Ипотечное страхование

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ  И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФГБОУ ВПО «Уральский государственный экономический университет»

 

 

 

 

 

 

 

Реферат

 

 

 

Тема: Ипотечное страхование

         

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Факультет   Финансов и Права	Исполнитель:
Направление (Специальность)	(ФИО,  подпись)
Финансы и кредит	Группа:  ФК-11
Специализация     Государственные   и муниципальные финансы	Руководитель:  ассистент
Кафедра ГиМФ	(ФИО, должность, звание, подпись)

 

Екатеринбург

2012 г. 

СОДЕРЖАНИЕ

 

 

Введение 1 Условия ипотечного страхования 2 Правовые основы ипотеки 3 Государственная поддержка 4 Классификация рисков ипотеки Заключение Список использованных источников

3 6 9 15 22 29 30

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

В современных условиях экономического развития Российской Федерации важное значение приобретает формирование системы страховой защиты от рисков, связанных с жилищной ипотекой. Распространение ипотечного кредитования играет значительную роль в развитии строительной сферы, банковского сектора экономики и в решении социальной задачи обеспечения населения доступным жильем.

Приведение объемов  ипотечной деятельности в соответствие с потребностями общества требует решения многочисленных вопросов, среди которых немаловажное место занимают проблемы обеспечения гарантий возврата ипотечных кредитов, минимизации рисков участников ипотечной деятельности и необходимость общей стабилизации системы ипотечного кредитования. Экономическим механизмом, обеспечивающим решение данных проблем, является комплексное ипотечное страхование.

Ипотечное страхование  это совокупность видов страхования, обеспечивающих защиту имущественных интересов участников рынка ипотечного жилищного кредитования.

Ипотечное страхование  является методом управления рисками  ипотечной деятельности, позволяющим распределить риски между страховщиками и субъектами ипотечного рынка, повысить надежность системы ипотечного кредитования и обеспечить доступность жилищных кредитов для широких слоев населения.

Организация партнерских  взаимоотношений между страховыми компаниями и кредитными учреждениями в рамках ипотечного страхования способствует интеграции банков и страховщиков, что позволяет создавать новые формы взаимоотношений финансовых институтов и стимулирует развитие финансового рынка Российской Федерации.

Ипотечное страхование (англ. — mortgage insurance, mortgage default insurance, mortgage guaranty insurance) предоставляет кредиторам страховую защиту от финансовых потерь, вызванных неуплатой заемщиком основной суммы долга и процентов по нему — дефолтом заемщика. Финансовые потери кредитора могут возникнуть, если сумма, которую кредитор выручит от продажи заложенной недвижимости, окажется недостаточной для погашения долга заемщика по ипотечному кредиту.

Договор ипотечного страхования  защищает также заемщика от возможных дополнительных требований кредитора после продажи заложенной недвижимости.

Ипотечное страхование  позволяет кредиторам снизить требования к первоначальному взносу по ипотечным кредитам, повышая тем самым доступность ипотеки. В различных странах первоначальный взнос по ипотечным кредитам понижен при наличии ипотечного страхования до 3,5—5%. В России в настоящее время он составляет 10% от стоимости приобретаемой недвижимости.

Ипотечное страхование  обеспечивает стабильность, безопасность и устойчивость системы финансирования приобретения жилья, особенно в годы экономических спадов и кризисов. Договоры ипотечного страхования защищают кредиторов и заемщиков от рисков, возникающих, как правило, в годы макроэкономических спадов и кризисов, когда падают цены на жилье, снижаются доходы населения и растет безработица. Формирование ипотечными страховщиками долгосрочных стабилизационных резервов позволяет сгладить негативные последствия кризисов на рынке ипотеки, тем самым повысить устойчивость национальной ипотечной системы.

Однако в России риск недостаточности  средств от продажи недвижимости для полного погашения долга заемщика может реализоваться даже в стабильные годы. Это связано с длительностью процедуры обращения взыскания на заложенное имущество, срок которой в настоящее время составляет в среднем до полутора лет. В течение этого времени кредитор продолжает начислять проценты по долгу заемщика, а с учетом дисконта к первоначальной цене недвижимости, применяемого для ее продажи, сумма, вырученная от реализации объекта залога, скорее всего, окажется недостаточной для полного погашения долга заемщика. При наличии договора ипотечного страхования страховая выплата обеспечит компенсацию убытка кредитора.

 

¹

В России ипотечное страхование  реализуется через:

страхование ответственности  заемщика кредита за неисполнение или  ненадлежащее исполнение обязательств по возврату кредита;

страхование финансовых рисков кредитора.

 

 

 

1 УСЛОВИЯ ИПОТЕЧНОГО СТРАХОВАНИЯ

 

Страхование – обязательное условие при оформлении ипотеки. По закону заемщик обязан страховать только предмет залога от повреждения и полного уничтожения. Но банки-кредиторы, как правило, требуют, чтобы заемщик дополнительно страховал свою жизнь и трудоспособность и риск утраты права собственности на жилье (титул). Срок ипотечного страхования равен сроку, на который оформляется ипотечный кредит.

При ипотечном страховании  жилья банк настаивает на страховке  в сумме кредита, увеличенной на 10%, но многие заемщики страхуют приобретаемое жилье на полную его стоимость. При таком варианте, если наступит страховой случай, то страховая компания погасит ипотечный кредит в банке за заемщика, и выдаст ему оставшуюся сумму по страховому договору.

Если заемщик (или его работодатель) застраховал ранее жизнь и трудоспособность в какой-либо страховой компании, и ему не хочется менять страховщика этих рисков, то ему необходимо подобрать тот банк, который готов зачесть существующий у заемщика страховой полис, не смотря на то, что страховщик не является его партнером.

Что касается утраты права  собственности на жилье, то некоторые  банки требуют страховать этот риск на весь период ипотечного кредитования, а некоторые только на 3 года (срок исковой давности по недействительным сделкам). Если жилье приобретается в новостройке, то титул страховать необязательно.

Тарифы на страхование  рисков определяются индивидуально  для каждого заемщика. Страхование жилья составляет 0,3-0,5% суммы страховки и зависит от того, какие у дома перекрытия (деревянные или иные), общего технического состояния жилья, наличия отделки и пр. Тариф на страхование жизни и трудоспособности заемщика ипотечного кредита изменяется в пределах 0,3-1,5%. На него влияют возраст заемщика, состояние его здоровья, характер профессиональной деятельности. Иногда банки требуют застраховать так же жизнь созаемщика, если его доходы учитывались при определении размера кредита. При страховании титула имеет значение «юридическая чистота» жилья. Тариф по этому риску составляет 0,2-0,7%

В среднем совокупные расходы заемщика на ипотечное страхование  составляют 1-1,5% в год от остатка по кредиту с учетом процентов.

Страховые платежи по ипотеке осуществляются раз в  год. Когда подходит срок платежа, банк сообщает в страховую компанию остаток задолженности заемщика, и, исходя из этой суммы, рассчитывается страховой взнос. Таким образом, размер страховых платежей каждый год уменьшается вместе с задолженностью по кредиту. Страхование жизни и трудоспособности оплачивается с момента получения кредита. Момент страховых выплат по самому жилью зависит от того, какое жилье приобретается – готовое или строящееся. В первом случае заемщик оплачивает страхование недвижимости и титула с момента получения кредита, а во втором — после оформления жилья в собственность.

При заключении договора страхования ипотеки следует  внимательно изучить перечень страховых  случаев, по которым убытки будут  возмещены. При страховании жизни и трудоспособности страховыми случаями обычно являются смерть застрахованного и частичная или полная утрата трудоспособности (присвоение статуса инвалида I или II группы) в период действия страхового договора. При страховании жилья страховым случаем является гибель или повреждение недвижимости в результате пожара, залива жидкостью, стихийного бедствия, противоправных действий третьих лиц (вандализма, поджога, подрыва взрывчатых веществ), конструктивных дефектов здания, о которых на момент заключения договора страхователю известно не было. Страховым случаем по страхованию титула жилья может быть вступившее в законную силу решение суда, в результате которого заемщик утратил права собственности на предмет ипотеки.

При наступлении страхового случая следует немедленно поставить  в известность кредитора и страховую компанию и уточнить порядок действий в той или иной ситуации.

В случае смерти заемщика или получения им инвалидности страховая  компания исполняет за него обязательства по погашению ипотечного кредита и уплате процентов. Заложенная квартира переходит в собственность заемщика или его наследников.

В случае повреждения  застрахованного жилья, страховщик выплачивает страховое возмещение заемщику. Если жилье было застраховано только на сумму ипотечного кредита, а не на полную стоимость, то полученных по страховке средств может не хватить на восстановление жилья.

В случае физической утраты жилья или потери права собственности  на него, получателем страховой выплаты  является банк-кредитор, и он получит  от страховой компании остаток задолженности  по кредиту, увеличенный на 10%. Заемщик может получить разницу стоимости жилья и ипотечного кредита, если застраховал жилье на его полную стоимость.

 

 

 

 

2 ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ИПОТЕКИ

Цель ипотечной системы —  предотвратить опасности, связанные  с негласными способами установления прав на недвижимость. Исторически земля была легко обращаемым товаром, а значит, всегда быт риск, как для покупателей, так и для кредиторов по закладным, что эта собственность не освобождена от долгов или заложена. Ипотека препятствовала переходу имущества к другому владельцу, так как обеспечение заключалось не в личности собственника, а в стоимости его имущества. С течением времени данный термин стали употреблять для обозначения залога.

У римлян ипотечное право не имело  двух необходимых качеств — «специальности» и «гласности», а потому не гарантировало кредитору надежного обеспечения. Римляне расширили юридическое поле ипотеки: ее могли устанавливать на все имущество должника. С одной стороны, это лишало кредитора прочного обеспечения, так как для надежности необходимо, чтобы оно простиралось на известное и определенное имущество. С другой стороны, некоторым лицам (но особому отношению к ним кредитора или особому свойству долга) римский закон, независимо от договора, присваивал ипотечное право.

Это была так называемая законная ипотека, тайная или безгласная. Кредитор при установлении договорной ипотеки на имущество должника не мог быть уверен, что этим самым имуществом не обеспечивается какое-нибудь другое безгласное требование, которое может конкурировать с его ипотечным правом и даже иметь перед ним преимущество.

Постепенно ипотека входит и  в средневековое европейское  законодательство.

В Германии она появляется не ранее XIV столетия (до этого господствует принцип личной ответственности за долги), во Франции с конца XVI в. действовала негласная ипотека. В законодательстве европейских стран ипотека имеет уже две характерные черты. Во-первых, она применима только к недвижимости; во-вторых, продажа заложенного имения производится не самим кредитором, а при посредстве суда. Для кредитора ипотека становится самым верным средством получить «обеспечение по долгам», не принимая в свое владение имение должника и не опасаясь конкуренции кредиторов.

Надежным вещным правом ипотека  становится только после внесения специальной записи об ипотеке в особую книгу. Средневековые кодексы сохранили определение, что «внесенная ипотека по самой своей природе неделима, она основана на праве получения удовлетворения», т.е. право получения удовлетворения остается на целом предмете, обремененном ипотекой, пока существует какая- либо часть обязательства. Отдельная продажа частей не лишала кредитора права требовать удовлетворения из них долга в полной сумме. Ипотека распространялась на недвижимость (как правило, имение) независимо от смены владельца.

Ипотечное право самостоятельно существовать не может. Если нет права, в обеспечении которого ипотека установлена, то не может быть и ипотеки, ибо нет предмета, подлежащего обеспечению. Недействительность или прекращение требования влечет недействительность или прекращение ипотеки, но не наоборот. Это значение ипотеки признано не только изначально римским правом, но и рядом законодательств европейских стран.

По римскому праву ипотека распространялась на требование и на все его составляющие, включая проценты с ипотеки и издержки, понесенные кредитором с целью получения удовлетворения. По ипотечному законодательству ряда стран в XVIII—XIX вв. капитальная сумма требования определялась ее провозглашением (в соответствии с гласностью), размером (фиксированном в ипотечной книге), наросшими на сумму процентами, но при условии, что они обозначены в книге записей.

В России ипотека как юридическое  право действует лишь с момента внесения записи в вотчинную книгу. Кредитор, в случае невыполнения должником обязательства, имеет право на удовлетворение иска из заложенного имения, в чьих бы руках оно ни находилось.