Развитие ипотечного страхования на примере ОАО «Страховой компании Агентства по ипотечному жилищному кредитованию»

Содержание

Введение                                                                                                 4 Глава 1 Особенности ипотечного страхования в России                                        6 1.1 Сущность ипотечного  страхования                                                               6 1.2 Процесс ипотечного страхования                                                                  9 Глава 2 Развитие ипотечного страхования  на примере  ОАО «Страховой компании Агентства по ипотечному жилищному кредитованию»                      13                                                                 2.1 Общая характеристика  ОАО «Страховой компании Агентства  по ипотечному жилищному кредитованию»                                                               13 2.2 Анализ ипотечного страхования  на примере  ОАО «Страховой  компании Агентства по ипотечному  жилищному кредитованию»                                        15 Заключение                                                                                                                 19 Список использованной литературы и других источников информации            21

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Ипотечное страхование в настоящее время является актуальной темой для исследования, так как ипотечное кредитование стало очень популярным видом деятельности всех банков России.

Ипотечное страхование – страхование убытков кредиторов на случай дефолта заемщиков и реализацией заложенного имущества. В большинстве случаев развитием ипотечного страхования в России занимается государство.

Ипотечное страхование впервые появилось в США в 1887 году. В этот год в Нью − Йорке открылась первая страховая компания, занимавшаяся страхованием ипотеки. Через 6 лет таких страховых компаний было около 14, но во время Великой депрессии они все перестали существовать. Но уже на следующий год ипотечное страхование снова начало активно развиваться, было открыто государственное Федеральное жилищное агентство. Благодаря его работе, банки снизили проценты по ипотечному страхованию, что хорошо сказалось на развитии ипотечного кредитования [9].

В 1946 году Канада для обеспечения жильем ветеранов Второй мировой войны так же открыла государственную страховую компанию – Канадская ипотечная и жилищная корпорация. По статистике в Канаде уже застраховано около 54 % объема ипотечных займов [13].

В России ипотечное страхование появилось, когда на основе ОАО «Агентства по ипотечному жилищному кредитованию» открыли ОАО «Страховая компания агентства по ипотечному жилищному кредитованию». Цель, которой заключается в помощи развития страхового рынка по ипотечному страхованию заемщиков. «Страховая компания Агентсва по ипотечному жилищному кредитованию» является страховой и перестраховочной компанией, которая специализируется на ипотечном страховании. Основным акционером, которой является государство (ему принадлежит 99 % акций) [13].

Страхование ипотеки в России реализуется в основном через два вида: страхование ответственности заемщика и как страхование финансовых рисков кредитора [7, с. 278].

Страхование ответственности заемщика представляет собой страхование  риска, что при дефолте денежных средств от реализации имущества не хватит покрыть задолженность заемщика по кредиту. Этот вид страхования позволяет взять ипотеку с пониженным  первоначальным взносом.  Страхование финансовых рисков кредитора является страхованием кредитора от возможности возникновения убытков, вызванных невозможностью покрытия ипотечной задолженности заемщиком [7, с. 283].

Для анализа данной темы взята страховая компания ОАО «Страховой компании Агентства по ипотечному жилищному кредитованию»,                      которая занимает ведущее место среди страховых компаний России по страхованию ипотечных рисков. Получившего от рейтингового агентства диплом в номинации «Развитие ипотечного страхования».

Целью курсовой является изучение ипотечного страхования в России и анализ его развития.

Задачами данной курсовой являются:

• определить сущность ипотечного страхования в России;
• определить процесс ипотечного страхования;
• проанализировать развитие страхования ипотечных рисков на примере ОАО «Страховой компании Агентства по ипотечному жилищному кредитованию»                     

 

 

 

 

 

 

 

Глава 1 Особенности ипотечного страхования в России

 

1. Сущность ипотечного страхования

 

В настоящее время в России ипотека регулируется Федеральным законом «Об ипотеке», Гражданским и Жилищным кодексами. Основными участниками ипотеки являются: кредитор, заемщик, ипотечное агентство, инвесторы, застройщик или продавец недвижимости [1].

Под ипотекой понимается договор о залоге недвижимости имущества, по которому одна сторона − залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удостоверение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного имущества другой стороны − залогодателя преимущественно перед другими залогодателями [2].

Основными рисками ипотеки являются риски финансового предпринимательства и риск утраты права собственности на заложенное имущество – титульный риск. Для защиты от рисков ипотеки применяется страхование имущественных интересов [5, с. 225].

Под ипотечным страхованием понимается страхование присущих ипотечной деятельности рисков. Ипотека в России считается очень рискованным видом деятельности, как для заемщика, так и для кредитора. Это  обусловлено несовершенствием нашего законодательства, даже с учетом изменений в части ипотеки, нестабильностью финансового положения заемщика и кредитора, непредсказуемых скачков курсов валют.  Подвергаются рискам все участники, и знание этих рисков не освобождает от последствий, но поможет более точно оценить свои возможности [5, с.231].

Возможные риски можно сгруппировать следующим образом:

• изменение процентных ставок по кредиту;
• изменение валютного курса рубля;
• снижение ликвидности, включая снижение рыночной цены на заложенное имущество;
• увеличение сроков оформление прав собственности;
• снижение платежеспособности заемщика.

Все эти риски предоставлены в таблице 1.

Таблица 1− Риски первичной ипотеки

 

Риски	Возможные последствия рисков для субъектов ипотеки
	Кредитор	Заемщик	Застройщик	Инвестор
1	2	3	4	5
1)Снижение ставок по  кредиту	Утрата части кредитного дохода	Нет	Нет	Утрата части инвестиционного дохода в связи с попутным снижением инвестиционных ставок
2)Повышение ставок по  кредиту	Утрата части клиентов	Невозможность выплаты кредита	Удорожание строительства, увеличение его сроков	Нет
3)Увеличение валютного  курса рубля	Потери или прибыль в зависимости от номирования валюты кредита	Прибыль или потери в зависимости от номирования валюты кредита	Потери или прибыль в зависимости от номирования валюты кредита, валюты продажи	Потери или прибыль в зависимости от номирования валюты инвестирования
4)Уменьшение валютного  курса рубля
5)Снижение ликвидности  и утрата залога	Утрата кредита	Утрата приобретенного имущества, дополнительные расходы	Утрата дохода	Утрата части или всего инвестиционного дохода
6)Увеличение сроков оформления  собственности	Утрата части кредитного дохода	Дополнительные доходы	Утрата части дохода	Утрата части инвестиционного дохода
7)Снижение платежеспособности  заемщиков	Утрата дохода, утрата кредита	Утрата приобретенного имущества, дополнительные расходы	Утрата части или всего дохода	Утрата части или всего инвестиционного дохода

 

 

Изменение рыночной процентной ставки является следствием изменения уровня инфляции. Этот риск для кредитора заключается в снижение прибыльности операции по ипотечному кредитованию (денежный, поток из − за инфляции, оказывается ниже, чем ожидаемый). Кроме того возрастает вероятность досрочного погашения заемщиком (он погашает кредит под меньшую процентную ставку) [5, с. 234].

Обычно процент по кредиту фиксирован на весь срок кредитования, что позволяет равномерно распределить обязательства заемщика. Если в течение всего срока фиксированная процентная ставка увеличиться до значительных размеров, то банк не сможет покрыть свои затраты по выдаче кредита [11].

Для того что бы застраховать себя от роста процентных ставок банки стали применять различные виды кредитов с переменной процентной ставкой, то есть применяют так называемую «плавающую» процентную ставку. Однако эти «плавающие» ставки не способны, верно, отражать уровень инфляции и их очень сложно рассчитать. Поэтому по ним устанавливаются процентные ставки гораздо ниже, чем по кредитам с фиксированными ставками, и одновременно устанавливается предел максимального процента [7, с. 285].

Так же существует риск досрочной оплаты кредита. Обычно в договоре прописывается, до какого срока заемщик не может оплатить свой кредит досрочно. Для кредитора досрочное погашение означает получение достаточно больших сумм, которые необходимо инвестировать. И так как кредитор не знает точную дату оплаты кредита досрочно, он не может точно знать рыночную ставку при реинвестировании, она может быть низкой [5, с. 224].

Так же на практике существует риск неплатежа (кредитный риск) − риск несвоевременной уплаты или неуплаты обязательств заемщиком по ипотечному кредиту. Для кредитора это означает неполучение ожидаемого денежного дохода от своей деятельности. Для этого, перед тем как заключить договор по кредиту, банку необходимо произвести проверку платежеспособности потенциального заемщика [5, с. 228].

Для снижения риска неплатежа применятся различные ограничения:

• отношение месячного платежа к месячному доходу, который приходиться на каждого члена семьи, не должно превышать 25 − 45%;
• отношение суммы кредита к рыночной стоимости залога 50 − 85%;
• залог имущества для снижения риска невозврата;
• наличие постоянного места работы, официального трудоустройства, стаж работы на последнем рабочем месте не менее полугода, подтвержденный документом доход;
• положительная кредитная история и так далее.

Риск неплатежеспособности заемщика для банков при ипотечных сделках является одним из основных, так как действующее на данный момент законодательство затрудняет для банка реализацию заложенного имущества. Что касается самого клиента, основной риск для него − риск потерять заложенное имущество и понести дополнительные расходы в случае потери своей платежеспособности [7, с. 279].

 

1.2 Процесс ипотечного страхования

 

В России ипотечное страхование включает в себя такие риски как:

• риск утраты залогового имущества, включающий в себя:

        а) риск полной или частичной утраты имущества в результате стихийных бедствий, аварий, противоправных действий других лиц;

        б) риски утраты права собственности заемщика на имущество (титульный риск) в результате нарушения при приобретении и оформлении имущества;

• риски снижения и утраты платежеспособности:

        а) риски гражданской ответственности заемщика;

        б) риск полной или частичной утраты заемщиком своей трудоспособности в результате несчастного случая, болезни или смерти.

Наиболее часто в данный момент принимается на страхование риск неполучения права собственности на приобретаемую квартиру в строящемся доме по договору долевого участия.  По такому риску размер тарифа рассчитывается по следующим факторам:

• условия реализации инвестиционного проекта;
• количество участников инвестиционного проекта;
• сроки реализации;
• этап строительства на момент заключения договора страхования.

При этом виде страхования инициатором выступает банк дающий кредит на приобретение данной квартиры, хоть и страхование происходит за счет клиента. Именно банк рекомендует компанию, а иногда даже и настаивает именно на той компании, которую он предложил. Выгодоприобретателем в данном случае выступает банк [10].

В объем покрытия при ипотечном страховании входят:

• сумма уже внесенных платежей при изменении условий договора долевого участия, вынудивших  страхователя расторгнуть его ( значительное изменение сроков строительства);
• сумма уже внесенных платежей в случае, когда страхователь из - за потери работы, болезни или других причин утрачивает возможность уплачивать очередные взносы.

Весомым фактором, влияющим на степень риска и размер тарифа, является история титула, а именно – насколько часто ранее менялись собственники квартиры. Зависимость между количеством предыдущих собственников и тарифом прямая, чем часто менялись владельцы жилья, тем больше тариф. Другими повышающими факторами являются: