Ипотечное страхование

В истории существовало два основания  передачи ипотечного требования —  договор и наследование. В Европе действовало и принудительное отчуждение. Его механизм работал через заклад ипотечного требования и вешний ипотечный иск. Последний предполагал право требовать удовлетворения из заложенного имения посредством публичной его продажи независимо от того, в чьих руках оно находилось. Погашение ипотеки в ипотечной книге не являлось окончательным элементом прекращения права. Только при выполнении материального условия ипотека теряла свою правовую силу.

В России существовало строгое различие между прекращением ипотечного права  и его погашением, которое осуществлялось формальным уничтожением записи в ипотечной книге.

В Российской империи образцовая ипотека  действовала в губерниях Королевства Польского по уставу 1818 г., базировавшаяся на старом польском законодательстве с прусскими и австрийскими «наслоениями». В прибалтийских губерниях ипотека действовала с XVIII в. и была объединена с законодательством при судебной реформе 1889 г. На европейской территории России ипотека была введена законом 19 мая 1881 г.

В качестве первого шага в решении  современных проблем ипотечного кредитования в России было выбрано изменение соответствующей нормативно-правовой базы. Для этого был разработан пакет из 27 законопроектов. Среди них — проекты федеральных законов «О внесении дополнений и изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации», «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», проекты Жилищного и Градостроительного кодексов, поправки в области налогообложения ипотечных операций и др.

В результате в 2005 г. вступили в силу новые законы и новые редакции уже действующих Кодексов и законов, регулирующие ипотеку:

1) Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ «Жилищный кодекс Российской Федерации»;

2. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 218-ФЗ «О кредитных историях»;
3. Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» в ред. Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 193-Ф3;
4. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в ред. Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 216-ФЗ);
5. часть первая Гражданского кодекса РФ в ред. Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 217-ФЗ:
6. части первая и вторая Налогового кодекса РФ в ред. Федерального икона от 29 декабря 2004 г. № 204-ФЗ;
7. Гражданский процессуальный кодекс РФ в ред. Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 194-ФЗ;

8) Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации » в ред. Федерального закона от 22 августа 2004 г. № 122-ФЗ;

9) Федеральный закон «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в ред. Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 217-ФЗ,

и постановления Правительства  РФ:

1. постановление Правительства РФ от 27 декабря 2004 г. № S46 «О предоставлении государственной гарантии Российской Федерации по заимствованиям ОАО «Агентство, но ипотечному жилищному кредитованию»;
2. постановление Правительства от 15 октября 2004 г. № 562 «Об утверждении Типовых правил доверительного управления ипотечным покрытием».

Жилищный кодекс среди других новаций определил основания возникновения жилищных прав и обязанностей, уточнил объекты жилищных прав и виды жилых помещений, условия страхования жилья, ввел понятие социального жилья. Важнейшим моментом Жилищного кодекса является ст. 3 «Неприкосновенность жилища и недопустимость его произвольного лишения».

Согласно ст. 1 Жилищного кодекса  жилищные нрава граждан могут  быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, нрав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Согласно ст. 30 собственник жилого помещения песет бремя содержания данного помещения, и если данное помещение является квартирой, то и общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать нрава и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии со ст. 78 Закона об ипотеке  в новой редакции обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Статья 446 новой редакции Гражданского процессуального кодекса исключила жилое помещение, являющееся предметом ипотеки. Из имущества, на которое не может быть обращено взыскание, но исполнительным документам, даже если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в этом помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением.

Статья 3 новой редакции Закона об ипотеке предусматривает, что ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга, но кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

1. в возмещение убытков и в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;
2. в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;
3. в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;
4. в возмещение расходов, но реализации заложенного имущества.

Если договором не предусмотрено  иное, ипотека обеспечивает

требования залогодержателя в  том объеме, какой они имеют  к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

В случаях, когда залогодержатель  в соответствии с условиями договора об ипотеке или в силу необходимости обеспечил» сохранение имущества, заложенного но этому договору, вынужден нести расходы на его содержание и (или) охрану либо на погашение задолженности залогодателя но связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам, возмещение залогодержателю таких необходимых расходов обеспечивается за счет заложенного имущества.

    3 ГОСУДАСТВЕННАЯ ПОДДЕРЖКА

Во всех странах с развитыми  системами ипотечного кредитования государство оказывало кредитным институтам и гражданам-заемщикам огромную помощь, особенно в период формирования систем.

Основной  формой государственной поддержки  ипотечных кредиторов выступают государственные гарантии, обеспечивающие дополнительное покрытие эмитируемых ценных бумаг. Так, в США государственные гарантии обеспечивали выпуск MBS более 30 лет, вплоть до 1970 г., когда Fannie Мае было разрешено выпускать ипотечные облигации на основе кредитов, не обеспеченных государственными гарантиями.

Но  на этом государственная поддержка  не закончилась, а приобрела иную форму. Федеральное законодательство США разрешило использовать бюджетные средства на приобретение MBS. тем самым приравняв этот вид ценных бумаг к государственным обязательствам. Комитет по открытому рынку Федеральной резервной системы США уполномочен покупать и продавать их при проведении денежно-кредитной политики.

Не менее важной формой государственной  поддержки является страхование кредитных рисков. Большим шагом на пути формирования институциональных основ современной системы ипотечного кредитования стало создание в 1934 г. Федеральной жилищной администрации (Federal Housing Administration, FHA) в соответствии с Национальным актом о жилье. Основными направлениями деятельности FHA являются создание системы взаимного страхования ипотечных кредитов, разработка и совершенствование стандартов ипотечного жилищного кредитования. FHA стала первой страховой компанией, учрежденной государством, страхующей кредитные риски по ипотечным жилищным кредитам.  Основная задача FHA — содействие малообеспеченным семьям в улучшении жилищных условий. Параллельно решаются задачи улучшения жилищных стандартов, а также создания системы взаимного страхования ипотечных кредитов. FHA осуществляет около 40 различных страховых и кредитных программ. В их число, в частности, входит программа государственного страхования ипотечных кредитов на жилье. В конце 1991 финансового года объем страховых обязательств FHA составил 378.1 млрд. долл.

Основные программы страхования  ипотечных кредитов разработаны для облегчения приобретения, строительства или реконструкции жилья малообеспеченными гражданами, которые не в состоянии внести первоначальный платеж по обычным кредитам. FHA в первую очередь оказывает содействие тем, кто впервые покупает жилье, покупателям жилья из числа национальных меньшинств, а также покупателям с низким и умеренным доходом, т.е. наиболее нуждающимся в дополнительной помощи. Страхование таких кредитов осуществляется Фондом взаимного страхования ипотечных кредитов, созданным на основе самоокупаемости. Ставка процента по кредитам, страхуемым FHA, находится на уровне рыночных ставок, в то время как требования первоначального взноса несколько ниже, чем по обычным кредитам.

Но оценкам экспертов, в России действует до 20 ипотечных моделей. В основном это связано с тем, что в регионах по-своему подходят к решению жилищной проблемы и развитию ипотечного кредитования. Поэтому появляются так называемые ипотечные программы, в основе которых лежит бюджетное финансирование. Это, безусловно, сдерживает поступательное развитие «классической ипотеки ». Ипотечный бизнес в России развивается как по двухуровневой, так и по одноуровневой моделям.

Двухуровневая, или американская, модель ипотечного кредитования является классической ипотечной схемой. Ее особенность состоит в разделении банков-кредиторов и источника средств (эмитентов ипотечных ценных бумаг). Концепции американской модели отдано предпочтение на федеральном уровне. Для реализации и развития программы в России было создано Агентство по жилищному ипотечному кредитованию, а в федеральном бюджете заложены гарантии по ценным бумагам, выпускаемым Агентством.

Как альтернативу американской модели ипотечного кредитования в России пытаются создать систему ссудо-сберегательных касс (ССК) по аналогии с принятой в Германии. Источником средств, для ипотечных кредитов служат целевые депозиты в специализированных кредитных организациях. Вкладчик берет на себя обязательство в течение определенного времени ежемесячно вносить фиксированную сумму на целевой депозит под процентную ставку, величина которой существенно ниже среднерыночной. После окончания периода накопления, скопив приблизительно половину необходимых на покупку квартиры средств, он получает кредит на вторую половину средств под ставку более низкую, чем среднерыночная. Средства, предоставляемые вкладчиком ССК, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления.

В России специализированные кредитные  ипотечные организации только создаются. Пока преобладают организации-застройщики. В течение периода накопления все взносы клиента оформляются как долевое участие в строительстве конкретного здания и инвестируются в строительство. По его окончании клиент получает квартиру, выплачивая застройщику оставшуюся стоимость квартиры в течение оговоренного периода. В силу несовершенства законодательства очень часто возникает конфликт интересов между риелторами, застройщиками и пайщиками.

В последние годы рынок банковского (классического) ипотечного кредитования развивается ускоренными темпами. Количество банков — участников рынка постоянно растет, ставки, по кредитам снижаются до уровня 10—11% в валюте и до 15—17% в рублях, размер авансовых взносов снизился уже до уровня 15%, на рынке определяется группа системных игроков: Сбербанк. В'ГБ, ДельтаКредит, НИКом. Райффейзен, Городской Ипотечный Банк, КБ « МИА». Повышенную активность проявляет федеральный ипотечный агент — АИЖК. В законодательстве планируется ряд либеральных поправок, которые облегчают процедуру выдачи ипотечного кредита и сделают ипотеку более доступной. Однако главная причина недоступности ипотеки скрыта в другом — в высоких ценах на жилье, что обусловлено резким несоответствием резервов жилищного фонда дополнительным потребностям населения. Поэтому главное решение в доступности ипотеки лежит в сфере строительства.