Автор работы: Пользователь скрыл имя, 16 Апреля 2013 в 10:45, реферат
Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости. Разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых большое значение имеет приобретение гарантированных прав пользования землей и правовая защита их интересов.
Введение
1.Анализ рынка недвижимости. Расчетная стоимость ограниченно-реализуемой недвижимости.
1.1. Термин «недвижимость»
1.2. Рынок недвижимости: понятие, субъекты рынка, законодательная база.
1.3. Факторы, влияющие на формирование рынка недвижимости.
1.4. Основные подходы и методы исследования рынка недвижимости.
1.5. Расчет стоимости ограниченно реализуемой недвижимости.
2. Основы расчета стоимости денег во времени. Основные направления анализа рыночной ситуации.
2.1. Основы расчета стоимости денег во времени.
2.2. Основные направления анализа рыночной ситуации.
3. Затратный подход при определении стоимости объекта недвижимости.
Список использованных источников.
Физический износ отражает изменения физических свойств
объекта недвижимости со временем (например,
дефекты конструктивных элементов). Физический
износ бывает двух типов: первый возникает
под воздействием эксплуатационных факторов,
второй - под воздействием естественных
и природных факторов.
Существуют четыре основных метода расчета
физического износа: экспертный, нормативный
(или бухгалтерский), стоимостный и метод
расчета срока жизни здания.
Самым точным и наиболее трудоемким способом является экспертный. Он предполагает создание дефектной ведомости и определение процента износа всех конструктивных элементов здания или сооружения.
Нормативный метод расчета физического износа основан на использовании Единых норм амортизационных отчислений. Эти нормы даются на полное восстановление первоначальной стоимости, а в расчет также включаются нормы амортизационных отчислений на капитальный ремонт и модернизацию зданий и сооружений.
Стоимостный метод заключается в определении затрат на восстановление элементов зданий и сооружений. В данном случае путем осмотра определяется процент износа каждого элемента здания, который затем переводится в стоимостном выражении.
Метод расчета срока жизни зданий базируется на экспертизе строений оцениваемого объекта и предположении, что эффективный возраст объекта (возраст, который соответствует физическому состоянию объекта и учитывает возможность его приобретения) так относится к типичному сроку экономической жизни (время, в течение которого объект может приносить прибыль), как накопленный износ к текущей восстановительной стоимости.
Функциональный износ - это потеря в стоимости, вызванная тем, что объект не соответствует современным стандартам: с позиций его функциональной полезности, по архитектурно - эстетическим, объемно - планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам.
Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Если дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление, то функциональный износ - устранимый. Элементом устранимого функционального износа можно считать отсутствие камина, затраты на установку которого перекрываются увеличением доходности и рыночной стоимости недвижимости. К неустранимому функциональному износу относится уменьшение стоимости из-за факторов, связанных как с недостатком, так и избытком качественных характеристик здания.
Величина износа, связанного
с недостатком качественных характеристик,
вычисляется как сумма потерь
от арендной платы при сдаче в
аренду объекта недвижимости, умноженная на мультипликатор валовой
рентной платы, характерный для данного
вида недвижимости.
Величина износа, связанного с избытком
качественных характеристик - это убыток
от установки элемента, связанного с избыточными
потребительскими качествами здания.
Внешний (экономический) износ в большинстве случаев неустраним. Внешний (экономический) износ - это потеря в стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Экономический износ может быть вызван целым рядом причин, например общеэкономическими, внутриотраслевыми, правовыми изменениями или изменениями, относящимися к законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию и административным распоряжениям.
Основными факторами внешнего износа в России являются общее состояние в экономике, которое в отдельных регионах усиливается местными факторами, наличие дискриминирующего законодательства для отдельных видов предпринимательской деятельности, штрафы за загрязнение окружающей среды.
Существуют два подхода
к оценке внешнего износа:
сравнение продаж аналогичных объектов при стабильных
и измененных внешних условиях;
капитализация потерь в доходе, связанных
с изменением внешних условий.
Применение первого
подхода требует наличия
Второй подход измерения внешнего износа - сравнение доходов от арендной платы двух объектов, один из которых подвергается негативному воздействию. При применении этого подхода сначала определяется величина потерь для недвижимости в целом, а затем из нее выделяется доля потерь, приходящаяся на здание, которая капитализируется исходя из сложившейся нормы капитализации для зданий.
Список использованных источников.
1. Балабанов И.Л. Экономика недвижимости. Краткий курс. - СПб.: Питер, 2001.
2. Горемыкин. В.А. Экономика недвижимости. Учебник. М.: Маркетинг, 2002.
3. Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Экономика недвижимости. Учебник. -- СПб.: Лань, 2001.
4. Оценка недвижимости. / Под ред. Грязновой А. Г., Федотовой М. А. - М.: Финансы и статистика, 2002.
5. Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. Учебник.- М.: Тандем, 2000.
6. Экономика и управление
недвижимостью. Учебник для
7. http://www.ocenchik.ru/docs/
8. http://businessval.ru/adept/