Система ипотечного страхования

Для таких договоров, также как и для пожизненного страхования, существует выкупная сумма. Премии по договорам на дожитие выше, чем по пожизненным полисам, поскольку это страхование предполагает срок окончания договора, следовательно, меньший период времени будут собираться премии.

Таким образом, в течение периода  действия договора застрахованный находится  под страховой защитой и одновременно накапливает денежные средства.

Можно привести следующий пример использования  данного страхового продукта в рамках ипотечного страхования. Страховая компания может предложить своим клиентам схему страхования, при которой страхователь заключает договор накопительного страхования жизни в целях накопления средств для покупки квартиры или дома. В любой момент можно прекратить договор страхования, получив при этом выкупную сумму в размере накопленных страховых резервов.

Страховая компания может заключить  договор с риэлтерской конторой или застройщиком о долевом финансировании строящихся объектов недвижимости. Естественно, что стоимость квадратного метра жилья для страховщика, а затем и для страхователя-заемщика будет ниже. Накопив 30% от стоимости приобретаемой недвижимости, страхователь может получить ипотечный кредит, который является при этом и ссудой страхователю. Для страховой компании обеспечивается полный возврат кредита с процентами, поскольку страховая сумма в договоре страхования жизни назначается в полном объеме, равном размеру кредита и процентов за него при смерти заемщика. Страховщик может рефинансировать выданный кредит в Агентство по ипотечному жилищному кредитованию или в специализированных фондах (рис.3). При реализации схемы с кредитованием страхователей страховая компания получает возможность внедрить новый качественный страховой продукт, позволяющий удовлетворить зарождающийся спрос как на страхование жизни, так и на получение ипотечного кредита, что, в свою очередь, повышает конкурентоспособность и эффективность деятельности такой страховой компании.

                            1

                                            2                                                                 6

                                                3                        1

                                                   4                                                                                       7

                                                                                                           8, 9                                 

Рис.3. Схема ипотечного кредитования с использованием страхования жизни  на дожитие

1 – заключение договора о  долевом финансировании строящегося  объекта недвижимости; 2 – заключение  договора долгосрочного страхования жизни; 3 – заключение договора займа и ипотеки; 4 – заключение сопутствующих договоров страхования (предмет ипотеки, ответственность заемщика и т.д.); 5 – заключение договора купли-продажи недвижимости; 6 – рефинансирование ипотечного кредита; 7 – размещение ипотечных облигаций на рынке ценных бумаг; 8 – размещение части страховых резервов и свободных средств в ипотечные облигации; 9 – получение стабильного дохода.

Практическое воплощение схема  долгосрочного накопительного страхования  с целью приобретения жилья получила благодаря совместным усилиям группы специалистов Госстроя России, Центрального экономико-математического института РАН и Промышленно-страховой компании (ПСК), которые разработали и успешно внедрили программу ипотечного кредитования «Будущее сегодня». В ее рамках ПСК выступает в непривычной для страховщика роли первичного инвестора жилищного строительства. По этой программе заключается договор долгосрочного страхования жизни клиента сроком на 10 лет и оформляется накопительный страховой полисгарант, доходность которого в настоящее время составляет 17% годовых в рублях. Когда сумма внесенных взносов составит 30% стоимости жилья, ПСК предоставляет клиенту возможность приобрести новое жилье под его залог. Таким образом, страховая компания кредитует своего клиента на оставшиеся 70%. После чего, заемщик, получивший новую квартиру в собственность, закладывает ее в пользу страховой компании до окончания всех расчетов. Поселившись в новой квартире, он продолжает платить взносы по договору страхования и оплачивать проценты по ссуде. При этом стоимость обслуживания выданной ссуды составляет 8%

годовых в валюте и 13% годовых в  рублях (в банковской ипотечной модели она значительно выше). Долг погашается одновременно с окончанием договора страхования жизни заемщика. Если заемщик оказывается неплатежеспособным, его квартира переходит в собственность страховой компании и продается. При этом клиенту возвращается первоначальный внос и последующие выплаты за вычетом расходов по реализации, стоимости амортизации и т.п.

Наряду с преимуществом в  виде низкой процентной ставки по кредиту, у заемщика имеются социальные гарантии: при выселении ему, в соответствии с действующим законодательством  предоставляется жилая площадь  из муниципального фонда временного проживания.

Данный проект успешно реализуется  в Удмуртии, Краснодарском крае, Саратовской области. Руководство  более 15 российских регионов также  выразило заинтересованность в реализации Программы ипотечного кредитования «Будущее - сегодня» на своей территории.

В США существует разновидность  ипотеки с шаровым платежом, обеспечением которой служит полис страхования  жизни («endowment mortgage»). Шаровая ипотека представляет собой ипотечный кредит, при котором заемщик осуществляет регулярные мелкие платежи (только проценты либо проценты и незначительную часть основной суммы долга), а в конце срока заимствования уплачивает разовую крупную сумму. Основой оплаты основного долга в конце срока страхования служат выплаты по полису страхования жизни.

Такой вариант мог бы быть интересен и российским гражданам. Однако это законодательно не урегулировано, поэтому сегодня банки опасаются шаровой ипотеки и требуют уплаты ипотечного долга равномерными платежами в соответствии с графиком погашения кредита.

Таким образом, полис страхования жизни для заемщика может дать возможность получить ипотечную ссуду, хотя пока только от страховой компании. Ресурсы, сформированные по накопительному страхованию жизни, являются дешевым источником инвестиций в ипотечное жилищное кредитование, и могут вывести российских страховщиков на уровень институциональных инвесторов. Законодательное урегулирование использования в качестве залога в банке полиса накопительного страхования жизни при получении ипотечного кредита, по-нашему мнению, увеличило бы спрос на данный страховой продукт и на ипотеку в целом.

3. Страхование с условием участия в прибыли страховщика

Одним из ключевых параметров в системе  страхового накопления является доходность. Рассмотренные выше полисы накопительного страхования являются бездоходными, на гарантированные суммы. Сегодня уровень гарантированной доходности по полису страхования жизни составляет в среднем 3-4% годовых в валюте и определяется инвестиционной политикой компании. Между тем конъюнктура рынка позволяет без особых рисков инвестировать средства и под более высокий процент. Реальная доходность при использовании даже самых консервативных инструментов достигает 8-9% в валюте. В столь благоприятных условиях страховщик может предложить своему клиенту доходные полисы, которые позволяют страхователю участвовать в распределении прибылей страховой компании. Это может выразиться в различных формах:

1. сокращение размера вносов за счет дополнительных доходов;
2. отнесение прибыли на сумму, выплачиваемую по истечении срока договора.

Раздел инвестиционной прибыли  страховщика позволяет защитить от обесценивания накопления по полису страхования жизни.

Таким образом, инвестиционный доход  по доходному полису складывается из двух частей:

1-я часть – гарантированный инвестиционный доход. Во время оформления договора страхования по согласованию сторон может устанавливаться фиксированная ставка доходности, могут быть оговорены условия и порядок пересмотра гарантированной доходности.

2-я часть – дополнительный инвестиционный доход (бонус). Определяется страховщиком один раз в год по результатам полученного дохода от размещения средств страховых резервов. Об увеличении размера страховой суммы (размере страховых выплат) в письменном виде сообщается страхователю, и эти обязательства в дальнейшем уже не могут быть уменьшены страховщиком в одностороннем порядке. Страховщикам запрещено прогнозировать на будущее размер этой части инвестиционного дохода и таким образом привлекать клиентов. Можно только оглашать факт за прошедшие периоды. Дополнительно страховщик может назначить окончательный бонус, который выплачивается только при наступлении срока выплаты или смерти застрахованного.

Данные полисы также могли бы быть использованы как обеспечение  при ипотеке. Займ в любом случае будет погашен, а бонусы представляют дополнительный сберегательный элемент для заемщика.

Доходный полис на дожитие дороже, чем бездоходный на одинаковую страховую  сумму. Однако данные продукты могли  бы пользоваться спросом у населения, например, при снижении высоких процентных ставок, отмечающихся в настоящее время на рынке жилищных кредитов.

4. Фондовое страхование (инвести<sp