Ипотечный кредит как инструмент решения государственной жилищной проблемы

Банки в ответ на кризис успели повысить процентные ставки по кредитам. Ставки по кредитам с лета 2007 г. возросли на 4 процентных пункта и к ноябрю составили 13%. Многие банки начали ограничивать выдачу кредитов.

К основным проблемам, стоящим на пути развития ипотечного кредитования в России, являются следующие:

• недоверие населения кредитным учреждениям и государству;
• невыгодные для заемщика условия кредита (высокие первоначальные взносы на квартиру, высокие процентные ставки);
• низкая (даже отрицательная) рентабельность для организаций, предоставляющих кредит при приемлемых для заемщика ставок по кредиту.
• ограниченный платежеспособный спрос населения. Сложностью является и отсутствие у граждан кредитных историй. Благодаря созданию бюро кредитных историй, где будет накапливаться информация о заемщиках, снизятся затраты банков на проверку платежеспособности клиентов, желающих взять ипотечный кредит;
• низкие объёмы и невысокое качество желаемого строительства в субъектах РФ обуславливают недостаточность предложений и высокая стоимость квартир на рынке жилья;
• несовершенство законодательства (на современном этапе развития рынка ипотечного кредитования российские банки сталкиваются с существенными противоречиями в части российского законодательства, регулирующего обращение взыскание на заложенное имущество). Проблема неплатежей и отсутствие возможности реализации залога вызваны, прежде всего, проведением некачественной первоначальной оценки кредитоспособности потенциального заёмщика.
• высокие процентные ставки, в связи с чем ипотечное кредитование в России не становится массовым и большинство россиян не могут воспользоваться ипотекой для решения своих жилищных проблем;
• возрастные ограничения от 18 до 60 лет. Возраст является важным моментом при оценке кредитной организацией гражданина в качестве заёмщика. С возрастом непосредственно связывается финансовая устойчивость заёмщика и его профессиональные перспективы. Затрудняют выдачу кредита наступление пенсионного возраста (для мужчин - 60 лет, для женщин - 55 лет).

Особо остро на сегодняшний день является достаточно низкий уровень доходов граждан по сравнению со стоимостью жилья. Несмотря на значительный рост реальных доходов населения в текущем году, стоимость жилья увеличивается опережающими темпами. По итогам 2010 года в очередной раз подтвердился огромный ценовой разрыв между московским жильем и стоимостью квартир в других городах страны, констатируют аналитики. 78% "сверхдорогой" недвижимости, цена которой превысила 10 млн. рублей, приходится на пять городов: Москву (49%), Санкт-Петербург (12%), Уфу (10%), Самару (4%) и Омск (4%). Причем в столице за 10 млн. рублей можно купить лишь хорошую двухкомнатную квартиру в престижном районе, а даже для покупки средней "трешки" покупателю придется добавить, так как ее цена к концу года составила 14,3 млн. рублей.

Перечисленные актуальные проблемы российской ипотеки, разумеется, не исчерпывают всего спектра тем, ждущих своего обсуждения. Успех во многом может быть обеспечен консолидированным стремлением всех заинтересованных сторон решить назревшие задачи. Сегодня такой подход более чем актуален. [17].

2.2 Оценка  государственной программы реализации  жилищного ипотечного кредитования

Существуют следующие программы ипотечного кредитования:

1. Целевая федеральная программа: "Молодой семье - доступное жилье".

В рамках целевой федеральной программы «Жилище» действует специальная подпрограмма «Обеспечение жильем молодых семей». Ее цель - это помощь молодым семьям, нуждающимся в улучшении жилищных условий. Эта помощь оказывается в виде предоставления субсидий на приобретение жилья, а так же в виде создания условий, при которых молодые семьи смогут получить ипотечные кредиты. Ежегодно порядка 40 тысяч молодых семей получают субсидии в рамках этой подпрограммы.

Участником подпрограммы может быть молодая семья, возраст супругов в которой не превышает 35 лет, либо неполная семья, состоящая из одного молодого родителя (до 35 лет), и одного и более детей и нуждающаяся в улучшении жилищных условий. Под «нуждающимися» в данном случае понимаются молодые семьи, поставленные на учет в местных органах власти в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий. Кроме постановки на учет, молодая семья должна иметь доходы, достаточные для получения ипотечного кредита на рыночных условиях. Только в этом случае она может рассчитывать на участие в программе и получение государственной субсидии на жилье.

Субсидия может быть использована на:

• приобретение жилья;
• строительство индивидуального жилого дома;
• уплату первоначального взноса при получении ипотечного кредита;
• погашение основной суммы долга и уплату процентов по ипотечным кредитам, полученным раньше, чем была получена субсидия;
• осуществление последнего платежа в счет уплаты паевого взноса молодой семьей, которая является членом жилищного накопительного кооператива и для которой кооперативом приобретено жилое помещение.

Размер субсидии составляет не менее 35% расчетной стоимости жилья для молодых семей, не имеющих детей, и не менее 40% для молодых семей с детьми (в том числе для неполных молодых семей, состоящих из 1 молодого родителя и 1 ребенка и более). Кроме того, для молодых семей - участников подпрограммы - при рождении (усыновлении) ребенка может быть произведена компенсация части затрат на приобретение или строительство жилья в размере не менее 5% расчетной стоимости жилья.

В свою очередь, расчетная стоимость жилья определяется как произведение нормы метража и норматива стоимости 1 кв.м. Норма метража может меняться от региона к региону. Ориентировочно, для семьи из 2 человек норма метража составляет 42 кв.м., для семьи численностью 3 и более человек - по 18 кв.м. на каждого члена семьи. Норматив стоимости кв.м. устанавливается отдельно по каждому муниципальному образованию. [16].

Расчетная стоимость жилья определяется:

СтЖ= Нм*Нст, где

СтЖ- расчетная стоимость жилья,

Нм- норма метража

Нст - норматива стоимости 1 кв.м. В свою очередь, норматив стоимости кв.м. рассчитывается на основании методики Минрегионразвития отдельно по каждому муниципальному образованию с учетом цен на рынке жилья и стоимости строительства в данном образовании.

Для того, чтобы принять участие в программе, молодая семья подает в орган местного самоуправления по месту постоянного жительства следующие документы:

• а) заявление в 2 экземплярах (один экземпляр возвращается заявителю с указанием даты принятия заявления и приложенных к нему документов);
• б) документы, удостоверяющие личность каждого члена семьи;
• в) свидетельство о браке (на неполную семью не распространяется);
• г) документ, подтверждающий признание молодой семьи нуждающейся в улучшении жилищных условий;
• д) документы, подтверждающие признание молодой семьи имеющей достаточные доходы либо иные денежные средства для оплаты расчетной (средней) стоимости жилья в части, превышающей размер предоставляемой субсидии;
• е) выписка из домовой книги и копия финансового лицевого счета.

Орган местного самоуправления организует работу по проверке сведений, содержащихся в документах, и в 10-дневный срок с даты представления этих документов принимает решение о признании либо об отказе в признании молодой семьи участницей подпрограммы. О принятом решении молодая семья письменно уведомляется органом местного самоуправления.

Молодая семья, имеющая право на субсидию, получает именное свидетельство на приобретение жилья. Срок действия свидетельства - не более 9 месяцев с даты его выдачи, может быть меньше. Полученное свидетельство сдается его владельцем в банк, где на его имя открывается банковский счет, предназначенный для зачисления субсидии. В этом же банке молодая семья может получить ипотечный жилищный кредит. В течение срока действия свидетельства молодая семья должна представить для оплаты в банк договор на приобретение жилья и правоустанавливающие документы на жилье. Банк проверяет эти документы и в течение 10 рабочих дней оплачивает договор по безналичному расчету. Недвижимость, приобретаемая в кредит по ипотеке, становится собственностью заемщика, но оформляется в залог банку.

Решение о включении молодой семьи в список претендентов на получение субсидии (этот единый по всей стране список формируется в Росстрое) принимают органы исполнительной власти субъекта РФ и передают эти данные в Росстрой.

В случае, если молодая семья включается в федеральную программу, ей выдается специальное свидетельство. Сама субсидия предоставляется в безналичной форме - соответствующая сумма зачисляется на счет в банке-партнере федеральной программы.

Деньги на программу "Обеспечение жильем молодых семей" выделяются как федеральными так и местными органами власти. В силу этого в каждом регионе разработана своя версия программы обеспечения жильем молодых семей. Для выяснения конкретных условий программы, действующей в том или другом населенном пункте, необходимо обратиться в органы местного самоуправления.

2. Социальная ипотека для молодой семьи.

Социальная ипотека - это улучшение жилищных условий социально не защищенных граждан с использованием ипотечного кредитования и государственной финансовой поддержки. Улучшаются жилищные условия только в пределах установленных социальных норм (на сегодня эта норма составляет 18 кв.м. на человека).

В первую очередь социальной ипотекой могут воспользоваться очередники - люди, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий, и стоящие в очереди на это улучшение. Но механизмы социальной ипотеки могут распространяться и на такие категории как молодежь, работники бюджетной сферы, военные, молодые семьи и пр.

Существует несколько вариантов социальной ипотеки:

• дотирование процентной ставки по ипотечному кредиту;
• предоставление субсидии на часть стоимости ипотечного жилья;
• продажа государственного жилья в кредит по льготной цене.

Какой из вариантов социальной ипотеки применяется в том или ином регионе зависит от инициативы местных властей.

Кроме требований к участнику социальной ипотеки, которые предъявляют органы власти, существуют еще требования ипотечного банка, который сотрудничает с властью по программе социальной ипотеки и, собственно, выдает ипотечные кредиты. Требования к заемщику со стороны ипотечного банка могут касаться его гражданства и прописки, продолжительности трудового стажа и пр. Требование обязательного ипотечного страхования за свой счет так же остается в силе для участников социальной ипотеки.

3. Социальная ипотека для военных.

Всероссийская программа «Военная ипотека» направлена на реализацию права военнослужащих на жилье посредством накопительной ипотечной системы жилищного обеспечения. В программе могут участвовать военнослужащие, которые заключили первые контракты с 1 января 2005 года. Каждый год на индивидуальный счет военнослужащего, участвующего в программе, перечисляется определенная сумма денег. Размер суммы устанавливается Правительством РФ и регулярно пересматривается с учетом инфляции. Накопленную сумму военнослужащий сможет использовать в качестве первоначального взноса. Накопительный взнос для одного участника в 2006 году составлял 40 тысяч 600 рублей, а через год увеличился до 82800 рублей. Преимуществом накопительно-ипотечной системы является то, что военнослужащий может приобрести жилье уже в начале службы. Фактически военный платит по кредиту столько, сколько поступает на его именной накопительный счет. За свой счет он оплачивает только расходы на оформление кредита, регистрацию прав собственности и предмет залога, а также страховые выплаты. Существенное увеличение суммы кредита стало возможным благодаря специальной схеме возврата кредита за счет индексации накопительных взносов. Процентная ставка постепенно снижается в соответствии с прогнозируемым уровнем инфляции. Купить жилье на льготных условиях, воспользовавшись ипотечным кредитом, получили право те военнослужащие, которые отслужили 20 лет, а также военные, уволенные со службы по состоянию здоровья. Новый закон позволил участвовать в программе младшим лейтенантам и выпускникам гражданских учебных заведений. В планах Минобороны к 2010 году обеспечить жильем всех военнослужащих, которые нуждаются в улучшении жилищных условий.

4. Программа Сбербанка, предусматривает семьям не старше 30 лет, низкий первоначальный взнос. Достоинства кредита для молодых:

• выдача заемных средств до 95% от стоимости желаемой квартиры (первый взнос от 5%);

• Возможность учитывать доходы родителей. Но при этом возраст не должен превышать 60 лет для женщин и 65 лет для мужчин;
• Сумма зависит от общего суммарного дохода клиентов, созаемщиков. А так же от их недвижимости, ценных бумаг, автомобилей и т.д.
• Обязательное условие молодежного кредита – возраст (от 21-35 в зависимости от программы, банка), учитывается доход семьи. Кредит дается, как правило, до 20 лет.
• Процентная ставка обычно от 9-15%.

Учитывая жилищные и демографические проблемы России, ипотека для молодых должна являться приоритетной программой. Суть программы зачастую является в выделении госсубсидии для молодой семьи, причем субсидия прямиком зависит от цены жилья, а так же от количества детей. Существуют и другие послабления, например, при покупке жилья в уже строящемся доме, можно отсрочить выплату долга на срок до 2 лет, но при этом ежемесячные проценты сохраняются. Опять таки, такие послабления дают не все банки.