Экономика недвижимости

 

5. Расчет стоимости ограниченно реализуемой недвижимости.

К числу основных видов  стоимости, используемых при оценке недвижимости, относятся: рыночная стоимость; стоимость на открытом рынке; стоимость при существующем использовании; расчетная стоимость реализации; расчетная стоимость ограниченной реализации; остаточная стоимость замещения; стоимость аренды на открытом рынке; расчетная будущая стоимость аренды; утилизационная стоимость; стоимость для страхования; стоимость для налогообложения; инвестиционная стоимость;

Любой из перечисленных  видов стоимости имеет свою область  применения и ограничения.

          Оценка стоимости недвижимости — процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т. д. в отношении различных объектов недвижимости.

Стоимость ограниченной реализации - это оцениваемая сумма, которую, как считает оценщик  на дату оценки, можно обоснованно  ожидать достижимой в будущем  обмене недвижимости между готовым  купить покупателем и готовым  продать продавцом в коммерческой сделке после недостаточного периода маркетинга, во время которой каждая сторона действовала компетентно, расчетливо и без принуждения. 
Определение стоимости ограниченной реализации соответствует определению стоимости реализации за исключением того, что совершение сделки произойдет в будущем, в момент, определенный клиентом, при этом не будет достаточного периода времени для должного маркетинга, соответствующего характеру имущества и состоянию рынка. Стоимость ограниченной реализации рассчитывается без учета издержек и налогов, связанных со сделкой купли-продажи.

 

 

 

 

 

 

2. Основы расчета стоимости денег во времени. Основные направления анализа рыночной ситуации.

 

2.1. Основы расчета стоимости денег во времени.

Ключевую роль в этих расчетах играет оценка стоимости денег во времени. Одна из базовых концепций экономики коммерческого предприятия и теории принятия управленческих решений состоит в том, что стоимость определенной суммы денег — это функция от времени возникновения денежных доходов или расходов. То есть стоимость денег с течением времени изменяется с учетом нормы прибыли на денежном рынке, в качестве которой может выступать норма ссудного процента (или процента). В данном случае под процентом понимается сумма доходов от использования денег на денежном рынке.

Учитывая, что инвестирование представляет собой обычно длительный процесс, в оценке инвестиций часто  приходится сравнивать стоимость денег  в начале их инвестирования со стоимостью денег при их возврате в виде будущей  прибыли, амортизационных отчислений и т.п.

Точкой приведения может  быть:

— начало инвестиционного проекта — «0» (начало первого шага);

— первый год — «0—1» (первый шаг);

— год завершения инвестиций (строительства) — «3»;

— последний год жизненного цикла инвестиций (расчетного периода) — «7—8»;

— окончание жизненного цикла (расчетного периода) — «8» и др.

Приведение по шкале  времени может осуществляться на основе процессов наращения и  дисконтирования. Наращение — это  процесс определения возвращаемой (будущей) суммы денежных средств, если известны исходная сумма вложений, процентная ставка дохода от них и период накопления. Дисконтирование — процесс приведения денежных сумм, получаемых в будущем, к более раннему (начальному) моменту времени.

Таким образом, в процессе сравнения стоимости денежных средств при их инвестировании и возврате принято использовать два основных понятия:

— будущая стоимость денег, FV;

— настоящая (текущая, современная) стоимость денег, PV.

Будущая стоимость денег  представляет собой сумму инвестированных  в настоящий момент средств PV, в которую они превратятся через некоторый период времени Тс учетом определенной ставки процента Е. Определение будущей стоимости связано с процессом наращения этой стоимости, которое представляет собой поэтапное увеличение суммы вклада путем присоединения к его первоначальному размеру суммы процентов.

Суть сложного процента в том, что на наращенные в предыдущем периоде суммы вновь начисляются  проценты, т.е. происходит многоразовое наращение. Поэтому компаундинг  — рост во времени некоторой денежной суммы в результате реинвестирования получаемых на нее процентов. Будущая стоимость, или сложный процент, рассчитывается по так называемой процентной ставке. В инвестиционных расчетах процентная ставка применяется не только как инструмент наращения стоимости денежных средств, но и в более широком смысле — как измеритель степени доходности инвестиционных операций.

Настоящая (текущая, современная) стоимость денег представляет собой сумму будущих денежных поступлений, приведенных с учетом определенной ставки процента (так называемой дисконтной ставки) к настоящему периоду.

Рис. 1. Дисконтирование по сложным процентам

Определение настоящей  стоимости денег связано с  процессом дисконтирования, который  представляет собой операцию, обратную наращению при обусловленном конечном размере денежных средств. В этом случае сумма процента (дисконта) вычитается из конечной суммы (будущей стоимости) денежных средств. Такая операция возникает в тех случаях, когда нужно знать, сколько средств необходимо инвестировать сегодня, чтобы через определенный период времени при известном проценте годовых получить заранее обусловленную их сумму.

Частные случаи:

Постоянные потоки платежей. Поток платежей, все члены которого постоянные величины, а временные  интервалы между платежами одинаковые, называется аннуитетом (финансовой рентой, рентой). Основные параметры аннуитета:

— член аннуитета — величина каждого отдельного платежа;

— период аннуитета — временной интервал между платежами;

— срок аннуитета — время от начала реализации аннуитета до момента поступления последнего платежа;

— процентная ставка — ставка, используемая для расчета наращения или дисконтирования платежей, составляющих аннуитет.

Наращенная сумма аннуитета  – сумма всех членов потока платежей с начисленными на них процентами на конец срока (на дату последней выплаты).

С помощью коэффициентов  дисконтирования можно подсчитать текущую стоимость любого единовременного  денежного платежа.; Однако инвестирование средств в различные проекты  в большинстве случаев предусматривает выплаты, производимые через определенные промежутки времени. При этом возникает ряд последовательных платежей, которые 
обычно называют потоком платежей. Поэтому в экономической оценке инвестиций чаще всего требуется определить дисконтированную (текущую) стоимость денежного потока.

 

2.2. Основные направления анализа рыночной ситуации.

Анализ рыночной ситуации должен давать ясное представление о перспективах сбыта продукции (услуг), производимой в рамках проекта, а также закладывать основу для разработки стратегии и оперативного плана по маркетингу.

В зависимости  от характера проекта, это исследование может включать изучение одного или  нескольких из следующих вопросов:

Анализ социально-экономической  среды

Анализ потребителей и сегментация рынка

Анализ рынка

Анализ каналов сбыта

Анализ конкуренции

Стратегия и  тактика продаж

Прогноз продаж  

         Анализ социально-экономической среды

Если проект зависит от социально-экономической  ситуации в регионе, то целесообразно  начать исследование с ее анализа: краткое  описание региона реализации проекта, основные макроэкономические показатели на основе прогноза социально-экономического развития региона (уровень развития и структура производств, занятость населения, средний уровень заработной платы), возможности льготного налогообложения, относится ли регион к особым экономическим зонам.

Анализ потребителей и сегментация рынка

Для описания рынка  следует идентифицировать потребителей, их интересы. Это может быть сделано  после анализа рынка в целом, или сегменты рынка можно выделить заранее, с тем, чтобы проводить анализ уже для каждого сегмента в отдельности. Желательно включить в анализ следующие характеристики потребителей продукции:

· тип потребителя (покупатели, производители, единичные самостоятельные потребители и т.п.);

· их географическое расположение;

· их мнение о продукции;

· процесс принятия решения о покупке;

· количество и частота покупок.

Как правило, для  анализа рынка и планирования маркетинга должен быть определен один или несколько целевых сегментов. Сегмент - это группа потребителей, характеризующаяся однотипными предпочтениями или реакцией на предлагаемый продукт и на набор маркетинговых стимулов.

Анализ рынка

В этом разделе  необходимо определить целевой рынок  для проекта (уровень и тенденции  развития), описать его структуру (поставщиков, типы предприятий, принципы устройства отрасли, темпы и направления отраслевого развития), основных игроков, дать характеристику потребителей, особенности конкуренции, структуру сбыта. Должно быть показано, что продукция или услуги имеют рынок сбыта, а также возможность предприятия добиться успеха на этом рынке.

Характеристики  рынка, которые желательно явно указать  в анализе:

количественные:

· емкость рынка;

· фаза жизненного цикла рынка;

· уровень насыщения рынка;

· темпы роста, в процентах, в натуральных показателях;

· стабильность роста;

· независимые прогнозы относительно развития рынка в будущем;

качественные:

· структура потребностей потребителей;

· мотивы совершения покупок;

· интенсивность конкуренции;

· специфические особенности рынка, например, трудности доступа к операциям на рынке.

Емкость рынка может быть потенциальной (максимальной) и реальной (фактической). Потенциальная емкость –  возможный годовой объем реализации определенного вида товара при сложившемся среднем уровне цен (выражается в натуральном или стоимостном выражении). Реальная емкость - реальный годовой объем реализованной продукции товара при сложившимся среднем уровне цен.

Доля рынка (удельный вес компании) – доля реализованной продукции конкретной компанией в общем объеме реализованной продукции на данном рынке (может выражаться в стоимостном выражении, но чаще в %).

При изучении рынка  уделите особое внимание следующей  информации (если эти вопросы актуальны  для данного рынка):

· существующий уровень импорта и государственная политика в этом отношении;

· производство или импорт товаров, способных заменить предлагаемый проектом товар;

· существующий уровень экспорта;

· наличие дефицита товара и проявления этого дефицита;

· дефицит сырья, сложности с созданием инфраструктуры и другие факторы, сдерживающие развитие рынка и конкуренции.

Анализ каналов  сбыта

Должны быть четко определены каналы, по которым производится сбыт продукции (услуг). Как правило, эти каналы относятся к одной из следующих категорий:

· оптовые торговцы;

· розничные торговцы;

· сбыт непосредственно покупателям.

В зависимости  от выбранного канала сбыта будет  меняться схема реализации, в частности  ценовая политика, структура расходов, затраты на продвижение и пр.

В любом случае, при изучении каналов сбыта желательно затронуть в той или иной степени (в зависимости от того, насколько  это актуально для проекта) следующие  вопросы:

· на ком лежит ответственность за обеспечение продвижения товара и как распределяются расходы на продвижение;

· доставка товара;

· таможенное оформление;

· обеспечение лояльности покупателей и повторных покупок.

Анализ конкуренции

Данный раздел рекомендуется начать с перечисления всех реальных и потенциальных конкурентов (особенно прямых, работающих на тот же целевой рынок). Описать позиции конкурента: общий объем продаж, общая доля на рынке, издержки на маркетинг, репутация. На основании полученной информации определить сильные и слабые стороны конкурентов.

Необходимо провести сравнительный анализ с собственной компанией, по позициям: продукт, цена, продвижение, сбыт. Итогом анализа является выявление конкурентных преимуществ и уязвимых позиций предприятия и его конкурентов для удержания и развития конкурентоспособности предприятия. Разработанные предложения в отношении повышения конкурентоспособности предприятия учитываются в плане маркетинга.