Экономика недвижимости

Содержание

Введение

1.Анализ рынка недвижимости. Расчетная стоимость ограниченно-реализуемой недвижимости.

1.1. Термин «недвижимость»

1.2. Рынок недвижимости: понятие, субъекты рынка, законодательная база.

1.3. Факторы,  влияющие на формирование рынка  недвижимости.

1.4. Основные  подходы и методы исследования  рынка недвижимости.

1.5. Расчет стоимости ограниченно реализуемой недвижимости.

2. Основы расчета стоимости денег во времени. Основные направления анализа рыночной ситуации.

2.1. Основы расчета стоимости денег во времени.

2.2. Основные направления анализа рыночной ситуации.

3. Затратный подход при определении стоимости объекта недвижимости.

Список использованных источников.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства ( земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания   и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

       Недвижимость является главным  предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости. Разворачивается деятельность  отечественных и зарубежных  инвесторов,  для которых   большое   значение   имеет   приобретение   гарантированных   прав пользования землей и правовая защита их интересов.

Изменилось  налоговое законодательство, и  появились  новые  для  большинства граждан России  налоги:  налог  на  имущество  физических  лиц  и  налог  на имущество, преходящее в порядке наследования и дарения.  Начало  развиваться местное законодательство по регулированию сферы недвижимости.

 

 

 

1. Анализ рынка недвижимости. Расчетная стоимость ограниченно-реализуемой недвижимости.

 

 

1. Термин “недвижимость”

 Появился в  российском  законодательстве  со времен Петра I. Однако, в ныне  действующих  законодательных  актах  еще  не проведено четкое разграничение между движимым и недвижимым имуществом.

 Перечень  объектов недвижимости приведен  в ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью (ст. 132 ГК РФ).

 Предприятие в целом или его часть может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. Предприятие может быть также передано по наследству.

 К экономическим характеристикам  недвижимости  можно  отнести  ее редкость  (нет  абсолютно  одинаковых  объектов   недвижимости); 

-   стоимость прилегающих земель, зданий (например, строительство вредного  производства);

- территориальных особенностей (изменение территориальных  предпочтений  может повысить  стоимость  недвижимости   без   физических   изменений),   целевое назначение (как правило, без существенных затрат не может быть изменено).

Следует отметить, что существует также имущество, которое было движимым,  но в настоящее время прикреплено к недвижимости  так,  что  превратилось  в  ее часть. Недвижимость  распадается  на  три  основных  типа:  земля,  жилье  и нежилые помещения .

 В зависимости  от характера использования   недвижимость   распределяется  на используемую  для  жилья  (дома,  коттеджи,  квартиры),   для   коммерческой деятельности (отели,  офисные  здания,  магазины,  рестораны  и  т.п.),  для производственных   целей   (склады,   фабрики,   заводы    и    т.п),    для сельскохозяйственных (фермы,  сады)  и  специальных  целей  (школы,  церкви, больницы, ясли-сады, дома престарелых и др.).

 

1.2 Рынок  недвижимости: понятие, субъекты  рынка, законодательная база.

Рынок, это совокупность субъектов отношений и обмена товарами и услугами (продавцов, покупателей, посредников) и социально-экономических отношений между ними;   

совокупность  существующих и потенциальных покупателей  товара;

сфера обмена товарами определенного вида на определенной территории.

Недвижимость  является особым товаром, так как  ее характеристики не

характерны  для других товаров (например, строго определенное местоположение). Рынок недвижимости – это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, оценки, аренды, залога и т.п.).

 Основными особенностями  рынка  недвижимости  являются:  

 - локальный характер  рынка  недвижимости  (сокращения  числа  возможных  сделок   из-за определенного местоположения);

-  уникальность  всех  участков  земли (влечет различие в ценах);

- низкая ликвидность недвижимости по  сравнению с другими товарами  (вследствие  необходимости  привлечения  правовых  институтов  при совершении сделок);

- несоответствие высокой цены  и финансовых  возможностей покупателей, что требует наличие кредита в большинстве  случаев;

-  разброс  в ценах вследствие неполной информированности продавцов и покупателей.

По  функциональному назначению объектов рынок недвижимости подразделяется  на 4 основные составляющие: рынок земли (земельных участков),  рынок жилья, рынок  нежилых  помещений,  рынок  промышленной  недвижимости. 

Основными  субъектами  рынка  недвижимости   наряду   с   собственниками   и пользователями недвижимого имущества являются:  инвесторы,  банки,  строительные  организации,  фирмы-риэлтеры,  юридические  фирмы,   страховые компании, комитеты  по  управлению  имуществом,  бюро  технической инвентаризации, арбитражный суд, нотариальные конторы, налоговые инспекции.

В связи  с развитием рынка недвижимости возникла  необходимость  в  оценочной деятельности.  Оценочная  деятельность  –  это   подлежащая   лицензированию деятельность лица, заключающаяся в установлением им  в  отношении оцениваемого объекта с использованием специальных правил и методик  рыночной или иной стоимости недвижимости. Профессии оценщика, без которой  невозможно представить рынок недвижимости.

Развитию   рынка    недвижимости   способствует   свободный   переход   прав собственности на недвижимость. Следует отметить, что  согласно  Гражданскому кодексу  РФ  требуется  обязательное  нотариальное  удостоверение  сделок  с недвижимостью, согласно Закону «О залоге» должен быть  нотариально заверен договор об ипотеке. Начато создание кондоминимумов. 

1.3 Факторы,  влияющие на формирование рынка  недвижимости

В  целом формирование  отечественного   рынка   недвижимости   можно охарактеризовать следующими факторами:

     1. Макроэкономическая нестабильность (невозможно предвидеть нормативные акты, принятие которых обуславливается «политической конъюнктурой» в тот или иной момент времени).

     2. Инфляция  (с  одной  стороны,  инвестиционная  активность  снижается «тормозится» развитие нормальной системы ипотечного кредитования;  с другой,  из-за  ограниченности  более   ликвидных   и   рентабельных направлений  инвестирования   вложений   в   недвижимость   являются привлекательными, так как «в определенной мере» позволяют  сохранить средства от инфляции).

     3.  Размытость  законодательной   базы  (особенно   относительно   рынка недвижимости).

     4. Непрозрачность информационного  пространства вследствие  политической неустойчивости, слабого развития  инфраструктуры  (только  намечены формы сотрудничества, роли и функции отдельных звеньев,  отсутствуют специальные   службы   сбора   и   анализа   информации),    низкого профессионализма  участников  рынка  недвижимости  (небольшой   опыт работы, неопределенность  законодательной  базы,  тенденция  подбора сотрудников  по  дружбе  и  родству,  а   не   по   профессиональным качествам).

     5. Отсутствие четкой методической  базы по оценке недвижимости.

     6.  Неравномерное  развитие  сегментов  рынка  недвижимости   (наиболее массовым является рынок жилья).

 

1.4 Основные  подходы и методы исследования  рынка недвижимости

Этап  в исследовании рынка, позволяющий  перейти от общих его характеристик  к анализу ситуации  по  отношении к конкретному объекту или их  группе, является сегментация рынка, позволяющая сосредоточить  основное внимание  на той информации, которая имеет наибольшее значение при выборе того или  иного варианта  решения предпринимателя.

Отличительные особенности рынка недвижимости являются:

    - индивидуальность ценообразования;

    - высокий уровень трансакционных  издержек;

    - важная роль взаимодействия  первичного и вторичного рынков;

    - высокая зависимость цен, доходности  и рисков  от состояния регионально экономики;

    - многообразие рисков;

    - низкая ликвидность товара на рынке;

    - слабость ценовых механизмов  саморегулирования рынка.

В силу  указанных  причин  рынок  недвижимости  отличается  рядом  факторов, которые затрудняют его анализ, что определяет особую  важность  его  анализа при принятии экономических решений.

С другой стороны  рынок  недвижимости  отличается  рядом  факторов,  которые затрудняют его анализ. Это:

    - труднодоступность достоверной  информации;

    -  ограниченное  число   аналогичных  сделок  (а  иногда  и  их полное отсутствие);

    - многообразие факторов, определяющих тенденции развития рынка.

С учетом указанных  обстоятельств  анализ  рынка  недвижимости  представляет собой настолько же важную, насколько и трудную задачу.

В качестве признаков, выбранных в качестве оснований для  сегментации  рынка могут  быть  взяты  физические  характеристики  объектов  недвижимости,   за которыми стоят однородные группы приобретателей недвижимости.

   Расположенные  в  непосредственной  близости  к   транспортным   потокам, свидетельствует не просто о том, что местоположение как таковое влияет на доходность деятельности. Требования к местоположению могут быть разными в зависимости от характера торговли:

    - для предприятий,  торгующих  продовольственными  товарами, важна   из близость к местам проживания населения;

    - для  предприятий,  торгующих   элитными  товарами,  важно   расположение поблизости  от  мест  расположения  учреждений  либо  на  транспортных магистралях:

    - для предприятий, торгующих   ограниченным  набором  «ходовых»   товаров, существенна близость к маршрутам общественного транспорта и пр.

Как и  сегментация,  позиционирование  имеет  двоякое  значение.  Во-первых, определение места продукта  на  рынке  является  основанием  для  разработки концепции продвижения объекта на рынок –  определение  каналов  продвижения, способов  и  средств  рекламы,  разработки  ценовой   политики.

  Во-вторых, позиционирование направлено  на  клиента  и  призвано  сформировать  у  него определенный образ продукта.

Разумеется, и сегментация рынка, и позиционирование продукта – все это  лишь инструменты, которые используются для достижения главной задачи  –  принятия оптимального  экономического   решения,   приносящего   максимальный   доход предпринимателю.

Их  значение состоит прежде всего  в  том,  чтобы  физические  характеристики (качество)   создаваемых   (продаваемых)   объектов    соответствовали    их экономическим характеристикам (цене, доходу) и  представлениям  потребителей предлагаемых к  реализации  объектов,  что  может  кратко  выражено  в  виде следующей простейшей формулы:

                         Качество=цене=потребителю.