Система ипотечного страхования

 

 

 

 

 

 

 

 

«СИСТЕМА ИПОТЕЧНОГО СТРАХОВАНИЯ»

Курсовая работа

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2013

Оглавление

 

 

 

1. ВВЕДЕНИЕ

Формирование рынка  доступного жилья является одним  из приоритетных направлений российской государственной политики. Во всех экономически развитых странах люди не приобретают жилье, заплатив за него единовременно полную стоимость, а получают ипотечный кредит, что позволяет вселиться в квартиру сразу после оплаты первой части долга, потом же в течение ряда лет, периодическими платежами заемщик возвращает кредит и проценты по нему. В США с помощью ипотечного кредита осуществляется 90% сделок по приобретению жилья, в Германии -  50%. Ипотечное кредитование в России интенсивно развивается: растут объемы кредитных портфелей операторов ипотечного рынка, появляются новые игроки с собственными ипотечными программами, создаются законодательные инициативы федеральных и местных органов власти, западные финансовые структуры проявляют активный интерес к этому бизнесу.

Расширение операций по долгосрочному ипотечному кредитованию неразрывно связано с созданием  условий для решения задачи привлечения достаточного объема долгосрочных ресурсов с финансового рынка и рынка капиталов, что определяет важность отработки надежного механизма финансирования кредиторов и что немаловажно – обеспечения гарантий надежности инвесторам, направляющим свои капиталы на рынок долгосрочных жилищных ипотечных кредитов.

В этой связи специфика  ипотечного кредитования (более длительные сроки и большие объемы) и сопутствующие  этому риски требуют большого внимания к управлению ими и обуславливают  необходимость использования механизмов, стабилизирующих эти риски. Одна из главных ролей в этом процессе принадлежит страхованию.

Несмотря на то, что  минимальное требование к страховому обеспечению ипотечной сделки, которое  предусмотрено текущим законодательством, ограничивается страхованием имущества от риска гибели и (или) повреждения, большинство операторов рынка предъявляют к страховым программам дополнительные требования. Так без страхования жизни и здоровья заемщика взять ипотечный кредит сегодня практически невозможно.

В настоящее время  банки запрашивают рисковое страхование  жизни, выплаты по которому осуществляются только при наступлении страхового случая. Однако и накопительное страхование  могло бы быть интересным и для  заемщика, и для кредитора.

Развитие долгосрочного страхования жизни в рамках ипотечного страхования также позволило бы государству решить проблему изыскания средств для решения общегосударственных задач, в том числе и обеспечение граждан доступным жильем.

2. НЕОБХОДИМОСТЬ ИПОТЕЧНОГО СТРАХОВАНИЯ И СИСТЕМА ИПОТЕЧНОГО СТРАХОВАНИЯ

1. Понятие ипотеки и риски в ипотечном кредитовании

Ипотечный кредит – долгосрочная ссуда с обязательством ее возврата в обозначенный договором срок с  выплатой процентов по кредиту (плата  за кредит), обеспечением выплаты данного  обязательства служит залог недвижимости.

Наибольший интерес  представляет ипотечное кредитование жилья, так как жилье в рыночной экономике – наиболее представительный индикатор роста, отражающий динамику развития различных секторов экономики  и уверенность населения в своем будущем. Предметом ипотеки в данном случае обычно выступает само приобретаемое или строящееся жилье.

Сегодня по развитию ипотеки  Россия существенно отстает от других стран. Тем не менее, Россия переживает бурный рост ипотечного жилищного кредитования. Более того, Минэкономразвития предлагает довольно оптимистичный прогноз относительно динамики ипотечного кредитования до 2010 года. По различным оценкам, объем выданных ипотечных кредитов должен вырасти в течение ближайших трех лет в 20-30 раз.

Участниками ипотечной  деятельности являются:

• заемщики – физические и юридические лица, обратившиеся за получением ипотечного кредита, квалифицированные кредитором как надежные и платежеспособные и, на основании этого, получившие ипотечный кредит, добровольно предоставляющие уже имеющиеся у них собственности и/или приобретаемое на средства кредита жилье в залог и способные внести авансовые платежи при  приобретении жилья; выступают одновременно застройщиками в случае, если ипотечный кредит берется на строительство жилья;
• кредиторы – банки и другие финансовые кредитные учреждения, предоставляющие ипотечные кредиты заемщикам на основании данных ипотечных кредитов;
• продавцы жилья -  физические и  юридические лица, продающие собственное жилье или жилье, принадлежащее другим физическим и юридическим лицам по их поручению;
• подрядчики – строители дома, выполняющие работу по договору подряда, обязаны иметь лицензию на осуществление ими данной деятельности;
• риэлтерские организации – лицензированные продавцы жилья, осуществляющие продажу жилья по поручению других участников рынка, из собственных жилых фондов, а также участвующие в организации и проведении торгов по реализации жилья, на которое наложено взыскание;
• страховые компании – лицензированные страховые компании, осуществляющие страхование рисков участников ипотечного рынка;
• оценочные агентства – лицензированные компании, осуществляющие независимую профессиональную оценку жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотеке;
• операторы вторичного ипотечного рынка – юридические лица, осуществляющие выкуп ипотечных кредитов у первичных кредиторов и  выпускающие на их основании ценные бумаги;
• инвесторы – юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги операторов вторичного ипотечного рынка (в основном институциональные инвесторы – пенсионные фонды, страховые компании);
• учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним – государственный орган, обеспечивающий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, единый административный источник информации о правах собственности на жилье на всей территории регистрационного округа, ведущий Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
• инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования – нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и прочие органы, обеспечивающие необходимое юридическое сопровождение сделки с жилым помещением, а так же судебные органы и органы принудительного исполнения;
• Правительство РФ – регулирует первичный и вторичный рынки, предоставляет поручительства инвесторам по ценным бумагам, участвует в управлении операторов вторичного ипотечного рынка.

Первичный рынок определяется взаимодействием заемщика и банка, а его инструментами являются собственно ипотечные кредиты. Банк предоставляет Заемщику денежные средства на покупку желаемой недвижимости или для инвестирования их в строительство. Приобретенная недвижимость оформляется в собственность Заемщика и остается в залоге у Банка до полного погашения взятого кредита. Цепочка банк – посредник – инвестор составляет содержание вторичного ипотечного рынка, инструментами которого являются ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами.

В связи с тем, что  должник по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, принимает на себя долговые обязательства в большинстве случаев почти на грани своих финансовых возможностей и на достаточно длительный срок, то любое несчастье с ним лично или с его близкими (например, тяжелое заболевание, ведущее к потере трудоспособности), либо с его имуществом (скажем, пожар в квартире, где проживает его семья), либо возникновение у него обязанности возместить причиненный другим лицам вред, может привести к тому, что он не сможет выплачивать основной долг. Именно поэтому ипотечные отношения предполагают в качестве обязательного своего элемента страховую защиту как можно большего числа рисков, которым подвергаются участники ипотечной деятельности (рисунок 2.1).

Рыночный риск может  проявиться для обоих участников договора ипотечного кредитования при резком снижении цен на жилье. Для заемщика реализация данного риска означает, что плата за приобретенное жилье оказалось выше запланированной, поскольку заемщик, приобретая жилье в кредит, рассчитывает, что его стоимость, по крайней мере, не уменьшится за время выполнения ипотечных обязательств. Кредитор в случае реализации данного риска, возможно, не сможет компенсировать свои затраты на выдачу кредита из  стоимости предмета ипотеки при дефолте заемщика.

Риск изменения процентных ставок. Изменение рыночной процентной ставки, как правило, является следствием изменения уровня инфляции. Для кредитора  этот риск заключается в снижении прибыльности операций по ипотечному кредитованию (денежный поток, предусмотренный по договору об ипотеке, из-за роста инфляции оказывается ниже, чем ожидаемый) и несбалансированности активов и пассивов. Кроме того, в случае снижения рыночной процентной ставки возрастает вероятность досрочного погашения кредита заемщиком с целью использования кредита под меньшую процентную ставку.

Для кредитора риск ликвидности  заключается в сложности обеспечения  ликвидности баланса банка, связанного с наличием долгосрочных кредитов: вложение финансовых ресурсов в долгосрочное ипотечное кредитование не всегда обеспечивается наличием адекватных долгосрочных активов. В случае организации вторичного рынка ипотечных кредитов риски ликвидности, связанные с ипотечной деятельностью становятся вполне приемлемыми.

Реализация риска досрочного погашения кредита для кредитора означает, что последний получает достаточно большой объем денежных средств, которые необходимо реинвестировать, однако банку заранее неизвестно, в какой момент времени может произойти досрочное погашение, а рыночная процентная ставка в момент реинвестирования может быть низкой.

риску изменения валютного  курса подвергаются оба участника  ипотечной сделки, так как на российском ипотечном рынке кредиты предоставляются  в долларовом (а также в евро) исчислении.

Кредитный риск – это риск несвоевременной уплаты или неуплаты обязательств по ипотечному кредиту. Для кредитора это означает неполучение основной суммы долга или ее части и ожидаемых денежных доходов в связи с некредитоспособностью заемщика.

Для кредитора также может возникнуть риск возможных судебных издержек и непредвиденных расходов, связанных с исполнением права кредитного учреждения на взыскание предмета ипотеки в случае неисполнения существенных условий ипотечного договора (в том числе уклонения заемщика от страхования предмета ипотеки от рисков утраты и повреждения).

Для заемщика риск неисполнения обязательств по ипотечному кредиту – это риск несвоевременной уплаты или неуплаты обязательств по ипотечному кредиту  в результате различных неблагоприятных  причин:

• гибели или повреждения предмета ипотеки;
• утраты права собственности заемщика на предмет ипотеки;
• ограничения права собственности заемщика на предмет ипотеки;
• утраты или понижения дохода заемщика;
• наступления гражданской ответственности заемщика по возмещению причиненного третьим лицам ущерба;
• утраты трудоспособности или смерти заемщика.

Со строительством жилья тесно  связаны строительно-монтажные риски, из которых наиболее существенными  для заемщика (застройщика) и подрядчика являются следующие:

1. риски физического ущерба при строительно-монтажных работах строящемуся объекту, материалам и комплектующим, строительной технике и т.п.;
2. риск возникновения обязанности подрядчика возместить ущерб, нанесенный застройщику вследствие некачественного и недобросовестного исполнения своих обязательств.

Кроме того, для кредитора  и заемщика возможен риск возникновения  убытков в результате деятельности профессиональных участников рынка  недвижимости. Для профессиональных участников рынка недвижимости, в  свою очередь, возможен риск возникновения  обязанности возместить вред, причиненный имущественным интересам третьих лиц (кредитора и заемщика) в результате своей деятельности.

Таким образом, деятельность практически  каждого участника ипотечного кредитования сопряжена с рисками. Минимизировать данные риски и защитить интересы субъектов ипотечной деятельности позволяет система страховых отношений.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Рисунок 2.1 – Риски, присущие ипотечной деятельности

2. Страхование рисков, присущих ипотечной деятельности

Большое количество рисков, присущих ипотечной деятельности, необходимость обеспечения надежной защиты от них предопределяют систему страховых отношений в качестве одного из важнейших составляющих элементов системы ипотечного кредитования.

Страховые теория и практика выделяют критерии, по которым можно судить о том, поддается ли риск страхованию. К таким критериям относятся:

1. случайный характер событий (факторов), повлекших возникновение ущерба;
2. возможность экономической оценки риска;
3. однозначность выделения (идентификации) риска;
4. однородность и множественность рисков;
5. субъективность риска.

На наш взгляд, с точки зрения возможности страхования среди  ссмотренных выше рисков, возникающих  в процессе ипотечной деятельности, к категории страховых можно  отнести риски, представленные на схеме (рис.2).

В российском законодательстве, как и в зарубежном, выделяется имущественное и личное страхование (ГК РФ ст.927, ФЗ «Об организации страхового дела в РФ» ст.4). Из рис.2 видно, что ипотечное страхование представляет собой целый комплекс услуг по оказанию страховой защиты страховщиками, охватывающий различные виды как имущественного, так и личного страхования.

Существуют два варианта развития ипотечного страхования, от выбора которых  зависит, станет этот вид добровольно-принудительным или рыночным. В первом случае будет создана специализированная компания, в которую будут поступать все взносы по ипотечному страхованию. Так в столичном правительстве обсуждается создание Московского городского агентства ипотечного страхования. 51% его акций будет принадлежать Департаменту государственного и муниципального имущества Москвы, остальные акции распределяются между страховыми компаниями.

С рыночной точки зрения гораздо  более привлекателен второй путь развития ипотечного страхования, когда  наиболее надежные и платежеспособные уполномоченные компании отбираются на основе конкурса. При этом, на наш взгляд, оптимальным был бы вариант, когда человек, получая ипотечный кредит в любом из уполномоченных банков, мог бы заключать договор страхования в любой из уполномоченных страховых компаний.