Ипотечное страхование в России

Среди основополагающих принципов  ипотечного кредитования дореволюционного периода в России можно выделить следующие:

- повышенное внимание  к проведению оценки недвижимости, выделение двух методов оценки: нормальный и специальный;

- преобладание земельного  ипотечного кредита;

- определение суммы кредита  с учетом объекта и субъекта  кредитования в Крестьянском  Поземельном банке;

- ограничение выдачи краткосрочных  и долгосрочных кредитов, в частности, для акционерных земельных банков - 60 процентов оценочной стоимости не движимости;

- развитая система перезалогов,  дополнительных ссуд;

- выдача ссуд допускалась  в основном ценными бумагами: закладными листами, облигациями,  что свидетельствовало о высоком  уровне надежности данного вида  ценных бумаг;

- основными способами  погашения закладных листов являлись  тиражи и покупка на бирже  в счет сумм, подлежащих тиражу;

- обеспечение закладных  листов создавало большие преимущества  для инвесторов;

- резервирование части  запасного капитала ипотечных  институтов в государственных  ценных бумагах (ГКО), в том  числе в свидетельствах Крестьянского  Поземельного банка, а для городских  кредитных обществ - в облигациях  других городских кредитных обществ  (до 50 процентов);

- участие государства  в ипотечном процессе.

В советский период не существовало основы для появления рынка жилья, потому что почти весь жилищный фонд был сосредоточен в руках одного собственника - государства. В конце 50-х годов пришли к осознанию, что только за счет государства жилищной проблемы не решить. Необходимо было подключить к финансированию строительства  жилья не только в сельской местности, но и в городах сбережения самих  граждан, а также в широких  масштабах кредитовать его. В  организации кредитования индивидуального  жилищного строительства Госбанком  СССР имелись отдельные элементы, свойственные и ипотечной системе. Например, обусловливалась привязка строительства дома к земельному участку, практиковалась защита прав банка  перед другими кредиторами в  виде первоочередного погашения  ссуды из суммы долга, имелись  и признаки ипотечного учета. Несмотря на целый ряд положительных сдвигов, радикально решить жилищную проблему к началу перестройки не удалось, а в конце ее, к сожалению, острота  жилищной проблемы даже возросла [43, с. 30].

Таким образом, кооперативное  жилищное строительство являлось лишь незначительным сегментом рыночных отношений в СССР. В начале 90-х  годов прошлого века жилищно-строительные кооперативы составляли всего 4 процента жилищного фонда. К началу рыночных реформ Россия занимала одно из последних мест среди промышленно развитых стран по уровню жилищной обеспеченности [42, с.103].

Началом кардинальных реформ жилищного сектора в России принято  считать закон, принятый 4 июня 1991 г. Верховным Советом РСФСР. Методологически  закон установил порядок передачи государственного и муниципального жилья квартиросъемщикам в частную  собственность.

Современная история ипотеки  в России начинается с 1998 года, с  принятия соответствующего Федерального закона.

2009 год был, пожалуй,  самым тяжелым для России после  кризиса 1998 года: в первом полугодии  2009 года ВВП упал на 10,4% и, по  предварительным данным Росстата, на 7,9% в целом за год. Это  падение, отражающее снижение  инвестиций, спад производства и  замедление экономической активности, явилось, главным образом, следствием  прекращения доступа к внешним  источникам финансирования для  российских заемщиков и снижения  цен на российский сырьевой  экспорт на фоне мирового экономического  кризиса. 

Сокращение доступа к (ре-)финансированию и снижение кредитных возможностей банков в совокупности с ростом их требований к заемщиками, с одной стороны, а также снижение платежеспособного спроса населения и переход к выжидательно-сберегательной стратегии - с другой, привели к сокращению объемов выдачи ипотечных кредитов в 2009 году.

По итогам года было выдано чуть более 130 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму в 152,5 млрд. рублей, что в 2,7 раза меньше уровня 2008 года в количественном выражении, и в 4,3 раза - в объемном. Сократился также  средний размер кредита - с 1,88 млн. рублей в 2008 до 1,17 млн. рублей в 2009 году (-38%), что  во многом также обусловлено снижением  цен на рынке жилья.

Вместе с тем, в течение  года наблюдалась медленная, но устойчивая тенденция роста выдачи ипотеки, заметно ускорившаяся в IV квартале 2009 года, особенно в декабре, когда только за один месяц было выдано 18% общего годового объема выдачи. Если в первом полугодии 2009 года было выдано лишь 55,9 млрд. рублей ипотечных кредитов, что 6,1 раза меньше уровня сопоставимого периода 2008 года, то уже во втором полугодии глубина падения рынка сократилась практически вдвое - объем выданных кредитов составил 96,6 млрд. рублей, что лишь 3,3 раза меньше объема выдачи во втором полугодии 2008 года. В количественном выражении во втором полугодии 2009 года было выдано 85,6 тыс. ипотечных кредитов, что в 1,9 раза больше уровня первого полугодия (44,4 тыс.).

Определенную роль в динамике рынка сыграл эффект сезонности, присущий ипотечному кредитованию. Тем не менее, существенный рост объемов выдачи в IV квартале 2009 года связан, прежде всего, со снижением требований банков к  ипотечным заемщикам на фоне улучшения  ситуации с фондированием и позитивных сигналов со стороны мировой экономики. Помимо этого в IV квартале было отмечено возвращение на рынок части отложенного  спроса, что объяснялось изменением настроений у части ипотечных  заемщиков решивших, что цены на рынке недвижимости достигли «дна», а также выплатами бонусов  по итогам года (в 2008 году многие компании отказались от таких выплат).

В течение 2009 года объем ипотечной  задолженности на балансах банков также  постепенно снижался, однако темпы  падения показателя существенно  замедлились во втором полугодии. По итогам первого полугодия 2009 года объем  ипотечной задолженности снизился на 4,8%, до уровня в 1,019 трлн. рублей, в  то время как во втором полугодии  показатель снизился всего на 0,8%, составив, таким образом, 1,011 трлн. рублей.

Отличительной чертой 2009 года стало также существенное изменение  структуры выдачи ипотечных кредитов. Если в 2008 году кредиты в иностранной валюте составили 14,5% от общего объема выданных кредитов, то по итогам 2009 года их доля составила лишь 6,6%. Такое снижение связано с изменением макроэкономических условий и падением курса рубля в конце 2008 - начале 2009 года, что существенно повысило стоимость обслуживания валютного долга для заемщиков и риск неплатежей по кредитам в иностранной валюте для банков.

По прогнозу АИЖК, общий  объем выдачи ипотечных кредитов в 2010 году оставит 280-320 млрд. рублей, в  количественном выражении - 210-240 тыс. С  учетом эффекта сезонности, ожидается, что в I квартале 2010 года будет выдано 35-45 тыс. кредитов на общую сумму 40-50 млрд. рублей.

Рост процентных ставок, отразившийся в официальной статистике Банка России резким всплеском в I квартале 2009 года, объясняется преимущественно  методологий расчета средневзвешенных ставок Банка России - ставки считаются  накопленным итогом с начала года. Реально ставки выдачи по ипотечным  кредитам значительно увеличились, ввиду последствий мирового финансового  кризиса, еще во второй половине 2008 года, но их тренд был сглажен  методологией расчета.

Комплекс мер по улучшению  ликвидности банковского сектора, предпринятый Банком России, позволил банкам стабилизировать ставки в  начале второго полугодия 2009 года, и  постепенно перейти к их снижению в конце III квартала.

В IV квартале 2009 года тенденция  к снижению ставок закрепилась. По итогам года средневзвешенная ставка по кредитам в рублях составила 14,3%, снизившись на 0,3 п.п. по отношению к III кварталу. Средневзвешенная ставка по кредитам в иностранной валюте составила 12,7%, снизившись за квартал на 0,4 п.п. Тем не менее, это по-прежнему вышеуровня конца 2008 года (12,9% и 10,8% соответственно, в рублях и иностранной валюте). Однако, при позитивном сценарии развития экономики, учитывая методологию расчета средневзвешенных ставок Банка России, можно ожидать, что к концу 2010 года средневзвешенные ставки составят 12-13% в рублях, и около 11% - в иностранной валюте. В тоже время, благодаря государственным мерам по повышению доступности ипотечного кредитования, в течение года на рынке появятся продукты, в том числе, выдаваемые по стандартам АИЖК, процентная ставка по которым не превысит 11%.

Сдерживающим фактором роста  ипотечного рынка и снижения ставок в 2010 году по-прежнему будет оставаться высокий уровень риска кредиторов со стороны заемщиков и риска, связанного со снижением стоимости  залогов.

В течение 2009 года наблюдалось  изменение динамики средних сроков кредитования в сторону снижения по сравнению с показателем 2008 года, особенно по кредитам в иностранной  валюте. Это связано с более  низкими

процентными ставками по кредитам с меньшим сроком, что стимулировало  заемщиков к их выбору, общим сокращением  сроков кредитования банками ввиду  возросших рисков, а также изменением структуры выдачи ипотечных кредитов в сторону снижения доли кредитов в иностранной валюте до 5%.

Во втором полугодии 2009 года динамика средневзвешенного срока  ипотечных кредитов в рублях стабилизировалась, он составил 16,46 лет, снизившись, по сравнению  с первым полугодием, меньше чем  на месяц. Срок кредитов в иностранной  валюте по итогам года составил 11,63 года, что на 13,6 месяца превышает уровень  конца первого полугодия. Такая  ситуация, по всей видимости, отражает снижение учитываемого валютного риска  при выдаче ипотечных кредитов на фоне укрепления рубля во втором полугодии.

В течение всего 2009 года в  России росли объем и доля просроченной задолженности в общем объеме выданных кредитов. По итогам года, объем  просрочки увеличился с 11,5 до 31 млрд. руб. - соответственно с 1,07% до 3,07% от общего объема выдачи ипотечных кредитов соответственно.

Положительной тенденцией последних  месяцев 2009 года стало замедление темпов роста доли просроченной задолженности, что может быть связано с замедлением  темпов роста безработицы в этот период. Если в первом полугодии 2009 года доля просроченной задолженности  увеличилась вдвое, с 1,07% до 2,11%, то во втором полугодии прирост составил только 45%. В целом, быстрее увеличивалась доля просроченной задолженности по кредитам в рублях. В среднем, она росла на 11,36% в месяц, в то время как среднемесячные темпы роста по кредитам в иностранной валюте составили 7,34%. Некоторый опережающий рост доли просрочки в декабре 2009 года может объясняться внесением Банком России изменений в нормативные документы, касающихся учета просроченных ссуд по форме 254-п. Согласно изменениям, при ухудшении финансового положения заемщика, кредитная организация вправе не переводить выданную ссуду из портфеля однородных ссуд соответствующего качества, что дает возможность не создавать дополнительные резервы на возможные потери по ссудам. Очевидно, такая либерализация требований могла стимулировать банки отражать реальный объем просроченной задолженности.

Исходя из динамики показателя в 2009 году, изменений учета просроченных ссуд по форме 254-п, ужесточения требований банков к качеству заемщиков в 2009 году и возвращения банков IV квартале 2009 года к практике рефинансирования ранее выданных своих и чужих  кредитов, можно предположить, что  по итогам 2010 года доля просроченной задолженности  не превысит 5%, а по итогам I квартала 2010 просроченная задолженность составит приблизительно 3,2-3,4%. Снижение темпов роста просрочки будет происходить, в основном, за счет стабилизации объема «плохих» ссуд на фоне роста объемов выдачи ипотечных кредитов.

Таким образом, 2009 год стал годом отработки бизнес процедур, оптимизации портфелей и повышения  качества обслуживания. Это период для оценки дальнейших планов развития бизнесов, разработок и, конечно, оценки ситуации на рынке. Дальнейшее развитие во многом будет зависеть от рынка. Прежних темпов роста рынка в  этом году ожидать не стоит, объемы будут даже ниже прошлогодних. На рынке  сохранятся наиболее консервативные кредитные  программы.

 2. Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования

 2.1. Проблемы развития ипотечного кредитования в России

Первый квартал 2010 года подтвердил самые оптимистичные прогнозы в  отношении российского ипотечного рынка. Объем кредитов, выданных за февраль - март, вырос приблизительно на 60% по сравнению с объемом выдачи за февраль - март 2009 года (по данным Центрального банка РФ 24,6 млрд. и 15,5 млрд. рублей соответственно).

Столичный рынок недвижимости, который служит барометром для всей страны, по итогам первого квартала 2010 года показал рекордные цифры  по ипотеке. В марте, по данным Росрегистрации, в Москве с использованием ипотеки было заключено 1823 сделки купли-продажи жилья 26% от общего количества (6938 сделок). Это на 22% выше, чем было зарегистрировано в марте докризисного 2008 года (1,5 тыс. сделок) и в 4,3 раза больше, чем в марте 2009 года (430 сделок). Всего с начала 2010 года в Москве было заключено 3,6 тыс. ипотечных сделок на 12,5% больше, чем за первый квартал 2008 года и втрое больше, чем за первый квартал 2009 года.

Некоторые банки уже начали экспансию в стремлении усилить  свое положение на рынке, или вернуть  позиции, которые они растеряли  за 2009 год. В первую очередь это  Сбербанк, который планирует вести  борьбу за клиентов через специализированные ипотечные центры. В этих центрах  клиенты могут получить информацию о кредитных программах банка, компаниях-партнерах, подобрать жилье, рассчитать сумму  платежей, оформить заявку на кредит. Планируется, что только в Москве будет работать до 90 таких центров. Первый шаг уже  сделан: в апреле к двум имеющимся  в Москве ипотечным центрам добавилось сразу 12 новых.

Банк «ДельтаКредит», с прошлого года возглавивший список ипотечных лидеров среди коммерческих банков, активно расширяет сеть дистрибьютеров, выдающих ипотечные кредиты по его программам. В марте 2010 года банк был сделан «ход конем», обеспечивший контакт с потребителем через одну из самых больших в стране розничных банковских сетей - принадлежащей Росбанку. По соглашению о сотрудничестве, подписанным «ДельтаКредит» и «родственным» ему Росбанком (оба являются «дочками» Банка Сосьете Женераль Восток), Росбанк выступит сервисным агентом по выдаче и сопровождению ипотечных кредитов по программам «ДельтаКредит». До конца апреля 2010 года сотрудничество отрабатывается в пилотном режиме в Москве. Затем действие соглашения будет распространено на все остальные подразделения Росбанка.