Ипотека

6. «Защитный вал».

Активы, пассивы и деятельность, связанные с ипотечными кредитными операциями и выпуском закладных листов, должны быть строго обособлены от иной деятельности банка. Количество видов операций ипотечных банков, как правило, существенно ограничено законодательством; исключены операции с повышенным риском.

7. Надзор.

В мировой банковской практике осуществляется строгий надзор за деятельностью ипотечных кредитных институтов. Контролируются: баланс; рентабельность банка; наращивание собственного капитала; соблюдение нормативов деятельности банков, установленных в соответствии с банковским законодательством (для ограничения уровня рисков); политика процентных ставок; внутренний и внешний аудит. Специфическим объектом контроля является соблюдение принципа покрытия. Для этого органом надзора для каждого банка назначается доверительное лицо (фидуциарий), которое информирует орган надзора относительно обеспечения залогового покрытия. Фидуциарий контролирует достаточность покрытия и правильность внесения сведений в регистр покрытия. Он также снабжает ипотечные закладные листы сертификатами об их покрытии. Ему дано право на проверку всех документов банка, связанных с выпуском залоговых листов. Как правило, регулируется также доля собственных средств банка по отношению к объему выпуска закладных листов.

Для обеспечения эффективности  процесса мобилизации ресурсов ипотечного кредитования за счет закладных листов необходимо наличие вторичного рынка закладных, в рамках которого обеспечивалась бы высокая ликвидность данных ценных бумаг, их доступность для инвесторов.

Система закладных листов при соблюдении важнейших принципов ее построения и функционирования является относительно надежной.

3.5. Рефинансирование путем эмиссии ипотечных ценных бумаг, имеющих коллективную гарантию (обеспеченных пулом закладных).

Схема 4.

Данный метод был впервые  применен в США, где и является в настоящее время доминирующим. Процесс рефинансирования ипотечных ссуд путем эмиссии ценных бумаг, обеспеченных пулом закладных, в США получил название секъюритизациии. Механизм секьюритизации предполагает, как правило, разграничение функций ипотечного кредитора и эмитента ценных бумаг. Первичный кредитор продает принадлежащие ему обязательства по ипотечным ссудам специализированной организации, которая занимается аккумуляцией ресурсов для ипотечного кредитования путем выпуска ипотечных финансовых инструментов, имеющих коллективную гарантию.

Данной организацией проводится так  называемое укрепление кредита— дополнительное обеспечение эмиссии. Наиболее распространенным способом укрепления кредита является создание пула закладных (портфеля однородных кредитов). Созданный пул ипотечных кредитов подвергается котировке. На его основе осуществляется структурирование новых финансовых инструментов — ценных бумаг, обеспеченных пулом закладных.

Для повышения надежности данных ценных бумаг институтами, управляющими потоками платежей в счет погашения ипотечных ссуд, создаются резервные фонды. Кроме того, практикуется вовлечение в процесс секьюритизации страховых компаний, которые в случае невыполнения заемщиками обязательств по кредитам осуществляют необходимые выплаты инвесторам. В большинстве стран в организации процесса секьюритизации активное участие принимает государство.

В последнее время в России предпринимаются попытки развития ипотечных программ. Основной проблемой, вызывающей трудности при осуществлении ипотечных программ, в настоящее время является отсутствие реальных возможностей формирования собственных средств агентств за счет государственных ресурсов (в условиях бюджетного дефицита), а также сложность получения зарубежных кредитов.

Августовский кризис привел к существенному ухудшению социально-экономической ситуации в России, что, несомненно, затормозит практическую реализацию программ развития ипотечного кредитования в России. Но, как показывает изучение и анализ опыта развитых стран, в частности США и Германии, возможности формирования системы ипотечного кредитования существуют и в кризисных условиях.

 

 

 

 

Заключение.

В настоящее время ипотека  вызывает много разноречивых мнений. Одни утверждают, что при нынешнем уровне жизни этот способ решения  жилищной проблемы еще долго останется  непопулярным. Другие—что ипотека  пришла в нашу страну как раз вовремя. А между тем существующие в  стране программы развития ипотеки  не работают, да и доверия у населения  эти программы вызывают не много.

Развитие ипотечного кредитования в нашей стране способствовало бы оживлению в инвестиционной сфере, повышению социальной стабильности в обществе, преодолению глубокого  социально-экономического кризиса  в целом. С другой стороны этот финансово-экономический кризис затрудняет создание в России национальной системы  ипотечного кредитования. Но если условия  ипотечного кредитования будут приспособлены  к платежеспособному спросу населения, а источником финансирования ипотечных  кредитов станут дополнительные доходы бюджета, возникающие в результате подъема жилищного строительства, то развитие и становление системы  ипотечного кредитования возможно и  в условиях экономической нестабильности.

Во-первых, ипотечное кредитование в условиях переходной экономики  нужно ориентировать в первую очередь на те категории населения, которые нуждаются в небольшом  ипотечном кредите. Это позволит при ограниченных ресурсах обеспечить кредитами максимальное число заемщиков. Доля населения, нуждающегося в небольших  ипотечных кредитах,  — значительная и составляет не менее половины желающих улучшить свои жилищные условия.

Во-вторых, для тех граждан, у которых нет достаточных  собственных сбережений в денежной форме, это ограничение преодолевается за счет оплаты ими части нового жилья старым жильем. Граждане, получающие в установленном порядке жилищные субсидии и жилищные сертификаты, могут  использовать их для оплаты части  стоимости жилья в дополнение к собственным средствам и  ипотечному кредиту.

 

В-третьих, условия ипотечного кредитования должны соответствовать  доходам основной части населения, номинироваться в рублях, выдаваться на срок до 10 — 15 лет, иметь низкую процентную ставку (7 — 10% годовых). Такие условия, как показал опыт, даже при весьма малой доле кредита (10 — 20%) становятся сильным стимулом для принятия населением решения о покупке жилья, обеспечивая  мобилизацию собственных средств. По мере роста доходов населения  и улучшения финансово-экономической  ситуации условия кредитования постепенно будут приближаться к условиям финансового рынка.

В-четвертых, практический опыт подтверждает, что даже при 10 — 20% ипотечного кредитования в покупке жилья  значительно увеличивается спрос  на жилье. Это приводит, в конечном итоге, к эффекту мультипликации налогов. Возникающие дополнительные налоги превышают объем кредитования, вызвавший такой доход бюджета.

В-пятых, поскольку ипотечное  кредитование создает дополнительные доходы бюджета, то они могут служить  одним из источников финансирования ипотечного кредитования вместе с внебюджетными  источниками финансирования жилья, которые имеются в каждом регионе  и городе. Далее система становится самодостаточной и может расширяться  за счет других источников финансирования, в том числе заемных средств  финансовых институтов.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список используемой литературы.

 

1. Гражданский кодекс Российской Федерации.ч.1.Проспект.-2003г.
2. Афонина А.В. «Все об ипотеке». «Омега – Л», 2006г. 175с.
3. Горемыкин В. А. Регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование.- М.: Филинъ.2010г., 80с.
4. удрявцев В.А. Основы организации ипотечного кредитования. Учебное пособие - М.: Высшая школа, 2000г.,210с.
5. Миронов В., Попова А. Рынок ипотечных облигаций // Рынок ценных бумаг.-2009г.,160с.
6. Полонский А.М., Курченков В. Кредитование жилищного строительства: проблемы и пути решения // Экономика строительства, 2001г.,146с.
7. Сминов В.В., Лукина З.П. Ипотечное жилищное кредитование - М.: Аудитор, 2008г.,140с.