История формирования российского рынка недвижимости

Сущность этой закономерности заключается в том, что рынок  недвижимости в своем развитии проходит ряд стадий.

При переходе от одной  стадии к другой цены на недвижимость (основной индикатор рынка) изменяются следующим образом.

В начале первой (стартовой) стадии жилье принципиально недооценено, рыночные процессы только начинаются, но затем следует быстрый рост цен. К концу стадии, т.е. через 2-3 года, цены выросли  в 3-5 раз (среднегодовые темпы прироста - 200-400%). Вторая (переходная) стадия, когда цены продолжают расти, но уже меньшими темпами (30-50% в год). На третьей стадии (складывающегося рынка), рост цен прекращается с постепенным переходом к стабилизации. Наконец, на четвертой стадии (стабильного рынка) рынок недвижимости по основным закономерностям аналогичен развитым рынкам, но требуются еще годы, если не десятилетия, для постепенного продвижения к его стандартам в области совершенствования законодательной базы, инфраструктуры рынка и т.д.

В Москве стартовая стадия началась в середине 1990 г. В других городах ее начало совпадает с  общим началом экономической  реформы в стране (1992 г.). Отдельные  регионы лишь в 1993-1995 гг. вступили в  стартовую стадию рынка жилья (хотя по отдельным параметрам предпосылки запуска рынка все же возникали под влиянием общей экономической ситуации и развития нормативно-юридической базы в стране). Переход к другим стадиям также осуществляется в различные сроки, а продолжительность каждой стадии  колеблется от 1 года до 3-5 лет.

Переход к стадии стабилизации возможен в рамках двух сценариев: “с перебегом”, когда цены вначале  стремительно растут и переходят  за разумные пределы, а затем несколько  снижаются и после одного-двух колебаний устанавливаются на более низком уровне, и “с доползанием”, когда цены плавно подходят к уровню стабилизации. Так, в Москве в 1996-1997 гг. цены на жилье снижались от того запредельного уровня, которого они достигли к марту 1995 г., постепенно нащупывая свой стабильный уровень, соответствующий статусу и масштабу столицы, уровню экономического развития и степени концентрации финансовых ресурсов, расположению и природно-климатическим условиям, характеру и состоянию жилищного фонда. К середине 1997 г. этот уровень был достигнут. Аналогичный сценарий, хотя и с меньшим “перебегом”, реализовался в Нижнем Новгороде, Самаре, Тольятти. В то же время в других городах (Санкт-Петербург, Екатеринбург, Тверь) реализовался сценарий “с доползанием”.

К 1998 г. рынок жилья во все большем числе городов выходил на стадию стабилизации: если в 1992-93 гг. таких городов было 4-5% из выборки в 50 городов, то к 1997 г. стадии стабилизации достигли около 30% городов, а на 1998 г. эта величина прогнозировалась на уровне 60-70%.

Таким образом, определяющей закономерностью динамики цен на недвижимость в развивающейся переходной экономике является рост долларовых цен на жилье от начального, заведомо низкого уровня до естественного  для каждого города уровня, соответствующего его специфическим особенностям. Эта динамика является общей для всех регионов. Однако ее фактическая реализация имеет свои особенности в различных регионах и городах России. Темпы развития рынка (сроки начала и продолжительность стадий, а также конкретные темпы роста цен) могут быть различны и во многом зависят от целого ряда других факторов.

В основе неравномерности  развития рынка жилья в различных  городах России лежат, в первую очередь, объективно существующие, тесно связанные  между собой факторы, такие как:

- административный статус  и масштаб города, характер его  социально-экономического развития;

- структура и состояние  недвижимого фонда города;

- удаление от столиц, других крупных центров, соседних  государств;

- наличие транспортных  коммуникаций и степень развития остальной инфраструктуры;

- природно-климатические  условия; 

- качество жизни (включая  социальную, криминогенную и экологическую  обстановку).

В российских реалиях  переходного периода можно наблюдать  самые различные сочетания взаимного  влияния объективно обусловленных экономических факторов и вариантов политики региональных властей, что привело к большому разнообразию сценариев становления рынков недвижимости, к асинхронности их развития.

Так, в Москве в 1992-94 гг. проводилась  активная политика по развитию рыночных отношений. Вместе с другими факторами и присущими мегаполису преимуществами она способствовало быстрому становлению рынка и бурному росту цен на жилье. В дальнейшем, в 1995-96 гг. все больше стали проявляться тенденции  замещения конкурентной среды регулированием на основе комбинирования административных и рыночных интересов. Происходил дальнейший рост цен при коммерческой продаже вновь строящегося муниципального жилья в условиях стабилизации цен вторичного рынка, что привело к кризису ликвидности на первичном рынке, и как следствие, замедлению темпов развития рынка, снижению цен на жилье и достижению стабилизации лишь к концу 1997 г. По мере осознания городскими властями причин кризиса на рынке нового жилья предпринимались попытки привлечения специалистов для создания методики расчета целесообразных цен, учитывающей факторы спроса и предложения, но положение кардинальным образом не менялось.

В Санкт-Петербурге, благодаря  своевременному появлению в 1992 г.  нормативно-правового обеспечения механизмов функционирования рынка жилья, стабилизация по сценарию “с доползанием” была достигнута в 1994-1995 гг., т. е. на 2 года раньше, чем в Москве. Однако усилившееся с 1996 г. регулирующее воздействие властных структур привело к накоплению столь значительного негативного потенциала, что кризисные явления на рынке Петербурга проявились еще до наступления финансового кризиса.

На фоне проводившейся  до 1996 г. администрацией области политики по регулированию цен на основные продукты питания и весьма умеренной приватизации местные энтузиасты-профессионалы при отсутствии правового регулирования на региональном уровне (как разрешительного, так и запретительного характера) сумели наладить механизмы рынка, создать его инфраструктуру и обеспечить к 1994 г. стабилизацию цен на вторичном и первичном рынке на уровне $350. Сформировавшиеся к этому времени заказы на строительные работы предприятиям, находящимся все еще в государственной собственности, налоговые поступления в местный бюджет послужили надежной защитой частных застройщиков и риэлторов от возможных санкций властей, а один из девелоперских проектов получил первую в России премию на международном конкурсе в 1995 г.

Новая волна депрессии, выразившаяся в длительных простоях основных градообразующих предприятий областного центра в сочетании с отпуском ранее регулировавшихся цен на продовольственном рынке, в 1996 г. привела к стагнации цен на рынке недвижимости, но уже к концу 1997 г. начался их рост  до уровня, соответствующего, по оценке РГР, специфике этого города ($400-450).

Тем не менее, несмотря на асинхронный характер развития в  различных городах и регионах, состояние рынка недвижимости по России в целом к осени 1997 г. может  быть охарактеризовано, как трудно достигнутая стабильность. С середины 1995 г. в условиях финансовой стабилизации и укрепления курса рубля происходил осторожный, прерываемый важными политическими событиями (прежде всего, парламентскими выборами в декабре 1995 г. и  президентскими в июне 1996 г.) процесс дедолларизации рынка. В результате в 1997 г. лишь в 20% обследованных городов использовались только долларовые цены (в конце 1994 г. – 40 %), в 30% - смешанные (в конце 1994 г. – 35%) и в 50% - только рублевые (в конце 1994 г. – 25%).

Однако в последние  три месяца 1997 г., когда в российской экономике стало ощущаться влияние мирового финансового кризиса, произошло существенное повышение активности рынка жилья в ряде городов России: рост спроса, увеличение числа сделок и повышение долларовых цен на 10-30%.

Резкое повышение Центробанком РФ учетной ставки, проводимые им крупномасштабные валютные интервенции с целью поддержания обменного курса рубля, значительный рост доходности государственных ценных бумаг, пессимистические прогнозы в ряде средств массовой информации, растущее недоверие населения к кредитно-денежной политике правительства сформировали соответствующее поведение участников рынка жилья. Покупатель в ожидании девальвации рубля стал конвертировать рублевые накопления в доллары с целью приобретения на них жилья, пусть менее качественного или меньшего размера, чем он мог бы это сделать ранее в спокойной обстановке. Продавец также становится уступчивым в надежде на увеличение в ближайшее время рублевого наполнения вырученных долларов. В итоге рынок активизировался, а цены на нем стали расти.

В еще большей степени  это относится к итогам I полугодия 1998 г., когда до российского рынка  докатилась следующая, майская 1998 г., волна  кризиса на финансовых рынках Азии. Ожидаемого весеннего снижение цен  на рынке жилья в Москве и других городах не произошло. Более того, вплоть до июля-августа они продолжали незначительно расти, что можно объяснить только приведенными выше причинами. Существенные коррективы в динамику рынка недвижимости внес финансовый кризис августа 1998 г.

В 2002 г. по тенденциям развития рынка жилья ценовая ситуация в городах России разделилась на три группы. Первую представлял Санкт-Петербург, где рост цен, начавшийся в 2000 г., продолжался; вторую – Москва и область, где наметившийся в первой половине года переход к стабилизации сменился новым ростом цен. В третью группу вошли все остальные города (из имевшейся выборки): Екатеринбург, Новосибирск, Ярославль, Иркутск, Пермь, Ульяновск, Нижний Новгород и др., в которых цены на жилье после стремительного роста стабилизировались.

Важную роль на рынке  жилой недвижимости начинает играть инвестиционная составляющая. У частных  лиц возрастает интерес к покупке  жилья, а у корпоративных структур – к вложению свободных денежных средств.Цены на жилье в 2003 г. росли так быстро, что ни один банковский вклад и прочие финансовые инструменты не могли дать такого прироста капитала, как рынок жилой недвижимости. В этот период наблюдался количественный рост рынка недвижимости, росли не только цены, но и предложение, спрос, активность субъектов рынка. Значительное влияние оказывали внешние факторы, которые благодаря синергетическому эффекту повлияли не только на рост цен, но и на рост системы в целом.

С августа 2004 г. параллельно  с замедлением роста цен на объекты жилой недвижимости снизился покупательский спрос. Наступила относительная стабилизация. Под стабилизацией понимается годовой рост цен на объекты недвижимости не более чем на 25 %.

С апреля по октябрь 2006 г. наблюдался стремительный рост стоимости  жилья на фоне дефицита предложения. Ежемесячный рост цен в Санкт-Петербурге достиг невиданных темпов: в июле и августе прирост в сегменте типового жилья составлял 17…18 % в месяц. Средний прирост цен по типовым объектам за 3-й квартал 2006 г. составил 45 %, жилье повышенной комфортности подорожало на 42 %, элитное  – на 22,5 %. Себестоимость строительства возросла до уровня 2 тыс. дол./ м².

В конце 2006–начале 2007 г. произошли корректировки по некоторым  типам жилья и выравнивание предложения  и спроса. Наметилась стабилизация цен на жилье. Доходность жилищного строительства составила 15…20 %.

На протяжении всей истории  существования рынка недвижимости количество сделок на вторичном рынке  значительно превышает уровень  сделок на первичном (например, в Москве – в 34 раза). Соотношение чистых и альтернативных продаж (разнообразные варианты обмена) – примерно 20 : 80 (в 2006 г. в Москве – 18 : 82), т. е. основной объем спроса формируется за счет обменных операций. Структура сделок на вторичном рынке по этим показателям достаточно стабильна и не подвержена существующим изменениям во времени.

Исследования рынка  недвижимости показывают, что целью  большинства сделок на вторичном  рынке жилья является увеличение жилой площади.

Рынок недвижимости развивается  циклично, и циклы в его развитии не совпадают по времени с экономическими циклами (рис.1): спад на рынке недвижимости предшествует спаду экономики в целом, подъем также наступает раньше. Следовательно, по состоянию рынка недвижимости можно судить о характере и тенденциях в экономике. Если ситуация на рынке недвижимости ухудшается, то вскоре ухудшится ситуация в национальной экономике и, наоборот, за подъемом рынка недвижимости, как правило, следует подъем в национальной экономике.

Рис.1. Взаимосвязь экономического  цикла и цикла рынков недвижимости

После возрастания спроса на построенные объекты наблюдается  поглощение созданных объектов недвижимости 1 (см. рис.1). Это рынок продавца. Практически отсутствуют предложения новых объектов. Происходит перестройка на рынке недвижимости, наступает стабилизация после кризиса 2. В результате повышения спроса на вновь созданные объекты рост цен на объекты недвижимости достигает апогея. Далее происходит перенасыщение рынка объектами недвижимости и наблюдается спад. Количество незанятых объектов стремительно увеличивается, собственнику объекта недвижимости сложно его продать, цены снижаются. Это – рынок покупателя 3. Возникают излишек строительных мощностей и перепроизводство объектов недвижимости. Строительная деятельность сокращается. Наступает стабилизация 4: спрос и предложение находятся в состоянии равновесия.

Таким образом, рынок  недвижимости, являясь сложной системой, через инфраструктуру вовлекает  в процессы функционирования всех своих субъектов. Более того, эти взаимодействия не статичны, они постоянно изменяются. Именно наличие этих взаимодействий обуславливают процессы самоорганизации, что приводит к изменению структуры и процессов функционирования на рынке недвижимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение 

Недвижимость играет многогранную и все возрастающую роль в жизни общества. Это обуславливает необходимость ее комплексного изучения. В течение длительного времени в условиях монополии государственной собственности на факторы производства понятия «недвижимость», «недвижимое имущество» не употреблялись ни в советской экономической науке, ни в практике хозяйствования.