Бағалау әдістері

Бағалау объектісімен алынатын табыс  көп болған сайын оның нарықтық құны да жоғарырақ болады. Табыстық тәсілде  бағалаудың күту қағидасы айқынырақ  көрінеді. Сондықтан табыс алынуы мүмкін уақыт ұзақтығы да үлкен мәнге  ие болады. Мұндай тәсілдің барлық мағынасы – осы болашақ табыстарды ағымдағы құнмен есептеу.

Бағалауға табыстық тәсіл екі әдістен  тұрады:

• таза табысты капитализациялау әдісі;
• ақша ағымын дисконттау әдісі.

Табысты капитализациялау әдісінің (немесе тікелей капитализация әдісінің) мәні қорды пайдаланудан алынған  болашақ табыстың ағымдағы құнымен  қорытындалады. Қор пайдаланудан түскен табыс және оны қайта сатудан  түскен пайда ағымдық құнға капиталданады, ол қордың нарықтық құнын көрсетеді.

Негізгі қор құны келесі формула  бойынша анықталады:

 

Қ = Д/К                                          

 

мұндағы, Д – қор пайдаланудан түскен таза жылдық табыс;

         К –  капитализация коэффициенті.

Таза табыс – бұл қолда  бар түсімнен қорларды қолдану бойынша  барлық шығындарды шегергеннен кейін  бағаланатын қорларды қолданудан алынған  күтілетін жылдық таза табыстың есептелген шамасы.

Таза табыс есебін объектіні  пайдаланудан мүмкін пайданы анықтаудан бастау қажет. Потенциалды жалпы  түсім  - бағаланатын объектіде  жүзеге асатын негізгі әрекет түрінен  және қосымша қызметтен түсетін  түсімнің күтілетін жалпы мөлшері. Потенциалды жалпы түсімді есептегенде  бағаланатын қорды пайдаланудың нормативтік (жобалық, нарықтық) үлестік  құны анықталады. Үлестік құндарды нақты анықтау негізгі қорды  бағалау процесінде, сонымен қатар  объектіні соңына дейін пайдаланбауға  түзету анықталады. Нақты жалпы түсім  қор пайдалану дәрежесіне потенциалды  аз болуы керек.

 

Қорды пайдалану бойынша шығындар: тұрақты, операциялық және резерв деп  бөлінеді. Тұрақты шығындарға, мысалы, мүлікті сақтандыруға аударымдар жатады. Операциялық немесе қолдану шығындарына  қорды қолдану бойынша, табыс  ағымын қолдану бойынша және қызмет көрсету бойынша шығындар жатады. Қозғалмайтын объект үшін эксплуатациялық  шығын құрамына мыналар жатады:

• объектіні басқаруға төлем;
• қызмет көрсетуші қызметкерлерге еңбекақы және сыйақы;
• жұмыскерлерді әлеуметтік сақтандыру;
• коммуналдық төлемдер (электр жарығы, газ, телефон, су);
• объектіні ұстауға шығындар;
• жөндеуге, жарнамаға, банктік қызметтерге шығындары, көлік шығындары.

Резервтерге жиһаз, асхана жабдықтарын, ыдыс-аяқ және т.б. жабдықтарды сатып  алуға шығындар кіреді.

Барлық тұрақты, эксплуатациялық  шығындар және резервтер өндірістік өзіндік құн құрамына кіреді. Объектіні  өндіруге шығындар берілген шығындар тізіміне жатпайды, өйткені олар амортизациялық аударымдар құрамына кіреді.

Таза операциялық шығындарды есептеу  үшін табыстар мен шығындар туралы есеп беру жасалады. Оған негіз бас  бухгалтерлік кітап, пайдалар мен шығындар туралы есеп беру, төлемдік ведомостер, накладнойлар, келісім-шарттар және басқа да бухгалтерлік құжаттар. Табыстар мен шығындар туралы есеп беру бағалау  күнінен кейінгі бірінші болжамдық, бірақ негізделген және шынайы болу керек, қорларды қолдану бойынша  нақты мәліметтерге, сәйкес нарық  жағдайы туралы ақпаратқа негізделеді.

Капитализация коэффициенті таза табысты  объект құнына айналдыратын параметрді білдіреді. Мұнда негізгі қорды  қолданудан алынатын таза пайда және қорды сатып алуға жұмсалған  негізгі капиталдың өтелуі ескеріледі. Осы екі құраушыны ескеретін  капитализация коэффициентін капитализацияның жалпы коэффициентке немесе таза табыс капитализациясының ставкасы деп атайды.

Әлемдік тәжірибеде капитализация  коэффициентін есептеудің келесі әдістері жиі қолданылады:

• тікелей капитализация әдісі (тікелей салыстыру әдісі);
• байланысқан инвестиция қарыз және меншікті капитал әдісі;
• байланысқан инвестиция жер және ғимарат әдісі;
• кумулятивтік әдіс;
• Эллвуд әдісі.

Тікелей капитализация әдісімен капитализация  коэффициентін анықтау ұқсас  қорлар бағасы (Б) және оларды қолданудан алынған таза табыстар (ТТ) туралы нарықтық мәліметтерді талдауға негізделеді:

 

К= ТТ/Б                                    

 

Байланысқан инвестиция қарыз және меншікті капитал әдісі. Қор сатып  алу үшін белгілі бір пропорциядағы  қарыз және меншікті капитал пайдаланғанда  қолданылады. Капитализацияның жалпы  ставкасын былай анықтайды:

 

Кжалпы = Ккр*Укр+Кмен.к(1-Укр)          

 

мұндағы, Укр – қарыз капиталының инвестицияның  жалпы сомасына қатынасы;

         (1-Укр) –  меншікті капитал үлесі;

         Ккр –  қарыз капитал құраушысы (ипотекалық  тұрақты);

         Кмен.к  – меншікті капиталға капитализация  ставкасы.

Байланысқан инвестиция жер және ғимарат  әдісі. Оны мүліктік кешеннің әр компонент  құрылыс пен жер учаскесі бойынша  капитализация ставкасын нақты  есептеу мүмкін болғанда қолданады. Капитализацияның жалпы ставкасының  есебі осы әдіс бойынша келесі формуламен анықталады:

 

Кжалпы =Қжер*Кжер+Қғим*Кғим             

 

мұндағы, Қ жер – мүліктік кешеннің жалпы  құнындағы жердің пайыздық құны;

         Кжер –  жер нарығы үшін капитализация  ставкасы;

         Қғим –  мүліктік кешеннің жалпы құнындағы  ғимараттың пайыздық құны;

         Кғим –  ұқсас ғимаратқа капитализация  ставкасы.

 

Кумулятивтік әдіс ерекшелігі –  екі коэффициенттің біреуі – пайыз  ставкасы (неиелі капиталға табыс  ставкасы) жеке компоненттерге бөлінеді. Осы компоненттерді қосу жолымен  пайыздық ставка есептеледі.

Эллвуд әдісі – бұл байланысқан  инвестициялардың – жер және меншікті капиталдың модификацияланған әдісі. Оның формуласы:

 

Кжалпы = Кмен.к+И/Б*Кипотека+ + α – β • К _фп             

 

мұндағы, Кмен.к – инвестицияға және капитал  қайтарымына табысты қосатын  меншікті

                                 капиталға табыс ставкасы;

         И –  ипотекалық несие мөлшері;

         Б –  объект бағасы;

         Кипотека  – ипотекалық коэффициент, ипотекалық несие бойынша % ставка болжанатын кезеңдегі қор құнының сәйкес арту және азаю шамасы;

       

 

 Кқ – қорды иеленудің болжамдық  кезең үшін меншікті капиталға  табыс

                          ставкасындағы қор өтеу коэффициенті;

 

Ипотекалық коэффициент келесідей  есептеледі:

 

Кипотека = Кмен.к+ Аипот*Кқж – И          

 

мұндағы, Аипот – болжанатын жылға амортизацияланатын ипотекалық несие бөлігі;

         И –  ипотекалық тұрақты.

 

Дисконтталған ақшалай  ағымдары әдісімен анықталған бизнестің  нарықтық құны инвестормен талап  етілетін табыс ставкасы бойынша  дисконтталатын берілген бизнестен  алынатын табыстың болжамдық бағасы. Нәтижесінде, ақшалай қаражаттарды әрекет ететін кәсіпорынға тек жұмсалған  қаржаттарды ғана қайтарып қоймай, болашақта пассивті әдісті (банкке салу) қолданудан да көбірек табыс  әкеледі деген мақсатта салу. Бұл  әдіс объектіні қолдану немесе оның мүмкін сатылуы әкелетін болашақ  табыстардың ағымдағы құнын анықтау  үшін қолданылады.  Дисконтталған  ақшалай ағымдары әдісін қолдана  отырып, объектінің негізделген нарықтық құнын анықтауды бірнеше кезеңдерге бөлуге болады:

1. Ақшалай ағым үлгісін таңдау
2. Болжамдық кезең ұзақтығын анықтау
3. Өткізуден жалпы түсімді ретроспективті талдау және болжау
4. Шығындарды талдау және болжау
5. Инвестицияларды талдау және болжау
6. Болжамдық кезеңнің әрбір жылына ақша ағымының шамасын есептеу
7. Дисконт мөлшерлемесін анықтау
8. Болжамдықтан кейінгі кезеңде құн шамасын есептеу
9. Болжамдықтан кейінгі кезеңде болашақ ақша ағымдарының және құнның ағымдағы құнын есептеу
10. Қорытынды түзетулерді енгізу.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                           Шығындық тәсілімен бағалау.

 

Кәсіпорын құнын бағалаудың бірнеше  әдістері бар, олар көбіне мамандармен  мүліктік, табыстық, салыстырмалы деп  үш топқа топтастырылады.

Мүліктік тәсіл кәсіпорын активтерін талдауға негізделген және оған келесі әдістемелер жатады:

1. Кәсіпорын активтерін жинақтау;
2. Түзетілген баланстық құн (немесе таза активтер әдістемесі);
3. Ауыстыру құнын есептеу
4. Жою құнын есептеу

Мүліктік тәсілдің барлық әдістері кәсіпорын акцияларының бақылау  пакетін бағалау үшін қолданылады.

Кәсіпорынды бағалаудағы табыстық әдіс шегіндегі әдістемелер болашақ  табыстың ағымдағы құнын анықтауға  негізделген, оған:

1. табысты капитализациялау әдісі;
2. ақша ағымдарын дисконттау әдісі.

Кәсіпорынды бағалаудың салыстырмалы тәсілінің әдістемелері сол сияқты басқа кәсіпорындармен салыстыруға  негізделеді. Оған:

• капитал нарығы;
• мәмілелер (сатуды салыстырмалы талдау әдістемесі);
• салалық коэффициент.

Олар бөлек-бөлек қолданылмайды, бір-бірін толықтырады. Әртүрлі әдістермен алынған нәтижелер өзара салыстырылып соңғы баға шығарылады.

Негізгі қорлардың құнын бағалау  технологиясы сегіз деңгейден тұрады, олардың әрқайсысы кезекті кезеңдерден  тұрады.

Негізгі қорлардың құнын бағалау  сатылары:

1. Мәселені анықтау;

2. Негізгі қорларды алдын ала  зерттеу және бағалауға келісім-шарт  жасау;

3. Мәліметтерді жинау және талдау;

4. Жер учаскесін бағалау;

5. Негізгі қорлардың құнын бағалауда  үш тәсілді қолдану;

6. Әртүрлі тәсілдермен алынған  нәтижелерді байланыстыру;

7. Баға туралы есеп беруді  және қорытынды жасау;

8. Баға туралы баяндама.

Негізгі қорларды бағалаудың бірінші  сатысында мәселелер анықталады. Ол келесі кезеңдерден тұрады:

• сәйкестендіру, яғни негізгі қорларды сипаттау;
• бағалау затын анықтау;
• бағалау күнін анықтау;
• бағалаудың мақсаты мен қызметтерін қалыптастыру; құн түрін анықтау;
• тапсырыс берушіні шектелген шарттармен және болжамдармен таныстыру.

Негізгі қорларды сәйкестендіру кезінде  олардың атауы, негізгі қорларды жіктеушіге сәйкес коды, түгендеу нөмірі, орналасуы және басқа да реквизиттер  мен техникалық сипаттамалары көрсетіледі.

Бағаланатын затты анықтау. Бұл  негізгі қорлардарды бағалаудың ең маңызды кезеңі болады. Бағалануға барлық кешен немесе негізгі қорларға қандай да бір мүліктік құқықтар жататындығы  анықталады.

Бағалау күнін анықтау. Мұнда қорды  бағалау уақыты бекітіледі. Негізгі  қорлар құны уақыт бойынша өзгеріп  отырады. Уақыттың салыстырмалы қысқа  аралықтарында бұл өзгерістер үлкен  болуы мүмкін. Сондықтан бағалау  күні бекітіледі.

Бағалау күні негізгі қорларды сату күні, оны қарау күні, мүліктік кешенді  бөлумен байланысты соттық қарастырулар күні болуы мүмкін.

Бағалау мақсатын анықтау бағалау  әдістемесін таңдауды шарттайды. Бағалау  мақсатының дұрыс анықталмауы бағалаудың қате нәтижесіне әкелуі мүмкін. Бағалау  мақсаты анықталуға тиісті құн түрін  анықтайды. Бағалау мақсаты негізгі  қорлардың нарықтық құнын, жою құнын, қалпына келтіру құнын анықтау  болуы мүмкін.

Бағалау процесінде тапсырыс берушіні бағалау кезінде пайда болатын  негізгі шектеулі шарттармен және болжамдармен таныстыру керек Шектеулі шарттар  мен болжамдар бағалауды нақты  жүзеге асыру үшін, тапсырыс беруші мен эксперт-бағалаушының мүдделерін қорғау үшін қалыптастырылады. Ол келесідей  болады:

• есеп беруді дайындағанда болашақ табыстар мен амортизациялық аударымдар туралы болжамдық мәліметтер қолданылады;
• кәсіпорынның қаржылық және техника-экономикалық сипаттамасы;
• бухгалтерлік есеп берулер негізінде алынады және есептеледі. Оның шынайылығын арнайы аудиторлық тексеру және мүлікті түгендеу жүргізілмейді;
• есеп берудегі болжамдар ағымдағы нарықтық жағдайларға және сұраным мен ұсыным өзгерістеріне әсер ететін болжамдық факторларға негізделген;
• берілген бағалау тек бағалау күніне және есеп берудегі көрсетілген қызметтер үшін ғана жарамды;
• қорытынды мен есеп беру эксперт-бағалаушының ешқандай кепілдіксіз мүлікті кейін өткізу жағдайларына қатысты көзқарастарын білдіреді;
• тапсырушы бағалаушыны соңғы төрт жылдың баланстық есеп берулерін, әрекет нәтижелері туралы есеп берулерін қоса барлық қажетті ақпаратпен, келісім-шарт текстерімен, құрылтай құжаттарымен және басқа ақпаратпен қамтамасыз етеді.