Ипотечный кредит как инструмент решения государственной жилищной проблемы

Иностранный капитал в свете последних событий на рынке ипотечных кредитов в США немного вырос в цене. Объем выданных ипотечных кредитов в США составляет по разным оценкам около 5 трлн. долл. США из них 14% кредитов оказались необеспеченными реальными доходами заемщиков, что составляет около 700 млрд. долл. США.

Таблица 2. Доля рынка ипотечного кредитования в ВВП разных стран.

Страна	Объемы ипотечного кредитования к ВВП, в процентах
Россия	Менее 1 %
Великобритания	62%
США	53%
Германия	50%
Развивающиеся страны	5-7%
Страны Евросоюза	38%
Бывшие соц. страны	25%

 

По данным таблицы можно отметить, что ипотека в РФ слабо развитыми странами, причиной этому служит высокая ставка процента годовых малая поддержка слоев населения в приобретении жилья со стороны правительства, низкие темпы строительства. В Великобритании доходы от ипотеки занимают большую часть из всех доходов страны. В Германии и США низкая ставка процентов, что делает ипотечную политику развитой.

Вывод: В Венгрии наблюдается высокий рост развития ипотечного кредитования, так как правительством разработаны такие программы, что население не рискует брать кредит, к тому же по ипотечному кредитованию ставка годовых в два раза меньше, чем при других кредитах, что делает его выгодным со стороны населения. Банки при этом получают большой доход в виде процентов от населения и субсидий от государства, таким образом в стране действует эффективная государственная поддержка населения в обеспечении жилья

В Германии действует строгий надзор за банками со стороны государства. Низкая процентная ставка.

В Италии ипотека менее развита, чем в Европейских странах. Максимальную сумму кредита можно взять только в размере 60% от стоимости жилья. Влияет на такое развитие и отказ государства выдавать коммерческим банкам ипотеку.

В США продолжительность кредита достигает 30 лет (когда в других странах, особенно в России, государство на такой срок не решается), что делает ежемесячные платежи меньше, следовательно, доступнее. Также создаются программы, удовлетворяющие потребности каждого.

В России ипотечное кредитование находится еще в стадии развития. Так как появляется конкуренция между банками, процент годовых снижается и в скором времени догонит европейские стандарты.

	Страна
	Венгрия	Германия	Италия		США	Россия
Проблема	Приобретение жилья
Методы	Создание ипотечных программ
Позитивы	процентная ставка 6% ( на др. 12-15% годовых) выдача субсидий получение банком, выдавшим ипотечный кредит дотации из государственного бюджета	1)низкая процентная ставка – 5% годовых 2) высокая защищенность  и надежность банков	7-9% годовых - ставка кредита	1)ставка по кредиту – 6-7%годовых 2)срок до 30 лет. 3)сумма кредита-70% от стоимости  квартиры		Средняя ставка кредита 10,5-13% годовых, сроком на 25 лет, сумма кредита 90% от стоимости квартиры
Негативы			сумма кредита составляет не более 60% от стоимости жилья высокий процент доп. расходов			Процентная ставка по ипотечному кредиту выше, чем при потребительских кредитах

 

 

1.3 Нормативно  – правовая база ипотеки

Следует отметить, что опыт правового регулирования отношений, возникающих при ипотечном кредитовании, в первую очередь, жилья, в России только начинает накапливаться,  так как в советский период  широкого распространения такой формы кредитования  строительства и приобретения жилья  не наблюдалось.

В связи с этим, действующие сегодня в данной области правовое  регулирование  ипотечного кредитования имеет отдельные недостатки,  сказывающиеся  на интересах участников ипотечного жилищного кредитования, вызывая недоверие к ипотеке как способу улучшения жилищных условий.

Основная функция государства в процессе формирования рыночной системы ипотечного кредитования состоит в создании надлежащей законодательной базы, современных  финансовых, правовых  и  организационно - экономических механизмов, с целью правового обеспечения прав  участников  ипотечных отношений и их  социальных гарантий.

Совершенствование  законодательной  базы  об ипотеке на современном этапе  должно осуществляться  с учетом состояния  других правовых институтов о земле, ценных бумагах и т.д., так или иначе затрагивающих  проблемы  ипотеки.

Надежность ипотеки и удобство её использования для сторон правоотношений зависят, главным образом, от определенности и продуманности ее регулирования в законодательстве.   Проведенное исследование по  данной теме, однако, свидетельствует, что  законодательство и  практическая реализация права на ипотеку оставляет желать лучшего.

Наиболее значимыми законодательными актами, регламентирующими институт ипотеки в  настоящее время, являются[2]:

• Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», являющийся первым в истории России специальным законом, регулирующим систему  ипотечных отношений, возникающих при залоге недвижимости. В нем изложены основные понятия ипотеки, механизмы регулирования ипотечных процессов, указаны требования и обязательства, которые обеспечивает ипотека.
• Жилищный кодекс Российской Федерации, объединивший в себе базовые понятия жилищных отношений: право собственности, объекты, на которые распространяются жилищные права, взаимоотношения собственников и т.п.
• Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»,  в котором детально описаны правила регистрации имущественных прав, в том числе и  при ипотеке. В развитие положений данного закона были  разработаны Инструкция «О порядке регистрации ипотеки жилого помещения» и  Инструкция о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества.

В свою очередь, порядок оценки недвижимого имущества, приобретаемого на средства, предоставляемые по ипотечному жилищному кредиту, регулируется в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной  деятельности в РФ», нормы которого выступают во взаимосвязи с Законом РФ «Об исполнительном производстве», который призван защищать стороны в случае судебного конфликта и обращать взыскание на имущество должника:

• Федеральный закон «О кредитных историях» регламентирует правила ее формирования, использования и хранения, а также  правовые основы деятельности бюро кредитных историй, их взаимоотношения с органами власти, коммерческими банками и самими заемщиками.
• Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах», регулирующий отношения, возникающие при выпуске, эмиссии, выдаче и обращении ипотечных ценных бумаг, за исключением закладных, а также при исполнении обязательств по указанным ипотечным ценным бумагам.
• Гражданский кодекс РФ устанавливающий основные положения при заключении, исполнении, прекращении   договоров в рассматриваемой сфере, а также ответственность за не исполнение ипотечных обязательств.

Следует отметить, что в 2005 году Президиум ВАС РФ принял Информационное письмо от 28 января 2005 г. №90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке».

Современное российское законодательство устанавливает два вида ипотеки - ипотека в силу закона и ипотека в силу договора. Эту классификацию можно рассматривать как формально-юридическую[6].

Ипотека по договору - это залог недвижимого имущества, который возникает в соответствии с соглашением, достигнутым сторонами.

Действующее законодательство предусматривает случаи, когда в силу закона ипотека возникает всегда, и случаи, когда ипотека возникает как в силу закона, так и в силу договора.

Несмотря на значительные  проблемы в существующей ныне системе ипотечного кредитования, наметились положительные тенденции дальнейшего развития эффективной ипотечной системы и механизма реализации  ипотечного кредитования.

Согласно информации ЦБ РФ, опубликованной на его сайте, объем предоставленных ипотечных кредитов в рублях в первом полугодии 2011 года составил 261,4 млрд. рублей (против 125,9 млрд. рублей за аналогичный период 2010 года), рублевый эквивалент кредитов в иностранной валюте - 7,2 млрд. рублей (7,5 млрд. рублей в 2010 году). Объем ипотечных кредитов во втором квартале стал максимальным с третьего квартала 2008 года, когда банки предоставили рекордный объем кредитов (198,3 млрд. рублей). При этом объем кредитования во втором квартале впервые за 2009-2011 годы оказался выше среднеквартального показателя 2008 года (164,0 млрд. рублей).

 

Глава 2. Экономический анализ практики жилищной ипотеки в РФ.

 

2.1 Проблемы, препятствующие развитию рынка  ипотеки

Квартирный вопрос рано или поздно встает перед каждым человеком на пути его жизнедеятельности. Сегодня в России достаточно сложно приобрести квартиру, особенно если необходимо сразу выплачивать её полную стоимость.

По данным статистики, более 60% населения России нуждается в улучшении жилищных условий. При этом пятая часть населения (21%) говорит о крайне высокой, а треть (36%) - об умеренной потребности в улучшении условий жилья. Один из вариантов разрешения квартирного вопроса - получение банковского ипотечного кредита на приобретение недвижимости.

В последние годы за исключением кризиса Россия переживала ипотечный бум. Рост объемов ипотечного кредитования специалисты объясняют влиянием нескольких факторов: улучшение основных экономических показателей, снижение страховых рисков и, как следствие, общая стабилизация рынка, повышение доходов российских граждан.

Объемы нового жилья (под ипотеку в том числе) увеличиваются высокими темпами, число банков-участников рынка постоянно растет, ставки по кредитам начинают снижаться, происходит дифференциация предоставляемых ипотечных продуктов в соответствии с потребностями клиентов.

Так в чем же заключаются проблемы, препятствующие развитию рынка ипотеки?

Надо сказать, что, несмотря на все свои достоинства, развивается ипотека пока очень медленно. На сегодняшний день этой удобной схемой воспользовалось не так уж и много россиян, взявших кредит на сумму не превышающую доли процента от общей стоимости недвижимости России. И причин такому положению вещей достаточно.

Существует ряд проблем, с которыми сталкиваются желающие приобрести жильё в кредит. Так, для получения ссуды заёмщик изначально должен иметь 30-50% от стоимости приобретаемого жилья, а официальный доход должен быть не менее 700$ в месяц. Сумма ежемесячной выплаты не должна превышать 20% от официального дохода гражданина. А если человек рассчитывает на получение крупного кредита, его доход должен быть ещё выше. По статистике, примерно 20-50% граждан, получают отказ в получении кредита. Это связано с трудностью оценки кредитоспособности заемщика.

Еще одна проблема - недостаточный по продолжительности срок предоставления кредита. Средний срок, на который предоставляется кредит, равняется 10 годам, ни один коммерческий банк не в состоянии формировать кредитный портфель из долгосрочных кредитов, опираясь на краткосрочные источники, т.е. отсутствие ресурсной базы также влияет на развитие ипотеки. [11].

Некоторые банки предпочитают кредитовать своих клиентов в валюте. Причем проценты по кредиту колеблются от 15% годовых в рублях до 12% в валюте. Не следует забывать, что ещё примерно 1,5% придется платить за 3 обязательных вида страхования.

Мировой кризис сказался на ипотечном рынке России, переживающем настоящий бум в последние годы. По данным ЦБ РФ, в 2007 г. задолженность по ипотечным кредитам выросла более чем в четыре раза, однако их доля в активах банков все равно оставалась невысокой. Однако кризис такого масштаба в ближайшее время России не грозит.

Для этого есть следующие выводы:

• ипотечное кредитование только развивается, и процент выданных кредитов не может спровоцировать такую ситуацию. Доля ипотеки в активах банковского сектора России слишком мала (около 5%), а в США - около 30%.
• в отличие от рынка США достаточно широко распространена практика досрочного погашения кредитов.
• российские банки более осторожно относятся к процедуре выдачи кредита. В России кредиты без первоначального взноса не так распространены, а требования к оценке платежеспособности заемщиков и предмету залога значительно более жесткие, чем в США.
• массового обвала цен на недвижимость не ожидается, несмотря на завышенный уровень цен, спрос на жилье и на ипотечные программы сохраняется.