История формирования российского рынка недвижимости

Исходя, из выше сказанного можно дать определение рынку недвижимости:

Рынок недвижимости  — совокупность участников (покупатель, продавец, собственник, консультант, девелопер, брокер, агент, риелтор, управляющий недвижимостью, государственные регулирующие органы и т. д.) и сделок (покупка, продажа, аренда и т. д.) совершаемых между ними.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 2. Основные аспекты формирования рынка недвижимости

 

2.1. Развитие рынка недвижимости.

   

Уже в законах Древнего Рима имущество подразделялось на движимое и недвижимое. В России термин «недвижимое  имущество» введен Петром I в 1714 г. в  указе «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». С тех пор это понятие широко применялось в дореволюционной России.  
              После Октябрьской революции, в 1920-х голах, в Советском Союзе в связи с отменой частной собственности на землю деление имущества на движимое и недвижимое упразднили, а права собственности, относимые ранее к недвижимости, были изъяты из гражданского оборота. (Следует отметить, что в реальности недвижимость никуда не девалась, существовали собственные дома, позже - кооперативные квартиры, были приусадебные и дачные участки - не вполне собственность, но все же собственность, и это все продавалось-покупалось, наследовалось и т.д.: даже государственные квартиры фактически превращались в объект рыночных операций.) 
В ходе рыночных экономических реформ последних лет в России законодательное деление имущества на движимое и недвижимое было восстановлено. Действующий Гражданский кодекс РФ разделяет объекты гражданских прав на движимые и недвижимые вещи.¹

Функционирование развитого  рыночного хозяйства построено на взаимодействии целого ряда рынков. Важное место среди них занимает рынок недвижимого имущества: жилья и разнообразных нежилых помещений коммерческого назначения (офисных, торговых, складских и производственных). В советской экономике накануне рыночных преобразований использование нежилого недвижимого имущества в основном было ограничено рамками государственной собственности и регламентировалось всеобъемлющим планированием хозяйственной деятельности. В жилищной сфере, как и в некоторых других секторах, такая ситуация сочеталась с существование легальных и нелегальных элементов квазирыночных отношений (жилищная кооперация, продажа частных домов, обмен квартир через маклеров), которые можно рассматривать в качестве предыстории рынка жилья.

Отправной точкой развития рынка жилья в России следует  считать 1990 г., когда Закон "О собственности  в СССР" признал существование  частной собственности, а наиболее дальновидные работники жилищностроительной  сферы Москвы начали создавать первые риэлторские фирмы.  Средняя цена 1 кв. м жилья в то время составляла $100, а развитие рынка первые полтора года тормозилось узкой материальной базой. Ситуация радикально изменилась в 1992 г. с началом массовой приватизации жилья, когда рынок получил реальное ускорение за счет увеличения предложения. Рынок жилья стал ядром всего рынка недвижимости в стране в период радикальных рыночных реформ.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.2. Приватизация 

Массовая приватизация жилья была официально объявлена (разрешена) на территории России 4 июля 1991 года. В этот день Верховным Советом РСФСР был принят «Закон о приватизации жилищного фонда в РСФСР». А днем раньше Верховный Совет РСФСР утвердил «Закон о приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР». Две приватизации – хорошая и плохая – начались почти одновременно.

Нельзя сказать, что  для советских граждан это  была неожиданная новость. О том, что приватизация жилья неизбежна, они догадывались и даже были уверены  в том, что за собственное жилье  им обязательно придется платить. Как  следствие, их волновала в основном лишь денежная сумма, которую государство назначит в качестве цены за конкретные квадратные метры. И еще – установленные срок и способ оплаты.

На волнующие граждан  вопросы законодатель ответил лишь в самом общем виде. По закону граждане, проживающие в домах государственного и муниципального фондов, получили право на бесплатную приватизацию не менее 18 кв. м общей площади используемого жилья в расчете на одного жильца. И еще дополнительно не менее 9 бесплатных кв. м – в расчете на одну семью. Разница между стоимостью квартиры и стоимостью «бесплатного жилья» подлежала оплате.

История распорядилась  таким образом, что на заре приватизации жилья российское государство так  и не сумело сообщить своим гражданам, сколько по справедливости стоят их квартиры. Но зато очень скоро граждане лично узнали, как реально работают свободные рыночные цены и что есть такое гиперинфляция. Как следствие, их уже не интересовали расчеты государства, повседневная математика оказалась важнее.

Тем не менее, оценочные комиссии, созданные при местных Советах для расчета стоимости приватизируемого жилья, продолжали работать, несмотря на абсолютную бессмысленность данного им поручения. До тех пор пока в конце декабря 1992 года Верховный Совет РФ не принял единственно возможное на тот момент решение – гарантировать гражданам России право на бесплатную приватизацию жилья.

В процессе приватизации жилого помещения  участвуют две стороны. Субъектами приватизации жилых помещений являются, с одной стороны, наниматель и  совместно проживающие с ним члены его семьи, с другой – органы местного самоуправления и организации, уполномоченные передавать жилые помещения в собственность граждан.

Согласно статье 2 Закона о приватизации жилищного фонда граждане, занимающие жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда, включая жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), по договору найма или аренды, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных указанным законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и республик в составе Российской Федерации.

Субъектами (участниками) приватизации могут выступать граждане - наниматели, занимающие жилые помещения в  домах государственного и муниципального жилищного фонда по договору социального  найма, и совместно проживающие с ними члены их семей. Членами семьи нанимателя являются супруг нанимателя, их дети и родители, а также другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство.²

Члены семьи нанимателя имеют равные с ним права по пользованию  жилым помещением.

Таким образом, по смыслу закона приватизация жилого помещения означает передачу этого жилья в собственность  всей семье (нанимателю и членам его  семьи, в том числе и несовершеннолетним), а не только в собственность одного нанимателя.

В первоначальной редакции статьи 2 Закона о приватизации жилищного фонда  указывалось, что для приватизации требуется согласие только всех совместно  проживающих совершеннолетних членов семьи нанимателя. На практике это приводило к тому, что несовершеннолетние члены семьи не являлись участниками приватизации, а их право на жилое помещение юридически и фактически утрачивало силу, аннулировалось, что вызывало многочисленные жалобы и критические высказывания. Это положение было исправлено Законом РФ от 11 августа 1994 г., предусмотревшим, что при приватизации необходимо обязательное согласие и несовершеннолетних³.

Другой стороной в процессе приватизации выступают органы местного самоуправления, а также организации, за которыми жилищный фонд закреплен в хозяйственное ведение (предприятия) либо в оперативное управление (учреждения).

В нормативных правовых актах конкретизируется, какие органы и организации могут  передавать жилье гражданам в  порядке приватизации. Например, в актах города Москвы указывается, что передача в собственность граждан жилых помещений (квартир) от имени Московской городской думы и Правительства г. Москвы осуществляется уполномоченными ими органами, к числу которых относятся префектуры административных округов, которые оформляют документацию и заключают договоры о передаче жилья в собственность граждан через ремонтно-эксплуатационные управления⁴.

Передача в собственность граждан  жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда, включая ведомственный жилищный фонд, осуществляется соответствующими государственными и муниципальными организациями (предприятиями, учреждениями), в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находится жилищный фонд.

Вопросы приватизации жилых помещений  в домах государственного и муниципального жилищного фонда решаются соответствующими органами местного самоуправления и  организациями (предприятиями, учреждениями) самостоятельно, без согласования с  другими вышестоящими организациями.

Более того, Конституция Российской Федерации (ст.130-133) прямо предоставляет  органам местного самоуправления право  решать самостоятельно вопросы местного значения: владения, пользования и  распоряжения муниципальной собственностью (в том числе и муниципальным жилищным фондом).

Объектами приватизации являются жилые  помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов, которые занимают граждане на основе договора найма жилого помещения. 

 В законе вначале содержалось  прямое указание о том, что жилые помещения, находящиеся в коммунальных квартирах, не подлежат приватизации. Впоследствии Законом от 23 декабря 1992 г. статья 4 Закона о приватизации была дополнена новой (второй) частью, которой собственникам жилищного фонда или уполномоченным им органам, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, было предоставлено право принимать решение о приватизации коммунальных квартир⁵.

Конституционный суд  РФ 3 апреля 1998 г. признал неконституционной  статью 4 Закона РФ о приватизации жилищного  фонда в части, ограничивающей приватизацию комнат в коммунальных квартирах. В  этой связи Московская Городская  дума в 1999 г. приняла закон "Об особенностях приватизации жилых помещений в квартирах коммунального заселения".

Согласно статье 4 Закона о приватизации жилищного фонда  не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии.

Не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в общежитиях. Общежития представляют вид специализированных жилых домов, предназначенных для проживания рабочих, служащих, студентов, учащихся. Жилые помещения в общежитиях предоставляются, как правило, сезонным, временным работникам, лицам, работающим по срочному трудовому договору, а также студентам, учащимся на время их учебы.

Не подлежат приватизации также жилые помещения, находящиеся  в домах закрытых военных городков. Для закрытых военных городков характерен особый режим безопасного функционирования и охраны государственной тайны, включающий специальные условия проживания военнослужащих, членов их семей, других граждан.

Наконец, не подлежат по закону приватизации служебные жилые  помещения, за исключением жилищного  фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных. Служебные жилые помещения предназначаются для заселения гражданами, которые в связи с характером их трудовых отношений должны проживать по месту работы или вблизи от него; работниками, входящими в перечень категорий работников, утвержденный в установленном порядке⁶.

Собственники жилищного  фонда или уполномоченные ими  органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве  хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и коммунальных квартир.⁷ (в ред. Закона Российской Федерации от 23 декабря 1992 г.).

Приватизация жилых  помещений осуществляется на принципах  и условиях, закрепленных в Законе «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Важнейшими принципами приватизации жилья являются: добровольный характер приватизации, безвозмездная (бесплатная) передача жилого помещения в собственность граждан, которые в них проживают; одноразовый характер такой приватизации.

Добровольность приватизации – основополагающее начало приватизации. Как указывается в Законе, передача в собственность граждан занимаемых ими жилых помещений в домах  государственного и муниципального жилищного фонда осуществляется «на добровольной основе» (ст.1). Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность жилого помещения.⁸

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.3. Формирования ценовой политики на недвижимость.

Формирование  рынка недвижимости – качественно новая для российской экономики структура – началось в условиях либерализации экономики.

Стремительный рост цен  в ходе радикальных рыночных реформ затронул и сектор недвижимости, причем наблюдаемые на нем процессы не могут  быть убедительно объяснены, только воздействием факторов  номинальной рублевой инфляции и изменения покупательной способности доллара. Более того, эти инфляционные явления на рынке недвижимости находились в противоречии с известными закономерностями функционирования развитого рыночного хозяйства, в котором  негативные изменения основных макроэкономических показателей сопровождаются, как правило, снижением цен на жилую недвижимость. Еще одним доказательством развития российского рынка недвижимости в противоречии с закономерностями функционирования рыночных экономик является тот факт, что и в 1994-1997 гг. после начала финансовой стабилизации цены росли в 50-70% городов, охватываемых выборкой Российской гильдии риэлторов (РГР), тогда как превышение спроса над предложением отмечалось лишь в 2-6% городов выборки (в 1992-1994 гг. рост цен в более чем 50% обследованных городов можно считать следствием того, что спрос опережал предложение)

Анализ рынка жилищной недвижимости в 1992-1998 гг. в России позволил выявить общую для развивающихся рынков различных российских городов закономерность изменения стоимости жилья.