Диверсификация деятельности предприятия

       Доходность и рискованность активов портфеля.

    Доходность активов должна быть максимальная, с учетом минимальных рисков. Для оценки статистической зависимости между временными рядами ставок доходности для различных типов недвижимости существует коэффициент корреляции. Положительная корреляция свидетельствует о том, что рост ставок одного типа объектов вызывает рост ставок доходности другого типа объектов. При отрицательной корреляции рост ставок одного объекта вызывает снижение ставок другого объекта. Если портфель состоит из активов, ставки доходности которых находятся в противофазе, то в этом случае риск портфеля будет минимальным. Чем ниже коэффициент корреляции ставок доходности, тем ниже уровень риска портфеля. [12,стр.97]

       2 Диверсификация на рынке недвижимости

    2.1. Краткая характеристика АН "Современник"

АН "Современник" является стабильной, динамично развивающейся компанией, осуществляющей операции с недвижимостью в г.Ульяновске и Ульяновской области.

Адрес: г.Ульяновск, проспект Гая, 29

Контакт: +7(8422) 66-55-39

АН "Современник" предлагает все виды риэлторских услуг: Продажа квартир, комнат, домов и коттеджей Строительство зданий и сооружений по современным и экономичным технологиям Аренда квартир и домов Ипотека Коммерческая нeдвижимоcть Операции на рынке первичного и вторичного жилья Операции c загородной нeдвижимоcтью Операции c земельными участками Экспресс ценка объектов нeдвижимоcти Юридические услуги    Одним из приоритетных направлений деятельности компании является предоставление услуг клиентам, приобретающим жилье с использованием кредитов, активно развивая направление ипотеки в Ульянoвcке. В настоящее время агентство нeдвижимоcти "Современник" успешно сотрудничает со многими ведущими банками Ульянoвcкой области.    Открытость, надежность, профессионализм, доступность, отвественность, на целенность на результат и высокое качество выполненных работ - принципы, которыми руководствуется компания все время своего существования, что подтверждается лицензиями и сертификатом качества.

     2.2 Недвижимость Ульяновска

  Среди элементов рыночной  экономики особое место занимает  недвижимость, которая выступает  в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания   и помещения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости, как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости.

 В отличие от других видов  рынок недвижимости имеет ряд  специфических особенностей. К особенностям рынка недвижимости относятся:

1. локальность (вследствие неизменяемого местоположения объектов);
2. низкая взаимозаменяемость объектов (из-за существенной зависимости величины спроса на объекты недвижимости от местоположения объекта, состояния инфраструктуры в районе нахождения недвижимости: наличия дорог, метро, предприятий торговли и бытового обслуживания, мест отдыха и т.д.);
3. сезонные колебания;
4. необходимость государственной регистрации сделок;
5. вложения капитала в недвижимость. Ему сопутствуют три группы затрат: расходы на поддержание объекта недвижимости в функционально пригодном состоянии (ремонт, эксплуатационные расходы и т.д.); ежегодный налог на владение недвижимостью; высокие трансакционные издержки при сделках с недвижимостью;
6. сделки с недвижимостью, как правило, носят конфиденциальный характер, и открытая информация часто бывает неполной или неверной;
7. низкая эластичность предложения объектов недвижимости, так как строительство занимает достаточно продолжительное время, а здания и сооружения относительно долговечны.

   По информации Министерства строительства Ульяновской области, в 2009 году в Ульяновской области было сдано в эксплуатацию 526,6 тыс. кв. м общей площади жилья, что на 3,9% больше, чем в 2008 году. 

   Главным образом, за счет роста индивидуального жилищного строительства. По данным Министерства строительства Ульяновской области, из общего объема введенного в эксплуатацию жилья ввод  многоквартирных жилых домов составил 168 тыс. кв. метров (69,1% к 2008 году),  индивидуальных жилых домов —  358,6 тыс. кв. м (135,2% к 2008 году).   
   В 2009 году Правительством области был принят комплекс мер, направленных на стимулирование строительства. К числу таких мер, в частности, относится разработка пакета документов, направленных на поддержку строительной отрасли.

   За 10 месяцев текущего года в Ульяновской области введено в строй 340,7 тысяч квадратных метров жилья.

  Строительство нового жилья на сегодняшний день является одним из главных путей решения социальных проблем. Главная задача - существенно обновить региональный жилищный рынок, обеспечить как можно большее число ульяновцев современным, качественным,  доступным жильем.

  По информации Министерства строительства Ульяновской области, до конца года планируется сдать 552 тысячи квадратных метров жилья, из них 332 тысячи - в рамках  малоэтажного строительства. В рамках областной целевой программы «Стимулирование развития жилищного строительства в Ульяновской области в 2011-2015 годах» Правительством региона проводятся мероприятия по формированию земельных участков для строительства жилья. Уже сформировано более 900 га земельных участков, к 2015 году,  когда ввод жилья должен достигнуть одного миллиона квадратных метров в год, планируется сформировать 1700 га.  По данной программе в текущем году Ульяновская область получила из федерального бюджета 75 млн рублей. Кроме того, принимается ряд мер направленных на обеспечение жильем различных категорий граждан. Так, до конца года планируется обеспечить новым жильем почти 700 ветеранов Великой Отечественной войны, на сегодняшний день более 500 ветеранов уже приобрели новые квартиры. Порядка 300 молодых семей в этом году получили новое жилье по программе «Обеспечение жильем молодых семей», еще около 300 семей - по федеральной целевой программе «Социальное развитие села».

Огромное внимание уделяется вопросам обеспечения жильем работников бюджетной сферы. 21 работник областных государственных учреждений уже воспользовался социальными выплатами для приобретения жилья в ипотеку. В 12 муниципальных образований, принявших и профинансировавших программу по предоставлению социальных выплат на приобретение жилья бюджетникам, будут направлены субсидии еще для 90 работников. Таким образом, до конца года 111 работников областных и муниципальных учреждений Ульяновской области будут обеспечены собственным жильем.

Сейчас в программу по развитию ипотечного кредитования в Ульяновской области вносятся изменения. С 2012 года получить субсидию на приобретение жилья в ипотеку смогут инженерно-технические работники предприятий авиационного и ядерного кластеров.

   Из диаграммы видно, что развитие рынка жилья Ульяновска имеет циклический характер. Причем, каждая последующая точка роста рынка выше предыдущей, а каждая следующая точка падения глубже предшествующей.

2.3 Роль диверсификации

  Все рынки, включая и рынок недвижимости, имеют свои циклы и спирали поступательного развития. На определенном этапе компании диверсифицируют свой портфель, а потом начинают избавляться от непрофильных активов, концентрируясь на основной отрасли. Свойственно это и индустрии недвижимости. Объекты смешанного использования заставляют собственника отказываться от жесткой специализации и осваивать «смежные специальности». Полагаю, что такая диверсификация свойственна (и теперь мы говорим именно о недвижимости) либо начальному, либо, напротив, высокому уровню развития отрасли на отдельно взятом рынке. Логика состоит в том, что объект смешанного использования позволяет апеллировать к нескольким категориям потребителей (офисы, торговля, жилье), что особенно актуально, прежде всего, на ранней стадии развития рынка, когда нет просто ничего. С другой стороны, хорошо раз- витый рынок требует тонкого маневрирования в рамках функциональных использований и дополнительных гарантий эффективности. Это повышает актуальность объектов смешанного использования, которые позволяют диверсифицировать риски (то есть когда не все яйца в одной корзине). Инвестиционный портфель недвижимости – это совокупность объектов недвижимости, формируемая с учетом баланса характеристик ликвидности, отдачи на вложенный капитал, денежных потоков, доступа к капиталу, его стоимости и риска.

   Цель формирования портфеля недвижимости заключается в повышении благосостояния собственников и инвесторов девелоперской компании. Мерой финансового благосостояния выступает доходность и стоимость портфеля. При формировании инвестиционного портфеля недвижимости необходимо учесть прежде всего цикличность рынков недвижимости, то есть динамику спроса и предложения, и выделить наиболее предпочтительные рынки. Спрос на недвижимость определяется как функция потребности некоего числа граждан, которые нуждаются в жилье, и бизнес-единиц, нуждающихся в площадях для размещения своей деловой активности. Предложение недвижимости – функция существующих площадей, мест под строительство, будущего спроса на недвижимость. Арендная плата – функция имеющихся на рынке площадей (уровень заполняемости) и ожидаемой площади объектов недвижимости на рынке в последующие периоды.

   Несомненно, цена покупки и стоимость строительства должны обеспечить возврат инвестиций. Установлено, что ставки аренды являются функцией объема спроса и предложения в любой период времени. Взаимодействие между спросом и предложением раскрывается в уровне заполняемости (или, наоборот, вакансий), который имеет высокую корреляцию с уровнем арендных ставок. Спрос и предложение на площади объектов недвижимости также имеют свою специфику. В частности, спрос и предложение площадей объектов офисной недвижимости не связаны со спросом на торговую, гостиничную и жилую недвижимость.

   Асимметрия информации и риски  отражает всю сложность процесса оценки эффективности инвестиционных и финансовых решений в сфере недвижимости.

   Рынки недвижимости являются несовершенными рынками и часто находятся в неравновесном состоянии.

   Потенциальная частота смены циклов несет определенные опасности для инвесторов, но также дает возможность получения высоких доходов. Игроки, имеющие доступ к информации макроэкономического уровня и сведениям о спросе и предложении, могут с высокой долей вероятности предсказать движение рынка и получить доходы за счет участников, не способных определить рыночные флуктуации.

   Недвижимое имущество как инвестиционная альтернатива не только предполагает привлекательные ставки доходности на вложенный капитал (при определенном уровне риска), но дает возможность получения сверхдоходов для тех, кто в состоянии капитализироваться, справляясь с вызовами и используя возможности этого рынка. В отличие от валюты, акций, опционов, деривативов и других активов, обращающихся на хорошо развитых рынках, недвижимое имущество не имеет ни унифицированной общедоступной информации, ни хорошо развитых рынков. В результате принятие финансовых и инвестиционных решений может оттягиваться на многие недели, месяцы и даже годы, что приводит либо к превышению предложения над платежеспособным спросом, либо к существенному превышению спроса над предложением недвижимости, либо к расхождению между рыночной ценой активов и их истинной ценностью. Все это свойственно рынкам недвижимости и является следствием специфических характеристик, присущих данному классу активов, включая его уникальную сущность, длительные периоды владения, низкую ликвидность, нестандартизированную информацию по состоянию рынка и т.д.

   Некоторые инвесторы и девелоперы могут иметь преимущества вследствие доступа к информации по техническим характеристикам недвижимого имущества, получения разрешительной документации по изменению технических характеристик и функциональности, а также относительно коммерческих операций с недвижимостью.

    Отсутствие достоверных данных ведет к недооценке объектов недвижимости и неполучение потенциальных доходов от инвестирования в них. Задача девелопера заключается в том, чтобы расплести информационный гордиев узел и привлечь капитал в развитие перспективных объектов.

   Ключ к использованию в своих интересах «несовершенства» или «неравновесных состояний» рынков недвижимости состоит в совмещении диаметрально противоположных принципов размещения капитала. Речь идет о специализации на определенных сегментах рынка, детальном знании своей рыночной ниши и сбалансированности активов с помощью диверсификации по объектам недвижимости, нейтрализующей волатильность по типам собственности, географии рынков и специфическим свойствам недвижимых активов.

    Вложения капитала на нескольких больших рынках недостаточно, чтобы достигнуть полной диверсификации портфеля недвижимости. Тенденции изменения спроса или предложения по недвижимому имуществу часто совпадают на рынках с разной географией и типами недвижимости.

   Успешные инвесторы понимают фундаментальные двигатели спроса и предложения на рынках недвижимости, а также ценность диверсификации (по географическому принципу и по типам собственности) как инструмента нейтрализации рисков.

   Стратегия достижения высокой ставки возврата на вложенный капитал в недвижимое имущество предполагает участие инвестора на тех рынках, которые:

  – предоставляют самые благоприятные условия спроса и предложения;

  – достаточно велики для диверсификации (по типам недвижимого имущества) и эффективного использования активов инвестора;

  – позволяют инвестору нейтрализовать риски выгодами от географической и экономической диверсификации.

   Участники рынка недвижимости играют разные роли, основанные на разных целях (таблица). Для девелопера или инвестора ключ к достижению высоких финансовых показателей заключается в способности использовать преимущества рынка. Зная игроков и особенности их деятельности, инвестор может распознать «узкие места» и осуществить капитализацию на этом знании.

   Успешные инвесторы могут провести необходимую для оценки объекта недвижимости экспертизу, то есть определить, занижена ли стоимость актива и следует ли его покупать, когда нужно строить и когда необходимо продать объекты, находящиеся в собственности.

 

            3. Особенности инвестиций в недвижимость

     3.1 Положительные и отрицательные особенности инвестирования в недвижимость.

Диверсификация деятельности  это не только предусмотрительность, позволяющая компенсировать неудачи одних проектов за счет иных, коммерчески более успешных. Диверсификация  в определенной степени "всеядность", направленная к захвату новых сегментов рынка. Вложения в недвижимость имеет как положительные так и отрицательные стороны

Недвижимость

Положительные 1. Низкий уровень риска обеспечивается правом аренды имущества 2. Стабильный ежемесячный операционный  доход 3. Недвижимость - это фиксированные  активы с устойчивым доходом 3. Большой срок окупаемости инвестиций 4. Велик риск получения дохода  от опциона 5. Гарантированный возврат инвестиций, вложенных в недвижимость 6. Постоянный рост цен на недвижимость, особенно в период инфляции 7. Цены на недвижимость растут  при колебании курса валют 8.Собственные инвестиции в недвижимость  имеют более высокую ставку  доходности, чем в финансовые активы

Отрицательные 1.Низкая ликвидность активов 2. Необходимость вложения больших  объемов инвестиций 3. Большой срок окупаемости инвестиций 4. Велик риск получения дохода  от опциона 5. Отсутствует контроль за состоянием  недвижимости у держателя опциона 6. Зависимость рынка недвижимости  от рынка капитала 7. Зависимость рынка недвижимости  от стабильности в регионе 8. Зависимость рынка недвижимости  от доходов населения 9. Зависимость рынка недвижимости  от демографических и миграционных  изменений 10. Зависимость рынка недвижимости от уровня развития рынка капитала 11. Зависимость рынка недвижимости  от возможности притока или  оттока капитала в другие регионы 12. Неэластичность предложения  в краткосрочном периоде 13. Зависимость рынка недвижимости  от экономической активности в регионе (потребность в офисных, складских и производственных помещениях) 14. Инвестирование рынка недвижимости  носит циклический характер 15. Подверженность цен и доходов  на рынке недвижимости международно-му  экономическому влиянию