Кадастровая оценка городской земли

План

Введение

1. Основные  принципы кадастровой оценки  городских земель 

2. Нормативно-правовое регулирование кадастровой оценки городских земель

3. Методология  оценки городских земель

4. Развитие  системы кадастровой оценки городских  земель

Заключение

Список использованных источников

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

оценка земля населенный кадастровый

Актуальность проблемы формирования системы оценки населенных пунктов в городах, необходимость поиска соответствующих принципам рыночных отношений подходов к практической реализации кадастровой оценки земель, в том числе и для объектов агропромышленного комплекса, расположенных на территориях городов, определяют выбор темы исследования.

Несмотря на развитость западной и российской теории и практики оценки населенных пунктов существует объективная необходимость в дальнейшем изучении и исследовании вопроса массовой кадастровой оценки городских земель.

Целью исследования является проведение анализа особенностей кадастровой оценки населенных пунктов.

Задачами исследования являются:

- выявление методических положений  отбора и учета ценообразующих факторов для участков земли по видам их функционального использования; выявление методических положений определения кадастровой стоимости населенных пунктов на основе метода анализа иерархий;

- выявление методов определения  рентных коэффициентов землепользования в зависимости от видов функционального использования земельных участков;

Объектом исследования являются земли населенных пунктов.

Предметом исследования являются методы кадастровой оценки городских земель по видам их функционального использования.

Вопросы оценки населенных пунктов стали объектом исследования для учёных несколько веков назад. Они находят свое отражение в работах следующих авторов: А. Смита, В. Петти, Т. Мальтуса, Д. Рикардо, Г. Тюнена, С. Милля, К. Маркса, А. Маршалла, А. Вебера, В. Лаунгардта, Р. Харда, и многих других экономистов и учёных.

1. Основные принципы  кадастровой оценки городских  земель 

 

Кадастровая оценка земельных участков в городах характеризует стоимость отдельного земельного участка в общей системе оценочного зонирования территории города с учетом рыночной стоимости земли и качественно-количественных характеристик земельного участка.

Исходными данными для определения качественно-количественных характеристик и расчета показателей базовой стоимости земли служат материалы функционального зонирования; генеральные планы развития территории; данные по сделкам купли-продажи и аренды земельных участков, квартир, домов и нежилых помещений, гаражей; данные о доходности производственных и коммерческих предприятий; земельная рента сельскохозяйственных предприятий и т. д. Помимо перечисленных данных, используются также расчетные параметры, такие как коэффициент застройки территории населенных пунктов, инженерно-строительные характеристики грунтов, амортизация основных фондов, коэффициент ликвидности объектов недвижимости, структура капитала промышленных предприятий, коэффициент капитализации.

Расчет показателей базовой стоимости земли по типичным земельным участкам по ценовым зонам базируется на рыночной информации. При противоречивых данных о сделках с землей и иными видами недвижимости, а также по землям, не включенным в рыночный оборот, базовые показатели стоимости земли определяются на основе принятых в мировой практике принципов и методов оценки рыночной стоимости (методы сопоставимых продаж, затратный, доходный) с учетом специфики российского земельного рынка.

Кадастровая стоимость конкретного земельного участка устанавливается на основе удельных показателей базовой стоимости земли по ценовым зонам и подзонам и кадастровых характеристик земельного участка: площадь, местоположение, топография, гидрология, благоустройство участка и другие ценообразующие факторы и характеристики.

Кадастровая оценка населенных пунктов представляет собой определенный комплекс работ, который включает следующие этапы:

1) сбор и анализ исходной  информации, характеризующей рынок  земли и прочих объектов недвижимости  в городе. Определение полноты, достоверности  и непротиворечивости рыночной статистики по территории города в целом и по отдельным его районам, функциональным зонам и кадастровым кварталам. Определение закономерностей изменения уровня рыночных цен на земельные участки на основе массовой статистики;

2) сбор и анализ исходной информации, характеризующей факторы ценообразования рыночной стоимости земли, с учетом вклада (веса) каждого фактора в изменение стоимости земли. Расчет коэффициентов относительной ценности городских земель, например, в баллах, и оценочное зонирование территории города на основе факторного анализа;

3) согласование результатов  факторного анализа с результатами  анализа рыночной статистики.

Корректировка границ оценочных зон и коэффициентов относительной ценности территории с учетом рыночной информации. Расчет показателей зональной (квартальной) стоимости городских земель;

4) формирование данных  по земельным участкам и проведение  кадастровой оценки земельных  участков с учетом зональной (квартальной) стоимости земли, характеристик  земельного участка и локальных условий его местоположения;

5) экономическая оценка  территории города по кадастровым  кварталам с учетом качественно-количественных  характеристик земельных участков.

 

 

2. Нормативно-правовое регулирование кадастровой оценки городских земель

 

По состоянию на 01.01.2011 г. количество земельных участков населенных пунктов составляет 571 тыс. Таким образом, после проведения актуализации результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов можно прогнозировать поступление средств от платежей в размере 3,9 млрд. руб.

Земельный налог согласно гл. 31 Налогового кодекса РФ является местным налогом и устанавливается нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований.

Результаты кадастровой оценки земель населенных пунктов как составной части комплексной кадастровой оценки недвижимости могут использоваться для целей:

- создания государственной автоматизированной  системы земельного кадастра;

- формирования налогооблагаемой  базы земель населенных пунктов;

- уточнения схемы территориально-экономического зонирования;

- установления ставок арендной  платы за муниципальные земли;

- определения стартовых цен  продажи прав собственности или  долгосрочной аренды на конкурсах  и аукционах;

- определения величины компенсационных  выплат при изъятии земель для муниципальных нужд;

- обоснования наиболее рациональных  и перспективных направлений городской застройки;

- информирования органов муниципальной  власти и оказания платных услуг различным субъектам рынка.

 

 

 

3. Методология оценки  городских земель

оценка земля населенный пункт кадастровый

Основными источниками информации о рыночных ценах на землю являются сделки купли-продажи по застроенным и незастроенным земельным участкам, ставки арендной платы за земельный участок и аренду нежилых помещений, результаты аукционных торгов по земельным участкам, цены предложений и спроса на земельные участки, дома и квартиры по публикациям в средствах массовой информации и справочных изданиях. Кроме источников прямой информации о стоимости земельных участков анализируется также косвенная информация:

-цены на квартиры, дома, нежилые помещения.

Основными заданиями, которые решаются на данном этапе работ, являются:

-определение абсолютных  значений стоимости земли в  расчете на 1 м2 площади участка  в каком-либо районе города (поселка);

-определение реального  диапазона изменения стоимости  земли в пределах городских (поселковых) границ;

-определение показателей  стоимости земли по максимальному  количеству районов (оценочных зон, кадастровых кварталов) города;

-определение стоимости  земель различного целевого назначения.

Средние значения показателей стоимости земельных участков, выраженные в рублях на квадратный метр (р./м2) площади участка, рассчитываются стандартными методами статистической или графической

обработки собранной информации, затем земельные участки с рассчитанными значениями показателей их стоимости картографически привязываются к границам планировочных или структурных образований (районы, кварталы, улицы).

Оценка территории города (поселка) методами факторного анализа проводится для земель разного функционального использования:

-земель жилой застройки (объекты жилищной сферы, включая  много- и малоэтажные жилые дома, дачное строительство, индивидуальные  и кооперативные гаражи и стоянки);

-земель промышленной застройки (объекты производственного назначения);

-земель коммерческих  структур (объекты обслуживания  населения с преимущественно  коммерческими видами деятельности).

Структура факторов, влияющих на ценообразование рыночной стоимости земли, и их ранговый вес (вклад фактора) зависят от величины города (поселка), уровня его социально-технического развития и разного целевого назначения земель. Так, например, для оценки городских территорий, предназначенных и используемых под объекты жилищной сферы, анализируются следующие факторы:

-транспортное обслуживание  территории, доступность к центру  города и другим центрам массового  тяготения населения;

-уровень развития сферы  социально-бытового обслуживания  населения;

-уровень развития инженерных  систем, сооружений и коммуникаций;

-экологическое состояние  и микроклиматические условия  территории;

-историко-архитектурная  значимость застройки:

-ландшафтная ценность  территории;

-инженерно-геологические  условия строительства и степень  подверженности территории разрушительным природным и техногенным воздействиям.

Для оценки городских территорий, предназначенных и используемых для объектов производственного назначения, коммерческих объектов в структуру оцениваемых факторов вводятся такие, как уровень развития производственной инфраструктуры, узловая концентрация предприятий, плотность дневного населения, возможность территориального развития и т. д.

Вес каждого из оценочных факторов определяется экспертным путем с учетом его значимости и целей оценочного зонирования.

Перечисленные факторы являются агрегированными и включают несколько параметров, которые выражаются в балльной шкале или изохронами.

Для визуализации полученных данных на картографическом материале разбивка территории города по различным факторам от выбранных центров тяготения меняется в диапазоне от 50 до 2000 м, так как протяженность зон влияния каждого из центров определяется в основном экспертным путем, исходя из специфики условий города.

По заданному вкладу каждого фактора в формирование стоимости населенных пунктов для каждого расчетного контура территории определяется интегрированное значение балльной многофакторной оценки, производится объединение близких по значению оценки контуров территории и формируются предварительные оценочные зоны, каждая из которых характеризуется коэффициентом относительной стоимости территории.

 

4. Развитие системы кадастровой оценки городских земель

Информационная система, служащая основой для исчисления налога на земельные участки, в мировой практике именуется фискальным или налоговым кадастром. Функции возникших в далеком прошлом налоговых кадастров к настоящему времени вышли во многих странах далеко за рамки фискальных, так как:

-служат источником данных, необходимых для инвестиционных  проектов и программ, направленных  на территориальное развитие регионов;

-обеспечивают контроль  и регулирование рынка земель  и прочей недвижимости;

-оказывают поддержку  органам, занимающимся вопросами  оптимизации земельных ресурсов;

-предоставляют кадастровую  информацию разным ведомствам, имеющим дело с земельными ресурсами.

Первостепенная задача фискального кадастра состоит в выявлении и обозначении (идентифицировании) каждой единицы недвижимости, представляющей собой объект налогообложения. Такой единицей может быть земельный участок, земля с жилым домом или иными постройками, часть дома, например, квартира, т.е. все то, на что может быть начислен налог на недвижимость. Для обозначения такой единицы в зарубежных фискальных кадастрах чаще всего используется термин «парцелла». Каждый объект относится к тому или иному таксону классификации, разрабатываемой специально для целей налогообложения. Затем рассчитывается оценочная рыночная стоимость каждого из них, величина которой служит основой для исчисления соответствующего налога. Определяются лица, ответственные за уплату налога на имущество, ими чаще всего, но не всегда, являются собственники. Налоговое законодательство некоторых стран возлагает обязанность выплачивать этот налог на тех, кто фактически пользуется недвижимостью или арендует ее.