Ценообразование на рынке недвижимости

 

 

 

 

Глава 3. Обзор рынка новостроек и вторичного жилья Петербурга в  июле 2013 года.

 

По итогам июля 2013 года средняя  стоимость квадратного метра  строящегося жилья в Санкт Петербурге выросла на 0,96% по отношению к предыдущему месяцу, сданного в эксплуатацию - на 1,07%, а рынок вторичной недвижимости за последний месяц показал рост в 0,26%.

 

В июле 2013 года средняя стоимость  квадратного метра жилья в  строящихся домах Санкт Петербурга составила 100 553 руб., в сданных – 116 853 руб. 
В структуре предложения в июле произошли следующие изменения. Категория  60-75 тыс. руб./кв.м. прибавила 2п.п. Доля квартир в диапазоне 90-120 тыс. руб./кв.м.  возросла на 1 п.п. Категории до 60 000 руб./кв.м. и 75-90 тыс. руб./кв.м. потеряли по 0,5 п.п. и 2,5 п.п. соответственно. Доли в остальных ценовых диапазонах остались неизменными.

В разрезе классов строящегося  жилья можно отметить рост средних  ценовых  показателей во всех сегментах.  Так эконом-класс вырос в цене на 0,8%, комфорт-класс - на 0,41%,  бизнес - на 0,86%, элит – на 0,68%.

 

 

В сданных в эксплуатацию объектах в июле 2013 г., также как и в  строящихся объектах, рост средней  стоимости квадратного метра  отмечался во всех сегментах. Цены в  эконом-классе выросли почти на 0,6%, в комфорт-классе - на 0,2%,  в сегментах «бизнес» и «элит» - более чем на 1,6%.

 

Все типы квартир на рынке строящегося  жилья Санкт-Петербурга в июле показали рост средней стоимости квадратного  метра. Студии, 1-комнатные и 3-комнатные  выросли в цене от 0,3 до 0,4%. Средние  цены на 2-комнатные квартиры увеличились  незначительно – не более 0,1%. Наибольший рост – более 1% - был отмечен в  многокомнатных квартирах.

 

В сданных в эксплуатацию домах  на многокомнатные квартиры, наоборот,  была зафиксирована отрицательная динамика стоимости (-1,07%), что связано с продажей более дорогих квартир.  По остальным типам квартир динамика была положительная. Меньше всего подорожали 1-комнатные – на 0,67%. 2- и 3-комнатные квартиры выросли не более чем на 1%. Максимальный рост в 3,37% был отмечен на квартиры-студии, что связано с повышенным спросом на более дешёвые квартиры данного типа и как следствие вымыванием их из линейки предложений застройщиков.

 

В структуре предложения по типам  квартир в июле 2013 года произошли  следующие изменения.  
Сократилась доля студий и 2-комнатных квартир – на 1 п.п. Доли 1-комнатных и 3-комнатных квартир – наоборот, выросли на 1 п.п. Предложение многокомнатных квартир осталось на прежнем уровне.

В июле 2013 г. в городских районных зонах «Север» и «Центр» наблюдался спад средней стоимости квадратного  метра на 0,82% и 0,73% соответственно. В  центральной зоне такое падение  объясняется выходом на рынок  нового объекта в категории «комфорт»  с более низкими для Василеостровского  района ценами.  
Районы группы «Юг» за июль выросли в цене на 0,71%, группы «Восток» – на 0,33.

 

 

Рынок вторичного жилья

По итогам июля 2013 года средняя  стоимость квадратного метра  на вторичном рынке жилья показала положительную динамику в 0,26% и  в результате составила  95 220 руб. Однако, что касается динамики по типам домов, то рост был отмечен во всех типах, кроме панельных, которые потеряли в цене  0,28%. Рост средних цен на кирпичные дома составил порядка 0,4%, сталинских домов – ок.1%, в домах «старого фонда» - 0,12%.

 

 

По всем типам квартир, за исключением многокомнатных, на вторичном рынке в июле динамика была положительная. Средняя цена квадратного  метра однокомнатных квартир  выросла на 0,13%, 2-комнатных – на 0,15%, 3-комнатных – на 0,61%, многокомнатные подешевели на 0,32%.

На вторичном рынке  жилья в июле 2013 г. динамика цен  была противоположная рынку строящегося  жилья. Центральные и северные районы, наоборот, выросли в цене на 0,79% и 0,24% соответственно. А средние цены в зонах «Юг» и «Восток» сократились  на 0,24% и 0,35% соответственно.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

Недвижимость – основа национального богатства страны.

Рынок недвижимости, как  любая саморегулирующаяся система, характеризуется спросом, предложением, ценой, инфраструктурой.

Как любой другой рынок, рынок  жилья имеет свои недостатки и  достоинства. Из главных достоинств: получение большей прибыли, чем  на других рынках, за период эксплуатации. А недостатком является: жесткая  зависимость от внешних условий  регулирования, потребительского спроса, возможностей инвестиционно – строительного комплекса регионов.

Проблема ценообразования занимает особое место в системе рыночных отношений. Соответственно изменение  цен на этом рынке зависит от множества  факторов. Ценообразование на рынке недвижимости зачастую находится в прямой зависимости от социально-экономического состояния региона, от его развития и его инвестирования. Экспертам зачастую сложно оценить реальную ситуацию на рынке ввиду того, что получить достоверную информацию о сделках трудно. Основным инструментом анализа здесь является условное разбиение рынка на несколько сегментов. Критерием для этого может служить местоположение объектов, их качество, предназначение, или даже целый комплекс признаков, которые подробно мы рассмотрели в данной курсовой работе.

Оценка недвижимости, определение  ее рыночной стоимости как преобладающей  для этого вида недвижимости цены, является сложным делом, для которого созданы свои специальные методы: сравнительный, доходный и затратный, и это только некоторые из них.

Ценообразование на рынке  недвижимости зачастую находится в прямой зависимости от социально-экономического состояния региона. Кроме того, рынок отличается обилием рисков для продавцов, покупателей и арендаторов. В связи с тем, что чаще всего владельцам недвижимости нелегко продать или сдать в аренду свою собственность (исключая сегменты рынка, где спрос значительно превышает предложение), рынок недвижимости является неликвидным. Помимо всего вышесказанного, существует и другая проблема. Экспертам зачастую сложно оценить реальную ситуацию на рынке ввиду того, что получить достоверную информацию о сделках трудно, в отличие, например, от рынка ценных бумаг, где она доступна в любой момент. Основным инструментом анализа здесь является условное разбиение рынка на несколько сегментов. Критерием для этого может служить местоположение объектов, их качество, предназначение, или даже целый комплекс признаков.