Определение физического износа объекта недвижимости

Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.

Оставшийся срок экономической  жизни (ОСЭЖ) здания - период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни (рис. 2).

Рис. 2. Периоды жизни здания и характеризующие  их показатели

Износ в оценочной практике необходимо отличать по смыслу от подобного термина, используемого в бухгалтерском  учете (начисление износа). Оценочный  износ - один из основных параметров, позволяющих  рассчитать текущую стоимость объекта  оценки на конкретную дату.

Физический  износ - постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а  также жизнедеятельности человека.

Методы  расчета физического износа зданий следующие:

• метод срока жизни;
• нормативный;
• стоимостной.

Нормативный метод расчета физического износа предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня.

В указанных  правилах даны характеристика физического  износа различных конструктивных элементов  зданий и их оценка.

Физический  износ здания следует определять по формуле:

 , где

И_ф - физический износ здания, %;

И_i - физический износ i-го конструктивного элемента, %;

L_i - коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-го конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания;

п - количество конструктивных элементов в здании.

Доли  восстановительной стоимости отдельных  конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости  здания (в процентах) обычно принимают  по укрупненным показателям восстановительной  стоимости жилых зданий, утвержденных в установленном порядке, а для  конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей, по их сметной стоимости.

Данная  методика применяется исключительно  в отечественной практике. При  всей наглядности и убедительности ей присущи следующие недостатки:

-  по причине своей «нормативности» она изначально не может учесть нетипичные условия эксплуатации объекта;

-  трудоемкость применения по причине необходимой детализации конструктивных элементов здания;

-  невозможность измерения функционального и внешнего износа;

-  субъективность удельного взвешивания конструктивных элементов.

Определение физического износа зданий методом срока жизни. Показатели физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни находятся в определенном соотношении, которое можно выразить формулой:

 , где

И –  износ;

ЭВ  – эффективный возраст;

ФЖ  – типичный срок физической жизни;

ОСФЖ  – оставшийся срок физической жизни.

Физический  износ можно рассчитать как для  отдельных элементов здания с  последующим суммированием рассчитанных обесценений, так и для здания в целом. Для приближенных расчетов износа возможно использовать упрощенную формулу:

 .

Применение  данной формулы также актуально  при расчете процентных поправок на износ в сравниваемых объектах (метод сравнительных продаж), когда  оценщику не представляется возможным  произвести осмотр выбранных аналогов. Рассчитанный таким образом процент  износа элементов или здания в  целом может быть переведен в  стоимостное выражение (обесценение):

 .

На  практике элементы сооружения, имеющие  устранимый и неустранимый физический износ, делят на «долгоживущие» и  «короткоживущие».

«Короткоживущие элементы» - элементы, имеющие меньший срок жизни, чем здание в целом (кровля, сантехническое оборудование и т.п.).

«Долгоживущие элементы» - элементы, у которых ожидаемый срок жизни сопоставим со сроком жизни здания (фундамент, несущие стены и т. д.).

Устранимый  физический износ «короткоживущих  элементов» возникает вследствие естественного  изнашивания элементов здания со временем, а также небрежной эксплуатации. В этом случае цена продажи здания снижена на соответствующее обесценение, поскольку будущему собственнику необходимо будет произвести «ранее отложенный ремонт», чтобы восстановить нормальные эксплуатационные характеристики сооружения (текущий ремонт внутренних помещений, восстановление участков протекающей  кровли и т.д.). При этом предполагается, что элементы восстанавливаются  до «практически нового» состояния. Устранимый физический износ в денежном выражении определен как «стоимость отложенного ремонта», т.е. затрат по доведению объекта до состояния, «эквивалентного» первоначальному.

Неустранимый  физический износ компонентов с  коротким сроком жизни - это затраты  на восстановление быстроизнашивающихся компонентов, определяются разницей между  восстановительной стоимостью и  величиной устранимого износа, умноженной на соотношение хронологического возраста и срока физической жизни этих элементов.

Устранимый  физический износ элементов с  долгим сроком жизни определяется разумными  затратами на его устранение, подобно  устранимому физическому износу элементов с коротким сроком жизни.

Неустранимый  физический износ элементов с  долгим сроком жизни рассчитывается как разница между восстановительной  стоимостью всего здания и суммой устранимого и неустранимого  износа, умноженной на соотношение  хронологического возраста и срока  физической жизни здания.

 

3. Определение  физического износа объекта недвижимости

3.1. Метод срока жизни здания

Таблица 1. Расчет физического  износа методом срока жизни.

Наименование объекта	Хронологический возраст, лет	Норма амортизации, % в год	Срок экономической жизни, год	Эффективный возраст, год	Требуемое значение физического износа, %
Объектом административного характера – Энергетическая 5	54	1,0	100	*	80/100*100= 80%

* условия эксплуатации  здания в районе крайнего севера, длительное время отключен от  тепло-, водо-, электроснабжения

Износ, рассчитанный по методу срока жизни составляет 80%.

 

 

3.2. Нормативный метод расчета физического износа

Наименование конструктивного элемента	Описание дефекта констр элемента	Удельный вес констр элемента, %	Диапазон значений физ износа из ВСН	Значение физ износа,%	Износ с учетом удельного  веса конструктивного элемента, %
Фундамент	Перекосы, выпучивание  забирки, глубоко раскрытые трещины в цоколе; трещины, сколы и значительное выпадание камней в надземной части столбов	4	41-60	60	2,4
Стены и перегородки	Массовые прогрессирующие  сквозные трещины, кладка местами расслаивается  и легко разбирается, заметные искривления  и выпучивания	28	51-60	60	16,8
Перекрытия	Глубокие поперечные трещины в плитах с оголением  арматуры; прогрессирующее смещение плит перекрытия относительно друг друга  по вертикали более 3 см; прогибы  не более 1:50 пролета	9	51-60	60	5,4
Крыши и кровля	Крыши Мауэрлат, стропила, обрешетка и сопряжения поражены гнилью (провесы, неровности крыши и  т.д.) Кровля Гниль или выпадение  дранок на площади до 40%, лишайники  на поверхности кровли	6	41-60	60	3,6
Полы	Массовые глубокие выбоины и отставание покрытия от основания местами до 5 м2 на площади, до 50%	7	41-60	60	4,2
Проемы	Отсутствуют	6		100	6
Отделочные работы	Отсутствуют	6		100	6
Внутренние санитарно-технические и электротехнические устройства	Отсутствуют	20		100	20
Прочие	Лестницы  В подступенках сквозные трещины; в проступях имеются разрушенные места; отдельные проступи отпали, маршевые плиты (косоуры) имеют трещины и обнажения арматуры	14	41-60	60	8,4
Итого					72,8

 

Износ, рассчитанный по нормативному методу, 73 %.

 

3.3. Метод срока жизни конструктивных элементов

Наименование конструктивного элемента	Удельный вес конструктивного  элемента, %	Хронологический возраст, лет	Эффективный возраст, лет	Срок экономической жизни, лет	Значение физического  износа, %	Износ с учетом удельного  веса конструктивного элемента, %
Фундамент	4	54	50	100	50	2
Стены	28	54	60	100	60	16,8
Перекрытия	9	54	65	100	65	5,85
Крыши и кровля	6	54	30	30	100	6
Полы	7	54	30	30	100	7
Проемы	6	54	50	50	100	6
Отделочные работы	6	54	30	30	100	6
Внутренние санитарно-технические  и электротехнические устройства	20	54	30	30	100	20
Прочие (лестницы)	14	54	60	100	60	8,4
Итого						78

 

Износ, рассчитанный по методу срока жизни конструктивных элементов, равен 78%

 

 

3.4. Расчет взвешенного  значения

Метод расчета износа	Значение рассчитанного  износа, %	Присвоенный вес, %	Значение износа с учетом присвоенного веса, %
Срока жизни здания	80	40	32
Нормативный	73	30	21,9
Срока жизни конструктивных элементов	78	30	23,4
Итого			77,3

 

 

Заключение и  выводы

На основании обследования здания, расположенного по адресу г.Норильск, ул.Энергетическая, д.5, были произведены расчеты физического износа по трем методам: нормативным, срока жизни здания, срока жизни конструктивных элементов.

В результате взвешивания  полученных результатов, найден уровень  физического износа здания, равный 77,3%.

В соответствие СП 13-102-2003 «Свод правил по проектированию и строительству», обследуемое здание следует отнести к категории «Аварийное состояние». Эта категория, при которой техническое состояние конструкций или здания и сооружения в целом, характеризующаяся повреждениями и деформациями, свидетельствующими об исчерпании несущей способности и опасности обрушения отдельных конструкций здания.

Рекомендации:

Учитывая наличие деформаций и значительную степень разрушений строительных конструкций здания, необходимо провести срочные восстановительные работы.

 

Использованная литература.

1. Свидетельство о государственной регистрации права
2. Технический паспорт нежилого здания
3. СП 13-102-2003 "Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений"
4. «Срок службы конструктивных элементов зданий» http://www.baurum.ru/_library/?cat=build_works&id=649
5. Методика определения физического износа гражданских зданий, http://www.complexdoc.ru/ntdtext/540403/1

 

Приложение 1. Фотографии объекта

Фото № 1

Смотровой лаз засыпан грунтом, захламлен бытовым и строительным мусором.

 

Фото № 2

Дворовая часть здания захламлена бытовым и строительным мусором.

 

Фото № 3

Вертикальная трещина в сопряжении несущих стен раскрытием до 40мм, наклонная  трещина справа от оконного проема раскрытием до 5мм, повреждение фактурного и отделочного слоя, расслоение кирпичной  кладки под оконной перемычкой

 

Фото № 4

Зазоры между плитой покрытия и капитальной стеной раскрытием до 10мм, вертикальные в стыках стен раскрытием до 20мм, наклонная к оконному проему раскрытием до 5мм (3 этаж).

 

Фото № 5

Лестничная клетка между 2 и 3 этажом. Вертикальная трещина по капитальной стене раскрытием до 5мм.