Ипотека

В соответствии с законодательством  о банковской деятельности кредитная  организация - это юридическое лицо, которое для извлечения прибыли  как основной цели своей деятельности на основании специального разрешения (лицензии) Банка России имеет право  осуществлять банковские операции. Банк - один из способов создания кредитной  организации. Он имеет исключительное право осуществлять в совокупности следующие банковские операции: привлечение  во вклады денежных средств физических и юридических лиц, размещение указанных  средств от своего имени и за свой счет на условиях возвратности, платности, срочности, открытие и ведение банковских счетов физических и юридических  лиц.

В качестве основного кредитора  выступает так называемый ипотечный  банк, т.е. кредитная организация, основной формой деятельности которой является кредитование физических и юридических  лиц под залог недвижимости.

Права и обязанности сторон по договору установлены законодательством  и включают следующее.

1. Основная обязанность  заемщика состоит в возврате  полученных кредитных средств  и выплате процентов за пользование  ими.

2. Имущество, на которое  установлена ипотека, остается  у залогодателя в его владении  и пользовании, т.е. должник  по договору ипотеки имеет  право им пользоваться по своему  усмотрению, но ни продать, ни  обменять, ни подарить его не  вправе без согласия на то  залогодержателя.

3. Залогодатель вправе  завещать заложенное имущество.  Условия договора об ипотеке  или иного соглашения, ограничивающие  это право залогодателя, ничтожны.

4. Лицо, которое приобрело  заложенное по договору об  ипотеке имущество в результате  его отчуждения или в порядке  универсального правопреемства, в  том числе в результате реорганизации  юридического лица или в порядке  наследования, становится на место  залогодателя и несет все обязанности  последнего по договору об  ипотеке, включая и те, которые  не были надлежаще выполнены  первоначальным залогодателем.

Новый залогодатель может  быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с  залогодержателем.

5. При отчуждении имущества,  заложенного по договору об  ипотеке (т.е. если заемщик без  согласования с залогодателем  осуществит реализацию заложенного  имущества), с нарушением указанных  ранее требований залогодержатель  вправе по своему выбору потребовать:

а) признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий недействительности сделки²;

б) досрочного исполнения обеспеченного  ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество  независимо от того, кому оно принадлежит.

6. Залогодержатель вправе  обратить взыскание на имущество,  заложенное по договору об  ипотеке, для удовлетворения за  счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или  ненадлежащим исполнением обеспеченного  ипотекой обязательства, в частности  неуплатой или несвоевременной  уплатой суммы долга полностью  или в части, если договором  не предусмотрено иное.

Глава 2. Особенности  ипотеки земли, предприятий, жилых  домов.

2.1. Заключение  ипотечного договора.

В нашей стране порядок осуществления  ипотеки регулируется законом РФ «О залоге»,  основными положениями  о залоге недвижимого имущества  — ипотеке, а также федеральным  законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Основные положения закона следующие:

предусматривается (по выбору сторон) заключение договора об ипотеке как в традиционной форме, без передачи прав залогодержателя другим лицом, так и в форме закладной, являющейся ценной бумагой;

все ипотечные операции подлежат государственной  регистрации;

детально урегулированы  взаимоотношения сторон по договору перехода прав на заложенную недвижимость от залогодателя к другим лицам в случае ее дополнительного обременения правами третьих лиц (последующий залог, аренда, сервитуты);

может быть заложена только та недвижимость, на которую у владельца  имеется право на отчуждение или  на продажу;

залог сельскохозяйственных земель должен регулироваться специальным законом.

Согласно статье 42 Закона РФ «О залоге» ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно  связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им. Ипотека — это обеспечение обязательства недвижимым имуществом, при котором залогодержатель имеет право, в случае неисполнения залогодателем обязательства, получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости.

Имущество, на которое  установлена ипотека, остается во владении и пользовании залогодателя, т.е. должника.

В ипотечном договоре предусматриваются  различные варианты взаимоотношений между залогодержателем и залогодателем. Так, соглашением может быть установлено право залогодержателя пользоваться доходами от заложенной недвижимости в счет погашения кредита. Договор может предусматривать значительную свободу действий залогодателя: возможность отчуждения заложенного имущества с переводом на приобретателя долга по обязательству, сдача его в аренду; обременение его новыми долгами и т.д.

Договор об ипотеке заключается  в виде закладной. Закладная должна быть нотариально удостоверена и подлежит государственной регистрации. Договор об ипотеке вступает в силу с момента регистрации закладной.

Ипотека может быть установлена  на:

• земельные участки;

• предприятия, здания и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской практике;

• жилые дома и квартиры;

• дачи, садовые дома, гараж и  другие строения;

• иное недвижимое имущество.

В настоящее время не существует единого порядка регистрации  закладной. Такая регистрация проводится: по земельным участкам — в территориальных органах Комитета РФ по земельным ресурсам и землеустройству; по жилым домам и квартирам — в Бюро технической инвентаризации района (города; района в городе); по предприятию — в органе, осуществляющем регистрацию этого предприятия; по другому недвижимому имуществу — в органе, проводящем регистрацию этого имущества.

При ипотеке земельного участка  вместе с находящимися на нем зданиями и сооружениями государственная регистрация ипотеки производится органом, осуществляющим регистрацию ипотеки земельного участка, который обязан передать сведения, о регистрации ипотеки, органу, проводящему регистрацию соответствующих зданий и сооружений.

На регистрацию ипотеки представляется заявление залогодержателя, закладная, документы, названные в закладной, в качестве приложения к ней, доказательства уплаты государственной пошлины за регистрацию.

Регистрационная запись включает сведения о залогодателе; информацию о предмете ипотеки; указания на наличие предшествующих ипотек, срок действия ипотечного обязательства.

Закладная должна содержать:

1) слово «закладная», заключенное  в название документа;            

2) наименование залогодателя и  указание места его жительства  либо, если залогодатель — юридическое  лицо, его местонахождение;

3) наименование залогодержателя  и указание места его жительства  либо, если залогодержатель —  юридическое лицо, его местонахождение; 

4) название кредитного договора  или иного обязательства, исполнение которого обеспечивается по данной закладной (основного обязательства), с указанием даты и места заключения такого договора или основание возникновения иного основного обязательства;

5) наименование должника по основному  обязательству, если должник не является залогодателем, и указание места жительства должника либо, если должник — юридическое лицо, его местонахождение;

6) указание суммы основного обязательства,  обеспеченной ипотекой по данной закладной, либо ссылку на содержащиеся в приложении и закладной условия, позволяющие определить эту сумму; 

7) указание срока или сроков  уплаты суммы, обеспеченной ипотекой по данной закладной;

8) название и достаточное для  идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека по данной закладной, и его местонахождение;

9) денежную оценку имущества,  на которое установлена ипотека по данной закладной;

10) наименование права, в соответствии  с которым имущество, являющееся  предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это имущество, с. указанием номера, даты и места регистрации, а если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право — точное наименование этого права;

11) указание на то, имеются ли  на имущество, являющееся предметом  ипотеки, или на часть этого  имущества другие закладные; сдано  ли это имущество или его  часть в аренду; обременено или  не обременено оно иным образом на момент регистрации ипотеки;

12) подписи залогодателя и залогодержателя;

13) наименование органа, зарегистрировавшего  ипотеку, с указанием даты и  места регистрации.

Закладная, не содержащая каких-либо вышеназванных данных, не подлежит нотариальному удостоверению, а соответствующая ипотека — государственной регистрации. В случае регистрации такая закладная может быть признана судом недействительной по иску заинтересованного лица.

По соглашению залогодателя с залогодержателем в закладную могут быть включены также иные данные и условия.

К закладной возможно приложение документов, определяющих условия ипотеки или  необходимых для осуществления  залогодержателем своих прав по этому  договору.

 

2.2. Особенности ипотеки земельных участков.

 

Ипотека земельных участков из состава  сельскохозяйственного назначения допускается лишь для обеспечения исполнения кредитных договоров, связанных непосредственно с осуществлением или развитием сельскохозяйственного производства. Городские земли, на которых в соответствии с градостроительными правилами запрещено возведение зданий и сооружений, не могут быть предметом ипотеки в качестве отдельного земельного участка.

 

При общей собственности на землю  коллектива сельскохозяйственного  предприятия ипотека может быть установлена только на принадлежащий  гражданину земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей собственности.

Не допускается ипотека части  земельного участка, которая с учетом ее размера не может быть использована в качестве самостоятельного участка с соблюдением назначения земель соответствующей категории.

Залогодержателем по договору ипотеки  земельного участка и по договору залога закладной на земельный участок  может быть банк, имеющий лицензию на осуществление ипотечных операций, выданную Центральным банком России.

Здания, сооружения, которые находятся  или будут возведены на закладываемом  земельном участке и принадлежат  залогодателю, могут быть заложены одновременно с участком по той же закладной.

Если в закладной на земельный  участок не предусмотрено, что находящиеся или возводимые на этом участке и принадлежащие залогодателю здания и сооружения заложены тому же залогодержателю, то в случае обращения залогодержателем взыскания на этот участок залогодатель сохраняет право на принадлежащее ему находящееся на этом участке здание или сооружение и приобретает сервитут (право ограниченного пользования) в отношении определенной части участка, необходимой для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением.

Если ипотека установлена на земельный участок, на котором находятся  здания или сооружения, принадлежащие не залогодателю, а другому лицу, то при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его продаже с публичных торгов к покупателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель.

В случае несвоевременного погашения  ипотечного кредита или других «прегрешений»  собственника его земельный участок  может быть отчужден. Эта процедура называется «обращение взыскания».

В настоящее время в нашей  стране отсутствует ссудно-договорное право и законодательство об ипотеке и поземельных книгах. Важную роль в ипотеке играет также договорная документация по земельным участкам. Развитие ипотеки невозможно без точного обмера земельных участков и создания кадастровых и поземельных книг.

2.3. Особенности  ипотека предприятий.

 

Предметом ипотеки предприятия  является предприятие в целом как единый имущественный комплекс. В состав заложенного имущества предприятия входят все принадлежащие ему как юридическому лицу на праве собственности или полного хозяйственного ведения материальные и нематериальные активы, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, патенты и другие исключительные права, а также долги предприятия.

В составе заложенного имущества  предприятия включаются: полученные доходы; приобретенное им имущество; произведенные залогодателем улучшения  имущества, а также приобретенные  предприятием долги в период ипотеки. Договор о залоге предприятия может распространяться как на все его активы, так и на часть активов баланса.

Передача предприятия в ипотеку  допускается при наличии согласия собственника имущества предприятия  или уполномоченного им органа либо на основании решения органа, уполномоченного учредительными документами предприятия. Договор ипотеки предприятия, заключенный с нарушением этого требования, недействителен.