Функциональная деятельность и организация производства риэлтерской фирмы

Риэлтор должен быть коммуникабельным, выдержанным и понимающим человеком. Кроме того, его работа связана  с оформлением документов, риэлтор  сопровождает сделку до ее окончания, т. е. регистрации сделки в регпалате. А значит риэлтор, должен обладать способностью к аналитическому мышлению, внимательностью, четкостью, желательно иметь высшее образование. Весь «документооборот», который проходит через риэлтора, можно подразделить на два основных этапа (стадии). Первый этап — это  составление всех возможных договоров, соглашений, заключение других сделок. Все они связаны с основной услугой, которую хочет получить клиент от риэлтора. Второй как раз  связан с государственной регистрацией сделки в органе юстиции РФ по регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом. Если риэлтор сразу, при первой встрече с клиентом, не сообщает ему о том, до какого момента он будет «сопровождать» клиента, то, скорее всего, вас могут обмануть. Добросовестный риэлтор должен сопровождать сделку с недвижимым имуществом до получения клиентом всех необходимых документов из регистрационной палаты, свидетельствующих о ее государственной регистрации. Именно на этой стадии может возникнуть ряд проблем с государственной регистрацией сделки.[25]

В последнее время на рынке  недвижимости появилось огромное количество фирм, занимающихся риэлтерской деятельностью. Такая жесткая и «тесная» конкуренция  — один из множества факторов, определяющих и ситуацию, и качество услуг на риэлтерском рынке. «Теснота» оставляет  место только для тех, кто работает честно, добросовестно и высокопрофессионально. Конкуренция выгодна потребителю  наших услуг: кто пришел на рынок  недвижимости всерьез и надолго, тот должен думать о том, как завоевать  доверие клиента. Это возможно только при оказании всего комплекса  услуг при операциях с недвижимостью. Недаром некоторые агентства  берут на себя обязательства провести весь комплекс услуг «под ключ», вплоть до оказания помощи клиенту при переезде с проданной жилплощади на купленную. Хотя понятно, что решающую роль будет  играть вовсе не возможность переезда, а уровень качества всего комплекса  услуг.

В рамках рассматриваемой  нами темы отметим, что государство  особо не контролирует деятельность риэлтерских фирм. Для сравнения: еще в 90-е годы прошлого столетия риэлтерская деятельность подлежала  лицензированию, сейчас этого нет. Но это вовсе не означает, что государство  отказалось от функций контроля за деятельностью риэлтерских фирм.[3 c.43]

1.3 Правовые основы риэлтерской  деятельности

В настоящее время правовое регулирование риэлтерской деятельности, помимо ГК РФ, осуществляется на уровне правовых актов Правительства РФ и нормативных актов органов  исполнительной власти субъектов РФ. Субъекты РФ принимают нормативные  правовые акты в соответствии с основами конституционного строя РФ.

Отсутствие федерального закона, регулирующего деятельность риэлторов, объективно усложняет практику осуществления риэлтерской деятельности, создает необоснованные сложности  не только для самих риэлторов, но и для потребителей их услуг. Установление единства в правовом регулировании  риэлтерской деятельности на всей территории РФ - основная задача законодателей  в данной сфере правоотношений. Закон  необходим для законодательного обеспечения развития рынка риэлтерских  услуг в РФ.[18 c.12]

В силу отсутствия федерального законодательства для предприятий  и предпринимателей, работающих в  сфере недвижимости, практически  единственным нормативным актом, регулирующим их правовое положение, является Положение  о лицензировании риэлтерской деятельности,

Постановлением Государственной  Думы Федерального Собрания Российской Федерации от 14 мая 1998 г. N 2441-II ГД был  принят в первом чтении проект федерального закона "О риэлтерской деятельности в Российской Федерации"[17], но до настоящего момента нет закона, регулирующего  данный вид деятельности. Главной  концептуальной идеей при разработке данного закона должна быть выбрана  идея регулирования отношений, возникающих  в связи с предоставлением  риэлтерских услуг, с позиции  их потребителей. Большинство услуг, предоставляемых риэлторами, имеет  особое значение по причине их непосредственной связи с переходом прав на недвижимое имущество. Именно по этим соображениям в закон должны быть включены нормы  об особенностях защиты прав потребителей риэлтерских услуг. При основном акценте внимания на защиту прав потребителей, тем не менее, должны приниматься  во внимание и требования риэлторов, большая часть которых относится  к их взаимоотношениям с различными органами исполнительной власти, иными  государственными организациями и  учреждениями. В данном случае речь идет о необходимости снабжения  риэлторов точной информацией об объектах сделок и о заинтересованных в таких объектах лицах. Необходимо специально выделить нормы, устанавливающие информационное обеспечение риэлтерской деятельности, осуществляемое по их запросам должностными лицами органов управления на местах. Наличие у риэлтора максимально полной информации о недвижимом имуществе, о наличии прав третьих лиц на такие объекты способствует не только развитию риэлтерского бизнеса, но также и защите интересов клиентов, поскольку последние, безусловно, вправе получить от риэлтора такую информацию. Не говоря уже о том, что именно информация об объектах является основной причиной, по которой гражданам и юридическим лицам целесообразно обращаться именно к риэлторам за получением их услуг, но не заниматься заключением и исполнением сделок с недвижимостью самостоятельно, на свой страх и риск.[22]

Закон "О риэлтерской  деятельности в Российской Федерации" должен обеспечить унификацию подходов к ее законодательному регулированию  на всей территории РФ, сбалансированное развитие первичного и вторичного рынков недвижимости, сделать оптимальным  взаимодействие всех профессиональных участников рынка и обеспечить наиболее эффективное управление объектами  недвижимости.

Участниками риэлтерской  деятельности признаются, с одной  стороны, юридические лица и индивидуальные предприниматели, осуществляющие риэлтерскую  деятельность (риэлтерские фирмы, риэлторы), а с другой - потребители их услуг (клиенты).

Риэлтерской фирмой признается юридическое лицо, независимо от организационно-правовой формы, созданное и действующее  на основании российского законодательства, в учредительных документах которого в качестве основной коммерческой деятельности признана риэлтерская деятельность.

Брокер по недвижимости - физическое лицо, возглавляющее риэлтерскую  фирму или являющееся заместителем руководителя или начальником отдела операций с недвижимостью риэлтерской  фирмы, или индивидуальный предприниматель, имеющий специальное образование  и осуществляющий следующие операции с объектами недвижимости:

1) все операции, которые  совершает агент по недвижимости;

2) объяснение заказчику  юридических особенностей заключаемых  договоров;

3) ведение переговоров  и подписание договоров по  листингу, продаже, покупке, аренде, обмену или лизингу (сублизингу) объектов недвижимости;

4) получение аванса, задатка,  комиссионных или гонорара по  условиям договора по операциям  с объектом недвижимости;

5) осуществление рекламы  своей деятельности;

6) хранение и несение  ответственности за сохранность  документов, подтверждающих права  собственности владельца недвижимости, при заключении эксклюзивных  договоров продажи объектов недвижимости.

Это человек, непосредственно  работающий с клиентами и заключающий  с ними от имени юридического лица или в качестве индивидуального  предпринимателя договора по осуществлению  гражданских сделок с недвижимым имуществом.

Дилер по недвижимости - предприниматель  на рынке недвижимости, деятельность которого состоит в покупке, преобразовании или владении недвижимостью с  целью продажи или получения  прибыли от ее использования.[5 c.19]

Глава 2. ОРГАНИЗАЦИЯ И  СТРУКТУРА Российской Гильдии риэлторов, Поволжской Гильдии риэлторов и  риЭЛТОРСКОЙ ФИРМЫ 

2.1 Российская гильдия  риэлторов: деятельность и структура

Для защиты своих профессиональных интересов, повышения профессионального  уровня риэлторов и качества оказываемых  ими услуг, оказания содействия государственным  органам в развитии риэлтерской  деятельности и рынка недвижимости риэлторы могут учреждать общественные (некоммерческие) профессиональные организации.

Идея образования Российской гильдии риэлторов (далее РГР) появилась  в 1992 г., поскольку в то время возникла острая необходимость определить "правила  игры" на рынке недвижимости и  профессионалы были заинтересованы в том, чтобы эти правила отвечали их потребностям. Таким образом, инициатива создания РГР пошла "снизу".

Прошло уже 15 лет с момента  создания общественного объединения  профессиональных участников рынка  недвижимости РГР, за эти годы рынок  недвижимости России качественно изменился. Этот путь вместе с рынком прошла и  Гильдия. Современные экономические  условия определяют другие направления  развития риэлтерской деятельности. За этот период РГР превратилась в  крупнейшую российскую некоммерческую организацию, объединяющую около 800 юридических  лиц из 60 регионов России.

Первоначально РГР задумывалась как объединение юридических  лиц, способствующее решению конкретных задач по организации деятельности рынка недвижимого имущества  в условиях правового вакуума  и отсутствия четких правил игры для  его профессиональных участников. Вместе с развитием рынка недвижимости в России, увеличением числа его  профессиональных участников и накоплением  ими профессионального опыта  РГР развивалась, крепла и расширяла  сферы своего влияния. Постепенно происходило  уточнение и переосмысление целей  и задач, стоящих перед объединением. В итоге РГР превратилась в  серьезную некоммерческую организацию, которая решает уже не мелкие тактические  проблемы рынка недвижимости конкретного  региона, а серьезные стратегические задачи развития этого рынка в  масштабах России и с мнением  и рекомендациями которой уже  нельзя не считаться. Успешному развитию РГР способствовал правильный выбор  ее функций; задачей организации  было создание в России цивилизованного  рынка недвижимости на основе принятой четкой законодательной базы, создание и развитие негосударственных правовых и экономических механизмов регулирования  этого рынка, разработка и внедрение  в практику системы стандартов профессиональной деятельности для его участников. В своей деятельности РГР эффективно взаимодействует и ведет конструктивный диалог с исполнительными и законодательными органами государственной власти как  федерального, так и местного уровня по созданию максимально благоприятных  условий для эффективного и динамичного  развития рынка недвижимости.

В РГР созданы комитеты по различным направлениям профессиональной деятельности, а именно: по брокерской и агентской деятельности; по девелопменту и инвестициям в недвижимость; по страхованию рисков на рынке недвижимости; по ценным бумагам и ипотечному кредитованию; по строительству, по управлению недвижимостью; по оценке и т.д.[12]

РГР отличается четкой и открытой структурой управления, гласностью и  коллегиальностью в принятии решений  при активном взаимодействии с органами исполнительной и законодательной  власти всех уровней. Деятельность организации  направлена на поддержку развития рынка  недвижимости в целом и этого  вида бизнеса в частности, РГР  оказывает всестороннюю поддержку  своим членам.

РГР также включается в  структуру международного рынка  недвижимости. За прошедшие годы удалось  многого добиться в этом направлении. В 1994 г. РГР была принята основным членом в Международную федерацию недвижимости (FIABCI) и стала одним из учредителей российского отделения FIABCI. Принятие РГР в самую авторитетную международную организацию профессиональных участников рынка недвижимости означало признание российского рынка недвижимости составной частью общемирового рынка недвижимости. Подписан также договор о сотрудничестве с Восточно-европейским фондом недвижимости (ВЕФН). При поддержке ВЕФН и Агентства международного развития США (FIABCI) РГР организует международные конференции и семинары с приглашением представителей компаний - членов РГР. В сентябре 1994 г. было подписано генеральное соглашение с Ассоциацией нидерландских маклеров, направленное на интеграцию рынков недвижимости, обмен информацией по законодательству и налогообложению, установление бизнес-контактов между членами профессиональных организаций. В сентябре 1995 г. аналогичное соглашение было подписано с Ассоциацией испанских агентов недвижимости.

Налажен постоянный информационный обмен, обмен новейшими технологиями с Ассоциацией риэлторов города Майами, Национальной ассоциацией риэлторов (НАР) США, с которой в ноябре 1996 г. подписано двустороннее соглашение. В соответствии с соглашением  между РГР и НАР российские риэлторы могут учиться на курсах, организованных НАР, с последующим  присвоением степени "сертифицированный  специалист по международной недвижимости" (CIPS). Риэлторы, получившие эту степень, признаются во всем мире профессионалами  в данной сфере.

РГР уделяет большое внимание развитию сотрудничества между участниками  рынка недвижимости в российских регионах. Проводятся региональные семинары с участием американских специалистов.

Кроме того, Гильдией установлены  тесные взаимоотношения с риэлтерскими агентствами Австрии, Италии, Германии, Канады, Кипра, Франции, Великобритании, Болгарии, Чехии, Словакии, Венгрии, Польши.

Интенсивная международная  деятельность РГР позволила ей успешно  интегрироваться в международное  сообщество профессионалов рынка недвижимости.[12]

В настоящий момент РГР  стала саморегулируемой организацией профессиональных участников рынка  недвижимого имущества России, обеспечивающей условия профессиональной деятельности участников этого рынка, соблюдение стандартов профессиональной деятельности своих членов, защиту интересов собственников  недвижимого имущества и потребителей услуг профессиональных участников этого рынка, являющихся членами  РГР, установление правил и стандартов проведения операций на рынке недвижимого  имущества, обеспечивающих эффективную  деятельность всех участников рынка.