Автор работы: Пользователь скрыл имя, 08 Ноября 2015 в 12:04, курсовая работа
Целью данной работы является раскрытие сущности и механизм диверсификации деятельности и формирование портфеля недвижимости АН «Современник».
В данной работе поставлены следующие задачи:
1. Рассмотреть понятие диверсификации, причины, виды и этапы.
2.Обосновать целесообразность диверсификации, ведь в умелых руках данная категория - это верный способ удержаться на плаву и успешно противостоять усилению конкурентной борьбы. К тому же это дополнительный источник извлечения прибыли.
3. Рассмотреть принципы формирования и управления портфелем недвижимости.
Введение
Глава 1 Теоретические основы диверсификации деятельности
1.1 Целесообразность диверсификации
1.2 Стратегические подходы диверсификации деятельности. Этапы диверсификации.
1.3 Формирование и управление портфелем недвижимости.
Глава 2 Диверсификация на рынке недвижимости
2.1 Краткая характеристика предприятия АН "Современник"
2.2 Недвижимость Ульяновска
2.3 Роль диверсификации
Глава 3 Особенности инвестиций в недвижимость
3.1 Положительные и отрицательные особенности инвестирования в недвижимость
3.2 Инвестирование в недвижимость и риски
Заключение
Библиографический список
|
3.2 Инвестирование в недвижимость и риски Различают следующие риски инвестирования в недвижимость: Несистематические риски, характерные для разных типов недвижимости и различных регионов. Они поддаются диверсификации за счет формирования портфеля. Систематические риски определяются такими факторами, как:
Риски зависят от источников риска и уровня риска инвестиций в недвижимость относительно инвестиций в другие активы. К источникам риска могут быть отнесены :
Уровень рисков инвестирования необходимо определить с учетом особенностей вложения инвестиций в недвижимость. |
|
Риски при финансировании недвижимости и управление ими. Кредитный риск - риск неплатежеспособности заемщика. В случае неплатежеспособности заемщика кредитор реализует недвижимость по цене ниже кредита по разным причинам. При заключении договора цена залоговой недвижимости принимается на 20--40% ниже ее рыночной стоимости на момент выдачи кредита. Риск процентной ставки не соответствует изменению ставок по кредиту на рынке инвестиций. Он может быть снижен за счет точного прогнозирования изменения процентных ставок и своевременной их корректировки; покупки ценных бумаг и выпуска долговых обязательств с одинаковым сроком погашения, но сокращенным сроком выплаты процентов. Риск альтернативного выбора - потери, вызванные досрочным погашением ипотечного кредита с фиксированной ставкой процента или связанные с неправильно определенной ставкой кредита (заниженная).
Снижение риска альтернативного выбора достигается за счет включения в договор условий о возможности досрочного погашения кредита для заемщика и периодической корректировки процентной ставки кредитором. Риск изменения условий мобилизации фондов - потенциальные потери, вызванные обесцениванием фондов при кредитовании с фиксированной надбавкой к базовой ставке. Управление риском достигается за счет финансирования кредитов долгосрочными долговыми обязательствами с плавающей процентной ставкой. Риск ликвидности - затраты на поддержание уровня ликвидности недвижимости, вызванные продажей ценных бумаг по заниженным ценам для получения наличных средств. Готовые квартиры продаются медленнее, чем планировалось при выдаче кредита. Ущерб от пожара или кражи материалов, конструкций или в готовой квартире. Выдача кредита под фальсифицированные документы или использование кредита не по назначению. Управление рисками в данном случае достигается за счет:
Контроль за сроками и объемами погашения кредита. Уровень риска портфеля недвижимости Уровень риска (R) можно рассматривать как функцию от: уровня ликвидности (Lj); ставки доходности (Dj); - уровня стабильности получения дохода (Сj). Уровень риска (R) - стандартное отклонение, или коэффициент вариации (к): R = Lj * Dj * Сj; Rx = aRa + bRb + zRz, где i - тип региона; j - тип недвижимости; Ra , Rb , Rz - ставки доходности активов; a, b, z - удельные веса активов в структуре портфеля. Как правило, риск портфеля меньше рисков отдельных активов. Стандартное отклонение где w1 w2 - удельные веса активов, Р1,2 - коэффициент корреляции активов, Cov - ковариация: Уровень риска портфеля - это прямая функция корреляции доходов активов портфеля. Чем меньше коэффициент корреляции ставок активов, тем ниже уровень неуправляемости риска портфеля. Для привлеченного капитала ставка дисконта рассчитывается как средневзвешенная стоимость по формуле : Е = Wc * Rc + Wd Rd(l - tax), где Rc, Rd - стоимости собственного и заемного капитала; Wc - доля собственного капитала; Wd - доля заемного капитала; tax - ставка налога на прибыль.
|
Подводя итоги, можно сделать вывод, что управление портфелем недвижимости - это совокупные процессы формирования, развития решений управления, которые обеспечивают максимальную эффективность от проводимой собственником стратегии и тактики по наиболее рациональному использованию активов.
Портфель недвижимости включает рынок жилья, на котором числятся застройщики, инвесторы, пользователи. Управляющий инвестиционным портфелем недвижимости отвечает за доходность доверенного ему портфеля, который состоит из объектов недвижимости, за разработку и выполнение стратегической программы управления. Эта стратегия направлена на составление оптимального портфеля путем проведения хорошо сбалансированных инвестиций и извлечения средств с учетом распределения возможных инвестиционных рисков. Но она направлена и на улучшение соотношения риска при эксплуатации и увеличение потребительной стоимости объектов. Управляющий портфелем ставит задачи перед управляющими фондами и окончательно решает вопрос об участии в реализации крупных инвестиционных проектов.
Главной целью управления портфелем являются инвестиции и получение максимальной прибыли на вложенные средства. Эта прибыль должна рассматриваться в сочетании с возможными инвестиционными рисками. Деятельность управляющего портфелем направлена на управление рисками и контроль за ними.
Управляющий портфелем отвечает за полученный доход на вложенные в портфель средства в долгосрочной перспективе, за увеличение потребительной стоимости включенных в портфель объектов, за степень инвестиционных рисков, долю рынка .
Библиографический список
|