Ипотечное кредитование и его перспективы развития в РФ

Тарифы на страхование  рисков определяются индивидуально  для каждого заемщика. Страхование жилья составляет 0,3-0,5% суммы страховки и зависит от того, какие у дома перекрытия (деревянные или иные), общего технического состояния жилья, наличия отделки и пр. Тариф на страхование жизни и трудоспособности заемщика ипотечного кредита изменяется в пределах 0,3-1,5%. На него влияют возраст заемщика, состояние его здоровья, характер профессиональной деятельности. Иногда банки требуют застраховать так же жизнь созаемщика, если его доходы учитывались при определении размера кредита. При страховании титула имеет значение «юридическая чистота» жилья. Тариф по этому риску составляет 0,2-0,7%

В среднем совокупные расходы  заемщика на ипотечное страхование составляют 1-1,5% в год от остатка по кредиту, увеличенного на 10%.

Страховые платежи по ипотеке обычно осуществляются раз в год. Когда подходит срок платежа, банк сообщает в страховую компанию остаток задолженности заемщика, и, исходя из этой суммы, рассчитывается страховой взнос. Таким образом, размер страховых платежей каждый год уменьшается вместе с задолженностью по кредиту. С некоторыми страховыми компаниями можно договориться о том, чтобы платить страховой взнос ежеквартально - это может быть легче для бюджета заемщика, чем единоразовая годовая выплата.

Страхование жизни и трудоспособности оплачивается с момента получения  кредита. Момент страховых выплат по самому жилью зависит от того, какое  жилье приобретается – готовое  или строящееся. В первом случае заемщик оплачивает страхование  недвижимости и титула с момента  получения кредита, а во втором —  после оформления жилья в собственность.

При заключении договора страхования ипотеки следует внимательно изучить перечень страховых случаев, по которым убытки будут возмещены. При страховании жизни и трудоспособности страховыми случаями обычно являются смерть застрахованного и частичная или полная утрата трудоспособности (присвоение статуса инвалида I или II группы) в период действия страхового договора. При страховании жилья страховым случаем является гибель или повреждение недвижимости в результате пожара, залива жидкостью, стихийного бедствия, противоправных действий третьих лиц (вандализма, поджога, подрыва взрывчатых веществ), конструктивных дефектов здания, о которых на момент заключения договора страхователю известно не было. Страховым случаем по страхованию титула жилья может быть вступившее в законную силу решение суда, в результате которого заемщик утратил права собственности на предмет ипотеки.

При наступлении страхового случая следует немедленно поставить в известность кредитора и страховую компанию и уточнить порядок действий в той или иной ситуации.

В случае смерти заемщика или  получения им инвалидности страховая компания исполняет за него обязательства по погашению ипотечного кредитаи уплате процентов. Заложенная квартира переходит в полноправную собственность заемщика или его наследников.

В случае повреждения застрахованного  жилья, страховщик выплачивает страховое возмещение заемщику. Если жилье было застраховано только на сумму ипотечного кредита, а не на полную стоимость, то полученных по страховке средств может не хватить на восстановление жилья.

В случае физической утраты жилья или потери права собственности  на него, получателем страховой выплаты является банк-кредитор, и он получит от страховой компании остаток задолженности по кредиту, увеличенный на 10%. Заемщик может получить разницу стоимости жилья и ипотечного кредита, если застраховал жилье на его полную стоимость.

Если ипотечный кредит погашен досрочно, то можно так  же досрочно расторгнуть договор  страхования и вернуть сумму  страховых платежей за неиспользованный период. То есть, если был оплачен  страховой взнос за весь год, а  в середине этого года произошло  досрочное погашение кредита, то можно подать заявление в страховую  компанию о возврате суммы взноса, приходящейся на вторую половину года. Если досрочное погашение было частичным, то можно обратиться в страховую  компанию за перерасчетом, и страховая  обязана будет заключить дополнительное соглашение.

 

2.3 ПЕРЕФРАЗИРУЙП р о б л е м ы, с д е р ж и в а ю щ и е р а з в и т и е и п о т е ч н о г о к р е д и т о в а н и я, п е р с п е к т и в ы р а з в и т и я и п о т е ч н о г о к р е д и т о в а н и я

Исследование механизма  ипотечного кредитования на сегодняшний  день, достаточно актуально. Ведь помимо экономической роли, ипотечное кредитование выполняет еще немаловажные социальные функции. Тем самым ипотека приобретает  все большее значение. С другой стороны, она может привести к  кризисным явлениям. Пример тому, что мировой финансовый кризис и начался с ипотечного кредитования. Многие банки свернули свои ипотечные программы, начался процесс пересмотра процентных ставок по кредитам в сторону увеличения [13,6 c.].

Все это напрямую влияет на доступность ипотеки, и как  следствие, на возможность людей  приобрести жилье или получить свои жилищные условия. При этом уровень  доходов граждан, как потенциальных  заемщиков, так и уже переехавших  в новое жилье благодаря ипотечному кредитованию, начался снижаться. В сложившихся непростых условиях актуальность приобрел вопрос реструктуризации ипотечных займов, помощи заемщикам, оказавшихся в трудной экономической ситуации.

Анализ состояния вопроса  показывает, что из-за низких доходов  значительной части населения, а  также дороговизны заемных средств благодаря высоким рискам (обусловленным несовершенством правовой и нормативной базы, неразвитостью банковской системы, продолжающейся, хотя и уменьшающейся экономической и политической нестабильностью) доступными будут, прежде всего, небольшие ипотечные кредиты.

Российские банки  впервые за долгое время снизили  долю ипотеки в розничном кредитном  портфеле.(КАКОГО ГОДА?) Такой вывод следует из официальной статистики Банка России по итогам первого полугодия. Снижение доли ипотеки являются следствием ужесточения ипотечных программ крупными игроками банковского рынка и отказа целого ряда банков от выдачи ипотечных кредитов. Большая часть ипотечного рынка принадлежит Сбербанку, объем выдаваемых им ипотечных кредитов стабильно растет.

Можно выявить основные тенденции развития рынка ипотечного кредитования в России:

• Снижение уровня концентрации на рынке;
• Увеличение количества выдаваемых ипотечных кредитов;
• Увеличение просрочки платежей;
• Рост доли небольших банков в общем объеме кредитования;
• Смягчаются требования к заемщикам, в частности снижаются ставки;
• Значительное снижение объема выдаваемых ипотечных кредитов в валюте.

Сегодня развитие жилищной ипотеки в России сдерживается следующими основными факторами:

1. Относительная слабость отечественной банковской системы, ее заинтересованность в работе с населением, отсутствие опыта долгосрочного кредитования;
2. Невысокий финансовый потенциал отечественных страховых, риэлтерских и оценочных компаний, отсутствие у них необходимого опыта по страхованию рисков, возникающих в связи с предоставлением ипотечного кредита
3. Несовершенство нормативно-правовой базы;
4. Высокая стоимость ссуд при низкой платежеспособности населения;
5. Проблема привлечения долгосрочных ресурсов в ипотечную жилищную систему.
6. Психологические факторы, нежелания жить в долг. 

 Проблемы ипотечного кредитования:

  Проблема неплатежей  и отсутствие возможности реализации  залога вызваны, прежде всего,  проведение некачественной первоначальной  оценки кредитоспособности потенциального  заемщика. Данные проблемы могут  быть решены посредством выработки  унифицированной качественной системы  оценки заемщиков – скоринговой системы, адаптированной к российским условиям.

 Для банков основная  проблема – источники финансирования  выдачи кредитов. Поскольку ипотечный  кредит – долгосрочный актив,  то должно быть и долгосрочное  финансирование.

 Одной из причин  неудовлетворенного спроса со  стороны населения на жилье  являются, прежде всего, доходы  населения. Не смотря на рост  доходов населения, наблюдается  рост доли расходов на покупку  товаров и услуг в структуре  использования денежных доходов.

Одним из перспективных направлений  развития ипотечного кредитования в  настоящее время является малоэтажное  строительство экономического класса. Неразвитость этого направления обусловлено тем, что данное направление является менее рентабельным, чем многоэтажное строительство, и застройщики пытаются получить больший уровень доходности за счет реализации дорогостоящих проектов.

С развитием ипотечного кредитования банки предлагают множество различных  ипотечных программ с разными  условиями: это ипотечные программы на первичном и вторичном рынке, ипотека на покупку земли или дома. Кроме того, появляется все больше доступных схем ипотеки молодым семьям.

( Приведи  сравнение ипотечных программ например в Сбербанке и Россельхозбанке, представленными на нашей территории)

Ипотечное кредитование должно развиваться равномерно на территории всей страны с поддержкой государства, которая должна создавать благоприятные  условия для функционирования ипотеки.

 В настоящее время  ипотека вызывает много разноречивых  мнений. Одни уверены, что при  нынешнем уровне жизни этот  способ решения жилищной проблемы  еще долго останется непопулярным. Другие – что ипотека пришла  в нашу страну как раз вовремя.

 Перспективы развития  ипотечного кредитования в России  напрямую связаны с тем, как  будет развиваться мировой финансовый  рынок. Это прежде всего связано с кредитными возможностями банков, а также со степенью доверия кредиторов и заемщиков к текущей экономической ситуации и их финансовыми возможностями.

 

 

 

 

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Проанализировав развитие ипотечных отношений в России, можно сделать следующие выводы. В крупных российских городах, регионах и отдельных коммерческих банках начали разрабатываться и реализовываться различные жилищные программы, опирающиеся на действующую правовую базу в области ипотеки. Однако опыт реализации этих программ показывает, что рынок ипотечных кредитов развивается медленно. Несмотря на позитивные сдвиги долгосрочное ипотечное кредитование все еще не стало стабильным самостоятельным бизнесом для российских коммерческих банков в следствии таких причин, как:

- отсутствие долгосрочных, достаточно дешевых источников  кредитных ресурсов, которые обеспечивали  бы возможность выдавать непрерывно  ипотечные кредиты населению  в необходимых масштабах;

- высокие кредитные и  процентные риски;

- недостаточно высокий  уровень доходов и отсутствие  достаточных накоплений населения;

- экономическая нестабильность  предприятий-работодателей;

- неразвитость инфраструктуры  ипотечного рынка, позволяющей  повысить надежность системы  долгосрочного жилищного кредитования  и создать предпосылки для  привлечения инвестиций в эту  сферу;

- отсутствие скоординированной  целенаправленной и системной  работы на всех уровнях и  этапах одновременно, что могло  бы быть устранено если бы, например, Агентство по ипотечному  жилищному кредитованию взяло  на себя функцию координатора, то есть занималось не только  рефинансированием, но и другими  проблемами, связанными с информационным  обеспечением всей деятельности, связанными с подготовкой кадров  и так далее, либо же этим  занимался какой-то федеральный  центр.

Банки очень приветствуют и ждут появления закона о внешних  эмиссионных ценных бумагах, поскольку  это, наверное, будет сейчас прорывной  так момент, связывающий рынок  недвижимости с фондовым рынком.

Все эти задачи, безусловно, должны быть разрешены в ближайшее  время. Прежде всего, должна быть разработана  федеральная программа развития ипотечного кредитования в России. Необходимо завершить создание целостной  законодательной базы, связанной  со сделками в жилищной сфере, и соответственно обеспечить реализацию принятых законов  на территории всех субъектов Российской Федерации.

Но все же, как показал  анализ, развитие ипотечного жилищного  кредитования проходит в сложной  экономической ситуации. Статистические данные фиксируют, с одной стороны, недостаточную обеспеченность российских граждан жильем, с другой – небольшие  объемы ипотечных жилищных кредитов, выданных коммерческими банками. Создание и развитие системы ипотечного кредитования поможет не только улучшить жилищные условия граждан, но и будет способствовать созданию устойчивой банковской системы.