Ценообразование на рынке недвижимости

 

МИНИСТЕРСТВО СЕЛЬСКОГО  ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ  ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ "ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ПО ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВУ"

 

 

Факультет: Землеустройство

Кафедра: Экономической теории и менеджмента

Специальность \ Направление  подготовки: Менеджмент

 

 

Курсовая работа по дисциплине "операции с недвижимым имуществом" на тему:

"Ценообразование на рынке недвижимости"

 

 

 

 

Студент: Якомаскин.А.Ф                                                                       

Группа:23-М

Номер зачётной книжки:12122

Руководитель \ Преподаватель: Ефремова Л.Б

 

 

 

Москва 2013 

Оглавление

Введение..........................................................................................2-4

Глава 1. Сущность рынка недвижимости.....................................5-7

Глава 2. Факторы ценообразования на рынке недвижимости....4-5

1. Классификация факторов......................................................6-7
2. Факторы ценообразования на рынке недвижимости и их взаимосвязи...................................................................................9-11
3. Методы оценки стоимости................................................12-13

Глава 3.Обзор рынка новостроек и вторичного жилья Петербурга в июле 2013 года........................................................................14-18

Заключение.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Актуальность данного  исследования определяется его непосредственной связью с такими важными и относительно новыми  для нашей страны процессами как формирование рынка недвижимости и определение направлений для проведения эффективной ценовой политики, как на уровне государства, так и на уровне частных лиц, а так же необходимостью исследования взаимосвязей между этими процессами на уровне региональной экономики и экономики всей страны в целом.

Особое место рынка  недвижимости в экономики страны основывается на роли недвижимости как  материального базиса любой человеческой деятельности, на привлекательности недвижимости как инвестиционного актива и как объекта предпринимательской деятельности, на органической связи рынка недвижимости с целым рядом смежных рынках: финансовым, строительным, предметов длительного пользования и т.д., на социальной значимости рынка недвижимости, как категории, имеющей отношение ко всем слоям общества с точки зрения их места жительства и рода деятельности.

Существенным моментом, определяющим необходимость теоретического исследования проблемы взаимосвязей между развитием рынка недвижимости и развитием методов ценообразования в нём, является также относительная молодость рынка недвижимости в России, что находит свое выражение в его недостаточной изученности.

Текущее состояние рынка недвижимости, история его развития и роль в современной экономике делают целесообразными и необходимыми как изучение внутренних закономерностей вариации цен на рынке недвижимости, так и определение места ценовой политики во всех операциях с недвижимостью.

 

 

Цель и задачи исследования

Целью исследования моей курсовой работы является раскрытие места и роли ценовой политики и процесса ценообразования в системе функционирования рынка недвижимости, взаимосвязей и взаимозависимостей процессов на региональной и государственном уровнях.

Объектом исследования является современный российский рынок недвижимости в его взаимосвязи с проводимой ценовой политикой.

Предметом исследования являются процессы происходящие на современном российском рынке недвижимости в области ценовой политики.

Теоретическая база

Методологическую основу исследования составляет подход к изучению ценовой политики на рынке недвижимости как к одному из важнейших факторов его успешного функционирования и дальнейшего развития.

В работе применялись методы сравнительного экономического анализа, статистические методы, маркетинговых исследований, графические методы, анализ первичной документации и нормативно-правовых актов.

Нормативно-правовой базой  исследования являются федеральные  законы и кодифицированные акты Российской Федерации, указы Президента Российской Федерации, законы субъектов Российской Федерации и другие нормативно-правовые акты.

Информационную базу исследования составляют данные, характеризующие  состояние и тенденции мирового рынка недвижимости, рынка недвижимости России и ее субъектов; статистические материалы и аналитические обзоры, опубликованные в литературных источниках и в информационных сетях.

Теоретическая и  практическая значимость

Теоретическая значимость исследования состоит в том, что в работе раскрыты факторы, оказывающие на региональном уровне влияние на развитие рынка  недвижимости, продемонстрирована роль рынка недвижимости как подсистемы региональной экономики, предложен  подход к сравнительному анализу регионов с точки зрения развития рынка недвижимости.

Практическая значимость работы заключается в том, что  выводы диссертации и предложенная матрица сравнительного анализа  регионов могут использоваться в хозяйственной практике, в частности, при разработке и совершенствовании концепций и стратегических планов социально-экономического развития регионов; при разработке и внедрении программ развития рынков недвижимости; в целях построения целостной системы управления государственной и муниципальной собственностью; при разработке, оценке и осуществлении инвестиционных проектов.

Структура работы. Курсовая работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованной литературы.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 1 Сущность рынка недвижимости.

Развитие рынка недвижимости формирует  научные основы в этой сфере экономических  отношений, что находит отражение  в появившейся терминологии.

«Рынок недвижимости – это система организационных мер, при помощи которых покупатели и продавцы сводятся вместе для определения конкретной цены, по которой может произойти обмен таким специфическим товаром, как недвижимость».

Рынок недвижимости – это «экономико-правовое пространство, в котором происходит взаимодействие спроса и предложения всех имеющихся на данный момент времени покупателей и продавцов недвижимости и где осуществляется совокупность всех текущих операций с ней».

Рынок – это «институт осуществления контакта между покупателями, или предъявителями спроса, и продавцами, или поставщиками товаров и услуг. Предпочтение и результаты решений продавцов и покупателей образуют систему цен на товары, услуги или ресурсы».

«Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капитала в  объекты недвижимости и систему  экономических отношений, возникающих  при операциях с недвижимостью. Эти отношения появляются между  инвесторами при купле-продаже  недвижимости, ипотеке, сдаче объектов недвижимости в траст, в аренду, внаем».

Все вышеприведенные определения  предполагают отнесение объектов недвижимости к категории товаров, обращение которых связано с привлечением финансового капитала, использованием различных ресурсов и труда, и указывают на перераспределение объектов недвижимости, т. е.  обеспечение оборота прав на ранее созданные объекты.

Исходя из триединства сущности объекта недвижимости как товара (материальной, правовой и экономической) необходимо все эти определения  дополнить комплексом отношений, обусловленных  созданием новых и управлением  существующими объектами недвижимости. «Рынок недвижимости представляет собой  определенный набор механизмов, посредством  которых передаются права на собственность  и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования». Таким образом, основные процессы функционирования рынка недвижимости – это развитие (создание), управление (эксплуатация) и оборот прав на недвижимость.

Каждый конкретный рынок недвижимости: земельных участков, жилой или  коммерческой недвижимости – развивается самостоятельно, так как опирается на собственную законодательную и нормативную базу, может быть подвергнут дальнейшей дезагрегации на базе различных типологических критериев.

Существующие классификации рынка  недвижимости представлены на рис. 1.1.

Глава 2. Факторы ценообразования на рынке недвижимости

При анализе факторов ценообразования  на рынке недвижимости (РН) принято  разделять их на факторы спроса и  предложения, внутренние по отношению  к РН и внешние, стимулирующие  рост цен и тормозящие его, независимые  и взаимосвязанные.

 

Укрупненная типовая структура  факторов ценообразования на рынке  жилья

 

На мой взгляд, здесь недостаточно внимания уделяется разделению факторов в зависимости от глубины исследуемого периода (в долгосрочном, среднесрочном, краткосрочном периоде могут действовать разные факторы), по иерархическому уровню (дерево факторов), по состоянию рынка (на различных фазах рыночного цикла, стадиях развития могут действовать различные факторы, и характер действия одного и того же фактора может быть противоположным).

В связи с этим необходимо рассматривать  все классификационные признаки, включенные в таблицу.

 

 

 

 

 

 

2.1. Классификация факторов 

ценообразования на рынке недвижимости

Для максимально точного и объективного рассмотрения всех факторов, влияющих на ценообразование на рынке недвижимости необходимо помнить о то, что он делится на вторичный и первичный, каждый из которых обладает рядом  особенностей, которые нужно учитывать  при исследовании того или иного  фактора.

 Объектом сделок  на первичном рынке является  новая недвижимость, т.е. только  что построенные дома, квартиры, офисные и другие помещения.  Их могут продавать застройщики,  инвесторы, финансировавшие строительство.  На вторичном рынке предоставлено  жилье и помещения, которыми  уже пользовались по основному  назначению. Первичный рынок отражает  объемы созданной жилой недвижимости, а объем вторичного рынка определяется  другими факторами:

• изменением благосостояния населения;
• доходностью различных инвестиционных объектов;
• мобильностью трудовых ресурсов;
• событиями человеческой жизни (свадьба, развод, рождение ребенка в семье, смена места жительства и др.).

Обычно объем вторичного рынка постоянен в силу того, что  человеческая жизнь имеет некоторые  закономерности. Сдвиги и изменение  структуры вторичного рынка на региональном уровне происходят достаточно редко  и обычно вызваны либо изменением состава населения (миграция, рост численности  населения), либо изменением экономической  ситуации в регионе (закрытие производств, ухудшение экологической обстановки). Поэтому преимущественное значение для экономики имеет динамика первичного рынка: за счет его расширения происходит увеличение объемов жилого фонда и достигается баланс на рынке жилой недвижимости. Государство  путем проведения целенаправленной политики в области жилищного сектора экономики в состоянии существенно повлиять на объемы и структуру рынка жилья (например, оно может снизить нагрузку на первичный рынок путем увеличения налога на имущество, что приведет к предпочтению аренды). Переход к рыночной экономике обусловил превращение недвижимости в товар, который может быть объектом купли-продажи, а значит, к нему применимо понятие стоимости. Система цен на недвижимость имеет специфику. Цена объекта недвижимости представляет собой сумму цен здания и соответствующего земельного участка, на котором здание находится. Значительное влияние на стоимость объекта недвижимости оказывает цена соответствующего земельного участка. Базой процесса оценки недвижимости является набор взаимосвязанных факторов, учитываемых экспертами-оценщиками. Этими факторами являются:

• фактор спроса и предложения;
• фактор пользователя недвижимого имущества;
• факторы, связанные с объектом недвижимости;
• факторы внешней рыночной среды;
• фактор наилучшего и наиболее эффективного использования.

При оценке недвижимости должны учитываться все факторы, но степень их значимости может различаться. Степень значимости каждого фактора  оценки определяется конкретной ситуацией, складывающейся при оценке того или иного объекта.

Фактор спроса и  предложения является основным и  учитывает при оценке объекта  недвижимости действие закона спроса и предложения, который влияет на рыночную стоимость объекта недвижимости, как и любого товара на рынке. Спрос  характеризуется качеством объектов, которые покупатели готовы или могут  купить в течение определенного  времени по сложившейся на данное время рыночной цене. Предложение  характеризуется количеством объектов, предложенных к продаже на рынке  в настоящий момент по конкретной цене. Соотношение спроса и предложения  определяет уровень цен на равновесном  рынке. Выделяются три возможных варианта спроса и предложения: 
• спрос и предложение равны, в результате рыночных сделок формируется справедливая равновесная рыночная цена объекта недвижимости; 
• спрос превышает предложение, цены на рынке растут, формируются спекулятивные цены, возникает опасность коррупции, ведущая к разрушению рынка; 
• предложение превышает спрос, цены падают, возникает стагнация рынка.