- количество проживающих в квартире,
особенно не дееспособных и несовершеннолетних;
- форма прав на квартиру;
- условия приватизации.
Среди главных проблем, с которыми
встречается на практике страховщик это
мошенничество со стороны продавца недвижимости.
Не столько мошенничество, сколько оспорение
совершенной сделки родственниками продавца,
особенно если этот человек находиться
в группе риска (пожилые люди, находящиеся
в психоневрологическом диспансере и
так далее). В основном это происходит
при титульном страховании, а так же существуют
такие риски как:
- попытки со стороны страхователя
оспорить подлинность подписи;
- продажа или аренда с последующей
продажей чужой жилплощади. К этому же относится: продажа
объекта по дубликатам документов; продажа
неприватизированных квартир; мнимая
смерть владельца или ложное завещание;
аферы с компьютерными базами данных; многократная продажа (одновременно
нескольким лицам);
- продажа юридически «грязной»
недвижимости.
Проверить «чистоту титула»
является очень сложной процедурой. Для
того что бы осуществлять титульное страхование
страховой компании необходимо представить
надзорным органам документы, доказывающие
способность осуществлять этот вид страхования
и при этом не столкнуться со своей неплатежеспособностью,
то есть они должны предъявить документ,
регламентирующий механизмы получения
и анализа информации об истории прав
на недвижимость. Этот документ должен
быть одобрен надзорным органом. Данная
характеристика характерна только для
титульного страхования [6, с. 218].
Срок при ипотечном страховании
равен сроку, на который оформляется ипотечный
кредит. При досрочном погашении кредита,
то есть возможность так же досрочно прекратить
договор страхования и вернуть сумму страховых
платежей. При наступлении страхового
случая, страховая компания берет на себя
обязательства по кредиту и выплачивает
банку неоплаченные средства, но не больше
страховой суммы. Страховая сумма по мере
оплаты кредита уменьшается, в зависимости
от графика платежей. Если страховая сумма
превысит над суммой, которую нужно выплатить
банку, то разница выплачивается страхователю
или наследнику [5, с. 235].
Таким образом, под ипотекой
понимается залог под недвижимое имущество.
Ипотечное страхование представляет собой
вид страхования ипотечных рисков заемщика
и займодателя. Страхуется риск утраты
залогового имущества и риски снижения
и утраты платежеспособности.
Глава 2 Развитие ипотечного
страхования
2.1 Общая характеристика
ОАО «Страховой компании Агентства
по ипотечному жилищному кредитованию»
ОАО «СК АИЖК» является дочерней
компании ОАО «Агентства по ипотечному
жилищному кредитованию», агентство приняло
решение по созданию своей страховой компании
еще в конце 2009 года, и в 2010 году их план
осуществился. Так в 28 января 2010 года Федеральная
налоговая служба зарегистрировала ОАО
«СК АИЖК», а 20 мая 2010 года ей была выдана
лицензия Федеральной службой страхового
надзора лицензия на перестрахование.
А 27 ноября 2012 года «СК АИЖК» получает
лицензию на осуществление таких видов
страхования как:
- страхование гражданской ответственности
за неисполнение или ненадлежащее исполнение
обязательств по договору;
- страхование финансовых рисков.
ОАО « СК АИЖК» очень быстро
набирает обороты по продаже страховых
продуктов. Так же компания занимается:
- разрабатоткой и внедрением новых страховых
продуктов;
- разработкой стандартов по ипотечному страхованию;
- обучением способов применения инструментов распределения рисков;
- обучением способов снижения процентных
ставок по ипотечным кредитам за счет ипотечного страхования;
- проводит работу с банками и
страховыми компаниями по продвижению ипотечных продуктов;
- осуществляет сбор статистических
данных по ипотечному страхованию.
Так же ОАО « СК АИЖК» является
перестраховочной компании. Она единственная
российская перестраховочная компания,
принимающая на перестрахование риски
по ипотечному страхованию. ОАО « СК
АИЖК» перестраховывает более 20 крупных
страховых компаний, среди которых « АльфаСтрахование»,
«МАКС», « Росгосстрах», «УралСиб», «Сургутнефтегаз»,
«ВСК» и другие компании.
Размер уставного капитала
ОАО «СК АИЖК» составляет 3 млрд. рублей.
Согласно отчету о финансовых результатах
страховые премии за 2012 год составляют
166 млн. рублей, страховые выплаты – 1,3
млн. рублей, чистая прибыль 12,5 млн. рублей.
Управляет компанией общее
собрание, которое избирает совет директоров,
для решения всех стратегических вопросов
по развитию компании.
Учредителями компании являются:
- ОАО «АИЖК»;
- Ассоциация российских банков;
- Некоммерческое партнерство
«Национальная страховая гильдия».
Основной целью компании является
повышение доступности ипотечных продуктов
для граждан и снижение рисков по ипотечному
кредитованию за счет формирования и развития
нового сегмента для российского страхового
рынка [13].
Международное рейтинговое
агентсво Moody’s присвоило «СК АИЖК» рейтинг
финансовой устойчивости на уровне «Ba1»
по международной шкале и на уровне «Aa1»
по национальной шкале со стабильным прогнозом.
Рейтинг «СК АИЖК» отражает роль ведущего
страховщика на развивающемся рынке ипотечного
страхования в России, а также поддержки
со стороны материнской компании ОАО «Агенство
по ипотечному жилищному кредитованию».
На международном форуме «Будущее страхового
рынка России» рейтинговое агенство «Эксперт
РА» вручил ОАО «СК АИЖК» диплом в номинации
«Развитие ипотечного страхования в России».
Таким образом, ОАО «СК АИЖК»
является одной из лидирующих страховых
компаний по страхованию ипотечных рисков,
несмотря на то, что основной ее деятельностью
является перестрахование.
2.2 Развитие ипотечного
страхования на примере ОАО «Страховой
компании Агентства по ипотечному жилищному
кредитованию»
В России в 2010 году на страховом
рынке возникло новое направление, которое
получило название ипотечное страхование.
Ранее при оформлении ипотеки заемщику
предлагали такие виды страхования как:
- страхование жизни заемщика;
- страхование предмета ипотеки;
- страхование титула.
При этом займодавца не страховали
от потери денежных средств, в связи с
невозможностью вернуть выданные им в
качестве ипотеки денежные средства [13].
Заключая ипотечный кредит
и страхуя его, заемщику предоставляется
возможность снижения первоначального
взноса. В России это снижение составляет
10- 20 % от стоимости приобретаемого имущества.
С появлением ипотечного страхования
в России количество выданных кредитов
заметно возросло почти в 3 раза. По данным
ОАО «АИЖК» по сравнению с 2009 годом в 2010
году количество выданных заемщикам кредитов
возросло с 1,17 млн. рублей до 1,26 млн.
рублей.
По данным статистического
учета «Страховой компании АИЖК» виден
следующий рост выдаваемых ипотечных
кредитов, показанный на рисунке 1. По рисунку
1 заметен рост выдаваемых кредитов за
последние четыре года, в начале каждого
года существует резкий скачек вниз по
суммам кредитов, но впоследствии на протяжении
всего года он значительно увеличивается
по сравнению с предыдущим годом. Таким
образом, под конец 2012 года сумма составляла
порядка 1032 млрд. рублей, что очень хорошо
сказывается на развитии ипотечного страхования.
Рисунок 1 – Объем выданных
ипотечных кредитов, млрд. руб.
В период кризиса сумма первоначального
взноса по ипотеке была очень высокой,
что служило причиной падения количества
выдаваемых кредитов. Но уже после кризиса
и понижения суммы первоначального взноса
количество заключенных договор резко
возросло.
На сегодняшний день
банками выдано около 700 застрахованных
кредитов, общая страховая сумма
которых составляет более миллиона рублей,
из которых около 300 договоров застраховано
у «Страховой компании АИЖК».
Если рассчитать примерное
соотношение взятого кредита без заключения
договора страхования и кредита вместе
с заключенным договором страхования
по данным «Страховой компании АИЖК»,
то мы можем увидеть следующие различия,
указанные в таблице 2.
Таблица 2 − Повышение доступности
ипотечного кредита
Условия |
По программе без ипотечного
страхования |
По программе с договором страхования |
Срок кредита, лет |
15 |
15 |
Стоимость недвижимости, руб. |
1800000 |
180000 |
Первоначальный взнос, % |
20 |
20 |
Продолжение таблицы 2.
Сумма ипотечного кредита, руб. |
1440000 |
1440000 |
Размер страхового взноса, % |
0 |
1,65 |
Ставка по кредиту, % |
13,5 |
11,5 |
Ежемесячный платеж заемщика,
руб. |
17990 |
16800 |
Сумма всех платежей, руб. |
3238200 |
3047750(с учетом стоимости
страхования) |
В таблице 2 наглядно представлены
расчеты по ипотечному кредитованию без
страхования ипотечного риска и с ипотечным
страхованием. По этим расчетам заметно,
что если заемщик застрахует свой кредит,
то он не только обезопасит себя от возможных
рисков, но и сэкономит на приобретении
ипотечного договора, так как сумма страховых
платежей с приобретенным страховым продуктом
значительно меньше, чем без ипотечного
страхования.
При приобретении ипотечного
страхования применяются такие тарифы
от 1,48 до 14.39 в зависимости от срока кредита
и страховой суммы. Так же к тарифам могут
применяться понижающие и повышающие
коэфициенты, зависящие от следующих факторов:
- валюты приобретаемого кредита;
- тип процентной ставки по кредиту:
а) фиксированная;
б) переменная;
в) комбинированная;
- использование государственной
помощи заемщику (например, использование
материнского капитала).
Суммы полученных страховых
премий по ипотечному страхованию за последние
четыре года показаны на рисунке 2:
Рисунок 2 – Динамика страховых
премий
На рисунке 2 показано динамика
страховых премий. Что показывает увеличение
размера страховых премий за
2012 год по сравнению с 2009 годом на 11,6 млрд.
рублей, что хорошо сказывается на развитии
страховой компании за этот период [9].
В планах страховой компании
имеются такие данные, как стоимость страхового
полиса, которая будет колебаться в пределах
от 1 до 4 % суммы кредита в зависимости
от его срока, а также размера первоночального
взноса. Эти расходы компания будет компенсировать
за счет снижения банками средних ставок
по ипотеке от 2 до 4 %. В данном случае главный
выигрыш для заемщиков – это снижение
величины первоначального взноса, а для
компании это то, что договоров, как кредитования,
так и страхования будет больше [12].
Таким образом, ОАО «СК АИЖК»
на страховом рынке занимает лидерские
позиции по перестрахованию других компаний,
по страхованию ипотечных рисков. Планирует
так же дальше заниматься перестрахованием
и развитием видов ипотечного страхования,
обучать страхованию другие страховые
компании и банки.
Заключение
В результате данной курсовой
работы определина сущность и процесс
ипотечного страхования, также проанализировано
развитие ипотечного страхования. В данной
курсовой работе бралась за пример ОАО
«Страховая компания агентства по ипотечному
жилищному страхованию», которая занимает
лидерские позиции на страховом рынке
по России. Она помогает активно развиваться
видам ипотечного страхования, внедряет
новые виды ипотечного страхования, анализирует
статистические данные по страхованию
ипотечных рисков, так же разрабатывает
новые стандарты страхования.
Ипотека является одним из видов
кредитования, который помогает решить
жилищный вопрос. Ипотека – это залог
недвижимости для обеспечения обязательств
перед кредитором. Самым распрастраненным
вариантом использования ипотеки является
это покупка квартиры в кредит. Главным
её преимуществом является приобретение
нового жилья в краткосрочный срок, без
долголетних накоплений. Так же значительным
преимуществом является то, что заемщику
предоставляется имущественный налоговый
вычет, что значительно сокращает процентную
ставку по кредиту, за счет неуплаты подоходного
налога с суммы. Главный недостаток ипотеки
– это переплата за приобретенную квартиру,
иногда даже на 100 и более процентов. Еще
одним из недостатков является то, что
банки предъявляют большие требования
к заемщику.