ин ститутам не разрешалось выдавать ссуды под залог фабрик и заводов, лесов, не оконченных построек.

Открытие кредита совершалось  на основании подачи заявления о  желании получить долгосрочную ссуду.

Земельные акционерные банки  выдавали ссуды главным образом  под залог земель, а сумма ссуд под залог городского имущества  ограничивалась 1/3 итога непогашенного  остатка по всем ссудам. Сроки по выдаваемым ссудам под залог земель и городского имущества для банков составляли от 10 до 66 лет в зависи мости от ставки погашения.