Ипотечное страхование

На сегодняшний день ипотечные  кредиты в России выдают 146 банков. Объем ипотечного кредитования в 2003 г. больше аналогичного показателя предыдущего года почти на 50% (500 млн. в 2003 г. и 260 млн. в 2002 г.). Однако по данным, содержащимся в исследовании международного рейтингового агентства Standard & Poor's, доля услуг ипотечного кредитования в российском ВВП крайне низкая и составляет около 1% против 5% в странах Центральной Европы и 34% в странах Евросоюза. В настоящее время ипотечными кредитами, но оценкам экспертов, воспользовалось не более 2% населения. Правительство планирует увеличить эту долю до 5% ВВП к 2010 г.

  В последнее время заметно возросло число региональных банков, занимающихся ипотечным кредитованием.

  Инфляция в России находится на приемлемом для развивающегося рынка уровне. За 2003 г. индекс потребительских цен составил 12% в год, в 2004 г. — около 11%. Однако, несмотря на сложившуюся тенденцию, основным ориентиром при выдаче ипотечных кредитов остается доллар США. Это объясняется тем, что пересчет квадратного метра при сделках купли-продажи недвижимости проводится в основном в долларах.

Средний срок кредита на рынке — 10 лет, максимальный срок — 27 лет. В  России за последний год наметилась тенденция к удлинению ипотечных кредитов.

Ипотека работает во всех сегментах  рынка жилой недвижимости, но предпочтение отдано вторичному рынку. Это объяснимо: у банков меньше юридических рисков: на вторичном рынке четко определены продавец, объект и момент перехода нрава собственности. Кроме того, если объект кредитования находится в стадии строительства, на заемщика падают дополнительные расходы в виде оплаты аренды временного жилья, финансирования дополнительного ремонта, а это снижает платежеспособность заемщика и повышает риски банка.

Ежегодные темны прироста ипотечных  кредитов начиная с 2002 г. составляют 50—100%. И это при том, что особых макроэкономических предпосылок для развития массового жилищного кредитования в стране пока нет: ни доходов населения, сопоставимых со стоимостью жилья, ни «длинных» и дешевых денег в банковской системе, ни развитых институтов рефинансирования.

²

Рисунок 1. Коэффициент доступности жилья в городах и странах мира

³

Рисунок 2. Коэффициент доступности жилья в Российской федерации, 1996—2003 гг.

Субъектов классической ипотечной  схемы можно разделить на две  группы:

1. заемщики — лица, берущие кредит под залог жилой или коммерческой недвижимости;
2. кредиторы (банки) — организации, которые после анализа кредитоспособности заемщика заключают с ним кредитный договор и ведут учет его задолженности. Необходимым условием выдачи ипотечного кредита является внесение заемщиком первоначального взноса. Обязательства заемщика могут быть оформлены в виде именной ценной бумаги — закладной, нрава на которую банк вправе переуступить.

Ипотечное агентство — основной элемент, обеспечивающий самофинансирование системы ипотечного кредитования. Агентство выкупает у банка закладные и выпускает ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами. Средства от продажи ценных бумаг идут на выдачу новых кредитов. Таким образом создастся система рефинансирования ипотечных кредитов. В задачи агентства входят:

1. выкуп у кредиторов закладных или прав требования по ипотечным кредитам;
2. формирование первичных ипотечных активов;
3. эмиссия и размещение ипотечных ценных бумаг на финансовых рынках.

Обеспечением эмиссионных ипотечных  ценных бумаг являются сформированные специальным образом пулы закладных или ипотечных кредитов.

Инвесторы — покупатели ипотечных ценных бумаг. Главным образом, это институциональные инвесторы — паевые и пенсионные фонды, страховые компании, банки, портфельные управляющие. Учитывая, что рейтинг ипотечных ценных бумаг близок к рейтингу суверенного долга, можно предположить, что данный вид финансового инструмент станет популярным среди российских и западных инвесторов.

Застройщик — организация, осуществляющая строительство жилья или иного здания за счет собственных средств, средств, взятых в кредит у банка (кредитора по ипотечному кредиту или иного), средств инвестора. Застройщик входит в число основных субъектов первичной ипотеки.

Продавец — организация или чаще гражданин, продающий готовое жилье или иное здание, помещение заемщику. Продавец входит в число основных субъектов вторичной ипотеки.

Субъектами ипотеки, выполняющими вспомогательные функции, являются:

1. риелторская компания — профессиональный посредник на рынке недвижимости, оказывающий услуги по поиску объектов, оформлению договоров и подготовке пакета документов, необходимого для представления в банк;
2. оценочная компания — необходима для определения рыночной и ликвидационной стоимости объектов недвижимости, являющихся предметом залога;
3. страховая компания, выполняющая функции по снижению рисков для инвесторов и кредиторов. Расходы но ежегодному страхованию несет заемщик;
4. государственный регистратор — орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
5. нотариус — согласно российскому законодательству договор залога прав собственности на недвижимость (закладная) может потребовать нотариального заверения;
6. паспортные службы — регистрируют граждан по месту жительства;
7. органы опеки и попечительства — обеспечивают защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.

Основные проблемы ипотечного кредитования — слабость ресурсной базы российских банков, неустойчивый уровень дохода основной массы населения и особенно недостаток жилья в России. Существующий спрос на жилье в несколько раз превышает предложение, поэтому цены на квартиры остаются высокими даже без учета дополнительного спроса, обеспечиваемого ипотекой. Кроме того, слабо развита инфраструктура ипотечного кредитования, что является причиной высокого уровня дополнительных расходов. Это значительно уменьшает долю населения, способного взять жилье в кредит.

В качестве первого шага в решении  названных проблем ипотечного кредитования было выбрано изменение соответствующей нормативно-правовой базы.

 

                                 

                 

                     4 Классификация рисков ипотеки

Ипотека в России считается делом достаточно рискованным как для заемщиков, гак и для кредиторов по целому ряду взаимосвязанных причин. В первую очередь к ним можно отнести сохранившееся несовершенство нашего законодательства, даже с учетом его изменения в части ипотеки, нестабильность финансового положения заемщика, да и кредитора, в силу общей экономической нестабильности, непредсказуемые скачки курсов валют. Знание всех возможных рисков в этой области, конечно, не освободит ни заемщика, ни кредитора от возможных последствий, зато поможет более точно оценить собственные возможности.

Рискам подвергаются все участники ипотеки. Риски ипотечного агентства связаны с изменением государственной политики, снижением уровня государственных гарантий и являются системными форс-мажорными рисками но отношению к другим участникам ипотеки.

Для остальных участников возможные риски можно сгруппировать следующим образом:

1. изменение процентных ставок по кредиту;

2. изменение валютного курса рубля;

     3.снижение ликвидности, включая снижение рыночной цены, и утрата залога;

4. увеличение сроков оформления нрав собственности;
5. снижение платежеспособности заемщиков.

Обобщенные риски кредитора, заемщика, инвестора, застройщика. продавца представлены в таблице 1.

 

 

 

 

 

Таблица 1 – Риски первичной  ипотеки

 

 

 

 

 

 

 

 

Таблица 2 – риски вторичной ипотеки

Отметим, что риски инвестора по сноси сути являются рисками финансового предпринимательства, спекулятивными рисками и связаны, главным образом, с валютными колебаниями, для которых известны механизмы защиты, например, валютные фьючерсы и опционы.

Изменение рыночной процентной ставки, как правило, является следствием изменения уровня инфляции. Для кредитора этот риск заключается в снижении прибыльности операций по ипотечному кредитованию (денежный поток, предусмотренный по договору об ипотеке, из-за роста инфляции оказывается ниже, чем ожидаемый) и несбалансированности активов и пассивов. Кроме того, в случае снижения рыночной процентной ставки возрастает вероятность досрочного погашения кредита заемщиком (он досрочно погашает кредит с целью получения кредита под меньшую процентную ставку).

В классическом ипотечном варианте процент по кредиту фиксирован на весь срок кредитования. Это позволяет равномерно распределять обязательства заемщика по возврату кредита. Но фиксированный процент оптимален только при относительно низком уровне инфляции. Если же в течение всего срока кредитования с фиксированной процентной ставкой произойдет значительное повышение уровня инфляции, то банк может оказаться неспособным покрыть свои затраты на выдачу кредита.

Для того чтобы застраховать себя от подобного рода явлений, связанных  с ростом инфляции, банки стали применять различные варианты кредитов с переменной процентной ставкой. В основном применяется «плавающая» процентная станка, рассчитанная на базе, так называемой ставки LIBOR, т.е. процентной ставки Лондонской международной биржи.

Однако переменные процентные ставки не всегда способны, верно, отражать уровень инфляции, кроме того, они достаточно сложно рассчитываются. Поэтому для повышения привлекательности таких кредитов процентные ставки, но ним устанавливаются несколько ниже, чем по кредитам с фиксированной процентной ставкой, и одновременно определяется максимальный предел увеличения процента за весь кредитный период.

Дополнительно у кредитора возникает  риск досрочного погашения кредита. Как правило, заемщикам предоставляется право досрочно погасить кредит, хотя запрет на досрочное погашение на первые несколько месяцев или лет может быть специально отражен в договоре об ипотеке. Для кредитора досрочное погашение означает, что он получает достаточно большой объем денежных средств, которые необходимо реинвестировать. Основная проблема состоит в том. что кредитору заранее неизвестно, в какой момент времени может произойти досрочное погашение, а рыночная процентная ставка в момент реинвестирования может быть низкой.

Отношения основных субъектов ипотечных отношений и возникающие при этом риски показаны на рисунке 3.

 

Рисунок 3. Двухуровневая схема ипотечного жилищного кредитования:

1  — риск изменения процентных ставок;

2. — кредитный риск;
3. — валютный риск;

4    —  риск ликвидности;

5— риск реинвестирования.

⁴

 

Риск неплатежа (кредитный риск) — риск несвоевременной уплаты или неуплаты обязательств по ипотечному кредиту. Для кредитора это значит, что он не получит ожидаемых денежных доходов в связи с некредитоспособностью заемщика. При правильном расчете данного вида риска, который можно произвести еще на стадии определения условий кредита и размера регулярных платежей, он не представляет особой опасности для кредитора. Но для этого важна квалифицированная работа тех служб, которые занимаются финансовым андеррайтингом, т.е. проверяют кредитоспособность потенциального заемщика.

Для снижения риска неплатежа применяются  различные ограничения. Например, отношение месячного платежа заемщика к ежемесячному доходу, который приходится на каждого члена семьи, не должно превышать 25—45%. Это касается и отношения суммы кредита к рыночной стоимости залога — 50—85% и т.д. и делается     потому, что залог квартиры в России значительно снижает риск невозврата кредита, но не исключает его полностью, поскольку возможны обстоятельства, не учтенные в новых редакциях законодательства по ипотеке, препятствующие выселению должника из заложенного жилья.

Риск ликвидности возникает  тогда, когда при наступлении  сроков исполнения обязательств у банка из-за несбалансированности активов и пассивов не хватает средств для оплаты. Это связано с тем, что ресурсная база ипотечных кредитов формируется в значительной степени за счет привлечения краткосрочных кредитов и депозитов. Низкая ликвидность активов приводит к снижению общего рейтинга и ухудшению баланса банка, повышает риск совместных операций с ним. Регулирование этого риска осуществляется в законодательном порядке путем установления специальных нормативов и ограничения деятельности ипотечных кредиторов только низкорискованными операциями. Данный риск ликвидности не связан с ликвидностью залога, является только риском кредитора и прямого отношения к заемщику не имеет.

Полностью ликвидировать риск реинвестирования нельзя, но для его снижения можно использовать различные инвестиционные механизмы, например, конверсионный арбитраж. Эмитент выпускает залоговые ипотечные облигации на базе пула ипотечных кредитов или облигации, обеспеченные пулом ипотек. Каждая серия облигаций может иметь собственную купонную ставку, собственный срок погашения, собственный средний срок амортизации.

В первичной ипотеке велики риски  дольщиков, прежде всего граждан, которые вложили заемные средства в незавершенное строительство. В качестве защиты от таких рисков применяется страхование инвестиций в долевое строительство. Правовая основа взаимоотношений дольщиков — и частных лиц, и юридических лиц — с предприятиями строительного комплекса сводится к тому, что по договорам они являются, как правило, равноправными инвесторами и партнерами, но при этом у инвесторов нет никакой возможности влиять на ход строительства, т.е. они практически не защищены. Страховщики взаимодействуют со многими застройщиками, проверяют их и объекты на наличие разрешительной документации, отслеживают, как соблюдаются ими условия инвестиционных договоров, заключенных с городской администрацией, проверяют состояние объектов, историю застройщика (были ли у него срывы сроков, штрафы).