Определение физического износа объекта недвижимости

Федеральное агентство  по образованию

ГОУ ВПО «УГТУ  – УПИ имени первого Президента России Б.Н.Ельцина»

Факультет Экономики  и управления

Кафедра «Экономика и управление строительством

и рыком недвижимости»

 

 

 

 

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

По дисциплине «Экспертиза объектов недвижимости»

Тема: «Определение физического износа объекта недвижимости»

 

 

 

 

 

 

 

 

Руководитель                                                                 / Скибицкая Е.П.

Студент                                                                          / Городилова В.П.

Группа                                                                                    ЭМ-580603

 

 

 

 

 

 

 

Екатеринбург 2012 
СОДЕРЖАНИЕ

Резюме	3
1. Информация по объекту недвижимости	4
1.1 Описание объекта	4
1.2 Общие данные и состав конструктивных элементов	4
1.3 Основные дефекты	5
2. Методы определения износа объекта недвижимости	8
3. Определение физического износа объекта недвижимости	12
3.1. Метод срока жизни здания	12
3.2. Нормативный метод	13
3.3. Метод срока жизни конструктивных элементов	15
3.4. Расчет взвешенного  значения	16
Заключение и выводы	17
Использованная литература	18
Приложения	19

 

 

Резюме.

В работе проведена оцена  физического износа здания, расположенного по адресу Россия, Красноярский край, г. Норильск, ул. Энергетическая д. 5.

Здание эксплуатируется  в суровых условиях крайнего севера, на момент осмотра отключено от сетей  тепло-, водо-, электроснабжения.

Имеющиеся документы:

1. Свидетельство о государственной регистрации права (Приложение 2)
2. Проект границ земельного участка (Приложение 3)
3. Технический паспорт нежилого здания (Приложение 4)

Была проведена робота по внешнему обследованию и описанию выраженных дефектов здания. В процессе осмотра были обнаружены значительные дефекты стен и перегородок, отслоение  штукатурного слоя стен, трещины с  расширением до 70 мм. На основании произведенного осмотра рассчитаны значения физического износа здания тремя способами: срока жизни здания, срока жизни конструктивных элементов, нормативным.

В результате взвешивания  результатов, полученных различными методами, получили итоговое значение физического  износа здания – 77,3%.

В соответствие СП 13-102-2003 «Свод правил по проектированию и строительству», обследуемое здание следует отнести к категории «Аварийное состояние». Эта категория, при которой техническое состояние конструкций или здания и сооружения в целом, характеризующаяся повреждениями и деформациями, свидетельствующими об исчерпании несущей способности и опасности обрушения отдельных конструкций здания.

Рекомендации:

Учитывая наличие деформаций и значительную степень разрушений строительных конструкций здания, необходимо провести срочные восстановительные работы.

 

1. Информация по  объекту недвижимости

1.1 Описание объекта

Здание Энергетическая дом 5 (инв. № 33) является объектом административного характера, расположено в промышленной зоне города Норильска, закреплено за Управлением Трестом эксплуатации основных фондов, числится на балансе ОАО «Норильский комбинат». Право собственности зарегистрировано (свидетельство о праве собственности 24 БН № 003188 от 06.11.2001).

Рис. 1.

В настоящее время объект отключен от сетей тепло-, водо-, электроснабжения.

Объект расположен на земельном  участке, предоставленном ОАО «Норильский  комбинат», площадью 1617 м², для эксплуатации административного здания.

Находится в ведении Управления собственности ОАО «Норильский  комбинат», как объект излишнего  недвижимого имущества - ликвидный.

 

1.2 Общие данные и состав конструктивных элементов

Год ввода в эксплуатацию- 1958г.

Этажность - 3.

Материал наружных стен - наружные и внутренние стены из кирпича.

Конструктивная схема - несущие  кирпичные стены.

Площадь застройки -1637,3 м².

Цокольное перекрытие - сборные железобетонные плиты.

Фундаментные балки - сборные, железобетонные.

Фундаменты - бетонные столбы глубиной заложения 4~5м; у вводов коммуникаций 6-7м.

Грунты-суглинки пылевато-илистые  льдонасыщенные, сменяются гравелисто-галечниковыми, с заполнителем супесью; либо супесь пылевато-илистая с прослойкой песка. Все грунты с прослойкой льда, мерзлые.

Принцип использования грунтов: 1 -й, вечномерзлые грунты используются в мерзлом состоянии, сохраняемом в процессе строительства и в течение всего периода эксплуатации сооружения (СНиП 2.02.04-88).

 

1.3 Основные дефекты

В результате обследования выявлено следующее:

В связи с отсутствием  доступа в техническое подполье, осмотреть конструкции «0» цикла  и элементы технического подполья не представляется возможным. Смотровой  лаз засыпан грунтом, и строительным мусором (фото № 1).

Цокольная забирка в удовлетворительном состоянии. Отмостка по периметру здания нарушена провалами, местами захламлена бытовым и строительным мусором (фото №2).

Конструкции выше отм. +0.000.

Остекленение по контуру здания отсутствует полностью. Оконные проемы заложены кирпичом, забиты досками, жестью. Подоконные сливы, карнизые свесы нарушены 100%.

Из-за значительной захламленности бытовым и строительным мусором  не обследованы некоторые помещения на 1 и 2 этажах. В помещении на 2 этаже отсутствуют плиты перекрытия.

Внутренние помещения.

Здание не эксплуатируется  продолжительное время отключено  от отопления и электричества  более 10 лет, в результате чего выявлены значительные повреждения отделочного  слоя (растрескивание, отслоение, вспучивание, образование высолов) и выпадение отдельных кусков на стенах и потолках. По стыкам плитам перекрытия многочисленные трещины с выпадением раствора из рустов.

Строительные конструкции (80%) подвержены увлажнению. На стенах и  потолке выявлено образование плесени, высолов. Плиты покрытия местами с разрушением защитного слоя бетона, глубиной до 30см.

Вследствие неравномерной  просадки фундаментов здания, на капитальных  стенах здания выявлены деформационные трещины раскрытием от 1мм до 70мм. Максимальные деформации на 1 этаже:

• вертикальные трещины в сопряжении несущих стен, раскрытием до 15-40мм, наклонная слева от оконного проема, раскрытием до 5мм;
• на стене в середине пролета наклонная трещина, раскрытием до 30мм, наклонно-вертикальная трещина у дверного проема, раскрытием до 6 мм;

- справа от оконной перемычки наклонная трещина раскрытием, до 50мм с деформированием оконного блока;

• слева от оконной перемычки наклонная трещина раскрытием до 60мм;
• на стене в середине пролета наклонная трещина, раскрытием до 5мм;
• вертикальная трещина в сопряжении несущих стен, раскрытием до 6мм;
• на наружной стене наклонно-вертикальная трещина, раскрытием до 5мм.

Аналогичные деформации зафиксированы  на 2 и 3 этажах с увеличением количества и раскрытия трещин. На 3 этаже  в помещениях при визуальном осмотре  отмечен уклон полов к наружной стене.

Лестничные клетки

1 этаж - под лестничным маршем наклонная трещина, раскрытием до Змм;

• между 1 и 2 этажами справа по оконному откосу вертикальная трещина раскрытием до 8мм;
• между 2 и 3 этажами справа и слева, от оконного проема вертикальные трещины раскрытием до 5мм, над и под оконным проемом сетка трещин по штукатурному слою раскрытием до 5мм;

- 3 этаж - наклонная трещина на капитальной стене раскрытием до 6мм переходящая встык плиты покрытия раскрытием визуально до 5мм.

- между 1 и 2 этажами справа в углу в сопряжении стен наклонная трещина раскрытием до 2мм., перекос оконного блока;

- 3 этаж - наклонная трещина  раскрытием до 3мм* по штукатурному  слою.

Фасады.

При систематическом увлажнении наружных стен атмосферными осадками (отсутствием водоотводящих устройств кровли) на всех стенах отмечено разрушение, отслоение штукатурного слоя до кирпичной кладки. Прочностные характеристики кладки в данных координатах снижены - горизонтальное расслоение кладки со сдвигом по швам отдельных участков.

Наибольшие деформации отмечены в виде образования наклонных  трещин под и над оконными проемами раскрытием от 2 до 90мм, а именно:

- трещины на всю высоту здания раскрытием на .1 этаже до 50мм (фото № 2) на 3 этаже до 90мм, переходящие на карнизные плиты (фото № 3);

- трещины на всю высоту  здания раскрытием на 1 этаже до 5мм, на 3 этаже до 10мм;

- трещины на высоту 2 этажа  раскрытием до 6мм;

- трещины на 2 этаже раскрытием до 9мм, на 3 этаже до 20мм, переходящие на карнизные плиты (фото № 4);

- под крайними оконными проемами на всю высоту здания трещины раскрытием до 30мм;

- трещины на всю высоту здания раскрытием до 3 мм визуально;

- сеть наклонных трещин на 1 этаже раскрытием до 2мм, на 3 этаже до 20мм;

- на уровне 2-3 этажа отслоение фактурных и отделочных слоев, расслоение кирпичной кладки (фото № 8).

Фотографии дефектов объекта  представлены в Приложении 1.

Имеющиеся документы:

4. Свидетельство о государственной регистрации права (Приложение 2)
5. Проект границ земельного участка (Приложение 3)
6. Технический паспорт нежилого здания (Приложение 4)

 

 

 

2. Методы определения износа объекта недвижимости

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской  привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. Износ обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение.

В зависимости  от причин, вызывающих обесценение  объекта недвижимости, выделяют следующие  виды износа: физический, функциональный и внешний.

Физический  и функциональный износ подразделяется на устранимый и неустранимый.

Устранимый износ - это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т.е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта в целом.

Выявление всех возможных видов износа - это  накопленный износ объекта недвижимости. В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу  между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта.

Совокупный  накопленный износ является функцией времени жизни объекта. Рассмотрим основные оценочные понятия, характеризующие  этот показатель.

Физическая жизнь здания (ФЖ) - период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

Хронологический возраст (ХВ) - период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Экономическая жизнь (ЭЖ) определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом проводимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.