Анализ рынка недвижимости г. Иркутска

Иркутск / Куйбышевский 

2008, 3 кв 

41.80 - 74.90 

32.00 - 33.00 т.р./м2

 

Сурнова ул., 30 (пересечение  улиц Кожзаводская, Мельничная, Рабочего штаба и Сурнова), ЖСК Золотой  век, б/с 1 

Иркутск / Куйбышевский 

2008, 1 кв 

40.77 - 92.00 

30.00 - 35.00 т.р./м2

 

Сурнова ул., 30 (пересечение  улиц Кожзаводская, Мельничная, Рабочего штаба и Сурнова), ЖСК Золотой  век, б/с 2 

Иркутск / Куйбышевский 

2008, 1 кв 

40.77 - 92.00 

30.00 - 35.00 т.р./м2

 

Сурнова ул., 30 (пересечение  улиц Кожзаводская, Мельничная, Рабочего штаба и Сурнова), ЖСК Золотой  век, б/с 3 

Иркутск / Куйбышевский 

2008, 1 кв 

40.77 - 102.00 

30.00 - 35.00 т.р./м2

 

Сурнова ул., 30 (пересечение  улиц Кожзаводская, Мельничная, Рабочего штаба и Сурнова), ЖСК Золотой  век, б/с 4 

Иркутск / Куйбышевский 

2008, 1 кв 

40.54 - 95.00 

30.00 - 35.00 т.р./м2

 

Сурнова ул., 30 (пересечение  улиц Кожзаводская, Мельничная, Рабочего штаба и Сурнова), ЖСК Золотой  век, б/с 5 

Иркутск / Куйбышевский 

2008, 1 кв 

40.54 - 95.00 

30.00 - 35.00 т.р./м2

 

Сурнова ул., 30 (пересечение  улиц Кожзаводская, Мельничная, Рабочего штаба и Сурнова), ЖСК Золотой  век, б/с 6 

Иркутск / Куйбышевский 

2008, 1 кв 

40.77 - 92.00 

30.00 - 35.00 т.р./м2

 

Сурнова ул., 30 (пересечение  улиц Кожзаводская, Мельничная, Рабочего штаба и Сурнова), ЖСК Золотой  век, б/с 7 

Иркутск / Куйбышевский 

2008, 1 кв 

40.77 - 92.00 

30.00 - 35.00 т.р./м2

 

Топкинский м/р, жилой дом, б/с 1 

Иркутск / Куйбышевский 

2008, 2 кв 

36.49 - 53.29 

35.00 т.р./м2

 

 

 Всего в Иркутске  более 60 строительных компаний. 44 из них в настоящее время  ведут активное строительство.

 

 В число 10 самых крупных  компаний входят следующие организации  (см. табл. 7).

 

 Таблица 7

 

Рейтинг 10 самых активных строителей Иркутска

№ п/п 

Название 

Количество сданных и  строящихся объектов 

Доля в общем объеме строительства

 

1 

Востсибстрой 

33 

17,28%

 

2 

ИК ДИС 

13 

6,81%

 

3 

Петроград 

9 

4,71%

 

4 

Строительный альянс Магистраль 

9 

4,71%

 

5 

Запад 

8 

4,19%

 

6 

СтройКомплекс 

8 

4,19%

 

7 

Иркутский Дом 

7 

3,67%

 

8 

Строй-Стиль 

7 

3,67%

 

9 

СтройКонсалт 

6 

3,14%

 

10 

ИркутскСтройИнвест 

5 

2,62%

 

Прочие: 

86 

45,01%

 

Итого: 

191 

100,0%

 

 

 На долю 10 крупнейших  иркутских компаний-строителей приходится 54,97% всего первичного рынка жилья  города. Безусловным лидером рынка  является компания Востсибстрой. По сравнению с 31.05.2007 г. конкурентная  ситуация выглядит более здоровой (в 2007 г. на долю 10 крупнейших  застройщиков приходилось 72,75% всего  первичного рынка жилья) –  наблюдается ее обострение. Тем  не менее, Востсибстрой доминирует  на рынке. В целом прирост  жилищного строительства за период  май 2007 (общее число площадок 121) – июнь 2008 (общее число площадок 191) составил 57,85%.

 

 

 

 Рис. 1

 

 Крупнейшие компании-застройщики  г. Иркутска

 

 За первое полугодие  2008 г. первичный рынок жилья  в Иркутске значительно изменился.  За это время средняя стоимость  новых квартир по городу увеличилась  с 45,8 до 47,67 тыс. руб. за кв. м,  то есть на 4 %. Рассмотрим динамику  цен по районам города.

 

 Куйбышевский район.  В декабре 2007 г. средняя стоимость  квадратного метра была равна  41,44 тыс. руб. За полугодие она  поднялась на 13,4% и по состоянию  на 1 июня 2008 г. составляет 47,01 тыс.  руб. Максимальная цена за этот  период увеличилась на 12,7% – с  55 до 62 тыс. руб. за м2.

 

 Все это время самый  высокий предел держит компания  «Застройщик», которая возводит  ЖК «Современник» почти в центре  города на ул. Декабрьских Событий.  Минимальная стоимость квадратного  метра увеличилась незначительно,  с 30 до 30,6 тыс. руб. – увеличение  на 2%. По минимальным ценам строительство  ведет компания «Строй-Стиль», которая  занимается строительством по  улице Сурнова.

 

 Октябрьский район.  С декабря 2007 года средняя стоимость  жилья в данном районе увеличилась  на 3% (с 46,58 до 47,98 тыс. руб.). максимальная  стоимость уменьшилась на 1,7% с  57 до 56 тыс. руб. В декабре 2007 г. по такой цене продавались  площади в жилом комплексе,  расположенном в проезде Амурском, который возводится компанией  «Стройтранс», но на данный момент  все площади здесь проданы.  Теперь максимальную планку держит  компания «Строй торг», которая  строит ЖК «Чудесный» на пересечении  улиц Карла Либкнехта и Лыткина.  Минимум цен тоже изменился:  стал выше на 5%, так как цена  поднялась с 39 до 41 тыс. руб.  за м2. Такую стоимость компания  «Стройтранс» установила за квадратный  метр жилья в ЖК «Октябрь»,  возводимый на пересечении улиц  Депутатская и Зверева.

 

 Свердловский район.  Средняя стоимость квадратного  метра по сравнению с декабрем 2007 г. здесь стала выше на 7,7%. Цена поднялась с 43,27 до 46,61 тыс.  руб. Ценовой максимум увеличился  на 20%, с 50 до 60 тыс. руб. за м2. В декабре 2007 г. максимальную  стоимость за квадратный метр  запрашивала компания «Стройгарант»,  которая возводит жилой комплекс  на улице Лермонтова, а теперь  этот рекорд принадлежит компании  «Иркут», которая занимается строительством  жилого дома в микрорайоне  Юбилейный. Минимальная стоимость  увеличилась на 11,7%. Это связано  с тем, что компания «Базисстройинвест»  повысила стоимость квадратного  метра однокомнатных квартир  с 34 до 38 тыс. руб.

 

 Ленинский район. В  Ленинском районе средняя цена  не изменилась. Так же, как и  в декабре 2007 г, сегодня она  составляет 39 тыс. руб. за м2. максимум  уменьшился на 5%, 42 до 40 тыс. руб.  Минимальная цена увеличилась  на 5,5% с36 до 38 тыс. руб. Изменения  цены связаны с тем, что на  рынке осталось две компании, предлагающие квартиры в данном  районе: «Асрея» и «Иркутскстройинвест». Компания «Ангараремстрой» ушла  с рынка – все площади в  жилом доме, который она строила,  проданы.

 

 Кировский район. Так  же подвергся изменениям рынок  жилья Кировского района. Средняя  цена квадратного метра здесь  уменьшилась на 12%, с 73,75 до 65 тыс.  руб. Максимальная цена осталась  прежней – 80 тыс. руб. за  м2 (ЖК «Преображенский» по улице  Дзержинского). Зато ценовой минимум  снизился за полгода на 15,5%, с  70,5 до 55 тыс. руб. Объясняется это  тем, что компания «Энергохимкомплект» открыла продажи квартир в ЖК «Кристалл» с более дальним сроком сдачи, чем у других объектов в этом районе.

 

 Таблица 8

 

 Динамика цен на  первичное жилье в Иркутске  в I полугодии 2008 г, тыс. руб./кв. м. 

дек.07 

июн.08

 

Куйбышевский район

 

максимум, тыс. руб./кв. м. 

55 

62

 

средняя, тыс. руб./кв. м. 

41.44 

47.01

 

минимум, тыс. руб./кв. м. 

30 

30.5

 

Октябрьский район

 

максимум, тыс. руб./кв. м. 

57 

56

 

средняя, тыс. руб./кв. м. 

46.58 

47.98

 

минимум, тыс. руб./кв. м. 

39 

41

 

Свердловский район

 

максимум, тыс. руб./кв. м. 

50 

60

 

средняя, тыс. руб./кв. м. 

43.27 

46.61

 

минимум, тыс. руб./кв. м. 

34 

38

 

Ленинский район

 

максимум, тыс. руб./кв. м. 

42 

40

 

средняя, тыс. руб./кв. м. 

39 

39

 

минимум, тыс. руб./кв. м. 

36 

38

 

Кировский район

 

максимум, тыс. руб./кв. м. 

80 

80

 

средняя, тыс. руб./кв. м. 

73.75 

65

 

минимум, тыс. руб./кв. м. 

70.5 

55

 

 

 Картина на рынке  первичного жилья за прошедшие  месяцы 2008 года изменилась очень  сильно. Изменения эти нельзя  назвать стабильными. Где-то квартиры  подорожали, где-то – наоборот, упали  в цене. Анализ осложняется еще  и тем, что достаточно трудно  выявить ценовой тренд. К концу  года ситуация может измениться  как в положительную сторону  для потребителя, так и в  отрицательную.

 

 Таблица 9

 

 Средняя стоимость  квартир на первичном рынке,  тыс. руб. / м2

Район города 

Средняя рыночная цена

 

Июнь 2007 

Декабрь 2007 

Июнь 2008

 

Октябрьский 

44,01 

46,58 

47,98

 

Свердловский 

40,28 

43,27 

46,61

 

Куйбышевский 

35,16 

41,44 

47,01

 

Кировский 

48,88 

73,75 

65,0

 

Ленинский 

36,0 

39,0 

39,0

 

В среднем по городу: 

40,87 

48,81 

49,12

 

 

 

 

 Рис. 2

 

 Динамика рыночной  цены квадратного метра в новостройках  в июне 2007 – июне 2008 гг., тыс. руб. / м2

 

 В целом рост цен  на рынке недвижимости в 2008 году по сравнению с 2006 и  2007 годами хоть и замедлился, но  цена за квадратный метр продолжает  оставаться на очень высоком  уровне. В среднем рост цен  за январь-май 2008 года на первичном  рынке жилья составил 10,27 %. Рост  себестоимости строительства с  начала 2008 года составил 5,12 %.

 

 Наиболее существенно  подорожали квартиры эконом-класса. Это хрущевки, квартиры небольшого  метража в более современных  домах, однокомнатные квартиры  практически во всех категориях  жилья. Негативные процессы на  мировых финансовых рынках, постоянное  напоминание в различных источниках  информации о дефиците земельных  участков под застройку, рост  цен на стройматериалы и другие  факторы говорят о том, что  цены существенно снижаться не  будут.

 

 СТРАТЕГИЯ РАЗВИТИЯ  ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА Г. ИРКУТСКА  ДО 2020 ГОДА

 

 В основу концепции  развития г. Иркутска до 2020 г.  положены идеи, преемственные по  отношению к ранее заложенным  направлениям развития города. Они  заключаются в четком функциональном зонировании территорий с компактной селитебной зоной и упорядоченными промышленными районами, максимальном использовании внутренних территориальных резервов для нового строительства. Предусматриваются создание развитой зоны отдыха вдоль рек Ангары, Иркута, Ушаковки и на территориях прилегающих к городу лесных массивов, а также приоритетность экологического подхода при решении планировочных задач и обеспечении экологически безопасного развития города.

 

 Стратегией развития (генеральным  планом) предлагается сохранение  и развитие исторически сложившейся  структуры города, развитие компонентов  планировочной структуры на основе  урбанизированного и природного  каркасов города.

 

 Проектное решение  генерального плана содержит  градостроительное зонирование,  направленное на оптимизацию  использования городской территории, обеспечение комфортного проживания  жителей города, создание современной  социальной, транспортной и инженерной  инфраструктуры. Предусмотрено формирование  функциональных зон в соответствии  с Градостроительным Кодексом  РФ – жилых, общественно-деловых,  природно-рекреационных, производственно-деловых,  транспортных, зон инженерных сооружений, перспективного градостроительного  развития.

 

 В соответствии с  концепцией развития выделяются  следующие виды территориальных  зон:

 

 Таблица 10

 

 Территориальные зоны  г. Иркутска

Виды территориальных  зон

 

Жилые зоны

 

Зоны застройки индивидуальными  жилыми домами

 

Зоны застройки малоэтажными жилыми домами (

 

Зоны застройки многоэтажными  жилыми домами

 

Зоны ведения садоводства  и дачного хозяйства

 

Общественно-деловые зоны

 

Зоны делового, общественного  и коммерческого назначения

 

Зоны размещения объектов образования

 

Зоны размещения научно-исследовательских  учреждений

 

Зоны размещения объектов здравоохранения

 

Производственные зоны

 

Зоны производственных объектов 2, 3 класса вредности

 

Зоны производственных объектов 4, 5 класса вредности

 

Зоны коммунального и  коммерческого назначения

 

Зоны инженерной и транспортной инфраструктур

 

Зоны размещения объектов городского транспорта

 

Зона размещения объектов инженерной инфраструктуры

 

Зона размещения объектов железнодорожного транспорта

 

Зона размещения объектов воздушного транспорта

 

Зона размещения объектов речного транспорта

 

Зона сельскохозяйственного  использования

 

Зоны рекреационного назначения

 

Зоны занятые природными ландшафтами

 

Зоны занятые парками, скверами, бульварами

 

Зоны предназначенные  для занятий спортом, активного  отдыха и туризма

 

Зоны занятые городскими лесами

 

Зоны занятые водными  объектами

 

Зоны специального назначения

 

Зоны занятые кладбищами

 

Зоны занятые закрытыми  кладбищами

 

Зоны размещения режимных объектов

 

Зоны планируемого развития

 

Резервные территории для  развития жилых зон

 

 

 Территориальные зоны  могут включать в себя территории  общего пользования, занятые площадями,  улицами, проездами, дорогами, набережными,  скверами, бульварами, водоемами и  другими объектами.

 

 Выделяются также следующие  зоны ограничения на использование  территорий для осуществления  градостроительной деятельности:

 

 

 Объединенные зоны  охраны объектов историко-культурного  наследия.

 

 

 Санитарно-защитные зоны  предприятий и объектов.

 

 

 Водоохранные зоны  и прибрежные защитные полосы.

 

 

 Зоны затопления паводком 1% обеспеченности.

 

 

 Зоны санитарной охраны  источников питьевого назначения.

 

 Совершенствование структуры  жилой застройки стратегией развития  предусматривается в нескольких  направлениях.