Ипотечное кредитование и его перспективы развития в РФ

Ипотечные кредиты могут быть классифицированы по различным признакам:

1. По объекту недвижимости:

- земельные участки;

- предприятия, здания, сооружения;

- жилые дома и квартиры;

- дачи, гаражи и т.д.

2. По целям кредитования:

- приобретение готового  жилья;

- на строительство, реконструкцию,  капитальный ремонт индивидуального  жилья;

-строительство и приобретение готового жилья с целью инвестиций.

Данное кредитование строительства  жилья происходит поэтапно: каждый последующий платеж осуществляется только после завершения его предыдущего  этапа.

3. по виду кредитора:

- банковские;

- небанковские.

4. По виду заемщиков (как субъектов кредитования):

- кредиты, предоставляемые  застройщикам и строителям;

- кредиты, предоставляемые  непосредственно будущему владельцу  жилья.

В зависимости от статуса  заемщика могут в значительной степени

меняться условия кредитования.

5. По виду процентной  ставки:

- кредит с фиксированной  процентной ставкой;

- кредит с переменной  процентной ставкой.

6. По степени обеспеченности:

- без первоначального  взноса;

- с первоначальным взносом.

Ипотечные кредиты могут  выдаваться в виде разовых ссуд и  в виде

кредитных линий. Могут быть обеспечены первыми либо последующими ипотеками (младшие, старшие закладные).

7. По способу рефинансирования:

- ипотечным кредитом занимаются  различные кредитные институты. [4, с. 112]

Особенности их деятельности заключены в способе рефинансирования выдаваемых кредитов, которые представлены в таблице 1.2. 
  
Таблица 1.2 – классификация ипотечных кредитов по способу рефинансирования

Способ рефинансирования	Вид кредитного института
Выпуск ипотечных облигаций	Ипотечные банки
Собственные, привлеченные и заемные средства	Универсальные банки
Продажа закладных ипотечному агентству или крупному ипотечному банку, собственные, привлеченные и  заемные средства	Кредитные учреждения, занимающиеся ипотечным кредитованием и заключившие  договор с ипотечным агентством или крупным ипотечным банком

8. По срокам кредитования:

- Краткосрочные;

- Среднесрочные;

- Долгосрочные.

9. По способу амортизации  долга:

- постоянный ипотечный  кредит;

- кредит с переменными  выплатами;

- кредит с единовременным  погашением согласно особым условиям. 
10. По возможности досрочного погашения:

- с правом досрочного  погашения;

- без права досрочного  погашения;

- с правом досрочного  погашения при условии уплаты  штрафа. 
 

 А  где выводы по разделам? Ни  куда не годится твоя работа! Я же тебе говорила поработать, найти информацию в различных  источниках, а ты просто взяла  из учебника или еще откуда , и перечислила классификации, как будто это лекция.

 

 

 

1. РАЗВИТИЕ РЫНКА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ НА СОВРЕМЕННОМ ЭТАПЕ

 

1.1. А н а л и з р ы н к а и п о т е ч н о г о к р е д и т о в а н и я в Р о с с и и

 

Ипотечный рынок объединяет в себе участников, тем или иным образом связанных с операциями по ипотечному кредитованию. Ими являются банки, которые предоставляют ипотечные кредиты, рефинансирующие организации, в том числе Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), ипотечные брокеры, страховые компании, застройщики и риелторы, заемщики, рейтинговые агентства и др.

Банки оказывают непосредственное влияние на динамику развития рынка ипотеки в целом, а также отражают сложившуюся ситуацию в этой области. Например, многие кредитные организации в годы кризиса сворачивают свои ипотечные программы и, наоборот, в годы финансовой стабильности наращивают объемы кредитования. Здесь обязательно нужно привести динамику развития ипотеки в целом начиная с 2008гпо 2012г, чтобы подтвердить твое утверждение

Все ипотечные программы банков, присутствующие сегодня на рынке, условно  можно разделить на следующие  группы:

– кредиты на приобретение квартир в строящихся домах;

– кредиты на приобретение загородного  жилья;

– нецелевые ипотечные кредиты под залог имеющейся недвижимости;

– кредиты на приобретение нежилых  помещений (бизнес-ипотека);

– кредиты на ипотечные залоги по дефолтным ссудам;

– программы рефинансирования ипотеки.

В 2011-ом разве нет данных за 2012г?году банки оформили 523 582 ипотечных жилищных кредита на общую сумму 716,9 млрд рублей. Основная их доля (520 658 займов) была предоставлена в рублях – на общую сумму 697,4 млрд. Средний размер займа составляет 1,37 млн рублей. Просроченная задолженность на начало 2012 года зафиксирована на уровне 45,3 млрд рублей.

На начало 2012 года, по данным Банка России, из 978 действующих кредитных организаций на рынке ипотечного кредитования работают 658. Причем из них 577 предоставляют займы на покупку недвижимости, а остальные осуществляют только обслуживание уже ранее выданных ссуд.

Средневзвешенная процентная ставка на 1 января 2012 года по ипотечным жилищным кредитам равна 11,9% в рублях и 9,7% в  иностранной валюте.

Средневзвешенный срок их предоставления составляет 14,8 года для рублевых займов и 12,3 года для валютных.

Сегодня лидерами рынка ипотечного кредитования являются Сбербанк и ВТБ 24 – на их долю приходится более  половины всего объема выданных ссуд. Докажи наглядно! Приведи статистику

Рынок ипотечного кредитования в России развивается неравномерно. Основная часть кредитов выдается в  Центральном (29,98%), Приволжском (18,93%) и Уральском (14,04%) федеральных округах. Аналогично- таблицу приведи

Также стоит отметить, что за счет ипотечного кредитования в стране приобретается  пока еще небольшая часть продающейся  на рынке недвижимости. Россия входит в число стран с низким уровнем  обеспеченности населения услугами ипотечного кредитования. По данным Федеральной  службы государственной регистрации, кадастра и картографии, с помощью  ипотеки осуществляется 17,60% сделок по покупке жилья в России. Отношение  объема ипотечной задолженности  к ВВП России составляет всего лишь 2,72%. К примеру, в США такой показатель достигает более 50% [28].

Недоступность ипотечного кредитования по-прежнему обуславливается соотношением уровня доходов граждан и цен  на жилье. Низкая платежеспособность населения  и высокая стоимость недвижимости препятствуют развитию рынка ипотеки  в России. К тому же высокая цена долгосрочных денежных ресурсов, привлекаемых банками для выдачи займов, не дает опускаться ставке по кредитам, делая  их очень дорогими для большинства  населения. Также можно сделать выборку проц. ставок по топ-10банкам, привести последние данные о стоимости кв. метра жилья в России и по регионам, а также уровень доходов населения, возможно проследить зависимость этих данных.

В целом сегодня рынок ипотечного кредитования в России имеет значительный потенциал роста, так как на нем  сохраняется большой объем отложенного  спроса на ипотеку.

Дописывай главу никакого анализа ты не представила

 

 

 

 

 

 

Этот  раздел 2.2логически никак не связан предыдущим и последующим  разделами. Поэтому его нужно убрать а часть перенести в 2.1 логически увязав риски и страхование с развитием рынка ипотеки.

 

2.2 Р и с к  и  и п о т е ч н о г о к р е д и т о в а н и я , и п о т е ч н о е с т р а х о в а н и е в Р о с с и и

 
Ипотечное кредитование, являясь одним из направлений  доходного бизнеса, подвержено влиянию  достаточно широкого набора рисков. Высокая  степень рисков, связанных с ипотечным  кредитованием, вызвана: во-первых, крупными суммами выдаваемых кредитов, во-вторых, длительным сроком кредитования. В  связи с высокой концентрацией  рисков остро встает вопрос об управлении ими, т.е. разработке комплекса мер  по оптимизации совокупного риска  участников системы ипотечного кредитования. 
В литературе, посвященной ипотечному кредитованию, как правило, выделяются следующие основные риски.

Риски ипотеки на стадии первичного кредитования:

1. кредитный риск. Это риск невыполнения или ненадлежащего выполнения заемщиком своих обязательств перед кредитором. Причины возникновения такого вида риска могут носить общеэкономический характер (безработица). Существуют и субъективные причины несистемного характера, связанные непосредственно с заемщиком. Для минимизации кредитного риска, вызванного субъективными факторами, необходимо проводить тщательный андеррайтинг. Также риск неплатежа снижается за счет механизма страхования заемщика и процедуры переселения Заемщика в более дешевую квартиру на условиях коммерческого краткосрочного займа.

2. процентный риск. Вероятность возникновения риска изменения процентных ставок возрастает при предоставлении кредитов с фиксированной процентной ставкой, причем на длительный срок. Кредитор несет риск потерь как при повышении, так и при понижении рыночного процента по кредитам. При повышении ставок потери кредитора очевидны, поскольку ему приходится привлекать обязательства по более высоким ставкам. А при тенденции к понижению процентных ставок на кредитном рынке заемщик может воспользоваться правом досрочного погашения кредита. Процентный риск провоцирует риск досрочного погашения. Основным методом снижения процентного риска является использование моделей ипотечных кредитов с корректируемой ставкой процента.

3. риск досрочного погашения. Этот риск связан с тем, что ипотечный заем может быть выплачен заемщиком заранее, до срока погашения, тогда в период падения процентных ставок кредиторы теряют возможность получить процентный доход, предусмотренный контрактом. При увеличении процентных ставок заем, вероятно, не будет выплачен заранее. В качестве меры защиты кредитора от риска досрочного погашения используется включение в кредитный договор запрета на досрочное погашение в течение определенного срока. Или в кредитном договоре оговариваются штрафные санкции за досрочное погашение. В РФ Закон «О залоге» допускает досрочное исполнение обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме и в любое время, если договор об ипотеке исключает возможность последующего залога имущества.

4. риск ликвидности. Связан с возможностью того, что поступления платежей по кредитам (то есть процентов и выплат в счет основной суммы долга) кредитору будут недостаточны для выполнения его текущих обязательств. Это особенно актуально для займов с отсрочкой платежа (с постепенным увеличением платежей, с выплатой только процентов и др.)

5. законодательный риск. Связан с возможностью изменений в законодательной базе регулирования ипотечного кредитования. Это касается норм, влияющих на статус закладных, на процентные ставки и др.

Одним из существенных условий предоставления Банком ипотеки  является ипотечное страхование, которое  позволяет максимально снизить  риски неплатежеспособности кредитора, а также риски утраты (уничтожения) или повреждения предмета залога.

Ст. 343 ГК РФ предусмотрено, что залогодатель или залогодержатель  в зависимости от того, у кого из них находится заложенное имущество обязан страховать за счет залогодателя заложенное имущество. Причем при нарушении залогодателем обязанностей по страхованию заложенного имущества залогодержателю предоставлено право требовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства.

Страхование – обязательное условие при оформлении ипотеки. По закону заемщик обязан страховать только предмет залога от повреждения и полного уничтожения. Но банки-кредиторы, как правило, требуют, чтобы заемщик дополнительно страховал свою жизнь и трудоспособность и риск утраты права собственности на жилье (титул). Срок ипотечного страхования равен сроку, на который оформляется ипотечный кредит[21,48с.].

При ипотечном страховании жилья банк настаивает на страховке в сумме кредита, увеличенной на 10%, но многие заемщики страхуют приобретаемое жилье на полную его стоимость. При таком варианте, если наступит страховой случай, то страховая компания погасит ипотечный кредит в банке за заемщика, и выдаст самому заемщику оставшуюся сумму по страховому договору.

Обычно ипотечный банк имеет список страховых компаний, которые являются его партнерами, и заемщикам ипотечного кредита  настоятельно рекомендуется страховаться именно в этих компаниях. Если же заемщик (или его работодатель) застраховал ранее жизнь и трудоспособность в какой-либо другой страховой компании, и ему не хочется менять страховщика этих рисков, то ему необходимо подобрать тот банк, который готов зачесть существующий у заемщика страховой полис, не смотря на то, что страховщик не является его партнером.

Что касается утраты права  собственности на жилье, то некоторые  банки требуют страховать этот риск на весь период ипотечного кредитования, а некоторые только на 3 года (срок исковой давности по недействительным сделкам). Если жилье приобретается  в новостройке, то титул страховать необязательно.