Ипотечный кредит как инструмент решения государственной жилищной проблемы

Проблема формирования и развития рынка недвижимости и применения такой формы финансирования инвестиций в недвижимость, как ипотечное кредитование, - одна из актуальных в современных условиях.

Жилищное кредитование должно стать долгосрочным и доступным для граждан. А чтобы рост спроса на жилье не привел только к скачку цен, следует обеспечить конкурентные условия для жилищного строительства.

Необходимы действия, которые повлекут существенные изменения в сложившейся ситуации[5].

Во-первых, нужны финансовые механизмы, позволяющие улучшать жилищные условия не только за счет сбережений и текущих заработков, но и за счет будущих доходов людей, а, во-вторых, ясные правовые условия для развития долгосрочного жилищного кредитования как граждан, так и профессиональных застройщиков.

Ипотека должна стать доступным способом решения проблем для людей со средними доходами. Разумеется, нужны и другие формы финансирования, такие как участие граждан в долевом строительстве и жилищно-накопительных программах. И на решение всех этих задач должны эффективно работать государственная система регистрации прав на недвижимость, бюро кредитных историй, развитый рынок ипотечных ценных бумаг. 
Принципиальный вопрос - гарантии права собственности добросовестных приобретателей жилья. Сделки на его рынке должны проходить только по прозрачным, понятным людям и, что немаловажно, недорогим процедурам. Сейчас, несмотря на многочисленные сложности, связанные с ипотекой, на относительную молодость такой формы залога в России, для многих граждан ипотечный кредит - единственно возможный способ быстрого решения жилищного вопроса. Ведь этот вид кредита дает возможность сразу переехать в новую квартиру, а не ждать погашения всей суммы долга, ютясь в старом или арендуемом жилье[5].

Доступность ипотечного кредита для конкретного домохозяйства определяется в первую очередь доходами, процентными ставками по ипотечным кредитам и сроком кредита. Процентные ставки по кредитам прежде всего зависят от уровня инфляции. Эти основные факторы - доходы населения и уровень инфляции - являются внешними по отношению к собственно системе ипотечного жилищного кредитования. Другими характеристиками ипотечного кредита, определяющими его доступность, являются величина первоначального взноса и структура платежей.

В целях повышения доступности ипотечных кредитов для населения страны необходимо:

• реализовать ряд мер, направленных на удлинение возможных сроков ипотечного кредитования, что позволит снизить размер подлежащих выплате по кредиту периодических платежей;
• создать условия для снижения процентных ставок в системе ипотечного кредитования за счет управления рисками;
• развивать механизмы, позволяющие населению осуществлять накопление первоначальных взносов, необходимых для получения ипотечных кредитов;
• развивать новые ипотечные продукты, в том числе предполагающие различные графики погашения основного долга и процентов (например, инструменты с растущими платежами), для охвата в качестве потенциальных заемщиков по ипотечным кредитам отдельных категорий граждан, статус которых обусловливает прогноз стабильного роста их доходов в будущем (молодые семьи, военнослужащие и т.д.).

При формировании государственной политики в целях обеспечения населения доступным жильем необходимо учитывать, что в результате проведенной в России в 1990-х гг. бесплатной приватизации жилья в настоящее время более 68% населения являются собственниками жилья, средства от продажи которого могут быть использованы для уплаты первоначального взноса при получении ипотечного кредита на улучшение жилищных условий[5].

Вместе с тем для отдельных категорий граждан, не имеющих в собственности недвижимости, иного имущества или накопленных в достаточном количестве денежных средств, необходимых для уплаты первоначального взноса, возможным решением может стать участие, например, в жилищных накопительных кооперативах или использование механизма ипотечного страхования, который позволяет существенно снизить размер первоначального взноса. В целях решения проблемы накопления первоначальных взносов для определенных социальных категорий населения возможно использовать форму прямого субсидирования первоначального взноса за счет средств федерального и региональных бюджетов.

России нужна собственная схема по применению института ипотеки. Прежде всего необходимо по максимуму сократить субъектный состав отношений по приобретению жилья по типу привычных с советских времен жилищных строительных кооперативов, когда между государством и гражданами не встает никакой другой субъект экономической деятельности. Возможны еще формы социальной ипотеки, предполагающие государственное и совместное с гражданами финансирование строительства, когда государство гарантирует кредиты и частично их оплачивает.

Учитывая, что система находится в стадии становления, государство может также создавать определенные стимулирующие условия для ее развития и взять на себя часть рисков.

С этой целью необходимо:

• совершенствовать правовые основы реализации прав по ипотеке;
• регулировать механизмы привлечения долгосрочных финансовых ресурсов;
• создать благоприятную налоговую среду для ипотечного жилищного кредитования граждан;
• организовать эффективные условия работы кредитных организаций на рынке ипотечных кредитов.

Основная функция государства в процессе формирования рыночной системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования состоит в создании надлежащей законодательной и нормативной базы с целью правового обеспечения прав кредиторов - залогодержателей и инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредитные ресурсы, а также обеспечения социальных гарантий, предоставляемых гражданам, приобретающим жилье с помощью ипотечных кредитов. Задача состоит в установлении оптимального баланса прав, делающего систему кредитования рентабельной и наименее рискованной для банков, а также доступной и безопасной для граждан-заемщиков[5].

Для развития ипотеки предлагается решение следующих основных задач : 
совершенствование законодательной и нормативной базы, обеспечивающей исполнение обязательств при ипотечном кредитовании;

• создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов в бюджетную сферу;
• создание инфраструктуры, обеспечивающей наличие четкого и надежного механизма регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее, а также процедуры доступа к этой информации участников рынка ипотечного кредитования;
• налоговое стимулирование как граждан - получателей ипотечных кредитов, с одной стороны, так и коммерческих банков - ипотечных кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование коммерческих банков-кредиторов, с другой стороны;
• создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных кредитов;
• формирование механизмов социальной защиты заемщиков как от неправомерных действий банков-кредиторов, так и для их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита;
• доработка нормативной базы, регулирующей деятельность кредитных организаций по предоставлению и обслуживанию ипотечных кредитов и их рефинансированию;
• формирование нормативно-законодательных основ для использования новых финансовых инструментов (ценных бумаг) для привлечения долгосрочных ресурсов в эту сферу;
• разработка комплексной схемы по реализации ипотеки, которая будет основана не только на интересах чиновников.

При формировании стратегии создания системы долгосрочного ипотечного кредитования должны быть учтены следующие аспекты:

• ориентация ипотечного кредитования в настоящее время в первую очередь на те категории населения, которые нуждаются в небольшом ипотечном кредите;
• предоставление государственных субсидий заемщикам при приобретении жилья с помощью ипотечного кредита.

Активная позиция органов исполнительной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления по созданию благоприятных условий для различных участников рынка недвижимости не должна ограничиваться рамками бюджетной политики. Особое значение при этом имеет создание эффективной нормативной базы на региональном и местном уровнях. Основная цель должна состоять в развитии норм, установленных федеральным законодательством, с тем чтобы ускорить и упростить процедуры, связанные с совершением сделок купли-продажи, ипотеки, а также созданием эффективной системы государственной регистрации этих сделок и прав[5].

Ключевым аспектом совершенствования ипотечного жилищного кредитования в современных экономических условиях выступает поиск и реализация направлений привлечения источников финансирования жилищного строительства, поскольку банковских долгосрочных ресурсов, очевидно, недостаточно, институциональные финансовые инвесторы отсутствуют, доверие населения к кредитно-финансовой системе до сих пор полностью не восстановлено. В связи с этим констатируется насущная потребность в разработке адекватного особенностям современной российской экономики механизма использования имеющихся финансовых резервов и привлечения долгосрочных инвестиций в процесс жилищной ипотеки.

С целью совершенствования правовых механизмов реализации прав по ипотеке необходимо внести в федеральное законодательство и нормативные документы ряд дополнений и изменений, касающихся проблем:

• уточнения порядка реализации права пользования заложенным жилым помещением;
• обращения взыскания на заложенное жилое помещение;
• заключения сделок с жилыми помещениями, права на которые имеют несовершеннолетние граждане;
• создания механизмов социальной защиты граждан в случае обращения взыскания на заложенное жилое помещение.

Целесообразно также предложить объединению страховщиков, работающих на рынке ипотечных жилищных кредитов, разработать с участием заинтересованных организаций комплекс стандартных правил, осуществляемых в добровольной форме, по видам страхования, связанным с использованием обязательств, обеспеченных ипотекой.

Расширение деятельности банков и иных кредитных организаций на рынке ипотечных жилищных кредитов, включая деятельность по предоставлению кредитов, их обслуживанию, финансированию и рефинансированию, а также необходимость снижения и эффективного распределения рисков между участниками процесса требует, с одной стороны, расширения круга разрешаемых операций, а с другой - усиления контроля и регулирования[5].

С этой целью предлагается разработать инструкцию Центрального банка Российской Федерации о порядке регулирования деятельности кредитных организаций на рынке ипотечного кредитования, регулирующую, в частности, риски кредитных организаций по операциям на рынке ипотечных жилищных кредитов.

Заключение

В ходе исследования были рассмотрены следующие вопросы:

1. Понятие и сущность ипотечного кредитования
2. Модели ипотечного кредитования в развитых странах
3. Нормативно-правовая база ипотеки
4. Проблемы, препятствующие развитию рынка ипотеки
5. Государственные программы реализации ипотеки
6. Выявлены основные инструменты решения жилищной проблемы
7. Пути создания эффективного ипотечного кредитования

Ипотека - это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

С переходом России к рыночной экономике в жилищной политике основная ставка была сделана на то, чтобы потребность в жилье удовлетворялась не за счет общественных фондов потребления, а за счет собственных средств граждан. Государство должно поощрять жилищное строительство и создавать условия для осуществления права граждан на жилище (ст. 40 Конституции РФ). В то же время провозглашается, что малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственного, муниципального и других жилищных фондов. Кроме того, поставлена задача - создать рынок жилья, преодолеть отрицательные последствия уравнительного распределения жилья. С этой целью была проведена приватизация жилых помещений, т.е. бесплатная передача в собственность граждан занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах.

На государственном уровне в России ипотека находит поддержку в виде разработанного ипотечного законодательства и механизма государственных гарантий.  Важным шагом для развития и поддержки ипотечного рынка явилось принятие Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 г.

Концепция ипотечного жилищного кредитования носит в себе социально-экономическую проблему приобретения жилья. В ней отражены нормативно правовая база, стратегия развития, определяются основные подходы к рыночного механизма жилищного финансирования. Концепция основывается на решении жилищных проблем средних и незащищенных слоев населения при помощи ипотечного кредитования. Концепция предлагает для развития ипотеки выдавать маленькие кредиты (около 30% от стоимости жилья), но большому количеству заемщиков. Т.о. такие кредиты будут доступны многим слоям населения. Но не все имеют возможность внести 70% собственных средств на покупку жилья. Следовательно, ипотечное кредитование доступно малой части населения. Тогда предлагается предоставление безвозмездных государственных субсидий для оплаты первоначального взноса. В настоящее время предоставление субсидий начинает медленно развиваться.

 В целом, рынок ипотечного кредитования  не сложился и находится в  стадии становления. Но в настоящий  момент жилищные кредиты –  эффективный способ для приобретения  квартиры.