Ипотека

Ипотекой предприятия может  быть обеспечено денежное обстоятельство, сумма которого составляет не менее половины стоимости активов предприятия.

Не допускается передача в ипотеку  предприятия, в отношении которого возбуждено дело о банкротстве либо принято решение о ликвидации или реорганизации.

Ипотекой предприятия обеспечивается денежное обязательство, подлежащее исполнению не ранее чем через год после заключения договора ипотеки.

Состав имущества, передаваемого  в ипотеку предприятия, и оценка его стоимости определяются на основе полной инвентаризации имущества предприятия. Акт инвентаризации, бухгалтерской баланс и заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества предприятия являются обязательными приложениями к закладной.

Залогодатель вправе продавать, обменивать, сдавать в аренду, предоставлять взаймы и иным образом распоряжаться имуществом, вносить изменения в состав имущества предприятия, переданного в ипотеку, если это не влечет уменьшения общей стоимости его активов, указанной в закладной, и не нарушает других условий договора ипотеки. 

Ипотекой предприятия обеспечиваются главным образом долгосрочные инвестиционные кредиты. Поэтому залогодержатель вправе принять меры по оздоровлению финансового положения предприятия.

2.4. Особенности  ипотека жилых домов и квартир.

Ипотека жилого дома или квартиры допускается для обеспечения  погашения ссуды, предоставленной  для строительства, реконструкции  или капитального ремонта жилого дома (квартиры). Жилой дом (квартира) может быть предметом ипотеки также, если гражданин — его собственник и члены его семьи проживают в другом жилом доме (квартире) и имеют в этом доме достаточное в соответствии с установленными нормами жилой площади жилое помещение.

Дача, садовый домик и другие строения, не предназначенные для постоянного проживания, могут быть предметом ипотеки на общих основаниях. Специальные правила, установленные для жилых домов (квартир), на них не распространяются.

Жилые комнаты, составляющие часть  дома (квартиры), не могут быть предметом ипотеки.

В ипотеку может передаваться только жилой дом (квартира), принадлежащий  залогодателю на праве собственности.

Залогодержателями жилого дома и квартиры могут быть только банки и другие кредитные учреждения, имеющие специальную  лицензию.

Продажа заложенного жилого дома (квартиры) на публичных торгах не является основанием для выселения покупателем проживающих в этом жилом доме (квартире) залогодателя и членов его семьи. Между собственником, приобретающим жилой дом (квартиру), и проживающими в нем такими лицами заключается договор аренды жилого помещения на условиях, обычных для данной местности.

Лица, проживающие в жилых домах (квартирах) на условиях договора найма  жилого помещения, договора аренды или иных основаниях, предусмотренных законом, не подлежат выселению при продаже заложенного дома (квартиры) с публичных торгов. Ранее заключенный с ними договор найма жилого помещения, договор аренды или иной договор на проживание сохраняет силу.

Такие лица имеют право на преимущественную покупку занимаемого ими жилого дома (квартиры).

Если иное не предусмотрено договором  об ипотеке, залогодатель вправе сдать  нанимателю находящуюся в жилом  доме свободную квартиру лишь с согласия залогодержателя.

Однако он вправе сдать такую  квартиру нанимателю без согласия залогодержателя по срочному договору аренды жилого помещения на срок, истекающий не позднее погашения ссуды. В этом случае собственник, приобретший жилой дом (квартиру) на публичных торгах, по истечении предусмотренного договором срока не обязан возобновлять этот договор аренды.

2.5. Ипотечные банки и компании.

Наиболее многочисленный регион ипотечного кредитования – Москва: порядка 50 банков. Меньше всего ипотечных банков в Горно-Алтайске - всего 3 банка, выдающих ипотечный кредит.

В Курске 11 банков предоставляют ипотечные кредиты. Среди них лидирующее место по количеству ипотечных программ занимает банк «ВТБ-24» - 16 ипотечных программ, на втором месте «Сбербанк России» – 14 программ, на третьей позиции «Банк Москвы» - 12 программ, далее идет «Росбанк» - 9 программ, «Курское областное ипотечное агентство», «Райффайзенбанк», «Русь-Банк» по 3 программы в каждом, «Связь-Банк», «Северный морской путь», «ТрансКредит Банк» по 2 каждый и «Россельхозбанк» - 1 ипотечная программа.

Рассмотрим ипотечные программы банков, занимающих три первые позиции.

«ВТБ-24» предлагает ипотечное кредитование как на первичном, так и на вторичном рынке жилья, оплата может производиться как в рублях, так и в иностранной валюте: евро или долларах США, сроки кредита от 5 до 50 лет в зависимости от конкретной выбранной программы, процентная ставка колеблется от 8.45% до 13.55%, первоначальный взнос от 0%, от 10%.

«Сбербанк России» предлагает следующие условия: оплата производится как в рублях, так и в иностранной валюте: евро или долларах США, сроки кредита от 1 года до 30 лет, минимальная процентная ставка 8.80%, максимальная – 15.25%, первоначальный взнос 10%, 15%, 20%. Лишь в одной ипотечной программе первоначальный взнос может быть 0%.

«Банк Москвы» осуществляет ипотечные программы на следующих условиях: валюта – рубли, евро, доллары США, срок кредита от 1 года до 30 лет, минимальная процентная ставка 10.20%, максимальная – 19.55%, первоначальный взнос от 0%, в трех программах – от 20%.

 

 

Ипотечное агентство – это организация, созданная государством для развития ипотеки в нашей стране. Существует федеральное Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) и зависимые от него региональные Агентства.

Ипотечное агентство работает с банками-партнерами по следующей схеме. Определение условий кредитования и предварительная консультация заемщика ипотечного кредита – работа Агентства. Сам кредит выдает банк-партнер (на условиях, заданных ипотечным агентством). Затем Агентство выкупает у банка-партнера права требования кредита и становится кредитором заемщика на весь срок ипотечного кредитования. При смене кредитора заемщик ипотечного кредита получает письмо-извещение о переходе закладной к Агентству и новые банковские реквизиты для погашения кредита. Таким образом, заемщик получает как бы государственный кредит для решения своих жилищных проблем.

Основные условия кредита, предлагаемые ипотечными агентствами, (ставка, срок, размер первоначального взноса) привлекательнее среднерыночных, так как государство проводит политику, нацеленную на доступность ипотеки для населения. Но, не следует забывать, что банки-партнеры могут вносить в ипотечную программу некоторые нюансы в части дополнительных расходов.

Для заемщика важно решить – стоит  ли сотрудничать с АИЖК или предпочесть банк, который имеет собственную ипотечную программу. Аргументами в пользу сотрудничества с Агентством являются более привлекательные условия кредитования и большой опыт работы Агентства на ипотечном рынке. Аргументы против это невозможность получить ипотечный кредит в иностранной валюте, а так же вероятность того,

что после переуступки кредита  федеральному Агентству, с заемщика начнут взимать дополнительную плату  за перечисление платежей в счет погашения  кредита.

Глава3: Международный опыт и перспективы развития ипотечного кредитования

3.1. Формирование ресурсов  ипотечного кредитования в мире

Одной из важнейших проблем при  организации системы ипотечного кредитования является мобилизация необходимых для этого ресурсов.

В мировой банковской практике выработано несколько эффективных механизмов формирования ресурсов ипотечного кредитования (приложение2 табл.1).

Многообразие  механизмов мобилизации кредитных  ресурсов связано, во-первых, со спецификой построения финансово-кредитных систем различных стран и, во-вторых, обусловлено особенностями юридической базы, определяющей возможности кредитных институтов по проведению ипотечных операций, а также условия функционирования субъектов системы ипотечного кредитования на рынках недвижимости и ценных бумаг.

3.2. Система стройсбережений.

Схема 1.

 Функционирование системы стройсбережений предполагает осуществление мобилизации свободных денежных средств населения в специализированных кредитных институтах,

а также  последующее их размещение в качестве целевых кредитов на строительство или приобретение жилья (жилищная ипотека).

Модель  системы стройсбережений является замкнутой. Источниками ресурсов ипотечного кредитования являются вклады и платежи в погашение ссуд (а также бюджетные средства в качестве субсидий по стройсбережениям).

Механизм  стройсбережений включает в себя 3 основных этапа.

На этапе сбережения вкладчик заключает договор со стройсберкассой, в котором оговариваются все условия финансирования в рамках данной системы. По договору вкладчик обязуется ежемесячно вносить установленную сумму взносов на свой счет. По накопительному вкладу выплачивается фиксированный процент (обычно существенно ниже рыночного). Процесс сбережения занимает в среднем 8-10. Накопив за данный период 40-50% от оговоренной в договоре суммы, вкладчик попадает в число потенциальных заемщиков. Использование банком ресурсов, привлеченных через накопительные вклады, допускается только в рамках данной системы.

Стройсберкасса на этапе распределения средств рассчитывает определенный показатель, по которому, в зависимости от степени участия каждого вкладчика в общем объеме кредитных ресурсов, определяется очередность при распределении стройсберссуд.

На третьем этапе в дополнение к накопленной сумме вклада участнику системы стройсбережений в порядке очередности предоставляется ипотечный кредит. Процентные ставки по стройсберссудам также ниже рыночных и фиксируются на весь срок договора.

Несмотря на определенные ограничения  масштабов использования системы  стройсбережений (размер привлекаемых ресурс определяется объемами сбережений вкладчиков), перспективы использования  данной формы организации ипотечного кредитования в России в настоящее время представляются достаточно реальными (в частности, на базе филиальной сети Сбербанка РФ). Эффективное функционирование системы стройсбережений возможно даже в условиях отсутствия массового платежеспособного спроса на ипотечные ссуды. При улучшении экономической ситуации масштабы операций в рамках данной системы будут расти.

3.3. Финансирование через  срочные вклады и срочные займы.

Схема 2.

Данная система является достаточно рискованной в связи с дисбалансом  сроков привлечения и размещения ресурсов.

Примеры эффективного использования  механизма мобилизации фондов через  срочные вклады (Великобритания —  строите общества, США — ссудо-сберегательные ассоциации) свидетельствуют о необходимости  его государственного регулирования (например, сглаживание колебаний  в объеме и условиях привлечения  ресурсов с помощью налоговой  политики), а также жесткого надзора  и контроля за ипотечными кредитными институтами, использующими данный метод привлечения ресурсов.

Использование заемных средств, аккумулированных через срочные займы, как правило в качестве дополнительных необходимых ресурсов, в большей или меньшей степени практикуется всеми типами ипотечных кредитных институтов.

Наиболее перспективное решение  проблемы ограниченности ресурсов ипотечного кредитования - развитие вторичного рынка ипотечных ссуд.

 

 

3.4. Рефинансирование через банковские долгосрочные долговые обязательства, обеспеченные залогом недвижимости (ипотечные облигации). Система закладных листов.

Схема 3.

Для системы закладных листов характерно соединение функций эмитента закладных листов, кредитора, управляющей компании по обслуживанию ипотечных кредитов и закладных листов в одном лице (ипотечном банке). Обеспечение эффективности данной системы зависит от соблюдения следующих основных принципов ее построения и функционирования.

1. Лицензирование.

На эмиссию закладных листов необходима специальная лицензия.

2. Принцип покрытия.

Объем всех выпущенных ипотечным кредитным институтом закладных листов должен быть покрытым в любой момент через ипотечные ссуды. Сумма выпущенных ипотечным кредитным институтом в обращение закладных листов не должна превышать общей суммы выданных им долгосрочных ссуд, обеспеченных залогом недвижимого имущества.

3. Предел покрытия.

Только 60-70% стоимости заложенного  имущества может быть привлечено в качестве покрытия для закладных  листов. Размер ипотечного кредита, предоставляемого банком-эмитентом закладных листов, составляет 60-70% от стоимости залога, соответственно и объем выпуска закладных листов составляет 60-70% от стоимости заложенной в банке недвижимости.

4. Регистр покрытия.

 Все активы, которые служат в качестве покрытия закладных листов, должны быть внесены в специальный регистр, в котором указываются характеристики заложенного объекта, номинальная сумма кредита, процентная ставка, взносы в погашение основного долга, стоимость залога, способ использования объекта залога.

5. Преимущественное право держателей  закладных листов.

При банкротстве банка держатель  залогового листа имеет преимущественное право на возмещение по обязательствам банка.