Ценообразование на рынке недвижимости

Автор работы: Пользователь скрыл имя, 19 Ноября 2013 в 19:48, курсовая работа

Описание работы

Актуальность данного исследования определяется его непосредственной связью с такими важными и относительно новыми для нашей страны процессами как формирование рынка недвижимости и определение направлений для проведения эффективной ценовой политики, как на уровне государства, так и на уровне частных лиц, а так же необходимостью исследования взаимосвязей между этими процессами на уровне региональной экономики и экономики всей страны в целом. Текущее состояние рынка недвижимости, история его развития и роль в современной экономике делают целесообразными и необходимыми как изучение внутренних закономерностей вариации цен на рынке недвижимости, так и определение места ценовой политики во всех операциях с недвижимостью.

Содержание работы

Введение..........................................................................................2-4
Глава 1. Сущность рынка недвижимости.....................................5-7
Глава 2. Факторы ценообразования на рынке недвижимости....4-5
Классификация факторов......................................................6-7
Факторы ценообразования на рынке недвижимости и их взаимосвязи...................................................................................9-11
Методы оценки стоимости................................................12-13
Глава 3.Обзор рынка новостроек и вторичного жилья Петербурга в июле 2013 года........................................................................14-18
Заключение.

Скачать архив (862.98 Кб) Сколько стоит заказать работу?
Файлы: 1 файл

Курсовая работа.docx

— 1.02 Мб (Скачать файл)

Рынок недвижимости - это  система рыночных механизмов, которые  обеспечивают создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости. Факторами, воздействующими на развитие рынка недвижимости, являются:

  • экономический рост или перспективы такого роста. (Может сложиться ситуация, что даже при отсутствии общего экономического роста на рынке возникают благоприятные условия, но они бывают, как правило, недолговечны и возникают достаточно редко);
  • финансовые возможности для приобретения недвижимости. Это зависит от стадии экономического развития конфетного региона (кризис, застой, промышленное развитие), а также наличием и характером рабочих мест;
  • взаимосвязями между стоимостью недвижимости и экономической перспективой того или иного района. Некоторые районы могут находится в состоянии застоя, так как их основные отрасли промышленности перемещены в другие части страны или пришли в упадок. Это самым непосредственным образом воздействует на нестабильность рынка недвижимости.

Рынок недвижимости также  находится под значительным влиянием: факторов государственного регулирования, общеэкономической ситуации, микроэкономической ситуации, социального положения  и природных условий в регионе.

На уровень цен  первичного и вторичного рынка влияют переменные:

  • фактор условия ведения бизнеса в городе;
  • фактор уровня жизни;
  • политика городских властей в сфере недвижимости и нового строительства;
  • уровень платежеспособного спроса населения региона;
  • себестоимость строительства;
  • доступность кредитов и жилищных субсидий;
  • макроэкономические факторы (цены на нефть, курс доллара, акции, депозиты и т.д.).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.2. Факторы ценообразования на рынке недвижимости и их взаимосвязи

Ниже в таблице на основе многолетних  исследований рынка жилья Москвы приведен феноменологический анализ и перечень действующих факторов ценообразования, с указанием их классификации по всем введенным признакам. Далее на схемах показана иерархическая структура факторов и стрелками – их взаимодействие.

Важно отметить, что содержательный, феноменологический анализ факторов ценообразования, опирающийся на экспертные знания о  рынке, качественные и количественные исследования закономерностей рынка, особенностей, отличающих рынки стран  с транзитивной экономикой от развитых рыночных экономик, должен предшествовать любым попыткам формализованного моделирования  рынка. Математические модели, даже успешно  прошедшие фильтры статистического  анализа значимости факторов, не могут  быть признаны адекватными, если они  не опираются на экономическую гипотезу о сущности протекающих на рынке  процессов в данной фазе и стадии его развития.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Факторы

Феноменологический анализ факторов

Факторы спроса

1. Объем платежеспособного спроса  на жилье

Внутренний фактор РН порядка 1. В  долгосрочном периоде зависит от факторов 2 и 3. В среднесрочном периоде  зависит от факторов 3, 4 и 5 и от уровня цен (обратная связь – спрос эластичен  по цене). При росте – ведет  к повышению цен, при снижении – к падению.

2. Потребность в жилье (потенциальный  спрос)

Внутренний долгосрочный фактор РН порядка 2. В условиях исторического  дефицита жилья в РФ (фактор 14) устойчиво  играет на повышение цен через  фактор 1.

3. Доходы населения и их дифференцированность

Внешний фактор порядка 2. Зависит  от факторов 6 и 7. В долгосрочном периоде  при росте доходов ведет к  повышению фактора 1 и через него - цен, при снижении – к падению. В среднесрочном периоде высокая  дифференцированность доходов в РФ приводит к тому, что при повышении цен значительная часть низкодоходного населения уходит с рынка, рост цен прекращается, при продолжении роста доходов отложенный спрос через полпериода реализуется в новое повышение спроса и цен.

4. Склонность населения и спекулятивных  инвесторов к приобретению жилья  и ценовые ожидания

Внутренний фактор РН порядка 2. В  долгосрочном периоде в условиях дефицитного рынка устойчиво  высока, в среднесрочном периоде  зависит от факторов 3 (эластична  по темпам роста доходов), 8 и 9 (при  укреплении рубля, снижении инфляции растет, при девальвации рубля, повышении  инфляции – падает), 12 (при недоверии  к застройщикам, низких темпах строительства  население уходит с локального рынка). Через фактор 1 ведет к повышению  цен при своем росте и падению  цен – при снижении. Существует обратная связь с изменением цен: ценовые ожидания инерционны, и при  росте цен покупатели торопятся  реализовать покупку, повышая объем  спроса и стимулируя цены, при снижении – уходят с рынка, ожидая еще большего снижения, тем самым понижая спрос  и усиливая темпы снижения цен.

5. Условия и объем жилищного  кредитования покупателей, в т.ч.  ипотечного, количество и доля  ипотечных сделок

Внешний фактор порядка 2. Зависит  от факторов 6-11 и политики банковского  сообщества. При улучшении условий (2003-2006) через фактор 1 стимулирует  рост цен, при ухудшении (2008-200) –  снижает фактор 1 и перестает стимулировать  цены. Имеется обратная связь с  фактором 1 и 13: при высоких темпах роста цен уменьшается объем предложения квартир и ипотечных сделок, что тормозит рост цен.

6. Макрофинансовые факторы (денежная база)

Внешний фактор порядка 3. Зависит  от факторов 7-11 и денежно-кредитной  политики ЦБ. При росте способствует увеличению доходов населения и  через фактор 1 – росту цен, при  снижении – к снижению темпов роста  доходов, склонности населения к  расходованию средств, и через фактор 1 тормозит рост цен.

7.Макроэкономические факторы (темпы  роста ВВП, промпроизводства, уровень занятости)

Внешние факторы порядка 3. В условиях сырьевого характера экономики  России зависят в основном от фактора 10. При росте способствует увеличению денежной базы, и через нее –  росту факторов 6, 5, 3, 1 и росту  цен.

8. Инфляция и дефляция

Внешний фактор порядка 3. Зависит  от факторов 9-11 и от однопорядкового фактора 6. Влияет на факторы 4, 5 и через них – на фактор 1 и цены.

9. Макрофинансовые факторы (изменение курсов валют -девальвация и ревальвация)

Внешний фактор порядка 4. Зависит  от факторов 10-11. При укреплении рубля  относительно доллара в условиях долларизированной экономики России увеличивается склонность населения к расходованию и рублевых, и долларовых накоплений и приобретению квартир (фактор 4), что через фактор 1 незначительно способствует росту цен. При плавной девальвации склонность к расходованию долларовых накоплений снижается, а рублевых – растет, эффект влияния на цены не определяется. При резкой девальвации возникает эффект недоверия населения к финансовой политике властей, склонность к расходованию всех накоплений снижается, спрос на жилье уменьшается, рост цен не стимулируется. При резкой ревальвации склонность к расходованию всех накоплений растет ("бегство от доллара"), недвижимость воспринимается как средство сбережения накоплений.

10. Цены на нефть и иные  товары экспорта

Внешний фактор порядка 5. Зависит  от мировой конъюнктуры. Через факторы 5-9 определяет платежеспособный спрос  и цены на жилье.

11. Объем вывоза капитала

Внешний фактор порядка 5. Зависит  от мировой конъюнктуры. Через факторы 5-9 определяет платежеспособный спрос  и цены на жилье.

12. Репутация застройщиков и  объектов

Внутренний фактор порядка 5. Зависит  от состояния существующего и  строящегося жилого фонда (фактор . Влияет на фактор 4.

Факторы предложения

13. Объем предложения жилья

Внутренний фактор РН порядка 1. В  долгосрочном периоде зависит от факторов 14 (на вторичном рынке) и 15 (рост объемов строительства увеличивает  объем предложения и сдерживает рост цен). В среднесрочном периоде  существует обратная связь с фактором 1: при высоком спросе предложение  вымывается из листингов, что способствует повышению темпов роста цен и  сдерживанию темпов роста числа  ипотечных сделок, при понижении  спроса – предложение накапливается, сдерживая рост цен и способствуя  увеличению числа и доли ипотечных  сделок. В ситуации понижения спроса зависит от фактора 22 – продавцы снижают объем предложения для  стимулирования цен.

14. Удельный жилой фонд

Внутренний фактор РН порядка 2. Зависит  от исторической ситуации в городе, регионе, от выбывания ветхого фонда  и от объемов строительства (фактор 15). В сложившейся ситуации приводит в долгосрочном периоде к высокому уровню потребности в жилье (фактор 2) и при условии положительных  темпов роста доходов населения (фактор 3) ведет к повышению цен (2000-2008). При снижении доходов (2009) нейтрален. В среднесрочном периоде нейтрален.

15. Объем строительства и ввода  жилья, темпы возведения объектов

Внутренний фактор РН порядка 2. Зависит  от факторов 16-22. Действует через  факторы 13 и 14: в перспективе рост объемов строительства должен увеличить  жилой фонд и объем предложения  и тем самым замедлить темпы  роста цен в долгосрочном периоде. В ситуации дефицита жилья и роста  рынка (2000-2008) нейтрален. В среднесрочном периоде нейтрален. В ситуации кризиса (2009) снижение объемов ввода не влияет на ценовой тренд, но снижение темпов строительства влияет на фактор 4 и через него – на цены.

16. Финансирование строительства  жилья собственными средствами  застройщиков и инвесторов, банковскими  кредитами, средствами населения  и инвесторов-спекулянтов, иными привлеченными средствами

Внутренний фактор РН порядка 3. Зависит  от макроэкономических условий (фактор 7), от инвестиционной стратегии застройщика (фактор 20), от наличия альтернативных объектов инвестиций (фактор 21). Банковское кредитование дополнительно зависит  от факторов 6-11 и политики банковского  сообщества. Финансирование средствами населения и инвесторов-спекулянтов  зависит от факторов 3-5, 12, в конечном счете - 1. Увеличение объемов финансирования в долгосрочном периоде повышает объем строительства (фактор 15) и способствует снижению темпов роста цен. В среднесрочном периоде ускоряет темпы возведения зданий и тем самым повышает фактор 12, а через него – спрос (фактор 1) и цены.

17. Себестоимость и полная (инвестиционная) стоимость строительства

Внутренний фактор РН порядка 3. Зависит  от факторов 18-19. В среднесрочном  периоде при высоком уровне цен  и доходности проектов (2005-2007) не влияет на цены реализации, при низком уровне цен и доходности (2009) приводит к  уходу девелоперов с рынка, снижению объемов строительства и предложения (факторы 15 и 13) и стимулирует рост цен. В долгосрочном периоде при высоком уровне цен и доходности происходит перетекание капитала в ресурсные отрасли, повышение объемов производства ресурсов, и тем самым – несмотря на рост себестоимости – повышение объемов строительства, что может тормозить рост цен на жилье.

18. Наличие земельных участков  под строительство жилья и  условия доступа к ним

Внешний фактор порядка 4. Зависит  от баланса земель в городе, регионе, стране, от цен на землю, от политики федеральных, региональных, местных  властей по развитию жилищного строительства  и его инженерному и инфраструктурному  обеспечению. Влияет на фактор 17, 15 и  через него – на цены в долгосрочном периоде.

19. Ресурсное обеспечение строительства

Внутренний фактор порядка 4. Зависит  от наличия производственных мощностей (включая технологии, оборудование, персонал) у производителей ресурсов, от цен на ресурсы (при низких ценах  в условиях недостаточности инвестиций на развитие образуется дефицит ресурсов). Влияет на фактор 17, 15 и через него – на цены в долгосрочном и иногда в среднесрочном периоде.

20. Административные и экономические  условия входа застройщика на  рынок и работы на рынке

Внешний фактор порядка 4. Зависит  от политики властей в области  градостроительного регулирования, степени  забюрократизированности и коррумпированности процесса, от уровня доходности девелопмента. Влияет на фактор 17, 15 и через него – на цены в долгосрочном, среднесрочном и иногда в краткосрочном периоде.

21. Наличие альтернативных объектов  инвестиций

Внешний фактор порядка 4. Зависит  от региональной и мировой конъюнктуры  и выражается в поиске привлекательных  объектов инвестиций вне города, региона, страны, вне РН (фондовый рынок). Влияет на объемы строительства и предложения жилья (фактор 15, 14), а также объемы платежеспособного спроса (фактор 1): в ситуации 2006-2007 годов застройщики, инвесторы и покупатели мигрировали из Москвы в Подмосковье, из России – в Болгарию, Черногорию и т.п.

22. Инвестиционная стратегия застройщиков

Внутренний фактор порядка 5. Зависит  от экономической, управленческой квалификации застройщиков и ситуации в стране и регионе. В долгосрочном и среднесрочном периоде стратегия экспансии приводит к распылению финансовых ресурсов на значительное количество земельных участков и новых проектов и снижению темпов возведения объектов, далее через фактор 15 и 13 стимулирует рост цен, а через факторы 4 и 1 ведет к снижению спроса и цен, замораживанию строек и разорению застройщиков (2004, 2009). Грамотная инвестиционная стратегия оптимизирует привлеченные инвестиции и реальные расходы и ведет к эволюционному росту объемов строительства с перспективой сдерживания темпов роста цен.

23. Маркетинговая и ценовая стратегия  продавцов и застройщиков

Внутренний фактор порядка 5. Зависит  от ожидаемого уровня прибыли, в связи с чем рынку предлагается рост цен. В ситуации превышения платежеспособного спроса над предложением ожидания удовлетворяются (2003-2007). При обратной ситуации возможны три стратегии. 1) Продавцы понижают цены (фактором 0), добиваясь роста спроса, цен и продаж. 2) Продавцы понижают объем предложения (фактор 13), добиваясь равновесия с объемом спроса и роста цен. 3) Продавцы не понижают цены, тем самым снижают обороты рынка и ожидают повышения спроса за счет внешних факторов.


 

 

 

 

 

 

 

1.3.Оценка стоимости

Оценка стоимости - длительный и сложный процесс  установления денежного эквивалента стоимости объекта недвижимости. Она требует высокой квалификации оценщика, владеющего методами и инструментарием оценочной деятельности, знающего состояние рынка недвижимости и особенно нужного сегмента, детального значения правовых особенностей сделок с недвижимостью и др. Оценщик должен иметь лицензию.  
Спрос, предложение и рыночная стоимость недвижимости зависят от многих факторов: 
 
1. Экономические (экономическая ситуация в стране, в регионе, ставки процента, тарифы на электроэнергию). 
2. Физические (земля, почва, климат, дороги, местоположение. 
3. Социальные (тенденции в отношении численности населения, его омоложение, уровень преступности. 
4. Административные (строительные нормы и правила, налоговая и финансовая политика)

При оценке рыночной стоимости  следует помнить, что на нее влияет и период, в котором она рассматривается. В краткосрочном периоде на рыночную цену влияет главным образом спрос, так как предложение не успевает приспособиться к изменению спроса. В долгосрочном периоде влияние  предложения усиливается, и оно  активно воздействует на рыночную стоимость.

Факторы влияния

Учитываемые факторы

1-й уровень  (страна)

Экономические

Налоги в  области недвижимости; обеспеченность населения объектами общественного  назначения; финансирование строительства  уровень жизни населения 

Состояние и  перспективы строительства и  реконструкции; предложение; спрос; рынок  недвижимости

Социальные

Свободное время; структура населения; уровень образования и культуры населения, потребности

 
Семейность; плотность заселения; рынок недвижимости

Физические

Экология; природные  ресурсы; географические; сейсмические

Технологические решения в . области землепользования; геодезические; топографические

Политические

Законодательство  об ипотеке; законодательство в области  строительства; налоговое законодательство; законы о собственности; законы об операциях  с недвижимостью; законы в области  экологии

Зонирование территорий; закон о залоге; закон о кредитной политике; кадастры; лицензирование риэлтерской и оценочной деятельности; политическая стабильность

2-й уровень  (город, район)

Местоположение

Транспортная  доступность; наличие объектов соцкульта; пешеходная доступность

Размещение  объектов в плане города (района); наличие и состояние коммуникации; примыкающее окружение

Физические  характеристики

Физические  параметры; функциональная пригодность  и использование

Состояние недвижимости; привлекательность, комфорт; качество строительства и эксплуатации

Условия продаж

Залоги и  заклады; особые условия сделок

Мотивы продавцов  и покупателей

Временные факторы

Дата оценки

 
Дата известных сделок по аналогам

Условия финансирования

Сроки кредитования; процентные ставки

Условия выделения  средств

3-й уровень  (здание)

Архитектурно-строительные

 
Объемно— планировочные показатели 

  

Финансово-эксплуатационные

Доходы

Эксплуатационные  расходы; стоимость строительства


 

Изменение стоимости  любой недвижимости зависит от целого ряда факторов, которые проявляются  на различных стадиях процесса оценки. Факторы, воздействующие на стоимость  недвижимости, могут быть отнесены к трем различным иерархическим  уровням. 

1-й уровень

Уровень влияния результатов  взаимодействия четырех основных факторов: социальных, экономических, физических и политических. На этом уровне анализу  и оценке подлежат факторы, носящие  общий характер не связанные с  конкретным объектом недвижимости и  не зависящие непосредственно от него, но опосредованно влияющие на процессы, происходящие с недвижимостью  на рынке, и, следовательно, на оцениваемый  объект. 

2-й уровень

Уровень влияния локальных  факторов, в основном в масштабе города или городского района. На этом уровне исследуются такие факторы, как местоположение объекта, его  физические характеристики, условия  продаж, временные факторы, условия  финансирования. Эти факторы непосредственно  связаны с оцениваемым объектом и анализом аналогичных объектов недвижимости и сделок по ним.

 

3-й уровень

Уровень влияния факторов, связанных с объектом недвижимости и во многом обусловленных его  характеристиками. На этом уровне оцениваются  следующие факторы: 
 
архитектурно-строительные; 
финансово-эксплуатационные.

Влияние факторов может  происходить одновременно на различных  уровнях, а учитываться последовательно, в зависимости от степени детализации  оценки и вида оцениваемой стоимости.

Недвижимое имущество  находится под влиянием окружающей его среды, и само влияет на эту  среду. Поэтому при оценке определяют факторы среды и недвижимости, влияющие на стоимость недвижимости.

Можно выделить четыре основных фактора, определяющие спрос  на жилье: 
предпочтение потребителей; 
доходы населения; 
цены на жилье; 
количество домохозяйств на рынке жилья.

Эти факторы по-разному  влияют на рыночное равновесие. Спрос  и предложение на объекты недвижимости зависят от многих факторов:

  • административные (наличие или отсутствие ограничений со стороны государства, регулирующая роль государства и местных
  • административных органов, налоговый режим)
  • экономические (цены на объекты недвижимости, конкуренция, уровень экономического развития рынка, уровень доходов населения, деловая
  • активность населения, услуги кредитно-финансовых организаций, объемы строительства новых объектов недвижимости)
  • социальные (привлекательность региона, структура и состав населения местности, уровень развития социальной инфраструктуры)
  • экологические (наличие зеленых насаждений, загазованность воздуха, обилие промышленных предприятий, наличие вредных выбросов, избыточный шум).

 

Социальные факторы  в основном представлены характеристиками населения. Сюда относится демографический  состав, уровень бракосочетаний и  разводов, среднее число детей, распределение  населения по возрастным группам  и т.д. Все это свидетельствует  о потенциальном спросе на недвижимость и его структуры. 

Экономические факторы  также существенно влияют на стоимость  недвижимого имущества.

К экономическим факторам, определяющим спрос, относятся: 
занятость населения; 
средняя заработная плата; 
степень экономического развития района; 
уровень цен; 
доступность и условия кредита под покупку жилья и т.д.

Экономические факторы (объективные факторы) можно разделить  на два вида: 
макроэкономические, связанные с общей конъюнктурой рынка (налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости и т.д.); 
микроэкономические, характеризующие объективные параметры конкретных сделок (все условия договора -предмет, сроки действия, права и обязанности сторон, расторжения договора и т.д.). 
Фактор государственного регулирования на всех уровнях оказывает на имущественные стоимости большое влияние. К сфере государственного регулирования относятся:

    • ограничение оборота недвижимости и способов землепользования, нормативы строительства; 
    • коммунальные услуги, пожарная охрана и охрана порядка, уборка мусора и общественный транспорт; 
    • федеральная и местная налоговая полиция; 
    • специальные правовые нормы, влияющие на стоимость (нормативное становление арендных ставок, ограничение прав собственности, закон об охране окружающей среды, государственные инвестиции в капитальное строительство и т.д.).

Под экологическими факторами  при оценке недвижимости понимается совокупность чисто природных и  природно-антропогенных факторов, не являющихся средствами труда, предметами потребления или источниками  энергии и сырья, но оказывающих  непосредственное воздействие на эффективность  и полезность объекта недвижимости.

Резкие изменения  рыночной ситуации могут быть вызваны  закрытием промышленного предприятия, изменениями налогового законодательства или началом строительства новых  объектов недвижимости. Изменения на рынке недвижимости происходят постоянно; социальные, экономические, политические и экономические факторы, оказывающие  влияние не недвижимость, все время  находятся в переходном состоянии. Изменение этих сил влияет на спрос  и предложение недвижимости и, следовательно, на стоимость отдельных объектов недвижимости. Оценщики пытаются распознать происходящие и потенциально возможные  рыночные изменения, которые могут  повлиять на стоимость недвижимости. 

Информация о работе Ценообразование на рынке недвижимости