Бағалау әдістері

 

 

 

 

 

 

                          Жоспар

 

 Кіріспе

Негізгі бөлім.

Кәсіпорынды 3 тәсілмен бағалау.

1.   Сатуды тікелей салыстыру тәсілімен бағалау.
2. Табыстық тәсілімен бағалау.
3.   Шығындық тәсілімен бағалау.

Қорытынды.

Қолданылған әдебиеттер тізімі.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                            Кіріспе

 

 

Кәсіпорын құнын  бағалаудың бірнеше ондаған әдістемелері бар, олар мамандармен, әдетте, табыстық, салыстырмалы және шығындық тәсілдерге топталады.

Табыстық тәсіл.

Болашақ табыстың ағымдағы құынын анықтауға негізделген  кәсіпорынды бағалаудағы табыстық тәсіл шегіндегі әдістемелерге  келесілер жатады:

• табысты капитализациялау әдістемесі;
• ақша ағымдарын дисконттау әдістемесі.

Салыстырмалы (нарықтық) тәсіл.

Кәсіпорынды  бағалауға салыстырмалы тәсіл әдістемелері бағаланатын кәсіпорын құнын салыстыратын  кәсіпорын құндарымен салыстыруға негізделеді. Салыстырмалы тәсілге келесі әдістемелер жатады:

• капитал нарығы;
• мәмілелер (сатуды салыстырмалы талдау әдістемесі);
• салалық коэффиценттер.

Негізгі қорларды бағалауға салыстырмалы (нарықтық) тәсіл бағаланатын  обьекті құнын  басқа салыстыратын қорлар құнымен  салыстыруға және сәйкес түзетулер  енгізуге негізделген. Оны қолданғанда  келесі әдістер қолданылады:

• сатуды тікелей салыстырмалы талдау әдісі;
• жалпы ренталық мультипликаторды қолдану;

капитализацияның  жалпы коэффицентін қолдану;

   Мүліктік  тәсіл  кәсіпорын активтерін талдауға негізделген. Мүліктік тәсілдің барлық әдістемелері кәсіпорын акцияларының бақылау пакетін бағалау үшін қолданылады.

  Мүліктік (шығындық) тәсіл өзіндік қорлардың құнын анықтау үшін обьект құрылысына шығындар мен осы обьект тұрған жер учаскесінің нарықтық құны мен қоса онтайлы бағыт болатындығына негізделген.

  Негізгі қорларды  бағалауға шығындық тәсілді жүзеге  асыру келесі кезеңдерден   тұрады:

1. қозғалмайтын обьект тұрған жер учаскесінің нарықтық құнын анықтау;
2. негізгі қорлардың ауыстыру құны мен қалпына келтіру құнын есептеу;
3. қорлардың тозуының барлық: табиғи, функционалдық және сыртқы түрлерін есептеу;
4. негізгі қорлардың қалдық құнын анықтау.

 

 

 

 

 

              Сатуды тікелей салыстыру тәсілімен бағалау.

 

Меншікті бағалауға  салыстырмалы тәсілдің ерекшеліктері  болып құнның қорытынды шамасының, бір жағынан, ұқсас компанияларға  тиесілі акцияларды сатып алу-сатудың  нарықтық бағасына, басқа жағынан, нақты  жеткен қаржылық нәтижелерге бағытталуы табылады.

Ерекше көңіл  келесілерге бөлінеді:

- салыстырмалы  тәсілдің теориялық негізделуіне, оның қолдану аясына, қолданылатын  әдістердің ерекшеліктеріне;

- ұқсас кәсіпорындарды  таңдау талаптарына;

- маңызды баға  мультипликаторлардың сипаттамасына  және оларды бағалау тәжірибесінде  қолдану ерекшеліктеріне;

- құнның қорытынды  шамасын қалыптастырудың негізгі  кезеңдеріне;

- мультипликатор  шамасын таңдауға, аралық нәтижелерді  салмақтандыруға, түзетулер енгізуге.

Бағалаудағы салыстырмалы (нарықтық) тәсілде активтердің құндылғы жеткілікті құрылған қаржылық нарық  бар болғанда қаншаға сатылуы  мүмкін екендігімен анықталады деп  болжанады. Басқаша айтқанда, бағаланатын  кәсіпорын құнының ең мүмкін шамасы нарықпен тіркелген ұқсас фирманы  сатудың нақты бағасы болуы мүмкін.

Салыстырмалы  тәсілдің қолданылуын, сонымен қатар  нәтижелі шаманың объективтілігін  дәлелдейтін теориялық негізі болып  келесі негізгі жағдайлар жатады:

- бағалаушы бағыт  ретінде нарықпен нақты қалыптастырылған  ұқсас кәсіпорындарға бағаларды  қолданады. Дамыған қаржылық нарық  болғанда жалпы сатып алу-сатудың  немесе бір акцияның бағасы  кәсіпорынның меншікті капиталы  құнының шамасына әсер ететін  көптеген факторларды ең интегралды  есептейді;

- салыстырмалы  тәсіл альтернативті инвестициялар  қағидасына негізделеді;

- кәсіпорын бағасы  оның өндірістік және қаржылық  мүмкіндіктерін, нарықтағы жағдайын, даму болашағын көрсетеді. Сәйкесінше, ұқсас кәсіпорындарда баға мен  пайда, дивидендтік төлемдер, өткізу  көлемі, меншікті капиталдың баланстық  құны сияқты ең маңызды қаржылық  параметрлер арасындағы ара қатынас  сәйкес келуі керек. 

Салыстырмалы  тәсілдің негізгі артықшылығы болып  бағалаушының ұқсас кәсіпорындарды сатып алу-сатудың нақты бағасына негізделетіндігі табылады. Берілген жағдайда баға нарықпен анықталады, өйткені  бағалаушы ұқсас кәсіпорынның бағаланатын  объектімен салыстырмалылығын қамтамасыз ететін түзетулермен шектеледі.

 

 

 

Сонымен қоса салыстырмалы тәсілдің бірқатар мәнді жетіспеушіліктері  бар:

- есептеу үшін  негіз болып өткен кезеңде  болған қаржылық нәтижелер табылады;

- ол тек бағаланатын  объекті бойынша ғана емес, бағалаушымен  ұқсас деп танылған фирмалар  бойынша да жеткілік жан жақты  қаржылық нәтижелер болғанда  ғана мүмкін. Ұқсас кәсіпорындардан  қосымша ақпарат алу күрделі  процесс болып табылады;

- күрделі түзетулерді,  қорытынды шамаға және аралық  есептесулерге қатаң негізделуді  талап ететін түзетулерді енгізу  қажет. Бұл тәжірибеде мүлде  ұқсайтын кәсіпорындардың болмайтындығына  байланысты.

Негізгі қорды бағалауға салыстырмалы тәсіл бағаланатын объект құнын  басқа салыстырылатын қорлар құнымен  салыстыруға және сәйкес түзетулер  енгізуге негізделеді. Оны қолданғанда  келесі әдістер пайдаланылады:

• сатуды тікелей салыстырмалы талдау әдісі;
• жалпы ренталық мультипликаторды қолдану;
• капитализацияның жалпы коэффициентін қолдану.

Сатуды тікелей салыстырмалы талдау әдісі – сату-сатып алу нақты  мәселесінің сәйкес қорының сипатын  талдаудан және оларды бағаланушы объектімен салыстырудан тұрады. Бағалаудың берілген әдісі ауыстыру қағидасыне негізделген. Бұл әдісті пайдаланғанда соңғы  уақытта сатылған салыстырылатын объект талданады, бағаланушы және салыстырмалы объектіл арасындағы айырмашылық бағасына түзетулер енгізіледі.

Сатуды талдау әдісін жүзеге асырғанда  келесі технология қолданылады:

• сәйкес нарықта салыстырылатын объектілердің жақындағы сатылымдары анықталады;
• мәмілелер туралы ақпарат сенімділігі тексеріледі;
• әр салыстырылатын объекті мен бағаланушы объект арасындағы айырмашылықтарды ескере отырып, салыстырылатын объект бағасына түзетулер енгізіледі.

Салыстырмалы объектілердің жақындағы  сатылымдары туралы ақпарат көздері  келесілер бола алады: бағалаушының меншікті архиві, риэлторлық және брокерлік  фирмалардың мәлімет банктері, нотариалды кеңселердің мәліметтер банктері, техникалық түгендеу бюро қызметі, объектілердің  сатып алу-сату мәмілелерінің жасалғандығы туралы кезеңдік баспадағы жариялаулар  және басқа көздер. Объектілерді жақындағы  сатуын талдағанда салыстырмалы объектін сол табиғи жасы, объектінің астында  сол жер учаскесі, мәміленің сол  қаржылық шарттары және т.б. бар екеніне  куәлану керек.

Мәмілелер туралы мәліметтер тексерілуі және расталуы қажет. Мәміле бағасын  растау мәміленің нақты бағасының  шамасына сенімді болу үшін қажет, өйткені  «екіншілік нарықта» жиі азырақ шама көрсетіледі, ал мәміленің нақты  бағасы жоғары.

 

Салыстырылатын объекті бағасына түзетулер енгізіледі. Ол бағаланатын  объекті салыстырмалыдан қаншалықты ерекшеленетінін көрсетеді. Түзету енгізудің ерекшелігі объектілердің  сипатт айырмашылық кәдімгі сатып  алушы жағынан бағаланатындығы.

Түзету мөлшерін анықтаудың негізгі  әдістері – жұптық сатуды талдау, элемент  құнын регрессивті талдау және есептеу. Қандай да болмасын сипаттама бойынша  түзету шамасын анықтау әдістерінің  бірі жұптық сатуды талдау деп аталады  және салыстырмалы сатулардың бірнеше  жұбын талдау мен салыстырудан тұрады. Екі біртекті объект сатылуын жұптық деп атайды. Оларда тек бір сипаттама  ғана ұқсас емес. Оны салыстырылатын объектінің нақты бағасына түзету ретінде  бағалау мен қолдану қажет.

Регрессиялық талдау математикалық  формулаларды пайдалануды қарастырады:

 

C=b*x                              

 

мұндағы, C – объектінің есептелетін құны

          b –  салыстыру бірлігіне алынған  коэффициент

          x –  бағаланушы мәлімет үшін өлшенген  мәліметтер

 

C=b*x+a+d+…+n             

 

мұндағы, а ,d... n – оң немесе теріс түзету коэффициенттері

 

C=A+b+d+...+n                   

 

мұндағы, A – қандайда бір базалық шама

 

C=A-(100+b+d+...+n)            

 

мұндағы, в,d...n - 100% қосылатын немесе шегерілетін %-дық түзету коэффициенттері. Әр

                              коэффициент бір-бірінен тәуелсіз (А) базалық шамасына қолданыла  алады.

 

Қозғалмайтын мүлік нарығындағы  дамыған секторларында көфакторлы сызықтық және сызықтық емес модельдер  қолданылады:

 

С = Σ a_{i *} x _i ⁿ                      

 

мұндағы,  a_i – регрессия коэффициенті,

            x _i – қор құны тәуелді факторларды сипаттайтын әртүрлі айнымалылар.

 

Алайда бұл модельдерді қолдану  тек объектілерді жұптық сату мәмілелері туралы көпауқымды ақпараттар болғанда ғана мүмкін. Түзету қажетті элементті  жасау құнын есептеу әдісі  сатып алу-сату мәмілелері туралы нарықтық ақпараттың жетіспеуі жағдайында қолданылады.

Ол қозғалмайтын мүлік пен басқа  қорлардың дамымауы жағдайында орын алады.

Салыстырылатын объектілердің  бағасын түзету ақша бірліктерінде, пайыздарда, жалпы топтастыруларда  және кумулятивтік пайыздық түзетулерде  жүзеге асырылуы мүмкін.

Ақшалай түзетулер – бұл әр салыстырылатын объектінің сату бағасына қосылатын  немесе одан алынатын сомалар.

Пайыздық түзетулер нақты ақша сомаларын анықтауға қиын болғанда қолданылады. Әдетте пайыздық шамалар  уақытқа, мәмілені қаржыландыру ерекшеліктеріне  және орналасуына түзетулерде пайдаланылады.

Кумулятивтік пайыздық түзетулер  барлық жеке пайыздық түзетулерді көбейтумен анықталады.

Объектілерді салыстыру үшін жиі  түсімнің сату бағасына (жалпы ренталық мультипликатор) не таза табыстың бағаға (капитализацияның жалпы коэффициенті) қатынасы қолданылады.

Салыстырылатын объектілердің  сату бағасына түзетулер енгізу салыстырылатын объектілер арасындағы салыстыру элементтерінің барлығы анықталып, айырмашылықтар бағаланғаннан кейін жүзеге асырылады. (пайыздарда немесе ақшалай бірліктерде).

Егер салыстырмалы элемент бағалау  объектісіне қарағанда жақсы  болса, онда түзетулер минус таңбасымен алынады (теріс түзету). Ал егер теңестіру  объектісі салыстырмалы объект элементтен бағалауға қарағанда нашар болса, онда түзетулер оң болып алынады

Жалпы ренталық мультипликатор көмегімен  объект құнының есебі. Бұл объектіге  табыс әкелетін және жалға берілетін  объектіге қолданылады. Осы әдіспен  құнды есептеу былай жүреді: алдымен  объек үшін жылдық жалдық ставка анықталады, одан кейін осы нарық секторы  үшін жалпы ренталық мультипликатор есептеледі, соңғы нәтижесінде тиімді жалпы мультипликаторға жалдық ставка көбейтіледі.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                    Табыстық тәсілімен бағалау.

 

Бизнестің негізі болып, оның бөлінбес мәні болып меншікті иеленуден табыс алу болып  табылады. Сондықтан меншіктің қандай болсын объектісі нарықтық қатынастың барлық субъектілерін табыс алудың көзі ретінде қызықтырады. Табыс  алу – экономика аяларының  басым бөлігінде әрекеттің соңғы  нәтижесі болып табылады.

 Сондықтан  инвестициялау объектісі ретіндегі  бизнестің мәніне ең ұқсасы  – табыстық тәсіл. Ол қазақстандық  бағалау тәжірибесінде макроэкономикалық  факторлардың тұрақтануымен және  қазақстандық ұйымдардың әрекетінің  тиімділігінің жоғарылауымен байланысты  үлкен мәнге ие болуда.