Бағалау әдістері

Бағалаудың екінші сатысы негізгі  қорларды алдын ала қарау және бағалауға мәмілеге отыру. Ол өз алдына 5 кезеңнен тұрады:

1. негізгі қорды алдын-ала қарап шығып, әкімшілікпен танысу;
2. бастапқы ақпаратты және оны алу көздерін анықтау;
3. эксперт-бағалаушылар тобының құрамын анықтау;
4. бағалауға тапсырма және күнтізбелік жоспарын құру.
5. бағалауға келісім-шартты дайындау және оларға қол қою.

Алдын-ала қарау шығарылатын  өнім ассортиментін, жабдықтардың техникалық жағдайын, жұмыскерлердің біліктілігін, берілген кәсіпорынның даму болашағ  ын анықтау үшін қажет.

Бастапқы ақпарат бағаланатын  қорлар қызмет ететін нарық туралы мәліметтер, ұқсас басқа негізгі  қорлар туралы деректер, кәсіпорын  әрекетінің көрсеткіштері, кәсіпорын  әрекетіне әсер ететін факторлар  туралы мәліметтер болуы мүмкін. Ақпаратты  жинау ең еңбексыйымды процесс болып  табылады.

Егер кәсіпорын кішігірім болса, негізгі қорларды бағалауды бір  эксперт-бағалаушы жүргізе алады. Егер ол ірі болса, онда бағалау үшін бірнеше адамдарды – экономистерді, маркетинг бойынша мамандарды, экологтарды  тарту керек.

Бағалауға тапсырманы эксперт-бағалаушы  дайындайды. Бұл тапсырыс берушінің  бағалау облысында жеткілікті білімінің  жоқтығына, соған байланысты тапсырманы білікті емес жасауына байланысты. Бағалауға тапсырмада бағалау көлемі, бағалау заты, бағалау күні, мақсаты, қызметі, күнтізбелік жоспар, ерекше шарттар мен болжамдар көрсетіледі.

Бағалауға келісім-шартты дайындау мен  қол қою процесінде негізгі қорларлы бағалауды жүргізу шарттары, эксперт-бағалаушының қызметіне төлем алдын ала  айтылады.

Үшінші сатыда мәліметтерді жинап  талдау жүргізіледі. Ол келесі кезеңдерден  тұрады:

• жалпы мәліметтерді жинау және бір жүйеге келтіру;
• арнайы мәліметтерді жинау және талдау;
• негізгі қорларды дұрыс және тиімді қолдану жолдарын зерттеу.

Негізгі қорлар құнын бағалау үшін қажетті мәліметтер болып кәсіпорын  қызмет ететін нарық жағдайы, оның орналасуы  туралы мәліметтер табылады. Нарық  жағдайы туралы мәліметтерге экономикалық, саяси, құқықтық және экологиялық факторлар  туралы ақпарат жатады. Мысалы, банктік  пайыз ставкасы, халықтың сатып алу  қабілеттігі, құрылыс өніміне баға өсуінің индексі, өнімге баға өзгерісінің  индексі, қоршаған ортаның ластану  дәрежесі, тәуекел дәрежесі және басқалары.

Бағаланатын объектінің орналасуы  туралы мәліметтерге кәсіпорын орналасқан аймақ, қала, аудан туралы ақпарат  жатады. Бұл көрсеткіштер тобына: халық  деңгейі, жұмысбастылық деңгейі, өнеркәсіптік аймақтың даму дәрежесі жатады.

 

 

 

 

Әлеуметтік мәліметтер тобына жер  учаскесін, ғимараттар мен құрылыс-жайларды қолдану туралы, меншік құқықтары  туралы ақпараттар кіретін негізгі  қорлар туралы мәліметтер, кәсіпорынның қаржылық және техникалық сипаттамалары, ғимараттар мен құрылыс-жайлардың  табиғи сипаттамалары жатады. Бұл  топқа сонымен қатар қозғалмайтын мүлік нарығында сатылған және сатылуға берілген салыстырмалы негізгі құралдар туралы деректер жатады.

Төртінші сатыда жер учаскесінің  бағалауы жүзеге асырылады. Ол үшін келесідей  ақпарат керек: меншік атауы, жер  учаскесі бойынша тіркеу мәліметтері, учаскенің табиғи сипаттамалары, учаскенің  қоршаған инфрақұрылыммен өзара  байланысы туралы мәліметтер, учаскені сипаттайтын экономикалық факторлар. Ақпарат көздері болып жер  учаскесі бойынша мәмілелер тіркелетін қалалық, аудандық жер комитеттері  мен комиссиясы, техникалық ақпараттар бюросы, риэлторлық фирмалар болуы  мүмкін.

Бесінші сатыда құнды бағалаудағы  үш тәсіл: шығындық тәсіл, табыстық тәсіл, салыстырмалы тәсілді қолданып бағалау  жүзеге асырылады. Бұл тәсілдерді зерттей  отырып, берілген кәсіпорынның негізгі  қордың құнын анықтау кезінде  тиімді бағалау әдістері талданады.

Бағалаушы негізгі қорларды бағалауды  барлық үш тәсілмен жүзеге асырады. Содан  кейін объект құнының қорытынды  шамасын таңдау үш әдіспен жүзеге асырыла алады:

1. орташа арифметикалық шаманы анықтау;
2. математикалық салмақтандыру;
3. нәтижелерді субъективті салмақтандыру;

Математикалық салмақтандыру –  бұл объект құнын бағалаудың әрбір  нәтижесіне белгілі бір салмақ беру және объект құнының соңғы шамасы болатындай орташа салмақтандырылған  шаманы есептеу.

Нәтижелерді субъективті салмақтандыру  – бұл бағалаудың қолданылған  әдістерін олардың артықшылықтары мен кемшіліктерін талдау жолымен  интуициялық салмақтандырудан, бағалау  нәтижелеріне белгілі бір салмақтарды  беруден және осы негізде объект құнының соңғы шамасын таңдаудан  тұрады.

Бағалау процесінің соңында негізгі  қорларды бағалау туралы есеп беру жасалады.

Шығындық тәсіл негізгі қорлардың  құнын анықтау үшін қолайлы бағыт  болып, бұл объект тұрған жер учаскесінің  нарықтық құны мен объектіні салуға шығындар табылатындығын болжауға негізделген.

 

 

 

 

 

 

 

 

                  Қорытынды.

 

Мүлікті жылжитын және жылжымайтын  деп бөлу өз бастауын рим құқықтары  кезеңінен алады, және бәріне белгілі, жылжымайтын мүлік база болып  табылады, онсыз бірде бір дамыған  қоғам мен мемлекет өмір сүре алмайды. Жылжымайтын мүлік түсінігінің  бірнеше түсіндірмесі бар.

1. Бизнес бойынша Оксфордтық  түсіндірме сөздік келесі анықтама  береді: «Жылжымайтын мүлік –  жерден, сонымен қатар ондағы  ғимараттар мен құрылыс-жайлардан  тұратын қандай да болсын мүлік».

2. М. Кулагинге сәйкес «...мүліктер өз табиғаты немесе мақсатына байланысты, не өздері жататын затқа байланысты жылжымайтын болып табылады»

3. «Жылжымайтын мүлік — нақты  жерлік және барлық материалдық  меншік. Жер астындағы, оның үстіндегі  немесе оған тиесілі барлық  материалды мүліктен тұрады.»  - Д. Poзенбepг түсінігі.

Жоғарыда келтірілген анықтамалардан көрініп тұрғандай, олардың барлығы  негізінен тығыз байланысты және бірдей мәнде (тарих сәтіне қарамастан) – жер және онымен бөлінбес байланыстағылар. Жалпы жағдайда бұл әділ.

Қазіргі уақытта Қазақстан Республикасының  Азаматтық Кодексімен жылжымайтын  мүлікке – жер учаскелері, жер  қойнаулары, жеке су объектілері және жермен басқа да байланыстылардың барлығы, яғни үлкен шығынсыз орын ауыстыру мүмкін емес ормандар, көпжылдық екпелер, ғимараттар, құрылыс-жайлар жатады. Жылжымайтын мүлікке кондоминиумдар және мүліктік кешен ретіндегі кәсіпорындар жатады.

Кәсіпорын құнын  бағалаудың бірнеше ондаған әдістемелері бар, олар мамандармен, әдетте, табыстық, салыстырмалы және шығындық тәсілдерге топталады.

Сатуды тікелей салыстыру әдісі  бағаланатын объекті мен жақында  нарықта сатылған салыстырмалы (яғни, қасиеттері бойынша ұқсас) объектілерді салыстыруға негізделген.

Шығындық тәсілде бағалау құны тозу есептеле отырып, бағаланатын объектіні қайта өндіруге немесе ауыстыруға кеткен шығындардан анықталады — құнның әртүрлі ішкі және сыртқы факторлардың жағымсыз әсерлері нәтижесінде төмендеуі.

Табыстық тәсілдің негізі – бағаланатын объект дұрыс қолданған жағдайда өз меншік иесіне болашақта әкелетін барлық күтілетін таза табыстардың ағымдағы эквиваленті ретіндегі құн туралы көрініс. Мұнда табыстың мөлшері ғана емес, олардың түсу уақыты және оларды алумен байланысты тәуекел деңгейі де ескеріледі. 

 

 

 

 

 

 

 

               Қолданылған әдебиеттер тізімі.

 

19. Шеремет А. Д., Сайфулин Р. С. Методика финансового анализа. М.-Инфра-М, 1996.
20. Шуванова В.И., Абдиманапов А.А. Организация бухгалтерского учета и формирование учетной политики предприятия: Учебное пособие.  - Алматы: 2001.-400с.
21. Янковский К. Способы и методы оценки бизнеса // Мир финансов.-2005.-№3.-с.34-41.
22. Сычева Г.И. Оценка стоимости предприятия (бизнеса): Учеб.пособие. Ростов н/Д: Феникс, 2003. -378с.
23. Конкурентоспособность предприятия и его оценка // Вестник КазНУ:Сер:Экономическая.-2003.-№5.-с.76-91.